主持人：对于您刚才讲的深圳豪宅市场正式进入资本豪宅时代，分析非常到位。接下来让我们有请这一位压轴重量级嘉宾，中原集团创办人施永青先生就中国房地产走势发表主题演讲。
中原集团创始人施永青先生发表演讲
施永青：林总、各位来宾，很高兴在这里跟大家分享一下我对中国房地产趋势的一些看法。没开会之前，已经有传媒问我，他说有些人估计三中全会之后房价会大跌，也有人说房价会大升。他问我怎么看。我只能够说房价大跌在整体来说的机会几乎是零，尤其是一线的大城市。大升呢，如果是市场决定的话，我看很多大城市是有条件大升的，只是在政策的控制下没法完全反映出来。
中国的房地产的价格在过去20多年来，基本上都在上升，一步一步地上升。你还可以看得到他上升的幅度比经济增长的幅度还要快。其实房地产的价格有两个组成，一个就是建筑费，另外一个就是地价。建筑费，随着中国工资增加，最低工资每年加这么多，建筑材料也在涨价，变成建筑费增加基本上是全世界都是这个情况。但是地价的上升在中国是比世界上大部分地方都是凌厉的。为什么会这样呢？因为地价是什么决定的呢？决定地价的就是土地上的人的生产力，他们制造财富的能力决定这个土地的价格。我60年代就到深圳来过了，一过罗湖桥，都是绿油油的一片稻田，那这个地跟现在的地有什么分别呢？没有分别。但是以前是什么？种田。种田有多大的生产力呢？当时说亩产千斤，一千斤谷子卖多少钱？当时1000斤谷子只卖几百元，农民吃了后拿来交租的一年交几十块钱，所以这个地生产力有限，同样的地，现在用来做工业，它的生产力大大提高了，同样是一亩地，它的地价就不同了。香港IFC国际金融中心一平方租金100多元一个月，1000、2000多元一年，一平米租金要过万元。还是一层一层算。所以随着生产力上升，土地价格就会上升。所以这个很简单，为什么中国地价一路上升，就是这几年中国的经济增长每年都靠近双位数字增长，所以地价也会靠近双位数字增长。起码地价要反映土地上人的生产能力的提升。生产力提升了，负担楼价的能力会提升，经济发展多了，对商业地产的需求也会增加。所以这个是造成中国地价、房价一路上升的原因。
所以如果说总趋势的话，全世界房地产价格如果从价值来说，它是稳步向上的。为什么呢？因为人类的科学发展、生产力的发展还在不断地增长，所以投资什么东西最好呢？我认为投资房地产最好，不是因为我做房地产。为什么这么说呢？有原因的，土地是有限的，不可能增加的。美国有一个小说作家交马克吐温说过快去抓住土地，因为上帝已经停止制造。地球就这么大了，不可能制造新的土地出来，所以土地一路都是，不要说人类时代，动物时代都是抢土地，你的狗去撒一泡尿就是这是我的地盘，人类历史就是土地争夺史，现在世界上很多有矛盾的地方都是争夺土地的问题，都是领土问题。所以土地有限，其他东西都会贬值的，人类生产出来的财富都会贬值的，原始的时代你生产的是农作物，农作物你生产出来的蔬菜、瓜果，几个星期就烂掉了，你的谷子放在仓库里面给老鼠吃了，给虫蛀了，天气坏了，霉了，价值是一路下跌的。所有的生产者生产出来的产品都会降价，叫折旧。工业产品问题更大了，你现在我的手机用了几年给我儿子用，我儿子也不要，哇，爸爸你这个手机我怎么拿得出来，很丢人的，所以工业产品价格也是不断下降的。唯一土地的价格会因为土地上的人的生产力而上升。所以在投资上来说，投资房地产比投资其他的商品、其他的财富更有好处。你买了土地、房子可以一路去抵押的，既可以用，又可以投资。所以土地与生俱来有投资的功能。
现在中国的政策出了问题，管不好的原因就是我们很多时候都想抹煞掉土地的投资功能，只是想房子拿来用，只是重视使用功能，不重视土地的投资功能，这个是不容易做得到的。我刚才说中国的房价升幅平均的增长比经济增长快，经济增长10%左右，楼价增长过去一段时间平均靠近20%。为什么这样呢？就是买房子的人刚开始的时候是使用的需要，如果房价因为使用的需要增加，因为经济的发展增加之后，会出现什么问题呢？就是社会上的资金不是使用需要的资金也会流进房地产。所以房地产价格的上升不但反映经济增长的需要，反映老百姓住房的需要，也相当一大部分是反映投资者储藏财富的偏好。中国有一部分人富起来了，富起来的人他想用什么方法去储藏他的财富呢？他想来想去最后还是觉得买房地产最好，结果房地产的价格就升的比经济增长更快。
在这种情况下就产生了问题。产生了什么问题呢？就是房地产价格跟一般人民的负担能力脱节了。就是买得起房子的人越来越少，就是因为它的价格给投资者扭曲了。在这种情况下，社会上就很多声音，什么自己住在蜗居里，政府没有照顾我，住房的需要，社会有很多怨气，造成政府要打压房地产，想把房地产价格压下来，让普通人都可以买得起。但是政府在这方面努力，花了很多气力，吃了很多药，但是在一段时间里面证明这些药有效的时间都很短，就是刚吃的时候可能还有一点反应，药性一过就报复性上升。其实上一任政府本来有目标要把房价压到什么水平才满意，经过几年后再不敢谈了，因为知道永远没有机会再回到原来的位置。现在政府比较聪明一点，知道这件事是很难做得到的，很难做得到的事你还是不要说自己去做，因为会证明自己失败的。所以现在就把这个交给市场去决定，我觉得这个是聪明的。
我自己认为未来市场会演变。这个演变，中央政府还没有说，说是说了一点，就是要透过廉租房、保障房去解决民生的居住问题。市场的问题可能让市场去决定。我自己相信这个是一个大体的形势，还有机会朝这个方向去的。我刚才跟记者说水怎么流法，不是人的主观意识所决定的，还是地形所决定的，地形怎么样，水就流到哪里去。我自己相信中国未来的走法就是把市场分成三个部分，一个部分就是廉租房，廉租房就是供应给连租也租不起，买也买不起的最基层的民众的，他是用一个比较低的租金，由政府来解决民生问题。第二部分是一些首次置业的人，每个城市给当地的人在买第一套房的时候由政府划拨土地，专门去解决他们的问题。这个就不用限价的，只要批出来的土地将来销售的对象是本地首次置业的人的话，这个房价就受到首次置业的人的负担能力所置业，这种房子不用政府去建的，就是交给开发商建，规定他们卖给什么人，也规定这个单位不能建太大，大概50、60平米，一个厅、两个房间解决基本问题就够了。如果最基层的人，你可以有廉租房给他，首次置业的人你用特别的土地照顾他，其他的就可以自由市场，让业主自主去判断买还是卖。这个就是让市场去判断。自由市场，政府就不用管了。现在问题为什么这么难呢？政府要把所有的房子的价钱都压下来，压到首次置业的少数人负担能力水平，这个就很辛苦，而且打击面很大。因为现在世界上都拼命印钞票，房价上升是自然的事嘛，如果你用行政手段把房子价钱压下来，只是为了配合少数还没有买房子人的负担能力的话，房价要压很多才能压下来，如果真把房价压到这个水平的话，中国的消费能力、中国的再投资能力就会受到破坏，这个政府也承担不起。在现在情况下，我认为政府不可能把房价真的压下去的。
按照西方说法，中国有房地产泡沫，我自己认为中国真的有房地产泡沫，不过不是在楼价上，房地产泡沫有三种主要的模式。一种就是价格过高，现在中国的政府、社会都是盯在这个问题上，觉得上海、北京、深圳房价太高，要把房价压下来。这个我认为是断错症，房价在深圳、北京的高了，我认为是有客观基础的。不是打压的对象。中国房地产泡沫表现在一个在借贷过度。中国房地产本来应该没有借贷过度的问题，从2010年开始，中央政府已经收紧对房地产贷款，开发商不容易贷到款，这几年连买家买第二套房也收的很紧，现在买第二套房首付要七成，银行才贷三成，所以不应该有过度借贷的问题。就是在2010年、2011年这段时间中央收紧了对房地产、开发商，尤其是开发商的信贷。没有钱他们怎么办呢？只能透过银行、财务公司、投资公司搞了很多理财产品、信托产品，其实背后都是用房地产做抵押的。所以现在中国的地方债、银行的外债据估计有19万亿，这是清华大学的统计。在这种情况下怎么过关呢？现在中央已经在处理这个问题。处理这个问题的前提，就不能够让房地产的价格真的垮掉，如果房地产价格真的垮掉，它的信托产品就没法还钱，现在价格还好的话，你这批到期，他又发行新的产品，用新的债还旧的债，银行也可以把它吃掉还钱，但是如果房地产的价格真的崩溃的话，这些地方债、银行的信托产品、理财工具都会一连串的变成社会问题，因为这些钱很多是普通老百姓拿出来的。所以我认为在现在这种情况下，中央政府既要防止房价升的更高，使普通买不起的尤其是年轻人怨气太大，但是也不可能让房价大幅下跌，使地方债银行的负债出问题，这是形势逼着这样做的。房地产泡沫另外一个表现模式就是建设过多。这个建设过多主要不在一线城市，一线城市接受人口的能力很大，很多人都愿意到一线城市，连二线城市、三线城市的人如果有机会也想去一线城市，所以一线城市过度借贷也好、过度建设也好、过度价格也好，都可能因为人口增加、城市化、生产力上升，慢慢地消化掉。现在出问题是三四线城市的过度建设。
前两年中央是在一线城市限购限贷，本来想资金流到西北、三四线城市，但是三四线城市里面城市规划的能力很低，地方政府没有这种经验，我们周先生可能去的少，应该给他们多一点介绍，他们完全不看自己的人口增长情况，不看自己经济增长需要，有人说要地，他就给。有多少来，收多少钱。收了是不是他自己也有好处，不知道了。总之他们觉得不收钱也好，批多一点地，政府收入增加，多一些开发商开工，人有多一点工作，经济增长就出来了，他交出来的政绩就会好看。所以房地产刚开发的时候，大家都有好处。但是现在建的是什么情况？有些地方空置的房比这个地方人口总数还多，几代人也消化不了。很多变成鬼城，这种情况实际是浪费严重，社会资源没有好好利用。这些城市我认为如果已经问题暴露的像鄂尔多斯、温州这些地方房地产就不可能再上升。因为大家都知道问题存在了，没有新的资金流进来，所以我认为现在是一线城市没有问题，三四线城市这个问题可能要很长时间才能够解决到。我们在投资上要避免在已经过度建设的地方去发展。
整体来说，我认为中央政府会分等级去照顾人民的需要，穷的给他廉租房，有条件负担得起建筑费、负担得起开发商合理利润的，透过销售对象的限制解决这批人的问题，其他的就放开，让市场去决定它的投资价值，要住好一点的就要靠自己的努力去发展。如果这样的话，中国的开发商可能空间更大，因为大家都很清楚了，政策是很清楚了，哪一些是政府资助的、政府保障的，哪一部分是政府开放的，让市场的需要、让资金的流向去决定的，这样的话才符合前一次温家宝总理在作报告的时候说让人民可以有资产性的收入，就是人民除了工作之外，他拥有的资产也可以在整个社会经济发展的时候，资产价值升值，也分一杯羹，这样的话我们的房地产发展才会健康一点，虽然价格高了，也不影响民生的居住问题，也可以让已经买了房子的人分享整个社会经济增长的好处。这是我的简单的估计。谢谢大家！
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
