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5个月过去了,深圳挂牌在售的二手房越卖越多

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时代抛弃你的时候,连招呼都不打。

一波小阳春后,深圳楼市的冷清,肉眼可见。

业内人士形容“当前的深圳楼市,大家情绪很矛盾”,想要嗨起来,但能让市场嗨起来的事并不多,想要发牢骚吐槽,但很多丧的点,大家又丧得不想说。

5月已过,贝壳研究院数据显示,5月深圳新房住宅网签2787套,环比下降20.5%,二手房住宅网签2788套,环比下降12.7%,并指出,近两月深圳二手市场呈现向下态势,不少置业者入市积极性下降。

2788套的月成交量对比深圳有将近4000个小区的数量来算,一个小区一个月都卖不了一套房。

与此同时,挂牌出售的二手房房源量激增:来自深圳房地产中介协会的数据统计,截至2023年5月29日,深圳全市公开在售二手房源量共有53829套,较上一周又增加了786套。

同时,截至2023年6月1日,根据四大行(贝壳找房、乐有家、中原、看房网)公开挂盘出售数据统计,深圳全市共挂盘出售房源160108套(存重复房源,),对比5月1日统计的143805套挂牌房源,过去一个月共增加了16303套(如下图),环比增长率为11.3%。


深房中协表示,从2021年新版网签系统上线以来统计,当前深圳房源挂盘量已处于一个相对高位水平,究其原因,是“去化缓慢,房源积压”。

并且,深房中协发现,从目前态势看,刚需型需求(90平以下)占比连续两月出现下滑,下滑幅度较大,其在文中的措辞是——是否预示刚需型需求再度进入“萎缩”,应引起高度重视。

由于网签数据具有一定滞后性,实际上的深圳五月楼市,或许比这样的数据还要冷。

一手房中介自嘲在售楼处上班一整天很费烟,而二手房中介的尽头,是帮业主卖点旧家具,至于卖房业主,则难免担心“房子会不会越往后越卖不出去,今年以来连租都不好租”,

乐有家数据显示,5月业主报价下滑态势更加明显,深圳全市竟超九成片区挂牌价环比下滑。

业主们心里很清楚:无论是卖还是租,这种时候,不能既要还要。

新房市场稍显热闹,过去一周,深圳单周可以有9个楼盘开盘入市,但仅有一个楼盘开盘去化率达96%,除此之外多数开盘项目并未直接或间接公开开盘成绩,但业内指出,热销96%的项目属于分批推售,实际上420套的货量只推售了178套。

01,

深圳不装了

6月1日,深圳规划与自然资源局挂牌出让两宗宅地信息,其中一块便是深圳今年二批次宅地集中出让中万众瞩目的大热门,位于深圳南山超级总部基地的T207-0060宗地,起拍价超过108亿元,成为深圳土拍历史上起拍价最高的宅地。

该地块在今年4月底从原来规划的商服用地部分调成了二类居住用地,并在5月份迅速上架了深圳二批次土拍名单,业内普遍认为深圳拿出了压箱底的靓地,并且借优质地块来刺激土地市场及激活楼市信心的意图十分明显。

更重要的一点改变是,深超总的这宗宅地出让信息显示,该地块不限制户型比例。2006年6月,深圳市政府下发“98号文”,成为全国第一个“90/70政策”的地方执行细则——在新的土地出让合同中,在核发的《建设工程用地许可证》中,应注明套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。此后的十几年来,深圳几乎没有出让宅地能突破此严格的户型比例限制。

再者,深超总T207-0060宗地的商品房限售均价为13.3万/平,打破了深圳以往的新建商品房最高13.2万/平的记录,成为新的限售价天花板。在此之前,深圳住宅限价天花板是位于南山的华润城润玺。

当然,深超总地块最终13.3万/平的限价,对比之前业内普遍认为或突破14万/平的限价仍存在不少距离,甚至有业内人士表示,“如此优质的宅地,既然都不限制户型了,其实也不该再限制价格了。”

深圳中原的监控数据显示,深超总该地块周边已经建成的二手楼盘基本都是大面积豪宅,最新挂盘均价约14~20万/平。

同样是6月1日,深圳网红盘“海德园”再次获批预售,为6月的深圳楼市吹响号角,将推售237套86-161平住宅产品,备案均价12.6万/平,毛坯交付。

该项目曾在2021年11月以及2022年5月先后实现两次“开盘日光”,是深圳2022年全年共6个日光盘中的首个日光项目,也是为数不多被深圳业内抱以“入市能振奋此时楼市”的楼盘之一。

海德园外,位于前海桂湾片区的深业云海湾是5月份受到市场较多关注的另一新盘,该项目地块毛坯限价9.2万/平,也是前海住宅的限价地板价,但同为深业鹏基开发的光明新盘深业云筑,也在这个5月因交房质量问题,遭到业主曝光及维权,多名深业云筑业主均反应楼盘存在漏水渗水、墙面裂缝、货不对板等质量问题。

楼市不见多热闹,业主维权依旧沸沸扬扬。有统计数据显示,近三年来深圳“交房即维权”的楼盘过半,如深业云筑这样出现较显著的质量问题而引发业主维权的楼盘超过30起。

02,

当没有了风,

深圳二手楼市的压力更大

公布资料显示,深圳顶级豪宅恒裕滨城近日一套法拍房连续两次流拍,房源面积278平,首次法拍起家1.07亿流拍后,二次起拍价8560万依旧流拍,当前,该房源重新上架的第三次起拍价为6848万,对比首次拍卖的总价已经降了近四千万。

该房源将于7月份第三次法拍,对此业内看法不一,有认为30万+/平的深圳顶豪泡沫迎来破碎时刻,也有观点认为,届时三拍的人数和总价甚至有可能反超二拍。

深圳中原报告指出,从去年五月到今年五月,福田与南山均价在20万/平以上的豪宅盘,涨跌幅情况差异很大。在其监控的30个挂盘量较高的楼盘中,有16个楼盘挂盘价下滑,14个楼盘挂盘价仍在上升。

其中跌幅最高的楼盘,是福田百花片区的国城花园,从30万/平下跌至20万元/平;其次是南山区蛇口的海上花世界双玺花园三期、深圳湾的翡翠海岸下跌14%。

而相比部分豪宅,深圳此前涨幅更高更夸张的学区房,也已被“砍了好几刀”。

2020年,深圳曾有一份《年度房价涨幅小区统计》,其中,八卦岭宿舍是当年深圳二手房市场涨幅第一的小区,不到一年时间,从单价7.5万/平涨到13.7万/平,涨幅高达82%。最高峰时候,不到30㎡的房源最高成交价甚至突破15万/平。

5月底,有中介发出“八卦岭宿舍29.8平米,最高峰445万现在160万”的降价卖房信息,相当于均价5万/平,几乎是最高峰价格打了三折,这样的跌幅,自然引起市场一片唏嘘与惊讶。

后续有中介称,该房源是业主为腾出购房名额急卖的个例,在发现报价过低后,该名业主已将报价涨回到210万左右的市场价。

虚惊一场,深圳楼市吓出一身冷汗。

位于龙华的书香门第上河坊与龙悦居两个小区,根据深圳中原监控的当前成交价与21年成交价的对比,书香门第上河坊从9.9万/平跌倒6.8万/平,下跌了31.3%,龙悦居四期从11.4万/平下跌到7.3万/平,共下跌36%。

两个小区均属于深圳外国语学校(龙华分校)的学区,如今报价均低于二手指导价。深圳中原的监控数据还显示,深圳各个区都已有多个名校楼盘跌回2019年的水平。

时代抛弃你的时候,连招呼都不打。

当然,5月开始,深圳开启秋季入学招生季,学区房热度会相较4月有所上涨,对后续交易市场亦会有利好。

深圳楼市会不会有“年中奖”?

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