5个月过去了，深圳挂牌在售的二手房越卖越多

一波小阳春后，深圳楼市的冷清，肉眼可见。

业内人士形容“当前的深圳楼市，大家情绪很矛盾”，想要嗨起来，但能让市场嗨起来的事并不多，想要发牢骚吐槽，但很多丧的点，大家又丧得不想说。

5月已过，贝壳研究院数据显示，5月深圳新房住宅网签2787套，环比下降20.5%，二手房住宅网签2788套，环比下降12.7%，并指出，近两月深圳二手市场呈现向下态势，不少置业者入市积极性下降。

2788套的月成交量对比深圳有将近4000个小区的数量来算，一个小区一个月都卖不了一套房。

与此同时，挂牌出售的二手房房源量激增：来自深圳房地产中介协会的数据统计，截至2023年5月29日，深圳全市公开在售二手房源量共有53829套，较上一周又增加了786套。

同时，截至2023年6月1日，根据四大行（贝壳找房、乐有家、中原、看房网）公开挂盘出售数据统计，深圳全市共挂盘出售房源160108套（存重复房源，），对比5月1日统计的143805套挂牌房源，过去一个月共增加了16303套（如下图），环比增长率为11.3%。

深房中协表示，从2021年新版网签系统上线以来统计，当前深圳房源挂盘量已处于一个相对高位水平，究其原因，是“去化缓慢，房源积压”。

并且，深房中协发现，从目前态势看，刚需型需求（90平以下）占比连续两月出现下滑，下滑幅度较大，其在文中的措辞是——是否预示刚需型需求再度进入“萎缩”，应引起高度重视。

由于网签数据具有一定滞后性，实际上的深圳五月楼市，或许比这样的数据还要冷。

一手房中介自嘲在售楼处上班一整天很费烟，而二手房中介的尽头，是帮业主卖点旧家具，至于卖房业主，则难免担心“房子会不会越往后越卖不出去，今年以来连租都不好租”，

乐有家数据显示，5月业主报价下滑态势更加明显，深圳全市竟超九成片区挂牌价环比下滑。

业主们心里很清楚：无论是卖还是租，这种时候，不能既要还要。

新房市场稍显热闹，过去一周，深圳单周可以有9个楼盘开盘入市，但仅有一个楼盘开盘去化率达96%，除此之外多数开盘项目并未直接或间接公开开盘成绩，但业内指出，热销96%的项目属于分批推售，实际上420套的货量只推售了178套。

01，

深圳不装了

6月1日，深圳规划与自然资源局挂牌出让两宗宅地信息，其中一块便是深圳今年二批次宅地集中出让中万众瞩目的大热门，位于深圳南山超级总部基地的T207-0060宗地，起拍价超过108亿元，成为深圳土拍历史上起拍价最高的宅地。

该地块在今年4月底从原来规划的商服用地部分调成了二类居住用地，并在5月份迅速上架了深圳二批次土拍名单，业内普遍认为深圳拿出了压箱底的靓地，并且借优质地块来刺激土地市场及激活楼市信心的意图十分明显。

更重要的一点改变是，深超总的这宗宅地出让信息显示，该地块不限制户型比例。2006年6月，深圳市政府下发“98号文”，成为全国第一个“90/70政策”的地方执行细则——在新的土地出让合同中，在核发的《建设工程用地许可证》中，应注明套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。此后的十几年来，深圳几乎没有出让宅地能突破此严格的户型比例限制。

再者，深超总T207-0060宗地的商品房限售均价为13.3万/平，打破了深圳以往的新建商品房最高13.2万/平的记录，成为新的限售价天花板。在此之前，深圳住宅限价天花板是位于南山的华润城润玺。

当然，深超总地块最终13.3万/平的限价，对比之前业内普遍认为或突破14万/平的限价仍存在不少距离，甚至有业内人士表示，“如此优质的宅地，既然都不限制户型了，其实也不该再限制价格了。”

深圳中原的监控数据显示，深超总该地块周边已经建成的二手楼盘基本都是大面积豪宅，最新挂盘均价约14~20万/平。

同样是6月1日，深圳网红盘“海德园”再次获批预售，为6月的深圳楼市吹响号角，将推售237套86-161平住宅产品，备案均价12.6万/平，毛坯交付。

该项目曾在2021年11月以及2022年5月先后实现两次“开盘日光”，是深圳2022年全年共6个日光盘中的首个日光项目，也是为数不多被深圳业内抱以“入市能振奋此时楼市”的楼盘之一。

海德园外，位于前海桂湾片区的深业云海湾是5月份受到市场较多关注的另一新盘，该项目地块毛坯限价9.2万/平，也是前海住宅的限价地板价，但同为深业鹏基开发的光明新盘深业云筑，也在这个5月因交房质量问题，遭到业主曝光及维权，多名深业云筑业主均反应楼盘存在漏水渗水、墙面裂缝、货不对板等质量问题。

楼市不见多热闹，业主维权依旧沸沸扬扬。有统计数据显示，近三年来深圳“交房即维权”的楼盘过半，如深业云筑这样出现较显著的质量问题而引发业主维权的楼盘超过30起。

02，

当没有了风，

深圳二手楼市的压力更大

公布资料显示，深圳顶级豪宅恒裕滨城近日一套法拍房连续两次流拍，房源面积278平，首次法拍起家1.07亿流拍后，二次起拍价8560万依旧流拍，当前，该房源重新上架的第三次起拍价为6848万，对比首次拍卖的总价已经降了近四千万。

该房源将于7月份第三次法拍，对此业内看法不一，有认为30万+/平的深圳顶豪泡沫迎来破碎时刻，也有观点认为，届时三拍的人数和总价甚至有可能反超二拍。

深圳中原报告指出，从去年五月到今年五月，福田与南山均价在20万/平以上的豪宅盘，涨跌幅情况差异很大。在其监控的30个挂盘量较高的楼盘中，有16个楼盘挂盘价下滑，14个楼盘挂盘价仍在上升。

其中跌幅最高的楼盘，是福田百花片区的国城花园，从30万/平下跌至20万元/平；其次是南山区蛇口的海上花世界双玺花园三期、深圳湾的翡翠海岸下跌14%。

而相比部分豪宅，深圳此前涨幅更高更夸张的学区房，也已被“砍了好几刀”。

2020年，深圳曾有一份《年度房价涨幅小区统计》，其中，八卦岭宿舍是当年深圳二手房市场涨幅第一的小区，不到一年时间，从单价7.5万/平涨到13.7万/平，涨幅高达82%。最高峰时候，不到30㎡的房源最高成交价甚至突破15万/平。

5月底，有中介发出“八卦岭宿舍29.8平米，最高峰445万现在160万”的降价卖房信息，相当于均价5万/平，几乎是最高峰价格打了三折，这样的跌幅，自然引起市场一片唏嘘与惊讶。

后续有中介称，该房源是业主为腾出购房名额急卖的个例，在发现报价过低后，该名业主已将报价涨回到210万左右的市场价。

虚惊一场，深圳楼市吓出一身冷汗。

位于龙华的书香门第上河坊与龙悦居两个小区，根据深圳中原监控的当前成交价与21年成交价的对比，书香门第上河坊从9.9万/平跌倒6.8万/平，下跌了31.3%，龙悦居四期从11.4万/平下跌到7.3万/平，共下跌36%。

两个小区均属于深圳外国语学校（龙华分校）的学区，如今报价均低于二手指导价。深圳中原的监控数据还显示，深圳各个区都已有多个名校楼盘跌回2019年的水平。

时代抛弃你的时候，连招呼都不打。

当然，5月开始，深圳开启秋季入学招生季，学区房热度会相较4月有所上涨，对后续交易市场亦会有利好。

深圳楼市会不会有“年中奖”？

@@AUTODEALER="华润城"ADDRESS="深圳市南山区深南大道与沙河西路交汇处"TEL="4001-666-163"EXT="25856"LINKURL="https://xf.house.163.com/sz/0SWN.html?source=kapian&id=0SWN&city=sz"PRICE="132000元/㎡"IMGSRC="http://img4.cache.netease.com/photo/0007/2014-08-19/400x300_A41EDJ605P7E0007.jpg"@@

@@AUTODEALER="海德园"ADDRESS="福田香蜜湖安托山片区"TEL="4001-666-163"EXT="26083"LINKURL="https://xf.house.163.com/sz/CQPO.html?source=kapian&id=CQPO&city=sz"PRICE="126000元/㎡"@@

@@AUTODEALER="深业云海湾"ADDRESS="深圳市南山区前海桂湾梦海大道与桂湾九街交汇处"TEL="4001-666-163"EXT="9"LINKURL="https://xf.house.163.com/sz/CSaO.html?source=kapian&id=CSaO&city=sz"PRICE="暂无报价"@@

@@AUTODEALER="深业云筑"ADDRESS="光明区马田公明南环大道与长春路交汇处东侧"TEL="4001-666-163"EXT="9"LINKURL="https://xf.house.163.com/sz/COGJ.html?source=kapian&id=COGJ&city=sz"PRICE="暂无报价"IMGSRC="http://pic-bucket.ws.126.net/photo/0007/2022-02-24/H10A0EGSR4EB0007NOS.jpg?imageView&thumbnail=400y300"@@

@@AUTODEALER="恒裕滨城"ADDRESS="南山区招商东路与中心路交汇处（邻近东滨沙河西立交桥）"TEL="4001-666-163"EXT="25125"LINKURL="https://xf.house.163.com/sz/0Qdd.html?source=kapian&id=0Qdd&city=sz"PRICE="暂无报价"IMGSRC="http://img4.cache.netease.com/photo/0007/2012-06-28/400x300_853KLN6751RV0007.jpg"@@

@@AUTODEALER="海上花"ADDRESS="杨浦区辽源西路230弄（近大连路）"TEL="4001-666-163"EXT="16300"LINKURL="https://xf.house.163.com/sh/0ESL.html?source=kapian&id=0ESL&city=sh"PRICE="19000元/㎡"IMGSRC="http://img2.cache.netease.com/photo/0007/2009-12-03/1259829078045.jpg"@@

@@AUTODEALER="书香门第上河坊"ADDRESS="梅龙路与金龙路交汇处"TEL="4001-666-163"EXT="9"LINKURL="https://xf.house.163.com/sz/0CSS.html?source=kapian&id=0CSS&city=sz"PRICE="28000元/㎡"IMGSRC="http://img2.cache.netease.com/photo/0087/2009-10-29/1256750337520.jpg"@@

@@AUTODEALER="龙悦居"ADDRESS="宝安龙华二线拓展区，北邻深圳北站"TEL="4001-666-163"EXT="9"LINKURL="https://xf.house.163.com/sz/0QeB.html?source=kapian&id=0QeB&city=sz"PRICE="暂无报价"IMGSRC="http://img3.cache.netease.com/photo/0007/2012-07-04/400x300_85J19EQQ51TD0007.jpg"@@