网易直播：11·13香格名苑国际豪宅前海资本论坛|施永青

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【现场直播】11月13日香格名苑媒体见面会暨前海时光廊启动仪式

【活动主题】国际前海豪宅资本论

【活动时间】11月13日下午14：00-17：00

【活动地点】深圳威尼斯酒店1楼宴会厅

【邀请媒体】

深圳特区报、南方都市报、香港商报、深圳商报、深圳晚报、晶报、东方日报、苹果日报、星岛日报、深圳卫视、深圳都市、深圳财经、深圳电台交通频率、房信、搜房、网易房产、新浪、搜狐焦点

【主持人】广东卫视邓璐

【邀请嘉宾】

中原集团创办人、国际知名地产人士施永青先生

全国政协委员、深圳市关爱办主任、香港商报社长黄扬略先生

深圳市城市规划协会会长、深圳市规划国土发展研究中心总规划师邹兵先生

华东师大房地产系主任、东方房地产学院院长华伟博士

深圳市美地佳置业有限公司董事长林瑞涛先生、

深圳市万地投资发展有限公司董事长林瑞池先生、

深圳市罗盛实业有限公司董事长林瑞璘先生、

深圳市美地佳置业有限公司董事总经理吴锦球先生、

深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄先生、

深圳中原地产二级市场董事副总经理张艾菲女士、

深圳中原地产二级市场发展中心总经理杨帆、

深圳中原地产事业二部董事总经理黄珊珊女士、

深圳特区报地产部总经理王月华先生、

南方都市报深圳地产部总经理沈永淳先生

【活动流程】

1、与会嘉宾及媒体签到

2、开场表演

3、主持人开场白

4、林总致谢词

5、玉总致开场祝词

6、主持人上台邀请演讲嘉宾

7、嘉宾上台演讲出场

8、中场暖场表演

9、主持人邀请黄总上台

10、黄总进行项目简述

11、主题论坛

12、媒体提问

13、前海时光廊启动仪式及项目入市祝酒仪式

14、主持人致谢幕词，与会嘉宾合影留念

【演讲主题】

1、执掌未来30年，前海超前规划提速深圳国际化进程（邹兵）

主题释义：通过前海规划以及各个版块功能的实施，对前海价值得出“前海将主宰深圳乃至中国未来30年”大胆设想，结合将深圳建设成为国际化城市这一奋斗目标，前海区域将从金融、信息服务、物流及其他科技服务等多个方面助力深圳国际化进程。

2、从上海自贸区之于上海的引擎作用，到前海之于深圳的动力作用（华伟）

主题释义：上海自贸区对于周边房价形成强力的拉升作用，前海与香港挂档，将使前海半山生态豪宅区跻身国际第一阵营。

3、资源豪宅向资本豪宅的进化（黄扬略）

主题释义：以香蜜湖、华侨城波托菲诺、华侨城天麓、香格名苑为代表的一批顶级豪宅产品引领深圳豪宅属性从细分回归融合，预示着深圳豪宅从单纯稀缺资源占有向兼具都市引擎功能、城市核心地段和城市稀缺标志性资源的重要整合提升，深圳豪宅市场正式步入资本豪宅时代。

4、中国房地产市场的走势（施永青）

以下为活动现场直播内容：

“11月13日香格名苑媒体见面会暨前海时光廊启动仪式”

主题：国际前海豪宅资本论

时间：11月13日下午14：00-17：00

地点：深圳威尼斯酒店1楼宴会厅

活动现场

嘉宾签名留念

嘉宾合影留念

主会场舞台

主讲嘉宾之一的施永青先生与一众嘉宾合影留念

活动开场舞

活动主持人致开场白

主持人：掌声再次送给我们的舞蹈演员们，谢谢他们给我们今天活动带来精彩的开场。同时借助大家掌声欢迎各位领导嘉宾、女士们、先生们，欢迎大家来到我们活动现场。我是广东卫视节目主持人邓璐，首先对大家的热情和支持表示最真诚的感谢，欢迎大家！

亲爱的朋友们，就在前天我想跟大家一样，我想大家知道这几天我们南中国或者全中国、全亚洲最引人注目最激动人心的一个活动就是恒大夺冠，前天我很荣幸在现场见证了我们广州队那神奇的一刻，担任现场的主持人。大家都说广州好样的，但是今天我来到了深圳，马上要与大家一起来共同见证和庆祝这一盛世，今天我们要骄傲地说：深圳好样的！首先我号召大家先把你们掌声送给自己，送给我们在深圳这片土地上创造奇迹的成功的人们！谢谢你们！

亲爱的朋友们，这里是由深圳特区报、南方都市报和香港商报联合主办的国际前海、豪宅资本论论坛，香格名苑媒体见面会暨前海时光廊启动仪式，很荣幸能够跟大家共同相聚在这儿。作为深圳精工大礼的打造者，深圳市美地佳置业有限公司所打造的前海半山顶级豪宅，很多人问了这个豪宅是什么样子的，我们今天所期待的这一切将如何实现在我们面前，在正式跟大家分享之前，我还是想先告诉大家几个数字，也许在座很多朋友们都已经非常熟悉了，这几个数字分别是：1492、2600、3000、4000，什么意思呢？这不是六合彩，但是这比六合彩更有好兆头，代表着全世界都关注的在深圳特区当中的特区，也就是最重要的一片位置，前海合作区总用地面积是刚才说的第一个数字1492公顷，总建筑规模就是在2600万-3000万平方米，总建筑投资金额超过4000亿元。亲爱的朋友们，说这几个数字听起来好像非常的简单，说起来一气呵成，但是我们要实现它，而且共同参与到这样伟大的建设当中，我想这是改革开放30多年以来我们深圳真真正正走到了这一步，深圳的崛起，在座的各位也不乏对于豪宅的投资和建设的关注者们，我们在提问什么样的豪宅可以称得上世界级豪宅呢？这个问题现在不能告诉你答案，因为在今天我们所设置的环节当中将由我们为大家来请来的重量级为我们分享和解读。我们用掌声首先为大家介绍：深圳市美地佳置业有限公司董事长林瑞涛先生，您先来台上跟我们打一个招呼吧，你有什么特别的慰问要向我们今天各位贵宾们。

林瑞涛：我想说感谢大家今天对这个论坛的光临，我希望大家共同把我们深圳、把我们前海推向国际，把我们作为推向前海的明珠。谢谢大家！

主持人：谢谢。现在我们要一一认识各位，但是我希望嘉宾们先保留一些神秘的气质，我们在下面的环节还会把每一位邀请到现场，现在为大家介绍的是中原集团创办人施永青先生，向我们后面人打一个招呼。欢迎！

继续为大家介绍：全国政协委员、香港商报社长、中国著名养生专家黄扬略，欢迎您的到来。

继续为大家介绍：深圳市城市规划协会会长、深圳市规划国土发展研究中心总规划师邹兵。欢迎您！

继续为大家邀请到华东师大房地产系主任、东方房地产学院院长华伟博士。

同时为大家介绍深圳半地发展有限公司董事长、深圳市罗盛实业董事长林瑞麟先生、深圳美地佳置业有限公司董事总经理吴先生。深圳中原二级市场董事总经理玉家雄先生、深圳中原地产二级市场董事副总经理张艾非女士、深圳中原地产二级市场发展中心总经理杨帆、深圳中原地产事业二部总经理黄珊珊女士、深圳特区报地产部总经理王月华先生。南方都市报深圳地产部动经理沈永淳先生，深圳清华研究院组织部张女士，深圳狮子会慈善机构会长罗先生，欢迎您的到来！

今天还有在座各位领导和嘉宾和媒体界朋友，再次对大家参与表示最热情的感谢！欢迎大家！

首先让我们有请深圳美地佳置业有限公司董事长林瑞涛先生为我们致词。

林瑞涛：尊敬的施永青先生、黄扬略先生、华伟先生、邹兵先生，尊敬的各位来宾、传媒的精英们、先生们、女士们，你们好！

林瑞涛：我想说感谢大家今天对这个论坛的光临，我希望大家共同把我们深圳、把我们前海推向国际，把我们作为推向前海的明珠。谢谢大家！

继续为大家介绍：全国政协委员、香港商报社长、中国著名养生专家黄扬略，欢迎您的到来。

继续为大家介绍：深圳市城市规划协会会长、深圳市规划国土发展研究中心总规划师邹兵。欢迎您！

继续为大家邀请到华东师大房地产系主任、东方房地产学院院长华伟博士。

今天还有在座各位领导和嘉宾和媒体界朋友，再次对大家参与表示最热情的感谢！欢迎大家！

首先让我们有请深圳美地佳置业有限公司董事长林瑞涛先生为我们致词。

深圳美地佳置业有限公司董事长林瑞涛先生致辞

林瑞涛：尊敬的施永青先生、黄扬略先生、华伟先生、邹兵先生，尊敬的各位来宾、传媒的精英们、先生们、女士们，你们好！欢迎大家光临国际前海豪宅资本论香格名苑媒体见面会暨前海时光廊启动仪式。首先我谨代表深圳市美地佳置业有限公司向参加今天香格名苑媒体见面会各位嘉宾表示热烈的欢迎和感谢！

你们的到来让前海更加精彩，你们的热诚让香格名苑倍添喜庆。1979年伟人小平同志在南海画了一个圈，见证了深圳在中国的城市地位。今天深圳前海与上海自贸区在一起为拉动中国经济进步的引擎，国际前海是中国经济改革的新起点、新动力，承载着中国经济发展，特别是金融重要的历史使命。关乎着中国伟大复兴的中国梦。2200亿的前期投资将开启了波澜壮阔的中国前海的升级带，截至目前，已经有众多世界500强企业和国内大集团总部落户前海。特区中的特区，南中国世界门户的即将在纸上变为现实。前海的规划，历史不可挡，前海开发热潮正式启动，前海合作区15万平方公里范围内的规划，80万高能力的前海社会精英将会首选前海周边住宅作为居住，等前海成熟后，其周边物业尤其是高端豪宅住宅价值将不可同日而语。届时前海及周边土地难求，一房难求。一所山海景观资源的豪宅更是有钱难求，深圳豪宅市场正式步入资时代。今天我们有幸在深圳特区报、南方都市报、香港商报等主流媒体见证下，研讨一个大家共同关注的话题，一个有重大意义的话题，一个为未来生活和工作有着重要指导意义的话题，相信各位专家必将为我们奉献一场思想的盛宴，感谢你们！

作为一个有责任感的发展商，美地佳在深圳来讲最优美的前海最有发展前景的阵地的板块，我们经过了几年精心打造，推出了现楼豪宅，我们满足住宅个性需求，养山、养心、境界的提升、邻里关系的培养各方面下功夫，我们相信会以精心的品质和巨大的升值潜力回报大家的关注和厚爱。香格名苑地理位置的优越，金角银边，金边即是畔海、银边就是依山，打造成环境优美、生态宜居、配套齐全的生态豪宅居住区，各位来宾，让我们一起努力，奉献我们的热诚、辛劳、汗水和智慧，让我们一起探讨我们深圳快速发展迈向国际化的征途上最具有价值前海，一个生机勃勃的深圳，我们用前海、用小南山，我们正和深圳、和南山、和前海一同站在世界的高度让这个城市在人居的生活放之四海。

最后再次感谢各位光临，祝各位身体健康、阖家幸福，谢谢大家！

主持人：再次感谢林总的精彩发言。从您刚才讲话已经传达了一个非常精准的信息，也是我们在深圳等了很久，等来的一个时机，那就是香格名苑作为前海首席半山豪宅已经可以媲美世界顶级豪宅，这不仅仅是气势宣告，更是实力的较量。谢谢您！接下来邀请出深圳中原二级市场董事总经理玉家雄先生为我们论坛致辞。

玉家雄：尊敬的美地佳置业的林总，各位领导，还有今天各位来宾，媒体的朋友们，大家下午好！很高兴今天我能够站在台上代表香格名苑这个项目以及它的合作方上台致辞。今天我们邀请了多位重量级嘉宾来参与我们这个论坛，实在是一件非常大的盛会，他们几位每一句话可能都会影响到中国房地产未来的格局以及发展。所以很高兴今天高朋满座，有很多方面不同的朋友们能够来到今天这个盛会参与其中。希望今天他们论坛的每一句话都能够带给前海未来的发展以及房地产未来发展一个新的启发。

2012年12月份的时候，习主席首访广东，就选择了深圳前海。并且提出既然授权给你们，就要大胆地往前走，还有要把前海发展成香港的中环的质素，可以看出前海这个地方未来发展潜力有多么的巨大。在这样的背景下，香格名苑这个项目所受到的关注我相信不次于前一阵子前海几块地王的竞标。所以今天这个活动也引起了众多媒体朋友、众多客户的关注。在前海的中心半途，香格名苑享有不少的资源，比如说大小两座南山，还有六大生态公园，本身依山看海，这些资源都是不可以复制的。使得香格名苑这个项目有很多独有的一些先天的优势，所以开发商在这个项目的打造的前期里面就决定了以大户型的产品来赋予这个地块更多的一些价值。依托这些优势，香格名苑必然成为深圳又一个非常瞩目的豪宅项目。

恰恰是因为它拥有那么多不可以再生的资源以及优势，所以开发商在整个打造过程里面，可以说花尽了所有心思，可以说不惜工本，不单单在建材方面投入非常大的心血，其他方面也是邀请了很好的一些合作伙伴为这个项目赋予更多价值。比如这个项目园林聘请法国建筑大师皮埃尔亲自操刀。这个园林设计经过再三修改成就了今天的模样，我希望在座每一位都能够抽时间到香格名苑看一下那么好的园林设计。我们有理由相信香格名苑将会开启半山豪宅新的一页，引领中国未来发展30年的前海中心，我相信香格名苑会创造一个新的国际化的半山小区。

最后再次感谢各位嘉宾以及业内朋友、媒体朋友今天来临这个论坛，我预祝这个项目将来会大卖，而且祝各位身体健康、阖家幸福，谢谢大家！

主持人：接下来时间邀请四位重量级嘉宾为我们共同分享他们的智慧，跟我们共同探讨今天的主题，为我们做出精彩的主题演讲。首先这一位有请深圳市城市规划会长、深圳市规划国土发展研究中心总规划师邹兵先生上台演讲。

深圳市规划国土发展研究中心总规划师邹兵先生演讲

邹兵：各位嘉宾、各位朋友，下午好！今天让我参加这个论坛，很高兴。但是我要声明一点，可能在座全是地产界的，就我是一个外行。今天我来要谈房地产业可能说不上什么，但是很乐意借助这个机会跟大家谈一下城市规划。因为城市规划是对整个城市功能和用地安排空间配置这么一个布局安排。他与房地产发展兴衰是息息相关的。特别深圳发展到这个阶段，前海成为我们一个新的城市发展热点，很高兴借助这个机会谈谈城市规划，特别谈谈前海规划。

前海规划提速深圳国际化进程，这是主办者给我的题目。我讲一下为什么我们现在选择前海，前海将给整个深圳发展带来什么。这是我跟大家分享的观点。

大家看看这就是规划中的前海，这个规划今年上半年正式得到了我们市政府批准，他是经过了好几轮的邀请世界著名规划设计公司，最后由我们规划国土委组织单位整合，14.92平方公里，2600万建筑面积，打造一个低碳的生态以人为本的、公交为导向的现代化区域。

房地产最重要的是区位、区位、区位，我们看看前海的区位怎么样。珠江三角洲已经成为当前最有活力的三大区域之一，几乎占了广东省GDP的80%。珠江三角洲比较也不是一个平衡的发展，珠江三角洲9个城市，分为外圈、内圈还是相对欠发达一点，包括惠州、江门等等，内圈包括深圳、东莞、佛山、广州、中山、珠海等等。即使内圈层，也是一个不平衡发展。东岸这个轴线，从广东到东莞、深圳、香港，这一个反人字型的，这人字这一撇是很强劲的，实际上是珠江三角洲整个经济发展主脊梁，所以我们称为一脊、三轴、五带，前海就在这样的重要的发展轴上。整个深圳跟香港是紧密联系在一块的，从广州、经过东莞、深圳、香港，我们最重要的基础设施全部布局在这条轴上，从花都的花都机场到南沙、东莞、长安、虎门再到深圳机场、再到前海，通过蛇口半岛连通香港机场。这是珠江三角洲到我们珠江东岸这条主要的发展轴。

从深圳城市本身来看，我们城市也存在一个中心，由东向西迁移这么一个趋势。可以看到短短30多年，我们深圳的城市从罗湖起步，我们到90年代到了福田中心区，现在到了南山，最后前海成了我们一个新的热土。

从深圳的城市规划来看，对前海的位置有这么一个认定，对它的价值判断不是今天才有的，早在80年代做第一版城市规划的时候，大家看这个红色的框，80年代当时我们重要发展地区主要在罗湖、蛇口、沙头角，福田还是刚刚作为我们一个热点，规划为90年代中心区，但是这个时候已经把前海当做未来的。2005年我们出台一个2030年发展策略，到2010年深圳总体规划把前海作为发展中心。

城市中心体系：2个市级中心、5个副中心、8个组团中心。2个市级中心，一个是福田中心，另外一个就是前海。5个副中心，龙华、光明、龙岗、盐田、坪山。另外还有8个组团中心。前海在这个中心中的位置和价值。

为什么选择前海？为什么现在把前海提到这样一个战略高度？这与刚才的主题有关系。首先深圳是把建设国际化城市作为立市以来一直追求的目标，但是深圳处于香港和广州这两个非常具有国际影响力的特大城市之间，我们的国际化路径怎么选择？与香港共建国际都会是深圳建设国际化城市一个重要路径，这是我们从本世纪初就开始的判断。因为现在中国任何一个城市包括北京、上海在内，与我们所公认的国际化大都市都存在着很大的差距。而香港在国际上被认定为专业化国际化行列，是中国最有机会发展国际化大都市的城市。从经济总量来说深圳与新加坡、香港略有差距，但是实际上很快，我们在2015年会超过新加坡，原来是2020年前跟香港持平，很可能这个时间会提前到来，这个并不重要，关键看右边这张图，中国已经是世界第二经济体，我们需要有类似于纽约、伦敦和东京这样的代表一流的国际化大都市来参与世界竞争，这才符合我们中国不远将来成为第一大经济体重要的角色。有哪些城市可以参与？深港都市圈。如果深圳和香港加在一块，可能在2020年会超过伦敦，这就具备了我们承担全球性城市的基础条件。

另外一个，深化深港合作是城市转型的战略要求。为什么选择香港为战略伙伴？因为香港就是我们学习的榜样。深圳经过30年发展，人口、资源环境面临很大压力，但是香港经过百年发展，现在建设用地仅仅只消耗掉25%，创造比我们深圳更高的经济总量。深圳现在面临着难以为继的困境，我们需要不断地转变我们发展模式，提高我们财力结构，寻找新的城市转型路径。我们从国家战略高度加强深港更紧密合作，探索深港合作的新机制、新模式，把前海打造成深港合作先导区，促进深港共同发展是我们一个选择。为什么选择前海？因为现在深圳发展到今天，我们的用地到2020年可用建设用地只有几十平方公里，前海将近15平方公里是我们目前经济特区内仅存的最完整的一块宝贵的用地。加上我前面讲的那么好的区域战略地位，是我们城市中心向西迁移和珠江三角洲主脊梁交汇点，我们把前海作为深港合作区是不二选择。

这是深港现代服务合作区一个定位，是深港合作先导区、体制机制创新区。一共有四条水道引入整个布局当中。前海是深圳建设现代化国际化先进城市新窗口。从国家战略看计肩负着国家参与全球城市竞争的战略使命，是中国实现对外开放新部署，是建设现代产业体系新举措，是推进区域一体化发展新探索，是发挥经济特区先行先试作用的新途径。这就是为什么习总书记第一站来深圳、第一站到前海。也是粤港服务业创新的示范区，以创新城市发展模式承载创新发展，引领区域发展。所以前海目标是全球共识的先进城市，他要用最先进的经济发展模式来汇集最高端的人才，坚持以人为本全面协调可持续发展先进理念，建设充满活力、安全、生态、健康的人性化城市，集聚最优质的发展资源，成为引领世界未来发展的典范。所以深圳的未来，大家关注前海，谢谢大家！

主持人：每次说到深圳一定会提到北上广，当我们说到前海也会提到自贸区，有人说这是克强经济指数非常重要的一部分，接下来这位嘉宾演讲主题就是前海对比上海自贸区的优势，中心区资源型豪宅对香格名苑的启示，让我们有请华伟先生。

华东师大房地产系主任、东方房地产学院院长华伟博士演讲

华伟：各位深圳的朋友，非常高兴今天和大家探讨这么一个热烈的话题。不久以前也就在深圳，我斗胆给大家做了一个报喜鸟，在窗外雪花飘飘的时候我勇敢跟大家分享我们的判断，深圳前海一定出彩。前一阵北京楼市火了、上海楼市火了，深圳前海火了。火了不要紧，星星之火可以燎原，熊熊烈焰可以持续。说句实话，我这个外来人口比深圳本地人更加关注深圳、关注前海。

上海并没有凋零，但是他想再上往日雄风。我们老早过了挺不起头的时代，我们还会谦逊，但是谦逊不代表我们没有实力。中国的发展，香港一个窗口成就了香港的贸易转型。当香港把工业转到蛇口的时候，当香港重新在金融上借助国际金融中心、借助国企优质资源不停地开花结果的时候，通过金融弥补了制造业短板，弥补了旅游业靠无产阶级支撑资产阶级的有限空间。今天香港根系祖国大陆，又繁荣了。

我们关注深圳，因为我们不是一个简单的竞争关系，上海和深圳不存在替代关系，存在合作和共赢的关系。从规模上，上海在国内比深圳要大，但是在中华人民共和国境内，深港一体，有得天独厚优势，又是让我们上海非常眼红和心里痒痒。很多的问题通过良性竞争，大家能够共同持续健康发展，因为一个巴掌拍不响，要想跑得快，上海和深港，华东和华南就是中国两个坚强大腿支撑，最终动力来自两条腿，同样的强壮，同样带领中国经济和社会继续飞快成长30年。

中国的发展、中国人储蓄、中国人干活，美国人欠钱、美国人享受的时代结束了。如果没有国际市场，我们一下子转变不过来，如果过度以来国际市场，而没有定价权，我们干了也白干。在均衡面前，国际形势异常复杂，中国人既要干活，也要享受，既要种桃，更要吃桃。我非常高兴在1111中国马云之外已经成为第一个全球最大的网购的记录诞生者。更有甚者，我心中久违的愿望被引爆了当我长期发誓再也不看中国足球的时候，我把这个誓言抛到脑后，因为恒大让我们中国男人又重新恢复了信心。如果我们中国足球像我们上海和深圳房价一样，那么老早就雄起了。一个西湖在太湖面前就是一个小水塘，一个黄埔江在长江面前就是一条小河沟，一个佘山在半山变迁最多是一个小土炕。但是有了举国之力建设陆家嘴金融中心，我们一条小河沟的黄埔江两岸的房价远远超过宽阔的长江、超过武汉和重庆的滨江。因为有了江浙经济繁荣，一个小小西湖不以湖面论英雄，但是太湖难道周边不美吗？上有天堂下有苏杭。没有改革开放上海经济长足进步，佘山能诞生这么多豪宅吗？没有浦东，浦西能壮大吗？正是因为有了改革开放第一个特区，广东发展了。正因为浦东这个特区，浦西重新雄起了，把汤臣一品搬到北京，卖出什么价。或者当时旁边很多想盖写字楼根本空置的，还要开后门变成住宅地。如果浦东没有发展起来，曾经我们很多专家按照过去惯性预测，10年、20年，浦东也填不满，但是通过改革、通过金融服务业崛起，从2000年浦东没有人，到2001年陆家嘴整个没有地。曾经长草的、生态好的浦东现在变成了没有地，盖房子的浦东，变成房子过多、人过多，变成房价不断升高的浦东，这一切得益于城市功能完善、得益于经济转型、得益于长三角需要塑造一个火车头。华南需不需要一个火车头呢？我们可以把深圳的富士康转到河南，可以把东莞的工厂转到内地，但是我们这个火车头最重要。一条车厢再华丽，没有车口就是一个摆设。但是只要能搭上高铁，哪怕就是一截车厢，我们跑的车头一样快。以前美国人印钞票到中国来淘货，中国现在人民币很多，上届政府留下100多万亿，如果全在中国用，物价涨一倍都不够用。我们既要把人民币印出来，又不能让物价上去，还要让中国繁荣，所以中国人带着人民币来到了香港、新加坡，当我们欢声笑语载满收获的时候，人民币在东南亚、港澳台成了比美元还坚挺的区域性货币。我们损失了什么？我们每一分钱都是靠双手挣的。我们每花一分人民币都带来了惊喜。对于香港而言，比香港美元利率已经高了很多，何况人民币还在升值呢。在国内用4%借到银行贷款是不可能的事。对香港朋友持有人民币而不是美元，能够买到年收入4%的债券是很幸福的事，因为美元根本没有这样的收益。为了让更多人民币走向世界，我们欢迎已经走出去的人民币尽快低成本回来。上海自贸区核心特色不是靠税收优惠、政策优惠，是靠创新，创什么新？把上海一个国内逐步完善的国内的经济和金融中心通过离岸金融一步推向了国际，但是上海是原始森林里面探路。其实地球上本没有路，上海这个自贸区得不停的开山劈路，所以可以前进，但是要披荆斩棘。而我们深圳旁边的香港已经是国际金融中心，很多成熟的东西不需要先行先试，只要把马路扫扫，踩上油门就可以一路前行。所以深港一体，金融一体、国际化方面成长空间远远比上海重新开新路要容易得多。

当我们中国能够让人民币走向国际，我们能够决定我们人民币价格，这个时候贸易结算就不一定完全靠美元，靠欧元。和中国人做生意不需要把美元换成人民币，让国内恶性的紧缩。在这样一个情况下，有了金融的定价权，就有了贸易话语权，有了游戏规则制定权，我们继续让廉价商品充斥全球，还让中国高科技产品与时俱进，所以传统优势不放弃，新的高地要形成，但是没有游戏规则的话语权、没有国际贸易的这么一个领先者，没有人民币在国际上占有自己应有的地位，那么百年前东亚病夫就是这么形成的。

今天中国的经济实力已经初具轮廓，中国产业规模已经小有成就，中国科技实力不容小觑，这个时候金融先行、贸易规则先行，贸易的结果必然是芝麻开花节节高。以前中国人干活，定价权在外，国际市场国际规则在外。美国总统跟参议院串联起来一个唱红脸、一个唱白脸，给出贸易条件不就是一般的条件吗？今天不需要再动这个脑筋，因为我们胳膊粗了，身体强健了，但是我们还是友好和平的。所以深圳和上海不是一个竞争对手，是中国经济最坚实的左腿和右腿，无论哪一个腿长不快、长不长，都是一个损失。所以两条腿必须要并驾齐驱。上海成长空间要摸索，所以是试验区。深圳产业基础相对较弱，但是国际化香港成长速度更快，在这里面有一个时间差，但是不会有落差，只要两个地方都起来，我们产业都是一个高地。所以我说中国的楼市看上海和深圳，当然北京顺带看两眼，李总理取下那么多审批，2.5的空气，送你一个豪宅，你也不愿意损害你的健康吧。所以我想市场化的深圳、上海，引领华南和华东产业升级，走向国际的火车头已经成行。上海的火车头在金融，上海的金融在陆家嘴和自贸区，所以非常可喜跟大家汇报上海的房价虽然没有全面跳开，但是对于国务院党中央对上海自贸区英明决定，我们自贸区板块楼价和房价还是小小动了一下，一动就是30%。为什么？国际化的上海怎么可能只有原来那一根葱呢。整个北京房价虽然也涨过去了，但是我们看高铁在哪里？上海高铁火车头就是自贸区，深圳高铁火车头就是我们的前海。大家要坐车，要上就上高铁，没有火车头的高铁还不如一辆自行车，有了火车头的高铁，上了这辆车就插上了比刘翔快100倍的翅膀，有实力的我们就上火车头。实力稍逊的也不能掉了这趟快车。深圳的前途绝不亚于香港，但是深圳豪宅对香港朋友而言只是一个普通的价格。我们虽然认识到了豪宅的价值，但是这个门槛，香港同胞比我们轻松的多，所以我强烈要求执行香港朋友指导价，深圳内地朋友优惠价，不要让我们错过这个机会。开开玩笑。因为香港朋友发了财，也是炎黄子孙有成就嘛。没有豪宅就没有差别，就像没有火车头没有引擎的空壳车，中国经济要发展，社会主义要告别初级阶段，我们迎接美好的明天一定让一部分先富起来的城市在更加赏心悦目的建筑空间里面通过视觉感受、心理感受、景观感受和国际接轨居住的感受。什么叫国际接轨，山顶上风太大，山底下又太矮，唯有半山中，让心情放飞，谢谢各位！

主持人：十八大三中全会公报有一大看点，强调市场基础性作用到市场的决定性作用。只有在这样的天时地利人和的条件下，我们才能看到这一片豪宅，正因为此，我们看到香格名苑在这一片豪宅当中脱颖而出。接下来这位嘉宾要探讨两个如何，如何看地产商和如何看房地产，让我们掌声有请全国政协委员、香港商报社长黄扬略先生带来两个如何的演讲。

全国政协委员、香港商报社长黄扬略先生演讲

黄扬略：感谢诸位，我不是专家，我是听专家讲的。但是我看到在座各位很多我们媒体的朋友，还有地产商，装成买家的地产商过来了。他让我讲豪宅，我不懂豪宅。我在新闻界干这么多年，我看地产商看得多了，看房地产业看得多了。我就大概讲讲怎么看地产商、怎么看房地产。因为我不是专家，所以我讲错了也不要紧，不负任何责任。

地产商首先我觉得很可敬，怎么可敬呢？农村城市化、城市现代化的一个主力军。你想想深圳那么多花园城市，你把开发商开发的楼盘、小区、大厦把它从版上拿走，那像什么呢？什么都不是。改革开放几十年，它作为一个巨大引擎带动整个经济发展，尤其是农村城市化和城市现代化它起了很大作用。但是相当长时间，尤其是近十年，地产商又是可恶的，非常可恶。为什么卖这么贵？那么多钱给你一套房子搞掉了。政府说他可恶，银行说他可恶，消费者说他可恶。所以一段时间把他搞的非常难堪。我们这十年跟地产商朋友，包括跟林总探讨了不少，他们很苦恼，我是为城市发展作贡献，但是你把我当成一个暴发户，好像我为了贪钱。我为银行打工为社会作贡献你看不到。很多朋友名片没有打上某某开发公司，但是文化公司打了。但是林氏三兄弟都是打房地产公司的旗号，他们还是对自己很自信，对自己做人做事还是很自信的，所以真正有这个底气。

一个社会建设的主力军，把它搞的很可怜的话，我们经济发展、城市建设就有问题。说说房地产，房地产80年代以来就是中国经济发展很重要的引擎，以后还有几十年这么下去。以前是默默、慢慢地发展，97年金融风暴，那个时候朱镕基当常务副总理、后来当总理，他看到地产、汽车的经济拉动作用，对房地产扶持，出了很多政策。那个时候房地产曾经扬眉吐气。近十年来不行。我跟北京的专家，也是香港商报的顾问谈起来，他说现在怎么办呢？中国房地产像一个大肿瘤，切掉也不是，任其发展也不是。我说我不同意这个观点，目前中国的房地产，包括广东房地产、上海房地产，刚才那个话我说是比较乐观的。他最多也是人为的造成一个大囊肿，本来房地产是一个很自然成长的水系，水系太发达了，2/3的钱几十万亿在房地产，你想把它赶出去，认为他是楼价上涨的理由，怎么赶呢？这个目标是降低房价来赶出资金。第一个，把上游卡住，把水流堵住。上游是我们的银行，我们国家的政策。下游就是地产跟消费者、投机者、投资者，两边掐断，变成堰塞湖，我们通过银行理财产品各个方面渗透到水系当中，最后就流到房地产，那个时候那个水成本非常高，加大了成本，推高了价格。囊肿变大了。我说这很简单，你人为制造囊肿，把上游打开了，银行跟开发商、跟企业的联系接起来了，把市场方面对消费者、投资者、投机者都打通，他就是一个健康的水系。这几年香港商报从大前年开始讨论这个问题，去年、今年我们经济导报发了很多比较尖锐的文章，包括厉有为书记写文章对我们地产调控作了一个全面的反思跟批评。我们是很纠结的，纠结到昨天不纠结了。刚才主持人说了一句话，看到三中全会公报有一句话，把市场地位从基础作用到了决定作用。那个完全不一样了。你把它当基础的时候，你是基础，我的政府部门在那边想怎么做怎么做。从昨天开始，中央明确这是一个最大的信号，这个信号对经济、包括对房地产、对深圳房地产有很大影响，就是发挥市场决定作用，市场决定什么？包括刚才讲的为什么高呢也是市场作用。发挥市场作用，政府不该管的事情，不用管，把它放给市场。这个是非常伟大的推进。

去年李克强总理在总结关于新医改经验中，他就明确有一条经验，他说要要把政府该做的事情做好，政府不该管的事情统统放给市场。我注意到这个思路跟这次是完全是非常吻合的。政府管他的事情，提供保障房尤其是提供公租房、廉租房，为大多数没房的、困难一点的或者收入低一点的人群提供大量的保障房。同时这两个之间还有税收体制改革的信息，这个跟我们刚才讲的那句话，市场决定作用是一脉相承的，是相辅相成的。你把市场放开了，我预计肯定会放开，该给市场的还是要给市场。但是你消费、吃饭、买菜、买衣服，消费房子，你消费的少，你交税就少，你交税多就多，用税费调节，把税费再大量给公租房、廉租房、少部分的经济适用房都可以。这肯定是一个很好的信号。这个时候加上我们从十八大以后，一个很大的利好消息，就是城镇化。十八大提出城镇化后，突然一段时间没有声息了。为什么呢？有人觉得城镇化是不是又是政府大投入、又是把房价推高了，所以很多舆论、很多指责。现在作用很明确的，就是坚定不移推城镇化，城镇化从政治角度来说，他是全面实现小康的唯一的不可逾越的途径。让老百姓在自己身边能够享受现在的生活。从经济上来说，他把中小城镇托高了。同时他有意无意地、不可避免地把大城市郊区拔高了。中小城市发展过程中，大城市的成交肯定大。这个对房地产是非常好的消息。所以从昨天开始，我们应该充满信心。这个改革的思路、发展的思路应该非常好。

深圳房地产，我一直说深圳不愁。它价格降不下来。跟香港比较，我们在观塘买一个工业大厦，1980元/平方尺，现在起码有5000元/尺，工业大厦5万/平米。新界的工业大厦现在4500到5000/平方尺，那个价格跟这个价格如何比较？深圳人是有钱的，很多人到深圳来生活，更有钱。他买股票，股票走势一高一低，房地产一是看得见，而且一直往上。买金也不好。所以房地产还是目前首选。古董，假的又太多了。我有钱就买房地产。改革开放初，豪宅是穷人的豪宅，现在越来越向富人的豪宅迈进，精神生活、健康生活。所以越是深圳好地方的好楼盘，更值钱。我看掉不下来，何况以后是市场起决定作用，所以我对我们深圳这块充满信心。

诸位有很多潜在买家，我觉得要快买，买的越快越划算。不讲那么多了，我随便讲一讲，讲错了就是我的责任，祝各位平安健康，谢谢各位！

主持人：对于您刚才讲的深圳豪宅市场正式进入资本豪宅时代，分析非常到位。接下来让我们有请这一位压轴重量级嘉宾，中原集团创办人施永青先生就中国房地产走势发表主题演讲。

中原集团创始人施永青先生发表演讲

施永青：林总、各位来宾，很高兴在这里跟大家分享一下我对中国房地产趋势的一些看法。没开会之前，已经有传媒问我，他说有些人估计三中全会之后房价会大跌，也有人说房价会大升。他问我怎么看。我只能够说房价大跌在整体来说的机会几乎是零，尤其是一线的大城市。大升呢，如果是市场决定的话，我看很多大城市是有条件大升的，只是在政策的控制下没法完全反映出来。

中国的房地产的价格在过去20多年来，基本上都在上升，一步一步地上升。你还可以看得到他上升的幅度比经济增长的幅度还要快。其实房地产的价格有两个组成，一个就是建筑费，另外一个就是地价。建筑费，随着中国工资增加，最低工资每年加这么多，建筑材料也在涨价，变成建筑费增加基本上是全世界都是这个情况。但是地价的上升在中国是比世界上大部分地方都是凌厉的。为什么会这样呢？因为地价是什么决定的呢？决定地价的就是土地上的人的生产力，他们制造财富的能力决定这个土地的价格。我60年代就到深圳来过了，一过罗湖桥，都是绿油油的一片稻田，那这个地跟现在的地有什么分别呢？没有分别。但是以前是什么？种田。种田有多大的生产力呢？当时说亩产千斤，一千斤谷子卖多少钱？当时1000斤谷子只卖几百元，农民吃了后拿来交租的一年交几十块钱，所以这个地生产力有限，同样的地，现在用来做工业，它的生产力大大提高了，同样是一亩地，它的地价就不同了。香港IFC国际金融中心一平方租金100多元一个月，1000、2000多元一年，一平米租金要过万元。还是一层一层算。所以随着生产力上升，土地价格就会上升。所以这个很简单，为什么中国地价一路上升，就是这几年中国的经济增长每年都靠近双位数字增长，所以地价也会靠近双位数字增长。起码地价要反映土地上人的生产能力的提升。生产力提升了，负担楼价的能力会提升，经济发展多了，对商业地产的需求也会增加。所以这个是造成中国地价、房价一路上升的原因。

所以如果说总趋势的话，全世界房地产价格如果从价值来说，它是稳步向上的。为什么呢？因为人类的科学发展、生产力的发展还在不断地增长，所以投资什么东西最好呢？我认为投资房地产最好，不是因为我做房地产。为什么这么说呢？有原因的，土地是有限的，不可能增加的。美国有一个小说作家交马克吐温说过快去抓住土地，因为上帝已经停止制造。地球就这么大了，不可能制造新的土地出来，所以土地一路都是，不要说人类时代，动物时代都是抢土地，你的狗去撒一泡尿就是这是我的地盘，人类历史就是土地争夺史，现在世界上很多有矛盾的地方都是争夺土地的问题，都是领土问题。所以土地有限，其他东西都会贬值的，人类生产出来的财富都会贬值的，原始的时代你生产的是农作物，农作物你生产出来的蔬菜、瓜果，几个星期就烂掉了，你的谷子放在仓库里面给老鼠吃了，给虫蛀了，天气坏了，霉了，价值是一路下跌的。所有的生产者生产出来的产品都会降价，叫折旧。工业产品问题更大了，你现在我的手机用了几年给我儿子用，我儿子也不要，哇，爸爸你这个手机我怎么拿得出来，很丢人的，所以工业产品价格也是不断下降的。唯一土地的价格会因为土地上的人的生产力而上升。所以在投资上来说，投资房地产比投资其他的商品、其他的财富更有好处。你买了土地、房子可以一路去抵押的，既可以用，又可以投资。所以土地与生俱来有投资的功能。

现在中国的政策出了问题，管不好的原因就是我们很多时候都想抹煞掉土地的投资功能，只是想房子拿来用，只是重视使用功能，不重视土地的投资功能，这个是不容易做得到的。我刚才说中国的房价升幅平均的增长比经济增长快，经济增长10%左右，楼价增长过去一段时间平均靠近20%。为什么这样呢？就是买房子的人刚开始的时候是使用的需要，如果房价因为使用的需要增加，因为经济的发展增加之后，会出现什么问题呢？就是社会上的资金不是使用需要的资金也会流进房地产。所以房地产价格的上升不但反映经济增长的需要，反映老百姓住房的需要，也相当一大部分是反映投资者储藏财富的偏好。中国有一部分人富起来了，富起来的人他想用什么方法去储藏他的财富呢？他想来想去最后还是觉得买房地产最好，结果房地产的价格就升的比经济增长更快。

在这种情况下就产生了问题。产生了什么问题呢？就是房地产价格跟一般人民的负担能力脱节了。就是买得起房子的人越来越少，就是因为它的价格给投资者扭曲了。在这种情况下，社会上就很多声音，什么自己住在蜗居里，政府没有照顾我，住房的需要，社会有很多怨气，造成政府要打压房地产，想把房地产价格压下来，让普通人都可以买得起。但是政府在这方面努力，花了很多气力，吃了很多药，但是在一段时间里面证明这些药有效的时间都很短，就是刚吃的时候可能还有一点反应，药性一过就报复性上升。其实上一任政府本来有目标要把房价压到什么水平才满意，经过几年后再不敢谈了，因为知道永远没有机会再回到原来的位置。现在政府比较聪明一点，知道这件事是很难做得到的，很难做得到的事你还是不要说自己去做，因为会证明自己失败的。所以现在就把这个交给市场去决定，我觉得这个是聪明的。

我自己认为未来市场会演变。这个演变，中央政府还没有说，说是说了一点，就是要透过廉租房、保障房去解决民生的居住问题。市场的问题可能让市场去决定。我自己相信这个是一个大体的形势，还有机会朝这个方向去的。我刚才跟记者说水怎么流法，不是人的主观意识所决定的，还是地形所决定的，地形怎么样，水就流到哪里去。我自己相信中国未来的走法就是把市场分成三个部分，一个部分就是廉租房，廉租房就是供应给连租也租不起，买也买不起的最基层的民众的，他是用一个比较低的租金，由政府来解决民生问题。第二部分是一些首次置业的人，每个城市给当地的人在买第一套房的时候由政府划拨土地，专门去解决他们的问题。这个就不用限价的，只要批出来的土地将来销售的对象是本地首次置业的人的话，这个房价就受到首次置业的人的负担能力所置业，这种房子不用政府去建的，就是交给开发商建，规定他们卖给什么人，也规定这个单位不能建太大，大概50、60平米，一个厅、两个房间解决基本问题就够了。如果最基层的人，你可以有廉租房给他，首次置业的人你用特别的土地照顾他，其他的就可以自由市场，让业主自主去判断买还是卖。这个就是让市场去判断。自由市场，政府就不用管了。现在问题为什么这么难呢？政府要把所有的房子的价钱都压下来，压到首次置业的少数人负担能力水平，这个就很辛苦，而且打击面很大。因为现在世界上都拼命印钞票，房价上升是自然的事嘛，如果你用行政手段把房子价钱压下来，只是为了配合少数还没有买房子人的负担能力的话，房价要压很多才能压下来，如果真把房价压到这个水平的话，中国的消费能力、中国的再投资能力就会受到破坏，这个政府也承担不起。在现在情况下，我认为政府不可能把房价真的压下去的。

按照西方说法，中国有房地产泡沫，我自己认为中国真的有房地产泡沫，不过不是在楼价上，房地产泡沫有三种主要的模式。一种就是价格过高，现在中国的政府、社会都是盯在这个问题上，觉得上海、北京、深圳房价太高，要把房价压下来。这个我认为是断错症，房价在深圳、北京的高了，我认为是有客观基础的。不是打压的对象。中国房地产泡沫表现在一个在借贷过度。中国房地产本来应该没有借贷过度的问题，从2010年开始，中央政府已经收紧对房地产贷款，开发商不容易贷到款，这几年连买家买第二套房也收的很紧，现在买第二套房首付要七成，银行才贷三成，所以不应该有过度借贷的问题。就是在2010年、2011年这段时间中央收紧了对房地产、开发商，尤其是开发商的信贷。没有钱他们怎么办呢？只能透过银行、财务公司、投资公司搞了很多理财产品、信托产品，其实背后都是用房地产做抵押的。所以现在中国的地方债、银行的外债据估计有19万亿，这是清华大学的统计。在这种情况下怎么过关呢？现在中央已经在处理这个问题。处理这个问题的前提，就不能够让房地产的价格真的垮掉，如果房地产价格真的垮掉，它的信托产品就没法还钱，现在价格还好的话，你这批到期，他又发行新的产品，用新的债还旧的债，银行也可以把它吃掉还钱，但是如果房地产的价格真的崩溃的话，这些地方债、银行的信托产品、理财工具都会一连串的变成社会问题，因为这些钱很多是普通老百姓拿出来的。所以我认为在现在这种情况下，中央政府既要防止房价升的更高，使普通买不起的尤其是年轻人怨气太大，但是也不可能让房价大幅下跌，使地方债银行的负债出问题，这是形势逼着这样做的。房地产泡沫另外一个表现模式就是建设过多。这个建设过多主要不在一线城市，一线城市接受人口的能力很大，很多人都愿意到一线城市，连二线城市、三线城市的人如果有机会也想去一线城市，所以一线城市过度借贷也好、过度建设也好、过度价格也好，都可能因为人口增加、城市化、生产力上升，慢慢地消化掉。现在出问题是三四线城市的过度建设。

前两年中央是在一线城市限购限贷，本来想资金流到西北、三四线城市，但是三四线城市里面城市规划的能力很低，地方政府没有这种经验，我们周先生可能去的少，应该给他们多一点介绍，他们完全不看自己的人口增长情况，不看自己经济增长需要，有人说要地，他就给。有多少来，收多少钱。收了是不是他自己也有好处，不知道了。总之他们觉得不收钱也好，批多一点地，政府收入增加，多一些开发商开工，人有多一点工作，经济增长就出来了，他交出来的政绩就会好看。所以房地产刚开发的时候，大家都有好处。但是现在建的是什么情况？有些地方空置的房比这个地方人口总数还多，几代人也消化不了。很多变成鬼城，这种情况实际是浪费严重，社会资源没有好好利用。这些城市我认为如果已经问题暴露的像鄂尔多斯、温州这些地方房地产就不可能再上升。因为大家都知道问题存在了，没有新的资金流进来，所以我认为现在是一线城市没有问题，三四线城市这个问题可能要很长时间才能够解决到。我们在投资上要避免在已经过度建设的地方去发展。

整体来说，我认为中央政府会分等级去照顾人民的需要，穷的给他廉租房，有条件负担得起建筑费、负担得起开发商合理利润的，透过销售对象的限制解决这批人的问题，其他的就放开，让市场去决定它的投资价值，要住好一点的就要靠自己的努力去发展。如果这样的话，中国的开发商可能空间更大，因为大家都很清楚了，政策是很清楚了，哪一些是政府资助的、政府保障的，哪一部分是政府开放的，让市场的需要、让资金的流向去决定的，这样的话才符合前一次温家宝总理在作报告的时候说让人民可以有资产性的收入，就是人民除了工作之外，他拥有的资产也可以在整个社会经济发展的时候，资产价值升值，也分一杯羹，这样的话我们的房地产发展才会健康一点，虽然价格高了，也不影响民生的居住问题，也可以让已经买了房子的人分享整个社会经济增长的好处。这是我的简单的估计。谢谢大家！

主持人：谢谢。不到半年时间我也专访过欧美国家一些官员，他们对深圳有一些共同的想法和期待，比如我采访来自美国一位州长，他说如果让我选择在中国生活的话，我当然会选择在深圳。在中国你要成家立业，他推介年轻人应该更多来到深圳，加上前海现在宏大的开发，我想对年轻一代中国人来说无疑是具有更加伟大的吸引力和创业的动力，那也是把今天所有嘉宾请到现场跟我们共见盛事的理由。下面再次有请施永青先生、黄扬略先生、邹兵先生、华伟博士，同时有请深圳特区报地产部总经理王月华先生来担任本次论坛特约嘉宾主持人。让我们掌声有请他们五位与大家共同探讨。

到场嘉宾进行主题论坛

王月华：各位尊敬的嘉宾、在座的各位，大家好！深圳的地产论坛月月有，每周都有，可是今天论坛的特别的特别。一个是我们出场的嘉宾，规格是今年以来规格最高的，而且我们很多嘉宾都是第一次，比如说我们社长，邹总规划师，都是第一次参加我们的论坛。还有远道而来的华伟老师，还有我们的施老板，平常难得一见，今天这么多记者有机会采访到他，听闻他新鲜热辣的观点，对一些远景的判断。

首先问一下华老师，您刚才谈到几个话题，一个是深圳前海和上海自贸区你谈的比较多，据我观察在上海超过10万元/平米的房子，房子有超过100多个，比如淮河路的房子没有12万/平米以上，谈都不用谈。在黄埔江边超过20万/平米的房子比比皆是，可是在我们深圳，还没有一个楼盘超过10万/平米的房子。我想问一下我们香格名苑可不可以担当，能不能值10万/平米？让你比较的话，深圳前海和上海自贸区将是中国未来20年发展的中心，他给我们住宅增值空间带来多大想象。下面有请华老师回答。

华伟：我想三中全会以前对于我们前海房价过十万我是谨慎乐观，只是说会有那么一天，但是这一天五年、八年，我还要考虑考虑。但是三中全会后，他明确了市场是主导，政府要规范，在这样的情况下，中国市场经济要发展必然寻求新的动力源，所以天生的动力源就是上海和香港。上海已经发过力了，所以它的房价过十万，汤臣一品再卖10多万已经是跌价了，他20多万很正常。而深圳长期以来在香港面前总是一个不对等的小弟弟，并没有把深圳作为跟香港并驾齐驱的地位，只是认为深圳是一个加工区，真正跟香港距离很远。但是今天，利用香港现有国际金融优势，同时在现有高度重新再启动华南甚至乃至整个中国产业新的成长引擎，这个时候他不是配角，至少是联合主角，他的功能不是可有可无，而是中国经济转型实在必然，不允许失败，只希望更早的成功，在这种情况下，服务的高度上去了，低端的产业转移了，转移出去的民工潮没了，进来的凤凰鸟多了。小小一个上海自贸区开张第一天批了28家分行机构，一个分行哪怕300个人，就带来8400个绝对是高端的不说金领，也是含金量很高的或者说是白领。第一批就批了28家分行，后面还有很多机构跃跃欲试，上海三年内自贸区估计会吸引30-50万中高端人才，才能勉强完成这个战略布局。深圳呢？我们要引进一个国际顶级人才不容易，因为我们还没有完全成为国内金融中心，而我们深圳坐享其成就有一个现成的国际金融中心，他只要上午过一个关，就能为深圳金融服务，深圳渠道、通道、产品很多不需要在国内重新审批，可以直接跟香港金融机构联袂做出来，所以以前深圳豪宅在产业为主的时代卖7、8万我认为已经很不容易了。但是在金融带有话语主导时代，卖7、8万太便宜了。我们该不该把自己的钱包掏出来，把自己闺女推出去，早一点未雨绸缪，抢占金融制高点呢？随着人民币国际化，随着人民币全球化，随着中国贸易里面的定价权，随着华南产业重新通过金融高地服务再次启动，你说十万块钱什么概念？十万港币？十万人民币？我不认为香港房价十年内会永远的遥遥领先，但是未来十年，我相信以我们半山和前海他代表了深圳的豪宅一定可以替代我们香港的次豪宅。也就是说成长的速度比香港的房价涨的更快，和香港先进水平差距会急剧缩小，至于哪一天能够反超，这是一个良好祝愿，还要靠我们全党、全军、全国人民一起努力。谢谢各位！

主持人：今天见到社长还有点紧张，在我们地产界这么多年流行一句话，来不来看环境，行不行看户型，买不买看价格，住不住看服务，盈不盈看经营。豪宅一个很重要功能就是身份识别功能，像美国著名学家说过这样一个观点，他说小心你的房子，他是你的社会等级，一目了然。我们社长是一个资深媒体人，见证了深圳几十年发展，我请教一下社长您对于豪宅的开发，而且我们今天论坛话题也是特别有意义。就是国际前海，豪宅资本论，这个话题也是使我们论坛超越其他论坛很好的话题。有请社长。

黄扬略：谢谢！我没有住豪宅，也不太懂豪宅。但是我刚才说过，如果前些年，豪宅就是穷人的豪宅，穷人好不容易有钱了，买一栋大房子，装得金碧辉煌的，大红木家具啦，厨房搞大大的、餐厅搞大大的，大吃大喝，好不容易脱贫了。当人们经过这么多年发展，我感觉豪宅主要是一种文化、一种品味、一种享受。人生的第一层次是物质生活，第二到了精神世界，第三到灵魂世界。起码第一个阶段我们深圳有点钱的人可以过得去了，我们所有豪宅应该改变生活，在现代化都市里面享受一种不像豪宅但是生活的非常好的、非常惬意的地方。我接触了一些朋友，他们在观澜、银湖那边都有别墅，挺好的，我就看他的变化，在银湖买的时候，他装的是非常阔气。后来有钱了，买到观澜高尔夫球场里面后就很简约，种树、种草，搞文化设施在里面，有些地方还搞私人博物馆，追求的是一种养生、养心，一种精神的享受。我一开始不太了解香格名苑，后来看了介绍后，不是说作为客人说好话，如果纯粹山景，山里面容易有点阴气太重，如果长期在淡水湖边，往往面带菜色，有点青黄，不是很好。如果纯粹靠海边，有时候潮湿，容易闷，不好。你这个盘挺好，又是半山腰，又山、又海，负离子很多，这个地方算是养生的地方。加上他的老总已经设定了现代人生活休闲这么一种生活理念，应该是第二代豪宅，而不是穷人的豪宅，是有钱人有品位的豪宅，我推崇这种豪宅。

王月华：谢谢社长。今天也请来了总规划师邹博士，前海的启动，对周边项目的机会，特别对于香格名苑的提升，想听听您的看法。

邹兵：我们今天谈论的比较多是前海，我想请大家注意的是前海不要只关注作为管理区界限14.92平方公里，14.92平方公里实际上只是我们前海管理区的概念，是一个管理的概念。但是大家如果从经济社会发展，应该把视野放得更宽一点。从规划来看，前海不仅仅是这14.92平方公里，它包括北边宝安中心区、东南边后海中心，甚至整个蛇口半岛都可以是大前海概念当中。所以我们关注前海，整个这个区域都可以纳入我们辐射范围内。

第二点，我比较同意刚才黄总介绍项目的时候的一个观点，前海规划2600万建筑，将近80万就业人口，但是我们居住配套能够满足将近30万居住需求，有50万居住配套要靠前海之外的。前海功能定位主要以发展高端现代服务业为主，而不是作为我们一个住宅区。这些配套功能必须要在周边地区来解决。整个蛇口半岛应该是作为他的首选区域。50万人口的规模的居住配套缺口补缺，可能我们要在全市范围内对这一部分人群根据他们不同居住需求有不同支持，比如我们有中档、有普通的，也有豪宅类的，这样的话，贴近蛇口半岛依山伴海，可能是满足前海片区最有品质生活的那一部分人的需要，也是适逢其时。谢谢！

主持人：谢谢总规划师，你的观点给我们带来很大启发。我们到香格名苑的时候，一踏入这个小区，心情完全不一样，迎风飘来的负离子使自己心情突然开心起来，走到他的样板房，手伸长一点就可以抓到树枝了。这个感觉特别好。刚才社长讲人在里面养身、养心。自然的配套给人带来不一样的心情。今天也请来施先生，施先生是国际级的专家，对前海有独特看法，现在深港一体化，前海突飞猛进发展，我想请施先生谈谈深港两地房价差别这么大，前海的发展会给我们带来什么样的变化？

施永青：深港两地房价的差异，其实已经相对拉近了很多。从某一个程度来说，是深圳的房价比香港房价还要高。这是相对来说。以深圳的人均GDP跟房价的比例来说，其实我觉得深圳人其实在投资房地产方面的偏好更强，吸引资金的能力更高。香港的好处以前是比较开放，很多内地的资金也下去。最近香港也提出了很多新的辣招，就是一些新的招数去打压房地产外来投资，所以最近，尤其今年3月份开始之后，内地的资金来了也不不去投房地产，因为买房地产要先交15%买家印花税，还要交双倍印花税，加起来差不多23.5%的印花税，那买的人就相对少。在这种情况下，我相信香港的房价在未来一段时间里会向下调的，所以这个价格会进一步接近。另外我相信前海的出现，主要功能就是中国在改革开放的时候要找一些地方试点，应该是中国在外汇上要跟国际接轨，在经营模式上也想向国际接轨，但是要接轨，不能全国这么复杂、这么不同环境一次性开放，想找一些点去尝试，这就是出现了前海、上海自贸区的主要原因。不难预期在这些试点地区，中央会在政策上更开放，更允许做新的尝试，除了某些个别政策上开放之外，我相信中央也想打造一个整体性的营商环境给我们中国人做生意的能力、创造力都可以在这些地方释放出来。我认为这些地方都是未来经济的亮点，应该说他也可以辐射到附近的地区，一些好的样板案例，有些地方也可以去推广学习，所以我认为是未来带动整个中国经济一个发源地。所以我自己其实也看好，但是内地人看得更好，他现在什么都没有开始，已经在地价方面反映出来了。地价就是反映投资者对未来的预期嘛，所以其实无论上海也好、深圳也好，这两个地区大家都是投入了无限的希望，不仅仅是希望，还是真金白银投入进去，所以我认为我们这个项目就在前海旁边，应该可以分到一杯羹吧。

王月华：谢谢施先生。我们香格名苑可以分享深圳国际化进程中的成果，也可以分享到前海作为领跑者的成果，也可以分享到与香港国际化发展的成果，也可以分享到与上海自贸区对比的成果。我相信刚才施先生刚才说的大家都心动了，大家赶紧去卖一套。再次感谢施先生，感谢四位嘉宾。今天时间过得真快，今天的论坛也特别的成功，一个是我刚刚说了我们这么高规格的嘉宾，这么好的话题，我们大家在这里济济一堂，可以说我们今天地产的论坛也是今年最热烈、最成功的。我想把这个时间留给在座各位媒体同行同仁，你们有没有什么问题可以在场问一问四位嘉宾。也把主持任务交给我们美女主持邓璐。

提问1：我是深圳特区报的记者，这边有一个问题问一下施先生，刚才您提到了未来内地尤其是深圳楼市在自由度和整体性方面都会有一个发展。我们对于深圳的楼市一直把它看作内地全国楼市一个样板、一个标杆。但是深圳楼市很大程度上也是在往国际上看，特别是看香港的楼市，在您眼中看来香港房地产市场对于深圳有怎样的参考或者借鉴的意义，特别在豪宅市场这块对于我们前海有什么样的借鉴？谢谢！

施永青：深圳的楼市是不是要看香港呢？我觉得现在越来越不需要看香港了。因为深圳有自己的发展。香港跟深圳在一些制度上、一些市场习惯上都不完全一样的。所以我觉得向香港学习的日子已经过去了，应该我们走自己的路。现在内地的豪宅主要一个是户型大，大了就算豪宅。另外就是材料好，用多一些好的材料就算豪宅。但是从外一个角度来说，我说房子主要的价格一个是建筑费，一个是地价，建筑费是不会高的，香港的豪宅现在如果算平米，最高可能要几十万一平米，最近山顶有些房子卖出去要70万到90万/平米，人民币也可能要到80万/平米。但是80万/平米里面，建筑费占的比是很低的，建筑费可能只是几万块，所以百分之90都是地价，不是什么材料你用多几块云石就变成豪宅，用好的木材就变豪宅。从这个角度看，豪宅不一定是你花了多少建筑费，因为建筑费相对房屋的价格不高，豪宅主要在人心里面什么地区是豪宅，人为什么说这个区域是豪宅呢？就是在这个区域里面居住的人是什么人，这个区是什么样的人喜欢住在这个区，他们的文化水平怎么样。他们的生活习惯、道德观怎么样，都在一起给其他人有什么感觉，所以豪宅香港有些地方，好像是一个历史上形成的豪宅区。比如九龙的嘉多利山他就在旺角油麻地旁边，但是这个区域住的人都是有钱人，另外如果你住的地方都是价钱比较高的，他慢慢也形成一个豪宅区。像何文田、嘉多利山是历史原因形成的。但是最近的西九龙是新形成的豪宅区，西九龙旁边是低档的区域，但是这个开发区有一定的面积，他才能自成一区。另外这里面的开发商，这也跟城市规划有关系，他批出来的土地，比如要求户型起码要多大，搬进来的人就不会是收入太少的人，我不赞成要把人划分的太清楚，什么人要住什么地区。但是这个是一般的人的心态，就是想跟自己的地位差不多的人住在一个区，所以如果这个区是想打造成为豪宅的话，在城市规划的时候、在土地批租的时候，批租的条文可能要规定面积要大一点、容积率低一点，这样就慢慢形成一些新的豪宅，我自己相信深圳现在也有一些深圳自己一般人心目中的豪宅区在形成，现在前海是一个新的高增值的地区，就是生产力发展的比较快，产生的富豪比较多的地方，所以在前海附近将来可能形成一些新的豪宅区。这个也要开发商自己去打造、合作，形成一个大家都承认的豪宅区，那这个地方的地价就可以很高。比如我住在九龙塘，有些房子很旧的，因为他在这个区，他的房子已经是战前留下来的，可能已经很破旧，但是也不影响他是豪宅，因为他坐落的地方已经给所有的人都看成是豪宅区。

提问2：请问一下华老师，深圳前海包括后海现在房价都是4、5万一平米，放在世界范围内，豪宅一个是价格高，不管是建筑质量还是服务、装饰非常好，前海、后海拿出来跟世界上豪宅相比，你觉得有什么样的可比性？一样地方在哪里？不一样地方在哪里？

华伟：我们不应该把深圳豪宅跟全世界豪宅比，应该跟全世界成熟的金融中心相比。当一个国家在崛起，一个产业在扩张，这样的时候，一个金融中心他绝对体现出高地价、高房价。只有最高、更高，没有限高。但是当产业潮水退却的时候，就算升上来，也会跌下去。像鄂尔多斯煤炭价格掉下来了，房价跟着下来了。没有产业的城市就没有明天和今天。有产业、有明天的城市，第一，产业明确。第二，金融是高地。第三，这个产业未来的成长性，不说蓄势待发，已然、悄然启动，而且正在循环加速，在这样背景下，深圳豪宅房价参照物不是按照城市大小，孟买也房价不低的，新德里、莫斯科能够比吗？但是他不仅起点不高，而且加速度很快，并且终点暂时咱们还看不见，这也是社会主义制度的优越性。比如说在其他体制里面，想用举国之力打造一两个弹丸之地，可能吗？没有祖国大陆的依托，香港怎么会成为明珠？没有市场经济，昔日远东金融中心上海也黯然失色，有了改革开放才焕发了深圳的金融和服务业，有了产业转移才有了中国贸易昨日的成功。今天中华民族千年复苏，在经济总量全球老二基础上要重新傲立全球，没有金融可能吗？当年改革开放之前的GDP只有今天的几十分之一，但是老家人南海这个圈就划对了。我们今天做一个上海、做一个深圳，今天华东和华南任何一块的经济规模市场程度都远远超过改革开放前中华人民共和国当时的经济规模，所以当年的小规模可以成就一个深圳，今天更大规模，我们有什么理由不能有更好预期呢？我们套用上海一个成功的经验，当世贸滨江在全国第一个开盘，楼盘单价过万的时候，我们中国人还沉醉在万元户错觉里面。当时一家人一年赚1万是我们追求的理想，但是没想到一年一万只能能买不到一平米，但是当时买房的人，同样一万的房子，经过十年后，是不是都八九万，十万以上？勤劳善良的中国人，有什么比勤劳之后，把财富存在房市里面继续存起来。放在房市里面，今天是绿豆，明天出来西瓜。

提问3：你好！我想请问邹先生，我是深圳晚报记者，我的问题是这样的，去年12月份习主席来到前海，指出要把前海发展成为香港的中环，近日在城市化工作会议上王荣书记说努力将前海打造成为依托香港服务内地的特色板块，在这样背景下，对未来国际化前海将会呈现出怎样的价值潜力呢？同样您是如何解读尤其是我们前海房地产未来价值潜力？谢谢！

邹兵：回答你这个问题，我还是想套用一句话，历史总是惊人的相似。深圳虽然只有短短三十多年历史，但是我们特别是上了年纪的一些可以回顾，当80年代就是我们小平同志画那个圈不久，当我们城市发展从罗湖起步的时候，我们想象过今天的福田吗？那个时候福田也是一片不毛之地而已。但是今天，经过30多年，我们现在再看福田，我们很多人都在后悔，我们地卖的太快了，楼盖的太低了。再放眼未来30年，对前海应该有足够信心、而且应该有足够耐心。更多大道理不用讲了，因为现在深圳的体量、能量、速度与30年前从罗湖起步的时候完全不可等量而语。所以现在看前海，说他蕴藏的能量、蕴藏的机会和潜力应该用什么话说都不为过。从我个人来说我还担心前海走的太快，其实前海是我们整个深圳非常稀缺的规模相对比较大的一块完整的净地，因为稀缺，才值得珍惜。我们比不上内地很多城市，动则开发上百平方公里、上千平方公里，但是这块地承载的责任、承载着中华民族伟大复兴的使命，是很大地方不具备的。所以无论是我们前海现在在习总书记视察后，我们现在在提速，还是我们未来长远发展，可能在适当时间内我们控制节奏，对周边地区来说肯定都是重大利好。

提问4：黄社长你好！我是香港商报的记者，我刚才听您谈话，您特别对养生、养心很有研究，请问您以香格名苑这类代表为型的资本豪宅的出现将会对深圳人生活方式带来哪些变革呢？

黄扬略：我不是高端人士，所谓修身养心，起码首先环境要好一点。让你心中开阔。很多人选择半山、海边就是开阔，阳气足。第二，要有文化，对现代文明的吸纳。我没有看过你们的样板房，到底文化含量是什么样子，23号我们过去好好欣赏一下。不久前我跟中大一个老总聊养生的时候，说起来如果现在文明像氧气一样，现在大都市里面就是氧气最充足的地方，氧气可以给人提供活力，有激情、有活力的迸发。但是氧气在不断氧化着你各个器官，所以你迸发活力的同时也在衰老。我们一般人享受物质文明成果，但是不要让物质太过的氧化我们，所以选好地方住，有好的心情，然后在这个环境中来多一点营造文化的氛围，来修身养心。具体的那就是另外一个话题了。谢谢你！

提问5：施老师你好！我是南方都市报记者，你金融业、房地产界的专家，我想请问你你对金融业发展和房地产两者关系是怎么看待的？

施永青：金融业跟房地产其实是两类不同的行业。金融业在资本主义社会是被看成是增值最高的行业。全世界最富裕的地方，全世界大都会都是做金融业为主的，比如纽约、伦敦、香港，所以在金融业发达的地方，因为他产生一大批收入很高的人群，就可以去支撑豪宅发展。金融业里面产生的人除了老板之外，还有一大批管理人员，他也是高收入的人，所以他就可以支撑我们比较高的楼价。但是你搞了房地产，就不一定有金融业。搞金融业，就一定有房地产。两个是不一样的。房地产是支撑经济发展的，他本身不是经济发展的动力，一个社会不能靠搞房地产真的发达起来。中央政府现在也很明确，不想再依赖房地产作为经济的火车头，所以一个社会，香港一个城市没有问题，你可以用房地产去带动，但是一个国家它在经济发展要很平衡的，不能单搞房地产，还要搞一些基础工业，也要搞金融业，也要搞国防业、通讯业，要一个平衡的发展，这是金融业跟房地产不可能一起去谈的原因。

主持人：谢谢施老师，再次感谢台上四位嘉宾以及对话嘉宾主持人王月华老师，再次把掌声送给五位。接下来我们要进行这个环节我们迅速切换到下一个场景，我们共同来期待今天最重要的一个仪式，是我们启动仪式。应该说论坛进行到现在高潮不断，不管是刚才我们在提问的环节当中与媒体进行的沟通和交流，还是主题演讲当中各位分享真知灼见，应该说今天我们论坛已经达到了一个前所未有的高度，与大家共同来启迪对于中国房地产乃至中国经济发展至关重要的环节，各位都与我们共同提出了一些新的探讨与高见，接下来我们要进行的就是我们本次论坛也是最重要的一个环节，最后一个环节，前海时光廊启动仪式。让我们通过这样一个简单但是隆重的环节将我们在这里与各位共同见证的香格名苑作为最高点来重新俯瞰整个前海发展过程，来权衡他在中国经济当中所发挥的至关重要的作用。

女士们、先生们，我都知道你们都很激动，也迫不急待要和我们重量级嘉宾合影，但是这个时候我们需要他们再次回到舞台上，因为他们是实现今天一切的主人们，让我们隆重请上各位嘉宾登台。

活动最后所有嘉宾进行祝酒仪式，前海时光廊正式启动