卓越周华峰：2013深圳楼市刚需为王 营销应求变（四）

房地产发展撑力仍强劲年初购房成本低是入市好时机

网易房产：周总，请为我们分析一下2013年房地产的发展前景和深圳楼市的情况。

另外，买房时机，永远是购房人群最关心的话题之一，而周总您此前在我们网易房产的论坛上曾表示，现在随时都是买房的好时机，请问支撑您这个看房的主要因素有哪些？

周华峰：产业基础依然有强劲的城市化进程、经济增长等方面的支撑。

中国城市化进程依旧，人口红利明显。并且深圳表现得尤为突出。据中国指数研究院相关研究表明，深圳目前25-45岁的适龄购房人群仍处于高位，未来十年随着城镇化推动，仍能处于高位。

房地产依然是中国支柱型产业，对GDP贡献的效应不可忽视。

从政策面来讲，旧政常态化、未来没有政策收紧趋势。史上最严的调控政策——限购、限价、限贷三架马车的调控已常态化，逐渐被市场吸收，客户对政策敏感度降低。从以往的经验来看，每一届新任领导班子上任的头一年往往伴随着社会投资的大幅放量。在这样的大背景下，在这个时间节点，房地产市场不太可能成为政策进一步打压的对象。

土地市场方面，据世联地产相关研究，全国40个大中城市房企拿地欲望上升，土地溢价率回升。而深圳土地市场近期同样活跃，甚至不乏地王。这侧面说明，开发商对未来房地产市场的预期是向上的。

资金链角度，从房企短期偿付能力来看，11年4季度和12年1季度是开发商偿付能力压力最大的时段。从12年2季度开始，偿付能力逐步提升，说明开发商现金流最紧张的时候已经过去。

供应量来讲，据中国指数研究院相关研究表明，新开工面积滞后1.5年推算未来潜在供应，发现虽然13年呈现回落趋势，但依然处于绝对高位。因此，13年房企仍然需要快速跑量的策略。

另外，价格趋势上，豪宅价格向来是深圳整个房地产市场价格走向的风向标，而目前深圳豪宅以及改善型产品市场，供应量处于高位，消化速度缓慢，且区域明显呈现外扩趋势，价格缺乏快速上涨的动力。但由于刚需市场的需求强劲，所以预计2013年仍然是深圳市场供应主流，预计会小幅上涨。

除此以外，深圳稀缺产品价值跃升，据悉相关政府部门未来将会出台新的规定，对产品赠送的规范将会进一步收紧。目前市场上的一些赠送比例高、功能非常实用的产品将逐渐绝版。

银行信贷方面，年底前，深圳还会出现较多的新增供应。并且开发商在年底会有回笼资金和业绩指标上的压力，很多项目仍然会采取加速走量的方式，以回笼资金，保证企业的后续发展。因此，在这一时间点上，的确会出现一些性比价比较高的房子。

在房地产市场走向中长期看好，政策短期没有加压趋势的前提下，刚需置业者应该尽量考虑银行的信贷时机、优质楼盘、优质单位的推售时间。选择最合适自己的房子，果断出手！

年初，银行的放贷压力相对较大，指标比较宽松。不失为刚需客户入市购买的好时机，而那也是买房者购房成本相对低的的好时机。