卓越周华峰：2013深圳楼市刚需为王 营销应求变（三）

新政下深圳二手商业市场惨淡 卓越地产有信心应对

网易房产：10月1日，深圳非住宅类存量房按评估价征税政策正式实施。然而数据显示，二手商业地产市场在经历九月赶末班车式的集中爆发后，11月二手商铺和写字楼成交量均环比下降9成以上；对于专注于商业项目开发的卓越地产来讲，您觉得对于你们最大的影响在哪里？

周华峰：我们了解到现在深圳二手写字楼和商铺市场已经进入一个相对惨淡阶段，价格已经开始松动，降幅在15%左右，但成交仍比较艰难。

原因主要是在于写字楼和商铺市场弹性较大。住宅市场还有刚需客户支撑，但商业地产几乎是由投资客组成，投资客对交易成本更加敏感。估计“评估价过户”对工商铺市场的影响将会超过住宅。所以近期商业物业的2手量价必定将持续下降。

但二手市场会否转战一手市场呢？从我司今年卖的非常好的卓越中心大道商铺来看，是有这样的情况的，新政的出台成为我们一手商铺销售的有力销售工具，我们一个月的时间卖了将近四五个亿的量。

另一方面，新政导致了买家信心缺失，市场预期下行。对于一手市场成交的增加，从二手市场转战一手市场只是权宜之计。买家对商业市场未来的预期呈现观望状态。无疑，这对卓越的商业项目，特别是一手市场的产品也是存在压力的。但是消化周期是阶段性的，比如去年住宅市场出台评估价征税政策也经历了一个消化过程，市场初期反应强烈，但是最终消化之后，表现平稳。相信商业市场亦然。

不过，商业市场的供应有限。一手市场的供应量逐年递减，对商业地产市场规模的扩大形成壁垒；其次，市内未来新增的写字楼多为总部企业，规定建成后大部分建筑面积10年内不能转让，而发展商对写字楼自持的意愿也日渐增加，因此一手写字楼的供应量逐年递减是必然趋势；另外，住宅配套的商铺也随着新增住宅的减少而减少，其他形式的商铺如Shopping Mall大多不会散卖，因此商铺的新增供应量也不容乐观。所以像“卓越城”这样优质、稀缺、市场空白产品的定位，我们还是很有信心的。