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酒店、物流和学生公寓成海外不动产投资新宠(四)

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当前境外投资主体仍以开发商,主权财富基金,保险公司为主。受制于境外投资审批流程繁琐,外汇结汇管制,税务筹划以及境外投资经验缺乏,境外投资市场鲜有私募基金的身影,同其他国家境外投资主体构成大相径庭。险资监管放松,境外商业资产租约长,回报率较高的特点也推动保险公司频频“出海”,成为境外投资主力。2015年,境内保险公司参与共计约60亿美元的境外不动产投资,占全年总额30%。此外,开发商走出去热情依然不减,完成27%的总投资额,达成最多成交宗数。尽管主权财富基金仅有两家开展境外投资,但在2015年共达成19%的总投资额,成为第三大投资主体。

具体投资业态,写字楼和开发项目仍是中国企业境外投资的重点,分别占投资总额的34%和26%。但随着中国境外游不断壮大,中国企业正瞄准这一商机,酒店资产成为境外投资新宠,占比一举跃升至24%。上海锦江集团以约13亿欧元(14.6亿美元)收购法国卢浮酒店集团,成为国内酒店业迄今为止达成的最大一笔境外投资。

过去七年间全球货币宽松盛行,市场资金面宽裕。全球股市低迷,投资者更为积极涌向另类资产投资,尤其是不动产投资市场。保险等投资策略较为保守的投资者表现更为抢眼,增加不动产投资配置,以期实现更高收益。此外,境内私募基金这一新兴力量也开始逐渐活跃,尤为关注2亿美元以下资产标的。各路资本积极挺进境外投资市场,推高资产价格的同时也进一步压缩资产回报率。

市场新动向

人民币贬值压力 -—近期,人民币对美元贬值明显,自2015年8月至2016年1月,在岸人民币已经累计贬值8%。短期内人民币贬值压力不减,境内投资者也将加速境外资产配置以抵抗人民币贬值影响。与此同时,美国迎来自2006年来首次加息,美国楼市回暖也将推升以美元计价资产价值攀升。

二线城市新机遇 -—资本的涌入也将继续对不动产回报率施加下行压力,传统投资热点城市,诸如伦敦等回报率将继续下降。积累了一定境外投资经验的境内投资者也将目光瞄准成熟经济体的二线城市,例如曼彻斯特,休斯顿等,谋求更高投资回报。

另类不动产或成投资热点 -—写字楼和开发项目仍将是市场成交主力,另一方面,其他另类不动产投资也正在成为市场新的投资热点。2015年跨境电商正式起步,正逐渐成为支撑外贸发展的新支点,实力雄厚的险资开始抢滩境外物流设施。2015年包括平安和中国人寿等大型保险公司通过联合其他境外投资者投资物流平台。出国留学群体不断壮大,境外学生公寓租金走高,也使得这一另类不动产投资成为投资者新宠。

联合境外投资者增加不动产配置—主权财富基金和保险公司投资规模大,不动产平台投资也成为这些超级投资者的主要标的。海外投资比例获上调至占总资产的15%,而当前境外不动产在境内保险公司的投资组合中占比不足2%,远远低于境外投资者不动产资产配置。通过联合境外投资者,收购资产平台部分股权,可助其享有境外投资者成熟资产管理经验,并降低风险。例如中国投资有限责任公司联合AEW集团斥资14.4亿美元收购欧洲10家商场,而中国人寿保险耗资10亿美元收购普洛斯美国仓储资产组合。中国人口老龄化到来,也将促使国内养老金提高投资回报率。养老金等资本或也将追随欧洲和韩国养老金的步伐,开展境外投资多样化投资组合,获取更高收益。

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