世联地产华南区总经理李荣女士做主题演讲
李荣：尊敬的各位来宾、各位朋友，大家下午好！今天非常荣幸在辞旧迎新的新年之际与大家见面。过去一年深圳公司取得相对比较丰硕的成果，我们的成果离不开大家的支持，我们的销售额超过500亿，我们去年办过欢迎会，去年是庆祝我们超过370亿，今年是500亿，我们的华南区域的顾问业务创收也过亿，都非常感谢在座各位客户的大力支持。在这个地方请大家给一点点耐心，因为刚才大家分享了很多的信息和观点，应该说是一个盛筵。大家给一点耐心，我花15分钟时间向大家介绍世联前海的实践。
前面我不多说，刚才各位专家和学者都已经介绍过了，前海中心的规模总建筑面积是2600万平方米，用地是15平方公里。它是什么概念呢？是相当于三个福田中心区。未来将会出现一个世界级的滨海的商务区，前海的各种利好我也不多说了，给大家看一些数据，有一个概念，因为有的时候我们关注的信息未必那么全面，这是前海已经出让的5副土地的楼面地价，基本上是1.6-2.5万的楼面地价，这是大的基本概念，这个价格还算是比较合理的区间。我们看一下，从2008年、2009年到现在，自从开始有前海的概念到现在，我们看一下受前海概念的影响，对周边的一些项目的影响，我们发现价格基本上2-3倍这样的涨幅，还是非常客观的。下一波前海很明显的要超越整个深圳市的房地产的价格和它的价值。从房地产的角度来看都发生了什么，前海目前是有三个大地主，包括招商局，是黄色的地块，他们占的土地面积是比较大的。二是深圳国际、西部物流公司，这个公司是绿色的地块，还有一个是中集集团，是红色的地块，当然还有一个是深圳地铁，还有很大的地块，实际上是有四个大地主。剩下可出让的土地量也未必有那么大。我们看一下开发商的表现和态度，异地开发商发现他们终于找到机会可以在深圳立足，我们接触过非常多的异地开发商找我们研究深圳的土地市场，想进入深圳，但是都不得其门而入，前海让他们看到了机会，包括上海的世贸集团还有广州的香江集团，包括碧桂园等，下一步深圳开发商将会面临全国化的开发商的竞争。我们发现拿地取胜的都是本地开发商，包括卓越集团。另外就是万科也不会错过前海的机会，包括花样年等等本土企业，也都积极在前海准备拿地。我们看一下入驻企业的情况，所有的科技企业现在都在积极布局，我们知道非常著名的比如腾讯，已经注册了6家公司，未来腾讯在前海的投资不少于100亿，还有菜鸟，大家听说过马云操作的，由阿里巴巴银泰集团等联合投资，这是很大的计划，未来一个更大的阿里巴巴会出现。包括金融企业，目前截止12月初，前海合作区内注册的企业有2642家，注册金额合计是2000亿，其中金融企业占比63%，以金融企业为主，入驻前海有七大好处，刚才叶博士介绍过了。
前海的未来我们知道对前海的房地产开发会带来一系列的挑战和机遇，包括我们关注和感兴趣的产品创新，我在这个地方简单介绍一些点，比如说写字楼的创新方向，这是我们帮一些开发商和政府在研究的内容。从福田中心区到前海中心区，从城市的CBD到国家级开发区，写字楼面临国际化的升级换代。这是我们研究出来的写字楼的物业类型，将会有以下三大方面的升级换代，一是建筑技术，二是空间，三是精神、内涵。建筑技术我们举一些例子，比如说北京的新保利大厦采用非常新型的结构形势和外维护结构，比方说世界最大的柔索玻璃幕墙，非常新的形式，还有8层无支柱的吊斗打造的空中楼阁，他们的博物馆在里面。这是非常新型的结构，如果大家有兴趣可以找我们进一步了解。还有环保的理念是未来前海的一大亮点，将会成为一个常规，更为普遍，包括风力发电、热电等等技术，将来可能是前海写字楼物业的标配，这些在深圳的写字楼还是比较新鲜的东西。包括雨水收集系统、废水收集系统的应用。还有配套设备的人性化，包括用人紧张状态下，企业不得不向员工低头的现象。包括金融、信息的服务业、科技业等等企业客群，为了维持工作生活，对空调含氧量、恒温等等办公环境指标有更高的要求。还有一些比如世贸集团有云服务的平台，也可以用于写字楼的物业，另外还有一些空间的灵活化，空间灵活化离不开结构形势的创新。比如美国纽约的玻璃塔，通过钢架的斜撑技术，打造大尺度的空间，大家发现它的外围或者传统看到的柱的结构变成网状结构，它为将来建筑造型的创新提供了非常好的结构基础。另外就是空间的灵活化，大家发现这个地方，这是上海的写字楼，他把空间做成室内园林的形式，把办公空间变成生活的场。另外还有外部空间的协调化，这个是刚才叶博士都介绍了，这是我们前海规划的亮点，建筑和建筑之间将会变成有机的联系，包括交通、地下停车场将会有有机的联系，这应该说是一个有生命的、有生机、有联系的活力城市。华润前海中心12月已经开工，总投资预计200亿。前海地铁车辆段上盖项目，总投资100亿，也已经开工。卓越前海12月已经开工，总投资270亿。前海现在是如火如荼。包括万科，我们在前海发现出现一个非常有意思的社区，前海智慧活力体验场，将会更多智能化的体验，就是万科企业公馆，其实是零件，这非常有意思。希望它变成永久的建筑群，这是万科企业公馆，将是非常有趣味性的空间。还包括公寓，我们发现前海公寓的量不是特别大，我们看一下现在出让的几个土地，每块地的公寓量只有几万平方，我们测算要安排一下15万人口的就业，前海目前的公寓住宅量不够，对周边住宅需求量还是很大的。我们研究了酒店式公寓的发展特征，一是市场将进一步细分；二是开发的产品形势将多样化；三是服务和品牌将成为竞争的重点。我们在深圳实际上真正意义上的酒店式公寓目前量是很少的。我们看一下，这是前海真正意义上的第一个酒店式公寓，为什么它可以成为酒店式公寓？因为它旁边有五星级酒店，真正为它提供酒店式物管，它有非常多的新理念出现，这在国际上不稀奇，在深圳是首个提出来的，酒店式公寓，包括非常多权益的捆绑。另外一个硬性的全能的团队打电生活所有的琐事，包括所有酒店式硬件配套。
再介绍世联在前海有哪些实践。首先我们从2008年、2009年就开始介入前海，非常多的顾问业务，现在接触非常多，包括前海地铁车辆段上盖物业项目的市场研究、定位以及产品的研究，包括客户研究，这是顾问项目。包括世贸拿地之前也委托我们做项目的可行性研究，包括前海管理局也委托我们做了办公企业的访谈以及土地推送节奏的研究，所有的信息我们都非常了解。卓越也委托我们做了顾问前期的研究，包括客户、产品。还有前海取缔项目的可行性研究等，以上是顾问业务，包括土地运营、综合体运营等各环节的顾问业务。还有多物业类型的营销实践，这个首先要提的就是我们的华寓，就是深圳人开始非常质疑，开始的时候上门量非常少，门可罗雀，两个月的时间累计上门客户我们拓展到了1600批，当天全部售謦，当天的销售额是13亿。刚刚销售完毕的山海美域的第一期，是前海小户型综合体，豪宅，开盘当天净销九成，当天销售8亿。还有泛前海非常多的实践，前海实际上它的辐射包括南山、宝安、西乡，所有这些区域都因为泛前海的概念而受益。还有非常多的在三大区域泛前海概念的实践，在这个地方我不一一介绍。最后我就代表世联向各位在座的开发商提出五点建议：一是请大家如果有兴趣，咱们企业的战略是对前海有兴趣，或者企业的战略对综合体有兴趣，我们要高度关注前海以及前海的发展和前海的开发节奏。二是高度关注泛前海的取地，真正受益是前海周边地区的取地开发。三是高度关注国际化背景下的产品升级换代，未来深圳将会出现高度国际化的产品，包括写字楼、国际公寓，包括酒店式公寓，包括高端豪宅，这应该是面临非常好的升级换代，需要我们进一步开拓思维，走出去，然后就是有更好的服务商来提供工艺；四是关注企业的综合开发能力，已经不是单纯的住宅或者写字楼，未来面临的都是综合体时代，住宅、酒店、写字楼、公寓，多种物业类型集于一体，它的开发模式完全不同于传统的房地产开发，这也是对企业的一种考验；五是综合运营能力，未来的房地产开发、房地产企业考验的并不仅仅是建造能力，还有现金流的运营能力，以及所有物业的运作能力，这个里面也是需要有非常好的团队，也要有很好的运营商，需要重点关注的方向。作为前海先行的介入者，世联愿与您携手打造下一个梦想之城--前海。谢谢大家！
主持人：李总用干脆利落的数字给大家说世联在前海的认识。我们的会也到此落下帷幕。在最后结束的时候说几句话，是我们同事写的：前海作为产业转型升级改革的前沿，如何将政策上的特转化为产业和制度上的特，快速形成产业链和聚集效应更为关键，地产成功只是昙花一现，产业成功是时代的变革。所以世联愿与大家一起迈向前海，成功前海。礼轻情意重，今天的会议我们给大家的礼品不重，但是信息和智慧是一场盛筵。新年已过、新春将致，世联地产祝大家新年快乐。李荣：尊敬的各位来宾、各位朋友，大家下午好！今天非常荣幸在辞旧迎新的新年之际与大家见面。过去一年深圳公司取得相对比较丰硕的成果，我们的成果离不开大家的支持，我们的销售额超过500亿，我们去年办过欢迎会，去年是庆祝我们超过370亿，今年是500亿，我们的华南区域的顾问业务创收也过亿，都非常感谢在座各位客户的大力支持。在这个地方请大家给一点点耐心，因为刚才大家分享了很多的信息和观点，应该说是一个盛筵。大家给一点耐心，我花15分钟时间向大家介绍世联前海的实践。
前面我不多说，刚才各位专家和学者都已经介绍过了，前海中心的规模总建筑面积是2600万平方米，用地是15平方公里。它是什么概念呢？是相当于三个福田中心区。未来将会出现一个世界级的滨海的商务区，前海的各种利好我也不多说了，给大家看一些数据，有一个概念，因为有的时候我们关注的信息未必那么全面，这是前海已经出让的5副土地的楼面地价，基本上是1.6-2.5万的楼面地价，这是大的基本概念，这个价格还算是比较合理的区间。我们看一下，从2008年、2009年到现在，自从开始有前海的概念到现在，我们看一下受前海概念的影响，对周边的一些项目的影响，我们发现价格基本上2-3倍这样的涨幅，还是非常客观的。下一波前海很明显的要超越整个深圳市的房地产的价格和它的价值。从房地产的角度来看都发生了什么，前海目前是有三个大地主，包括招商局，是黄色的地块，他们占的土地面积是比较大的。二是深圳国际、西部物流公司，这个公司是绿色的地块，还有一个是中集集团，是红色的地块，当然还有一个是深圳地铁，还有很大的地块，实际上是有四个大地主。剩下可出让的土地量也未必有那么大。我们看一下开发商的表现和态度，异地开发商发现他们终于找到机会可以在深圳立足，我们接触过非常多的异地开发商找我们研究深圳的土地市场，想进入深圳，但是都不得其门而入，前海让他们看到了机会，包括上海的世贸集团还有广州的香江集团，包括碧桂园等，下一步深圳开发商将会面临全国化的开发商的竞争。我们发现拿地取胜的都是本地开发商，包括卓越集团。另外就是万科也不会错过前海的机会，包括花样年等等本土企业，也都积极在前海准备拿地。我们看一下入驻企业的情况，所有的科技企业现在都在积极布局，我们知道非常著名的比如腾讯，已经注册了6家公司，未来腾讯在前海的投资不少于100亿，还有菜鸟，大家听说过马云操作的，由阿里巴巴银泰集团等联合投资，这是很大的计划，未来一个更大的阿里巴巴会出现。包括金融企业，目前截止12月初，前海合作区内注册的企业有2642家，注册金额合计是2000亿，其中金融企业占比63%，以金融企业为主，入驻前海有七大好处，刚才叶博士介绍过了。
前海的未来我们知道对前海的房地产开发会带来一系列的挑战和机遇，包括我们关注和感兴趣的产品创新，我在这个地方简单介绍一些点，比如说写字楼的创新方向，这是我们帮一些开发商和政府在研究的内容。从福田中心区到前海中心区，从城市的CBD到国家级开发区，写字楼面临国际化的升级换代。这是我们研究出来的写字楼的物业类型，将会有以下三大方面的升级换代，一是建筑技术，二是空间，三是精神、内涵。建筑技术我们举一些例子，比如说北京的新保利大厦采用非常新型的结构形势和外维护结构，比方说世界最大的柔索玻璃幕墙，非常新的形式，还有8层无支柱的吊斗打造的空中楼阁，他们的博物馆在里面。这是非常新型的结构，如果大家有兴趣可以找我们进一步了解。还有环保的理念是未来前海的一大亮点，将会成为一个常规，更为普遍，包括风力发电、热电等等技术，将来可能是前海写字楼物业的标配，这些在深圳的写字楼还是比较新鲜的东西。包括雨水收集系统、废水收集系统的应用。还有配套设备的人性化，包括用人紧张状态下，企业不得不向员工低头的现象。包括金融、信息的服务业、科技业等等企业客群，为了维持工作生活，对空调含氧量、恒温等等办公环境指标有更高的要求。还有一些比如世贸集团有云服务的平台，也可以用于写字楼的物业，另外还有一些空间的灵活化，空间灵活化离不开结构形势的创新。比如美国纽约的玻璃塔，通过钢架的斜撑技术，打造大尺度的空间，大家发现它的外围或者传统看到的柱的结构变成网状结构，它为将来建筑造型的创新提供了非常好的结构基础。另外就是空间的灵活化，大家发现这个地方，这是上海的写字楼，他把空间做成室内园林的形式，把办公空间变成生活的场。另外还有外部空间的协调化，这个是刚才叶博士都介绍了，这是我们前海规划的亮点，建筑和建筑之间将会变成有机的联系，包括交通、地下停车场将会有有机的联系，这应该说是一个有生命的、有生机、有联系的活力城市。华润前海中心12月已经开工，总投资预计200亿。前海地铁车辆段上盖项目，总投资100亿，也已经开工。卓越前海12月已经开工，总投资270亿。前海现在是如火如荼。包括万科，我们在前海发现出现一个非常有意思的社区，前海智慧活力体验场，将会更多智能化的体验，就是万科企业公馆，其实是零件，这非常有意思。希望它变成永久的建筑群，这是万科企业公馆，将是非常有趣味性的空间。还包括公寓，我们发现前海公寓的量不是特别大，我们看一下现在出让的几个土地，每块地的公寓量只有几万平方，我们测算要安排一下15万人口的就业，前海目前的公寓住宅量不够，对周边住宅需求量还是很大的。我们研究了酒店式公寓的发展特征，一是市场将进一步细分；二是开发的产品形势将多样化；三是服务和品牌将成为竞争的重点。我们在深圳实际上真正意义上的酒店式公寓目前量是很少的。我们看一下，这是前海真正意义上的第一个酒店式公寓，为什么它可以成为酒店式公寓？因为它旁边有五星级酒店，真正为它提供酒店式物管，它有非常多的新理念出现，这在国际上不稀奇，在深圳是首个提出来的，酒店式公寓，包括非常多权益的捆绑。另外一个硬性的全能的团队打电生活所有的琐事，包括所有酒店式硬件配套。
再介绍世联在前海有哪些实践。首先我们从2008年、2009年就开始介入前海，非常多的顾问业务，现在接触非常多，包括前海地铁车辆段上盖物业项目的市场研究、定位以及产品的研究，包括客户研究，这是顾问项目。包括世贸拿地之前也委托我们做项目的可行性研究，包括前海管理局也委托我们做了办公企业的访谈以及土地推送节奏的研究，所有的信息我们都非常了解。卓越也委托我们做了顾问前期的研究，包括客户、产品。还有前海取缔项目的可行性研究等，以上是顾问业务，包括土地运营、综合体运营等各环节的顾问业务。还有多物业类型的营销实践，这个首先要提的就是我们的华寓，就是深圳人开始非常质疑，开始的时候上门量非常少，门可罗雀，两个月的时间累计上门客户我们拓展到了1600批，当天全部售謦，当天的销售额是13亿。刚刚销售完毕的山海美域的第一期，是前海小户型综合体，豪宅，开盘当天净销九成，当天销售8亿。还有泛前海非常多的实践，前海实际上它的辐射包括南山、宝安、西乡，所有这些区域都因为泛前海的概念而受益。还有非常多的在三大区域泛前海概念的实践，在这个地方我不一一介绍。最后我就代表世联向各位在座的开发商提出五点建议：一是请大家如果有兴趣，咱们企业的战略是对前海有兴趣，或者企业的战略对综合体有兴趣，我们要高度关注前海以及前海的发展和前海的开发节奏。二是高度关注泛前海的取地，真正受益是前海周边地区的取地开发。三是高度关注国际化背景下的产品升级换代，未来深圳将会出现高度国际化的产品，包括写字楼、国际公寓，包括酒店式公寓，包括高端豪宅，这应该是面临非常好的升级换代，需要我们进一步开拓思维，走出去，然后就是有更好的服务商来提供工艺；四是关注企业的综合开发能力，已经不是单纯的住宅或者写字楼，未来面临的都是综合体时代，住宅、酒店、写字楼、公寓，多种物业类型集于一体，它的开发模式完全不同于传统的房地产开发，这也是对企业的一种考验；五是综合运营能力，未来的房地产开发、房地产企业考验的并不仅仅是建造能力，还有现金流的运营能力，以及所有物业的运作能力，这个里面也是需要有非常好的团队，也要有很好的运营商，需要重点关注的方向。作为前海先行的介入者，世联愿与您携手打造下一个梦想之城--前海。谢谢大家！
主持人：李总用干脆利落的数字给大家说世联在前海的认识。我们的会也到此落下帷幕。在最后结束的时候说几句话，是我们同事写的：前海作为产业转型升级改革的前沿，如何将政策上的特转化为产业和制度上的特，快速形成产业链和聚集效应更为关键，地产成功只是昙花一现，产业成功是时代的变革。所以世联愿与大家一起迈向前海，成功前海。礼轻情意重，今天的会议我们给大家的礼品不重，但是信息和智慧是一场盛筵。新年已过、新春将致，世联地产祝大家新年快乐。
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
