网易直播：再造一个黄金年代 深圳前海笃定启航

2014年，前海深港现代服务业合作区在12月度过了她的三周年，根据“三步走”战略，在2013-1015年三年间，将在深港合作方面取得明显成效，初步建立具有国际竞争力的现代服务业体系。目前，前海拥有了更多响亮的代名词，“曼哈顿”、“水城”等概念让人遐想连篇，在土地出让、基础设施建设方面已取得重大未来，前海如何在深港合作、产业发展方面有更震撼的实质性提升？借此前海发展关键点，1月7日，由世联行地产主办的“深圳下一个黄金年代-前海启航”高端论坛将在大中华喜来登酒店拉开帷幕。

此次论坛邀请到前海管理局规划建设处副处长叶伟华、著名经济学家金岩石、世联行陈劲松董事长等重磅嘉宾，将从政策层面、宏观经济和地产开发等不同角度对前海发展进行详细的剖析，为地产界展示一个规格最高、影响力最大的前海发展盛会，共同为前海更美好的蓝图献上重要的一笔！

时间：2014年1月7日

地点：深圳大中华喜来登酒店

何止“曼哈顿”  前海的目标是世界

日前，在2013年住交会上，深圳大学中国经济特区研究中心副主任袁易明在接受采访时表示，深圳前海将是面对全球开放的经济领域。他进一步表示，前海及其依托的区域有足够大的空间，建设一个新的自由贸易区势在必行。她的目标，将是全世界，为世界打造一个全新的现代服务业合作示范区

前海合作开发已从地区性发展举措升格为国家级战略，国家发展改革委将会同有关部门给予全力支持，积极推动前海合作规划的实施，及时协调解决合作开发中遇到的难题。

前海“三步走”战略

2010年到2012年（初创阶段）：

将全面完成合作区土地整备工作，引进部分香港和世界高端品牌的服务业，区内基础设施建设取得重大进展。

2013年到2015年（提升阶段）：

深港合作取得明显成效，初步建立具有一定国际竞争力的现代服务业体系，建立起国内一流的营商环境，2015年预计地区生产总值达到500亿左右。

2016年到2020年（发展阶段）：

基本建成现代化、国际化、生态循环和资源节约型的前海合作区，基本形成符合国际惯例和通行规则的社会公共服务体系和体制机制环境，建立起具有国际先进水准的营商环境，2020年预计地区生产总值达到1500亿元左右。

以下为活动现场直播内容：

“深圳下一个黄金年代-前海启航”高端论坛

主题：深圳下一个黄金年代，前海启航

时间：1月7日下午14：00-18：00

地点：深圳大中华喜来登6楼宴会厅

活动现场

活动即将开始

出席论坛活动的主要演讲嘉宾

主持人（黎振伟）：各位嘉宾，各位朋友们，各位专家们，欢迎大家亲临会场。由世联地产主办，深圳特区报合办的深圳下一个黄金年代--前海起航高峰论坛现在开始。首先我介绍一下本次参与我们论坛的专家，他们有：

经济学博士、独立经济学家金岩石；

世联地产董事长陈劲松；

深圳市前海深港现代服务业合作区管理局规划设处副处长叶伟华博士;

世联华南公司的总经理李荣女士；

很荣幸今天的论坛得到了各方的支持，因为这个题目确实是吸引人，下一个黄金10年，我们有众多的企业、众多的媒体都参加了，特别要感谢的是卓越集团还有华润集团还有新世界地产还有世贸集团鼎立支持这次论坛，他们的领导也莅临这次论坛。我是世联地产首先技术官黎振伟。欢迎大家！今天来参加会议的还有若干企业，我就不念了，包括万科等等。我们的媒体也不少，我们今天也大概24家媒体，有特区报、晶报、上报、财经日报、中国房地产报等等，还有香港的媒体，可见大家对这次论坛的期待。的确，可以说全中国包括全世界都在关注前海，2012年是前海的起航年，2013年是前海的准备、基础年，2013年将是前海的大开发突破年，今年是很精彩的，2015年是前海的产业落地的关键年，我们如何去面对前海的发展，如何面对前海的机会，我们需要更多的认识，毕竟前海跟20年前的特区已经不一样了，它跟其他特区也不一样，我们如何把握这次机会，如何面对新的挑战，我们需要从更高的角度认识前海，深刻的理解前海，当然它的市场也不一样。所以今天我们的论坛和邀请的嘉宾应该都是很有分量的，他们不光是从经济学、城市规划、世界的经验，也要从世联的实践来解读前海，希望我们这场会给大家带来真知灼见，能给你们在决策的时候有所帮助。

我们第一位演讲的嘉宾是金岩石博士，金岩石活跃在国内各个大的论坛、机构，做学者，当然他本身也是学者，也是一个很善于去演讲的嘉宾，他1989年毕业于南开大学，获得经济学博士，1987年到1989年为哈佛的基金学者，1999年进入美国证券业，2001年回国，他曾经跟我说过他参与了当年深圳特区的筹备，也参与了天津开发区的筹备，他对中国的开发区应该是有独特的理解。还有一点，他是一个金融学为主的经济学家，今天前海以高科技和金融为特色的开发区，对金融的理解将是非常重要的，所以我们以热烈的掌声邀请金博士给我们解读他在金融学家眼中的前海。有请！

经济学家金岩石博士做解读前海主题演讲

金岩石：我是旁观者，世联和卓越集团已经是前海开发的开荒牛，开发这个概念我们中文的理解跟别人都不太一样，开发者的基因决定一个地区未来30年的发展，所以今天我们看到深圳的繁荣应该想到深圳的基因就是当年的蛇口。蛇口是一个企业开始经营一个区域创造的奇迹，这个奇迹可能在前海出现，我作为当年蛇口开荒时代的参与者，天津开发区最早的筹备组7个人之一，又在华尔街12年，所以我是从历史和全球的角度以金融家的知识来评价一下前海目前的发展状态、未来的发展前景和这个地区有哪些投资机会。由于时间关系不完全展开，我讲三个主题，一是前海值多少钱，二是前海做什么事，三是前海将来是谁的前海。

我们大家都关心一个城市的房地产价值，我想大家如果跟踪我的一些理论和大学的课堂，我是创造了一个评价商业地产的新公式，这个公式就是单位空间的人口财富比，我们用收入评价合理房价，这是经济学的第一公式叫“房价收入比”。那么我们都用现金流来评价商业地产的价值，这是经济学的第二公式，叫“租金回报率”。用房价收入比和租金回报率来评价中国的主要城市，那么现在房地产的整体估值一定是高的，如果说中国没有泡沫，那就是你脑子有泡沫，如果说这个泡沫马上就要破了，那就是你的胆有泡沫。其实我们生活在泡沫中，这就是我在理论上提出的一个重要概念，泡沫即财富，财富即风险，富贵险中求，货币是源头。货币是源头是让大家理解，走进城市，我们不知不觉的是接受了一种新的生活方式，这种生活方式就是财富货币化的生活方式。我们用货币来衡量一切，带来的结果就是货币化的财富当中形成了两种财富，一种是我们熟悉的实体财富，而另一种是我们感觉到，但是却不愿意接受的虚拟财富，在实体财富的空间中，我们接受了当年威廉·配第的名言，土地是劳动之母，财富是劳动之父，于是我们接受了一个理论，劳动致富。但是我可以明确的告诉大家，“劳动不致富”。任何一个人如果告诉你他是劳动致富的，你就记住我的话，这是个骗子。为什么呢？当我们真正走出了用劳动谋生的阶段，我们才真正看到了财富的爆发性增长，而财富的爆发性增长就发生在过去200年，全球财富总量与今年的存量回头算，过去200年创造的财富是全球财富总量的99%以上，这200年间我们是靠劳动创造了财富吗？谁能证明这200年比200年之前几万年的人更辛勤劳动了呢？这时候我们就要理解，过去200年中，我们这个世界50%以上的人口从农村走进了城市，我们这个世界30%以上的人口从家庭经过学校再进入社会，我们这个世界、我们生活中不可或缺的东西是货币，于是我们开始看到我们身边的富人越来越多的不是靠投机取巧而是靠他们的聪明智慧，当我们揭开华丽的面纱我们才会真正理解，在虚拟经济的世界风险是财富之母，思想是财富之父。当人们用思想创造财富的时代，我们才真正的走进了挑战风险、创造财富的阶段，这就是现代社会的财富之母。当我们用这样一种新的理念来评价我们身边的任何事物，我们才会到任何一个空间，无论是在美国、中国、欧洲、日本、非洲都一样，空间的价值是由什么来决定的呢？空间的价值是由人的智慧和货币决定的。这样我们评价任何一个空间，大到一个国家、大到全球、小到任何一条街道、一个区域，我们都可以看到决定一个区域空间价值的概念是单位空间的人口财富比，单位空间的人口财富比这个标准就是我提出的“评价城市的第三公式”。

用这个标准我们来看前海，我们如何去评价前海这个地方的真实价值？我们可以看到前海的规划做的非常好，我作为旁观者一直在关注着前海的各个规划版本，15平方公里你打算干什么？这时候我们就会看到15平方公里我们计划投资是3900亿，记整数4000亿。如果政府拿出4000亿，我可以明确的告诉你，政府投1块钱，就有人跟4块钱，这就是1：4，也就意味着未来7年之内，前海的第二阶段，以2014年1月1日为起点，2020年1月1日为终点将投入2万亿，如果深圳投资到位，只要投4000亿，这个地区就会跟进16000亿。如果我们用2万亿的投资来计算15平方公里的土地，意味着一平方公里将投入1100到1300亿，因为我们现在的规划空间是18平方公里，包括水域面积。这就出现了我们评价一个地区的一个标准，单位土地面积的投资率。我们再看前海的规划中，2020年我们将实现1500亿的GDP，规划中我们拿出了19%的空间给居民去住，我们就能理解15平方公里的土地上，30万人的常住人口，广义的人口密度是2万，1平方公里2万人，狭义的人口密度只算住宅面积是10万，1平方公里要住10万人，用30万亿来看1500亿的GDP，平均一个人要创造50万人民币的产值GDP，也就是人均GDP超过8万美金。大家应该知道全球人均GDP在8万美金以上的国家或地区只有8个，所以我相信你们能够算出一个简单的概率，无论是单位土地面积的投资率还是从单位空间的人均GDP预期值，那么这个地区都是风水宝地。按照这样一个量化的标准来计算这个地区的价值，我们比较熟悉的、可以比较的区域在全球不超过10个地方，我们最熟悉的可以直接比较的就是香港、新加坡，大家把香港、新加坡的平均投资率、平均财富形成率和平均的房地产价值自己算帐，应该得出什么结论我想应该不用我说了。如果我们把15-18平方公里的经济价值计算出来，那么什么样的产业在这儿能活下去？我们在所有的行业过一遍，你可以看到只有两个行业能活，一个是金融业，金融业平均一个员工一年创造的产值在200万美金之上。再就是高科技，谷歌700万人600万亿的产值，平均一个人是90万美金。金融业和高科技只有这两个产业。这两个产业才能让这个地方的价值真正达到它本身应该达到的价值，我们给大家一个概念，两大产业，两大产业背后就是两大投资机会，一是房地产，卓越集团来了，世联集团来了，是因为他们看到了这个区域的未来价值。这个区域的未来价值靠什么实现呢？我们会看到这个产业当中最核心的就是货币，货币一旦成为我们现代人评价所有财富的标准，财富的货币化，那么货币问题就变成宏观经济的第一主题。用这个主题我们来看中国的经济发展，1980年中国只有1661亿的货币，现在我们有110万亿的货币，所以过去30多年中国经济的崛起靠什么？很多人在那儿胡说八道，说这30年由于我们聪明、勤劳、勇敢、智慧。那么大家想一想，30年前的老一辈人难道不比我们更聪明、更勇敢、更智慧？实际上过去30多年中国经济的发展和过去200年世界经济的发展一样，就靠4个东西：一是城市化，现在城市化超过50%，1980年城市人口不到20%，现在超过53%，所以财富的增长和城市化直接相关。二是货币，200年前很多国家没有货币，中国是最早创造货币的国家，我们玩货币是宋朝，为什么在四川能够最早出现货币呢？因为四川是中国最早的移民城市，四川有创字，今天的深圳实际上是延续了当年四川人的方式，移民、有冒险精神、有创造力，货币。财富的货币化和货币量的增长决定了中国经济过去30年的经济增长，也决定了过去200年世界经济的增长。从这个意义上讲，我们中国过去30多年的路就是货币量不断增长过程中赶超世界，到今天为止，我们已经成为全球第一货币大国。按照我们现在的速度继续往前走，我可以告诉大家，到2020年，全球货币总量中一半是人民币，今天28%是人民币，到2020年一半是人民币，所以一是靠城市，二是靠货币，当成是和货币碰到一起，我们就会看到交易市场，特别是资本市场，资本市场把我们带进了虚拟财富的空间，我们才有了今天财富货币化的时代。那么第四个东西就是我们走进了城市，我们开始追求财富的欲望，所以我们的智慧变成了直接创造财富的力量，智慧、城市、市场、货币，当我们把这些因素放到我们研究任何一个标底物的时候，一个国家经营货币的水平决定一个国家的盛衰。这样我们展望世界我们才会看到，凡是辛勤劳动的过程几乎无一例外都是穷国，凡是富有的国家几乎无一例外都在玩金融，而强大的国家一定是又有辛勤劳动的实体经济，又有聪明智慧的虚拟经济，这就是现代社会我们划分国家的标准，穷国劳动致富，富国金融致富，强国又劳动又金融。

用货币来看待中国未来的发展，我们会看到未来10年一定是中国人民币国际化的时代，当我们用人民币的国际化来评价我们过去的经济成就，很少有人真正注意到从2009年我们开始真正在政策上试点人民币跨境业务，到今天我们取得了多么伟大的成就。从2009年人民币被允许出境开始，境外我们称之为离岸人民币，截止到今天，总量已经超过了14000亿。14000亿当中9000亿到9500亿在香港，排名第二的是英国、新加坡，如果我们把中国的货币总量110万亿作为基数，每年平均增长14%，意味着什么呢？意味着到2020年，人民币也就是广义货币的总量M2将接近200万亿，200万亿中的10%是离岸人民币这个市场，就是20万亿人民币的市场，20万亿人民币离岸交易，这就是前海未来的市场空间。所以大家可想而知，今天14000亿的离岸人民币中有接近1万亿在香港，如果前海能够实现我们今天的规划目标，将来离岸人民币总额达到10万亿，前海这儿会有多少离岸人民币。于是前海的商业模式就出现了，大家记住“三币双贷”，在岸人民币、离岸人民币加外币，双币，外币贷款和本币贷款，一旦把这个模式在前海成为产业，那么目前我们心知肚明的人民币和港币之间的地下钱庄就会弃暗投明，这就是一个巨大的产业浮出水面。所以我们把“三币双贷”作为前海的第一发展产业，这个产业将在前海积聚至少将近1万亿的人民币规模，我们可以计算出一些基本的量化标准。这个方向就是周小川当行长之后主推的，而且我认为是他做中央银行行长之后最大的经济成就，很少有人真正注意到人民币目前在全球货币市场中的地位。我们用两个标准来看，一是全球化的市场中有一个不同种货币交易量的数字，今年1月份中国的人民币是有史以来第一次在这个交易市场中进入了前十名，占整个交易额的2%，这是历史上从来没有出现过的。截止到去年的11月底，最新的数字，我们人民币在全球外汇交易市场中的份额提高到了第八位，就在一年之中，我们挤进了第十名，然后现在排到第八名，我现在可以告诉大家，5年之后，你们就会看到人民币成为全球货币交易市场中的第五大货币，这就是第一个标准。不管你这个国家是否选择了人民币的自由兑换，只要市场中人们自由买卖有人民币存在，它就已经国际化了。当一个国家还没有真正宣布自己货币国际化的时候，国际市场已经选择了人民币，从今年1月进入前10名，现在到第8名。二是有多少国家愿意接受人民币来结算，结算金额多少。用这个标准我们来看，到2012年底为止，全球用人民币结算的外贸额总计2.94万亿，而到今年10月这个数字达到了4.05万亿，也就意味着今年的数字还没有出来，就是去年年底的数字还没有出来，我可以告诉大家，我们是以每年50%的速度让不同的国家开始接受直接用人民币结算。哪些国家直接用人民币结算呢？截止到11月底的数字是220个国家和地区，所以大家记住，4万亿以上的人民币、220个国家和地区开始接受人民币结算，如果我们看到这样一个前景，每年50%以上的速度人民币从一个完全不在国际市场上流通的货币，今天进入全球货币市场，从第10名到第8名，未来到第5名，前海的产业发展每年有50%以上的成长空间。这就是我们要看到前海的第一大支柱产业就是货币，以货币为支柱产业，房地产和货币之间的天然联系就决定了前海两大投资机会，一是土地，二是货币，与货币相关联的金融产业，“三币双贷”就能够打开一个中国此前没有的新兴产业。我们很多人都在寻找什么新兴产业，摆在我们面前这个新兴产业已经在这里，我们看不见，这就是我们的盲点。当我们把玩钱的人送到一个地区，玩钱的人是市场上最聪明的人，也就意味着聪明人会找更聪明的人，这就是高科技产业，所以金融和地产的天然联系的另一面是金融和科技的天然联系。这样我们展望世界又会看到全球100多个金融中心城市在金融中心城市附近一定有高科技创业中心。所以，前海的经济就从地产金融、科技我们能够看到这个地区的产业发展前景。

第二个主题，在这个主题下，我们再来看哪些人、哪些企业能够在前海找到他自己的立足之地。这时候我们来给大家解读一下三中全会对我们意味着什么，很多人看到三中全会的公告中有这样一句话，“让市场在资源配置中起决定性的作用”，于是很多人就由此联想，我们又开始了一次国退民进，有的人开始解读民营经济的春天来了。但是你们来看在三中全会的决定中，在这句话的后面还有一句话，这句话怎么说的呢？讲的是“政府要在市场中发挥更好的作用”，这句话告诉我们，政府并没有离开市场，原来由于政府自己不承认自己是市场经济的主体，所以我们推行了错误的政策，国退民进或者国进民退，我们始终把国与民和市场、非市场对立起来，但是在三中全会的决定中，首次出现的一个词，是什么词呢？治理，很多人关心三中全会公告中有哪些词重复最多，当你用这个角度看三中全会的决定，你会看到改革重复的次数最多，59次，但是我们换一个角度，哪些词第一次出现？我们会看到治理，治理能力和执政能力并列意味着什么？什么叫执政能力？执政对应的是在业，权利高于一切，谁的执政能力最强？金正恩，全球最牛的80后，想杀谁杀谁。所以执政能力没目标，权利高于一切。什么叫治理能力？治理对应的是经营，所以治理是有目标的，这个目标就是三中全会决定的一个经济发展、社会发展的目标，我们简单的把它概括为“中国梦”。一旦我们用“中国梦”来描述中国未来的发展方向，那么治理能力意味着我们党的性质变了，党不再是领导无产者追求权利的政党，同时是带领国家追求幸福的政党。当我们接受这样一个基本的判断，也就意味着治理是要把政府从原来的行政性的政府变成经营性的政府，这就要大家接受一个重要的概念，政府是谁？我们长期以来都接受了一个错误的理论，那就是政府是为人民服务的，因为我们都相信政府应该是服务型政府，因为政府的收入来自于税收，这些观念都是来自于一个错误的前提，就是政府收入全部来源于税收，是纳税人政府，纳税人政府要为纳税人服务，所以是服务型政府。但是这个命题在1917年就被否决了，1917年德国著名社会学家提出了重要的命题，因为1917年十月革命成功了，他写了一篇文章，《国家社会主义与国家资本主义》首次提出了“姓资”还是“姓社”之争，在这篇文章中，他很明确的告诉大家，不管你是国家社会主义还是国家资本主义，你都是要为民众提供服务，而政府为民众提供服务的增长，必定导致税收增长，税收增长的趋势是不可遏制的，所以无论是姓资还是姓社，本质上都是一个国家，叫税收国家。这是最早提出的概念，姓资姓社不重要，税收国家是本原。曾经也有一篇文章《税收国家的危机》，里面很明确的告诉大家，如果我们把一个国家定义为税收国家，我们就一定要看到税收增长的趋势必然落后于政府支出增长的趋势，总有一天税收增长落后于政府支出的增长，我们就会面对税收国家的危机，1918年的寓言在1933年的经济大萧条时期被验证，因为国家干预主义伴随经济线条、伴随第二次世界大战，我们所有国家都不约而同的选择了不平衡预算。于是我们走进了一个新的时代，税收国家让位于负债国家，平衡预算让位于赤字财政，70年代之后所有国家税收都赶不上政府支出的增长，于是政府支出的增长来源从哪里来呢？于是我们看到政府开始发纸、开始发债，纸多了发债、债多了发纸，玩好两张就是宏观经济。当一个国家的政府支出不可能完全由税收支付的时候，多出的这部分是通过发纸、发债，于是政府就不可能脱离市场，这就是现代政府的二重性，服务型政府加经营型政府，服务型政府靠税收提供服务，那么经营型政府靠什么呢？经营型政府必须在市场中承担三大责任：一是宏观经济调控；二是国有资产经营；三是国家信用的经营者。于是经营国家信用，一手发纸、一手发债就创造了一个新兴产业，货币的产业化，货币的产业化把现代政府带进了市场，于是我们再看中国的市场经济，我们会看到中国的市场是一个金字塔，第一层是经营性政府，经营货币、经营债券、经营国有资产。第二层国有经济，第三层混合经济，第四层成熟的民营企业，第五层草根民营。当我们把中国市场的五层塔给大家放在这儿，我现在问大家，是民营经济的春天还是民营经济的冬天？所以要知道，当中国的市场已经变了，这个市场不是平面竞争的市场，这个市场政府和国有经济站在市场的顶端，那么这种市场地位就决定了民营经济未来的发展空间会越来越狭小，而且民营经济消灭民营经济的趋势会在未来10年拉开序幕。所以你们可以看到一个马云消灭了多少草根民营，这样我们就能够理解，在未来中国的市场竞争当中，民营经济在本土市场的空间会越来越狭小。因为公有经济背后有政府，政府没有离开市场，而且在文件当中我们反复看到公有经济要有活力、影响力、控制力，什么意思？公有经济要巩固提升，非公经济文件中只用了两个词，承认、引导，我想懂中文的人应该都知道，一级是巩固提升影响力、控制力，另一级是承认引导，这就是民营经济未来的方向。承认你、引导你，往哪儿引导呢？这就把中国经济放到全球化市场的版图，我们会看到民营经济未来的发展空间是国际市场。

1992年中国民营经济崛起第一次下海，诞生了今天坐在这里的卓越集团、世联集团和深圳许多优秀的民营企业，但是我们今天看到的是成熟的民营企业都在选择不同的方式或者自己在移民，或者企业在移民，这是未来的趋势，这个趋势代表了民营企业的未来空间是全球化市场。深圳的华为，伟大的企业，为什么它能够打败国内竞争对手？是因为他70%以上的收入来自于海外，我们看到马云是一个伟大的企业家，但是阿里巴巴是谁的？阿里巴巴第一大股东是孙正义，日本人，第二大股东杨致远，马云自己的股份才7.4%，马云为什么这么折腾？上市后3年内如果市值不超过2000亿美金，雅虎20%多的股权就做实了，孙正义和杨致远就可以让马云下台，这公司就不是中国企业，所以他必须拼着老命要上市，然后反对，才能让他突破他当年承诺的2000亿市值，让雅虎自动退出。百度、腾讯都是伟大的企业，腾讯第一大股东是谁？你们会说是马化腾，马化腾当年在中国融资没有人投他，包括我们，因为不明白他玩什么，而李泽凯投了，翻了7倍走了，股权卖给了南非的MIH基金，英国的南非基金，这是腾讯的第一大股东。所以法理上讲腾讯是英属南非公司。百度第一大股东是美国的。这时候你会看到成熟的民营企业或者在股权层面上或者在业务层面上都在走向国际化，我是万达院线的股东，万达收购了美国第二大院线AMC，一个院线的票房总值超过整个中国的票房总值，但是连续10年亏损，投资人不堪亏损，自动退出，但是王健林接了两年盈利了，明年上市，这就是中国民营企业的奇迹。所以大家要追随领袖的脚步，听党的话，走向国际市场。因为国内市场党不想退，你就要知趣，这就是我党给你们的暗示，承认、引导。当我们把人民币的国际化和民营企业的二次下海联在一起，我们能看到什么呢？我们能看到前海在金融、地产、科技三大产业的基础之上，我们会看到一个平台，那就是成熟民营企业走向国际市场的平台。当我们理解这样一个定位，我们就会理解前海不仅仅是一个区域，前海的未来发展是成熟民营企业走向国际市场，走向国际市场能够通过前海的“三币双贷”获得低成本资金，获得金融支持，才能走向国际，这就是我理解的前海的产业定位、市场定位和未来的发展前景。我们用这样一个前景来看现在前海的规划，这个规划严重不足，因为他没有看到，这不是一个区域开发的规划，这是要在一个地方打开，要让民营企业依托大陆走向国际市场。这样的融合中我们会看到中国的城市化发展到了一个阶段，三大金融中心的格局基本形成。大珠三角、大长三角和刚刚揭开序幕的首都经济圈，用三大金融中心来看中国的未来城市化，那么广东以珠三角为核心，它的金融中心在哪里呢？金融中心是香港，因为香港能够创造货币，因为香港有交易所，因为香港货币自由流动。如果深圳与香港两个金融中心的隔阂这就会形成港深金融一体化，如果用现在的经济规模加上未来可能达到10万亿离岸人民币的规模，这意味着香港、深圳、前海三合一构成全球第一大金融中心，超过东京、超过伦敦、超过纽约。那么前海缺什么呢？前海缺交易所，所以一定要在金融板块当中让前海的功能不断强化，我们都知道深圳之所以事实上超越了广州，是因为广州的政治中心压抑了广州的成长，而深圳的交易所提升了深圳的地位，这样我们就会看到在金融中心中一个重要的标准是货币的流通速度，货币流通速度最高的地方就是交易所，那么前海要想在金融上立足，贯通深圳、香港，现在必须要做的一步，我真的希望在座的领导把这个想法提出来，就是创业板独立和香港创业板合二为一立足前海，救活香港的创业板、救活中国的创业板，你们可以看到深圳市场上创业板鹤立鸡群，在过去不到1年的时间之内，创业板翻了一倍，而主板几乎没涨，现在还在下跌。在这样的情况下，养柱的篮子养凤凰结果就是这样。由于中国创业板的火爆导致香港创业板几乎死亡，我们为什么不抓住这个机会，深圳的创业板离开深交所，让香港的创业板开出一条路，如果以金融为主体在前海形成中国特色的创业板市场，港深一体化我们就有可能构建一个全球化的世界级金融中心。这是对前海发展的直接政策建议，所以我是以货币为中心，让大家理解城市发展中的价值选择和机会。

我相信你们每个人都会从自己的情况出发，能够根据我给大家提出的一个旁观者的视角去发现你身边的财富机会。谢谢大家！

主持人：金教授留步，我们的论坛因为这次没有设对话环节，所以下来我觉得我们可以有几分钟跟金教授对话。金老师的演讲不知道大家感觉怎么样，我觉得很精彩。金老师的观点是思路观点清晰，表述清晰，还有数字清晰，让你听了记得住。他提到最振奋的是深港一体化，超越东京、超越伦敦、超越纽约，这个不得了，这是大设想。我们叶博士接招。

金博士回答现场提问

中国证券报：金博士，你好！你提到前海未来的前景无限，我们看到前海管理局推出的地设定的条件是香港企业，没有香港开发商像您一样看好前海的未来，您怎么解释？

金岩石：深圳的钱还没抛出来，香港人被中国坑过多次，所以不见兔子不撒鹰，深圳把3900亿推出去，香港一定来，而且他只要来了就是成群结队的来。我们中国忽悠开发区的事我们大家都知道，全中国人都会忽悠，但是我们看任何一个开发区，我给大家三个标准：一是有没有字，红头文件，没字就叫扯淡，这样的开发区在中国有上万个，没字，胡扯；二是有字，再看有没有钱，不投资，给政策，没用。比如海西经济区讲了这么多年，一分钱没给，就没这回事。三是有没有政策，因为我们是一个准市场经济国家，我创造了一个词，叫微权政体加混合经济，所以政策代表着真实的决策。一是要有字，二是要有钱，三是要有政策，这才真正的构成一个东西，我们用这个标准来看前海有字，二是说有钱，真投，不投没人来，天津开发区开始的时候没钱，那时候锐环给了1亿，怎么开？先开3平方公里，1个亿投进去了，后面10亿就跟进来了。所以得真掏钱。前海的规划做的真漂亮，我可以说前海规划的水平是世界级的，现在就是3900亿，你至少投出2000亿，然后投2000亿的过程中，既然我们能看到民营企业在这个地方可能获得的一些东西，那么民营企业中的优秀企业要先进，所以现在香港人没进来，好事，等他进来哪有你的机会，15平方公里很快就填没了。所以深圳的政府要真掏钱，二是要中国的民营企业要有远见。

提问：大家好！我是南都的记者。深圳前海和上海自贸区二者的定位和竞争您如何看待？

金岩石：我说句大家不爱听的话，上海自贸区已经夭折，当李克强宣布自贸区的时候我们知道的是自贸区，自由贸易，靠什么呢？信息流动、商品流动、资金流动、人才流动，所以自贸区的生命线是三个基本政策：货币、资本项目开放、税收，免税、商品退税，这是自贸区的三个基本政策，而这三个基本政策都被李克强亲手删掉了，那还叫什么自贸区呢？于是上海市委书记聪明，讲话，我们不要政策，我们要制度创新。你们听听，这什么意思？是没了，你不给我，然后忽悠我一把，那怎么办？我来个制度创新。制度创新，上海人聪明就在这儿，立刻弄出一个98条，你把98条过一遍，那还是自贸区吗？那是典型的上海国资改革试验区。现在就在短短的这么一段时间，我给大家讲两个区的概念，一个是自贸区从提出到夭折不到3个月；二是上海国资的改革试验区，这样上海自贸区是国资改革的平台，那么他对前海会有威胁吗？不会，这就是我提出两个平台的概念。自贸区是上海国资走向市场化的平台，是依次下海。而前海有可能成为中国一流民营企业走向全球的平台，这是二次下海。所以如果说自贸区能够按照现在的路走进市场经济，中国的国有企业会在市场中提高市场份额。而前海如果能够让一批成熟的民营企业获得低成本资金进入国际市场，我们会提升中国民营经济在全球化市场中的市场份额，这就是两个区的真正定位。

深圳中心项目：可能刚才您也提到了前海的政府没有把它的前海承诺，目前它的资金还没有放进去，可能我个人认为从目前短期来看，深圳福田中心应该是毋庸置疑的中心。前段时间在网络媒体上也炒的沸沸扬扬，就是关于前海中心和福田中心的定位，所以我想问一下金博士，您从中长远期的角度来看，前海中心和福田中心是此消彼长的发展态势还是齐头并进的趋势？谢谢！

金岩石：一是要把前海分成三段，2009年到今天是筹备阶段，画饼；2014到2020年是做饼，前海真正的起飞应该是2020年之后，所以从2014年到2020年这6年时间，主要的投资方一定是深圳政府加本土企业，如果不是这样反而不正常。如果一开始就希望外资大规模进来，敢进来的外资一定不是你真正想要的外资，将来你还得把他赶出去。当年我们在天津开发区进来的第一批企业，1985年开始筹划，1987年我就走了，那两年进入天津开发区的企业一个没活下来，都死了。浦东开发的时候，进入浦东的大资金是什么钱呢？是日本黑社会的钱，是全球洗钱的钱，你敢要吗？如果你把这些钱引进来，将来怎么搞金融？黑社会能搞金融吗？所以深圳要看到这种区域性开发的规律性，3-5年内一定是本土优先。坦率的讲，如果你们家后院要开放，你是不是先把后院打点好，自己先经营着，然后再让外人来？这就是最简单的尝试。如果我们把本土企业、本土政府作为前海第二阶段的主要投资人，福田的机会在哪里呢？前海投资人，近水楼台先得月，所以不要考虑什么竞争关系，因为前海如果做起来了，金融这东西钱到处跑，绝对不会因为你赚了钱，我这钱就少，金融是大家一块儿玩钱，越玩越多，因为玩的速度越快越多。当你提出这个问题的时候，你就是带了区域局限，你不希望你身边长起一个巨人，当每个一个地区长起一个巨人的时候，原来的企业都会受益。这个道理就像做餐馆一样，一个餐馆永远做不大，当周围的餐馆开的越来越多，都抢生意的时候，有生有死，最后活下来的是参天大树，这就是经济发展的一般规律。所以哪怕将来前海起来了，福田死了，你死的光荣。

腾讯：我们前海2020年之前具体要具备哪些条件才成为中国民营企业走向世界的平台，接着赶超东京、伦敦、纽约呢？

金岩石：最简单的一步就是在政策上打通“双币贷款”，然后让港币和人民币的地下钱庄弃暗投明，只要走到这一步，我们让民营资本在低成本情况下走向国际市场。我们看全球，从70年代到现在流动性泛滥，我们走进信用货币的时代，信用货币带来的直接结果就是利率下降，归零，而在中国在全球利率归零的趋势下，高利贷产业层出不穷。所以多少民营企业自相残杀，高利贷产业无情的绞杀中国的民营企业。月息3分、5分、8分，这样的企业怎么生存？我们做生意的人想想，你月息5分，你抢钱也抢不了这么多，前海打通地下钱庄弃暗投明，开辟“三币双贷”，让民营企业获得低成本资金，享受和全球化企业同等的资金待遇，中国的民营企业一定会崛起。所以在政府没有明确限制的情况下，深圳政府一定要在打通“双贷”抢先走一步，就是在前海注册的规模以上企业能够直接获得港币低息贷款。

主持人：谢谢金博士！金教授讲东西观点鲜明，因为他有研究，他是学者，他有研究、他有数据，不像给大家很震撼、透露消息那种。我们希望有专业的信息的传导，这是最重要的，不是给你振奋完了不知道怎么干。能否超越纽约、东京，除了港深打通之外，还有很重要的是怎么规划，除了政策，规划是深圳成功的前提，也是我们前海未来成功的很重要的载体。下面我们有请前海局规划处副处长叶伟华博士，有请叶博士！

前海局规划处副处长叶伟华博士做深度解读演讲

叶伟华：各位嘉宾、各位朋友，看来大家非常关注前海，也对前海充满期待。特别是2012年习总书记第一站视察前海之后，前海更成为全世界关注的热点和焦点。刚才金博士从金融、经济的角度描绘了前海的价值、前海未来的高度、前海未来的价值。现在我是从城市规划、物质空间规划的角度给大家介绍前海的规划，让美好的蓝图怎么样成为现实。在我介绍之前我先播放一个前海规划介绍的短片，它会系统、全面的介绍前海的规划，主要内容和特点。

（播放短片）

刚刚大家看到的是对前海未来规划美好蓝图的描绘，我现在再用一个PPT把前海的规划建设情况做一个简要的介绍。介绍的内容有四方面，一是前海的基本情况，前海的区位、定位、产业的情况；二是重点介绍前海的规划相关的内容和特点；三是前海这几年的开发建设的总体情况以及2014年前海要进入开发建设的新阶段；四是前海的使命，就是在改革创新方面的探索。

首先看前海的基本情况，10年前前海还是一片滩涂，应该说10年沧海变桑田，前海经过填海和软件处理，前海现在已经成为建设的热土。我们来看看前海的战略定位，在2010年8月26日，大家可以重点注意这个时间节点，正好是深圳经济特区成立了30周年，这是由国务院正式批复的前海总体发展规划。刚才金博士提到前海有红头文件，不仅是红头文件，而且是最高层红头文件，国务院批复的，有字、有出生证，是由国务院批复的前海总体规划。红色的半途就是我们前海所在的位置，是处在珠江入海口的东侧和广州的南沙还有珠海的横琴，正好成为三足鼎立，是广东最重要的三个国家级的新区。前海担负的历史使命有三个，新一轮改革开放的新路子；二是产业结构转型升级的新经验；三是探索深港合作的新途径。具体来说前海承担四个功能，就是我们一般说的四个区，最重要的是体制机制创新区，现代服务业发展积聚，深港合作，香港与内地紧密合作的先导区，最后是对珠三角区域范围的产业升级的引领区。就前海15平方公里本身的城市定位的发展有3个大的节点，从10年前的港口物流园区到2008年、2009年深圳的总体城市规划，这也是国务院批复的，把前海和宝安中心区成为深圳未来的双中心之一，到2010年成为国家的新区。这是深圳城市规划的总图，福田罗湖中心和前海两个中心区，我们前海管理局对前海的使命也有一些阐释，有6方面，立足全球视野，执行国家的战略，建设开发平台、深化深港合作，推动持续创新，打造一流品质，最后一个落脚点打造国际一流的滨海城区、城市中心区、金融重新区的品质。我们在管理上也提了5个相信，相信市场的力量、法制的力量还有相信前海在创新方面的力量，相信深港合作跟相关部门、社会各界合作的力量，最后是相信自己的力量。

从宏观的区位优势来看，前海的区位优势非常好，大家看到绿色的版图就是整个珠江三角洲的版图，也可以说中国经济最发达的区域之一，前海正好位于珠三角发展的主轴，区域发展主轴和沿海功能拓展带的交汇点。前海的综合的海陆空的交通优势是全国非常少有的，首先海方面，因为前海本身是珠江入海口的东侧，本身有港口、码头，海运的优势非常明显，广州到深圳的第二条沿江高速经过前海，连线了西部通道和深圳湾大桥，和香港直接陆地相连。还有前海周边的高快速路还有一些轨道，它都已经成型、完善。特别值得一提的是前海在空中方面的优势，前海正好是位于香港的国际机场和深圳宝安机场中间的结点位置，现在正在启动港深西部快线，这里通过海底隧道的方式直接连通香港的国际机场，以及目前正在规划的深莞惠的城际线，前海空中的优势特别明显，总体来说在珠三角一小时和香港半小时的交通圈内，具有非常好的海陆空的综合交通优势。前海总面积15平方公里是指陆域面积，其中有一半出让，前海现状的建设只有少量的临时建筑，这是前海的展厅，还有这几年正在加快建设的市政道路，还有环境整治的项目，以及前几年开发的物业。前海的主导产业是大产业，最重要的是金融，特别是强调以跨境人民币为重点的金融领域的创新合作，推动深港资本市场的合作，特别是要推进创新金融品种。再就是前海依托现有的前海湾保税港区打造现代物流、打造区域生产组织中枢和国际供应链管理中心和航运的配套服务，第三项和第四项服务都是现在深圳所非常强大的信息产业。发展环境中，2010年6月27日，香港回归大陆15周年的前夕，国务院特别批复了前海实行比经济特区更加特殊的先行先试的政策，主要是有6方面22条，待会儿我还做简要的介绍。总体来说，在前海的发展环境方面可能有这四方面：一是政策支持，待会儿会具体介绍，有两个15%的政策支持；二是法制环境，前海要打造社会主义法制示范区，在这个社区立法以及引进香港的仲裁分支机构，营造与国际接轨的商事法律环境方面，前海做了很多探索，目前也正在启动前海法院的建设工作；三是有关人才方面的，就是国家和省里面都支持前海建设深港人才特区；四是前海本身的制度建设方面，要建设廉洁高效的监督机制，一方面前海已经成立了廉政监督局，纪检、审计、监察等部门为一体的特别建筑机构。二是前海的治理模式方面采取了充分授权的方式。三是创新行政审批等机制。

刚才谈到国务院批复的6方面22条具体政策，金融创新方面有8个，包括境外人民币资金回流渠道，离岸业务发展以及跨境贷还有支持前海的这些企业和金融机构在香港发行债券、投资母基金等一系列的金融方面的创新政策。二是税收方面的政策，包括企业所得税和个人所得税的政策的支持。三是法律方面的政策支持。四是前海建设人才特区方面的政策支持，为境外人才、港澳、海外华侨和留学归国人才在前海的就业、生活以及出入境提供便利。同时也为香港的这种专业人士在前海的服务提供一些便利。五是配套设施方面，对于一些教育、医疗引进国际化的投资和运营。六是加强电信业的合作方面。在法制方面前海除了有国务院的批复，深圳也利用自己经济特区的立法权，专门为前海有一个条例来保障前海的开发建设，同时也有政府令的形式负责前海的行政管理和公众服务的具体职能。在组织机构方面，前海也做了制度上的探索，比如前海的部级联席会议，是由国家相关部门，比如说发改委、科信部等，银监会、保监会等，以及23个政府作为成员单位的部级联席会议，已经开了两次会议。再就是广东省部分的审批管理权限也下放到前海，我们深圳市有开发建设领导小组，由书记、市长担任组长的协调机构。同时成立了前海的咨询委员会，是前海的一个高层决策的咨询和参谋机构，在2012年成立的，是由全国人大的副委员长担任委员，主要是对前海发展中的全局性、战略性、长远性的重大问题提供咨询的意见和建议。包括人才方面的政策，从中央、省里面都对人才政策都有一些支持。包括我们深圳市政府。

接下来我会重点介绍前海的城市规划，大家也知道，规划是指导城市建设的蓝图，也是一个纲领性的文件，我们也非常注重规划先行，谋定而后动，更强调规划的高端引领，引入了很多国际知名的大师和规划设计机构，实现了高起点、高水平的规划。经过这2-3年的努力，目前已经建立了结构科学、层次完善、实施性强的规划编制体系。可以说深圳的规划本身在全国就是属于领先的态势，前海应该是继承了深圳规划的基因，实现了高起点、高水平的规划。前海的规划体系很完整，规划也很多，我重点介绍前海最重要的总体规划，也是市政府批复的总体规划，是指导我们未来10年、20年前海发展最重要的规划，是由深圳市规划国土委组织了14家专业团队联合编制的，在去年获得了我们深圳规划设计的最高奖，金牛奖，代表深圳设计的最高水平。刚刚获得了广东省的优秀规划设计的一等奖。规划有非常高的起点是在2009年举办概念规划的咨询，当时邀请了全球有60多家非常知名的规划设计机构来参加，最后是由美国的一个景观都市主义前沿的代表人物提出前海水城的核心理念，作为我们规划的基本蓝图或者范本。这个规划也实现了规划编制的综合性，就是系统的考虑了经济、交通、低碳、生态、城市设计、水环境、环保等方面的专题，总共有14家专业的团队来做规划，来做专题的研究。完成专题研究之后，形成了我们规划的文本和图形。在城市建设方面，规划的目标是两个，是我们所说的双中心的定位。第一个是产业的定位、产业的高地，是具有国际竞争力现代服务业区域中心，这是产业方面的定位。二是城市建设的定位，是现代化、国际化滨海城市中心区，是和福田中心区共同组成深圳的中心区。规划主要有三大策略，这也是规划最重要的核心理念，一是强调产城融合，强调前海是产业发展和城市功能发展同步推进，是一个人性化、多样化的城市和产业的城区。第二个是特色都市的核心理念，强调前海水城的核心理念。三是绿色低碳的理念，坚持公共交通的理念，引进国际上先进的建设理念来探索高密度开发地区的城市建设的新模式。规划的主要五个特点，首先是规划结构，前海是叫“三区两带”的规划结构，这和深圳的组团式多中心的规划结构有异曲同工之处，前海最重要的金融积聚区是紧邻宝安中心区的地区，是总部的积聚，3平方公里，1000万平方米的建设规模，大体上和现有的曼哈顿建设规模基本相当，一般媒体所说的东方曼哈顿就是指我们说的这个片区，集中展示前海整体形象的核心商务区。前湾片区是我们中心的片区，重点发展科技和信息服务以及功能拓展，金融综合发展的片区，在妈湾片区主要依托现有的国务院批的前海湾保税物流园区打造现代物流、供应链管理等产业。两带指滨海休闲带，前海是滨海型的城市中心区，有个6公里长的滨海休闲带，同时依托轨道站点，未来也会打造类似深南大道的综合功能发展带。刚才谈到前海的滨海暗线和水廊公园，总共有2平方公里是前海最重要的公共开放空间和集中的绿地也可以说是前海的中央花园，为前海的工作人员、居民等的游乐场所，规划特别注意人性化、多元化步行导向的设计，我们提出具体的指标，规划100米就可以达到绿地或者水系，200米可以实现和公交站点和轨道站点的对接，500米内实现必要的办公、餐饮、酒店的配套设施。1000米，大概步行15分钟，对现代服务业步行15分钟能实现所有的生活和服务的配套设施的覆盖。这是非常有活力、有文化气息的城区，同时前海也特别注重和深圳的气候特点和生活方式的结合，打造宜人的生活尺度和生活。前海会打造富于变化的天际线，特别是以轨道站点要打造建筑组群，大家看到的这部分就是前海未来的天际线的考虑和安排。前海也强调产业的发展，强调产业和公共服务业、生活性服务业的配套发展，是产城融合的城市。

再说一下前海规划的指标，大家平时所注意的一般说是2600万，是前海建设的一个基准规模，前海还有一个上限规模是3000万平方米，其中桂湾片区是1000万左右的规模，2600万的建设规模里面办公，就是我们说的产业用房占65%左右，1600万，有一些配套的商业，大概230万平方米，居住和商业公寓380万，市政的配套设施大概130万平方米，前海规划的还有一个特点，就是有弹性的控制指标，大约有260万平方米。对于前海的配套设施，前海非常注重一个多元化、国际化的这么一个配套设施，鼓励引进国际化的公共服务，比如国际医院、国际学校、国际幼儿园来吸引高端的人才的积聚。同时注重和宝安等片区的融合发展，实现功能配套的互补。在开发强度方面，前海也是一个紧凑集约的城市，也非常强调地下空间的开发，因为前海的轨道站点会非常密，有的地方已经接近曼哈顿的密度，以轨道站点为核心形成树枝状，形成网络空间布局结构，未来的前海有很多地下商业结合轨道站点地下的商业空间。同时前海在规划模式是强调单元开发模式，整个前海15平方公里，划分为22个开发单元，实现以开发单元为主体的集中成片开发，形成一定区域的快速建设和发展。交通方面前海应该是非常高效、便捷的城市，前海的轨道线有10-12条，总长度40、50公里，有20、30个站点，密度非常高，接近了国际上很多一流城区的轨道站点的密度。最后说一下前海的城市建设的理念，在新能源、废弃物管理和信息和通信技术的应用方面都采用国际的先进手段。前海在绿色建筑方面有个非常高的规划目标，就是所有的建筑都要达到国家绿色建筑的标准，这里面的比例是国内最高的。前海是分阶段的发展，到2020年是中期的阶段，目前这几年主要是启动区域和基础设施的建设，基础设施道路、岸线和水廊道等重大项目优先的原则，加快前海的基础设施建设。这是规划上提出的指标，就业人口是65万，常住人口、居住人口是15万。对于前海非常重要的公共空间、景观绿地，我们也组织做好了一些良性规划，特别是刚才说到的前海的中央公园，我们也专门请了世界上非常有名的景观规划大师来做规划。这是现状的桂庙河，环境堪忧，它是临时的排洪区，未来规划会改造，成为复合的开放空间，以国际的先进理念作为指导，为前海创造结合景观、人文、休闲、水利等多功能复合型的公共开放空间。这也是前海非常大的规划理念和亮点。首先是三条水廊道，这是常见的工程型的城市公共空间，未来的前海的水廊道，这是新加坡的地方，这是意向，要打造这样积极的城市公共开放空间，非常生态、人文、有活力的公共开放空间，而不是简单的排洪区或者河道。在规划方面是一个系统分成的概念，首先是在最底层是海水、潮汐的湿地，也承担排洪纳潮的功能。在上层是淡水的湿地，前海旁边有污水处理厂，有些水经过处理之后可以注入水廊道，它会有一个湿地，非常丰富的、多元的湿地的景观。再往上就是跟城市功能、周边的开发区相结合，就是成为城市的休闲区，一个公共的开放空间，这是国外的一个意向，大概是这种公共开放的空间。其中会有一些布道以及商业配套设施，这里面会有步行和自行车的非常健康的生活方式。最后会有一些高大的乔木，因为深圳的气候非常炎热，要适应深圳的气候特点。海岸线方面针对三个片区，有三段海岸线不同的功能，承载不同的功能和特色。不同的海岸线有不同的定位和特点。比如说在妈湾片区可能就是海港公园的特点，这也是规划上的一些意向。对功能和活动分区的安排，同时前海还有很重要的特点，有类似的护城河，就是环状水廊道的规划，同时我们做了前海景观和绿化的专项规划，也是请世界上著名的规划大师做的。大家可以看未来的前海有很多通山达海的绿廊系统。

再简要说一下前海开发建设的情况，这几年土地清理方面取得了巨大进展，成效非常明显，前海去年就做了土地管理改革的创新，因为深圳是国家的一个重点试验区，前海又是深圳的重点试验区，我们已经完成了土地管理改革的总体方案。在2013年7月16日，前海首次出让土地，因为我们的民营企业是卓越和华润分别竞得，去年年底前海又出让了两块土地。前海有些企业公馆的项目，是快速建造一些为了入区企业办公的场所，是万科进行BOT的开发。这几年还有一项非常重要的工作，就是前海已经完成了填海的工程，同时也完成了软基的处理，软基的处理从工艺上要1.5到2年的时间，重大的基础设施、一些轨道已经在快速的推进，1号线、5号线已经开通，11号线也已经开工。重要的开发单位已经启动，这是前海湾重要交通枢纽的方案，目前在优化完善中。我们卓越公司的建筑方案也正在做，还在优化完善中。对前海局来说非常重要的工作就是全面推进基础设施的建设，并且有20多个基础设施项目在推进建设。2014年是前海的突破年，前海已经蓄势待发，在很多方面做好了准备，将在金融创新、新城建设、体制机制方面都有重大进展。最后说一下前海在改革创新方面的探索，因为改革创新就是前海非常重要的使命，从这里说的是前海规划建设方面的改革创新，在规划编制、土地管理、工程建设管理、行政审批方面我们都有大量的创新，目的是又好又快推进前海的开发建设。在行政审批方面是实行充分授权、封闭运作的审批制度，探索这种综合审批，定点审批、高效审批的模式。上面是我对前海规划的基本介绍，也可以说为大家描绘了美好的规划蓝图。它的实现有待于全社会、有待于大家的共同努力。

我的介绍结束了，谢谢！

世联地产董事长陈劲松做主题演讲

主持人：谢谢叶博士！我知道大家有很多问题，叶博士研究的是政府的东西，比较严谨，不好回答。所以我们也尊重叶博士的意见，这次暂时不回答问题，留着下次，等有准备的时候请叶博士回答。我刚才听到叶博士讲到创新活力、城市的榜样，美丽中国的最佳示范，还有这里就业60万人、居住15万人，也就是说有45万人要找地方住，这个机会不得了。谢谢叶博士！

规划有了、金融有了，就该到怎么建设城市，这方面我们下来这位嘉宾他对深圳有深刻的理解，他对城市也有深刻的理解，就是我们世联地产的董事长陈劲松先生，有请！陈总见证了深圳的发展，也研究了它，也实践了它，陈总刚刚从加拿大回来，他对城市的理解，我们有请陈总，《城市规划、城市的再认识》！

陈劲松：非常感谢大家参加我们世联每年的论坛。为什么世联要办这个论坛呢？办论坛我们想来想去就是要答谢我们的业界朋友，今年深圳世联在深圳销售额突破了500亿，当然这是业界朋友的帮忙，我们非常感激。你说我们拿什么回馈呢？想来想去还是要办论坛，然后把大家关心的热点请专家来讲，世联也借此机会发表我们对行业的一些观点和看法，然后接受大家的讨论。分给我的这部分是《分化的时代，城市我们如何再认识》，那就不只是前海，可以说我要在一个广阔的范围内谈世联对城市的研究。我正在倒时差，我今天早上4点起床，然后一直没睡觉，现在正是我最困的时间，我估计讲的有点语无伦次，或者你们提问，我未必回答的很好。可能我没那么多时间，因为我7点多在香港约了人，我们会认真的记下来，然后回复各位，比如通过书面的形式。

前海起航有一个最基本的背景，这个背景就是中国房地产进入下半场。我们讨论这个背景极其有意义。下半场意味着什么呢？我们知道上半场是单边上扬，一个单边上扬的市场，如果没有宏观调控，就一路上扬的市场，这个市场非常好办。比如2013年，前中国的地产商盆满钵满，因为整个行业销售额上升30%，在中国没有这样的行业。这个行业大家都超额完成指标，所以今年年底大家大碗喝酒、大块吃肉。但是房地产的股票跌的一塌糊涂，也就是说万科创记录的时候，万科的股票在跌。为什么？为什么这么高速增长的行业，股票如此之低呢？就是资本市场认为我们这个行业进入了拐点，最起码他是这样认为的。我们怎么看未来呢？它为什么这样认为呢？他认为单边上扬的市场结束了，我们进入了下半场，下半场最主要的特点就是分化。往哪儿分化，怎么分化？这具有不确定性，资本市场会对不确定性给很大的折扣，这就是目前中国房地产处于的背景和时代，前海发展就在这个背景时代起航了。我们怎么看这个时代呢？具体的市场我就不想讲，我讲讲我的理解。中国房地产进入了什么样的时代呢？就是达到了高位平台的时代，今年接近7万亿销售总额，2008年金融危机，2009年出台4万亿之后，我们在高位平台上整理。第二条线是销售总额，2011年我们的开工量达到定点，今年好是因为2011年的开工量，2012年开始下滑。它告诉我们进入高位平台期，什么叫高位平台期？诸位，高位平台期意味着以下四个基本特征：一是总量在高位震荡，就是销售额和销售面积在高位震荡；二是开工量的增速急剧下滑，从全国而言；三是待区划量维持增长；四是结构分化，也就是说高位平台期就进入了一个总量增速下滑的阶段和震动阶段，我们知道一个单边上扬的市场和一个单边下跌的市场，我们怎么办都好办，一旦进入高位平台期我们怎么办？具有高度的不确定性，它是非常不好决策的。深圳、上海、广州、北京的地价已经高到了这种程度，任何决策失误都是巨大的。所以说高位平台期一点都不比下滑期好过，这非常难受。有机会有没有？有。风险大不大？大。这不是好消息。第二个时代背景，中国进入了富裕时代的来临、开端，就是富裕社会，我们开始进入了，什么叫富裕社会？富裕社会有以下五个特点：一是家庭收入持续增长；二是家庭储蓄率逐步下降；三是消费取代投资成为增长的引擎，我们看今年的消费量持续增长，中国还有机会继续投资前海这样的，但是产能过剩的问题已经非常明显；四是金融资产爆发，家庭的金融资产的量开始爆发，爆发式增长，随着储蓄量的下降，诸位可能都买了理财产品、基金，这就是家庭的金融资产在上涨；五是消费的功能时代结束，我们正在跨越中等收入陷阱的门槛，整个中国正在干这件事，我们进入富裕社会的前期，我们有这个影子。这是一个好消息，诸位，跨越中等收入门槛之后，很多人说房地产要崩盘，这不存在，只要富裕社会，跨越中等收入门槛不存在所谓崩盘的问题，只有分化的问题。所以说我特别不赞同用涨和跌来说2014年以后的市场。第三，中国房地产2014年房地产整体行业开始进入准金融行业，我们原先房地产行业的人是干什么的呢？是干建筑出生的，总之干房地产的都不是金融出生的。2014年，中国房地产正式进入了准金融行业，它有以下几个特征：一是金融开始开放，利率市场化浮动大幕拉开；二是房地产的债、信托、基金上市，我估计2014年，即使在A股也会有，包括陆金所、前海，我预计前海会出现房地产金融交易所，如果不出现就不对了，因为这是个大势；三是为什么搞建筑的、搞园林的，像我们这帮搞设计、工程机械的逐渐不会成为开发商的最关键的人才需求呢？因为配套商成熟了，中国房地产各类配套开始成熟。而且也都该上市的上市，该怎么样怎么样，他们已经很成熟了；四是地价的增长带来了风险的急剧增长，主要的风险在于钱的周转，因此在房地产进入准金融行业之后，一系列的故事就发生了。那也就是说整个前海和中国下半场在高位平台、在富裕时代来临、在进入准金融行业的时候，我们看城市分化，我觉得非常有意思。我大概过一下世联的一些研究成果。诸位感兴趣、想要就给大家。全国50个城市占了全国销售额的50%，全国600多个城市占另外50%，前22个城市占总额的40%，如果你不信，在这前22个城市里投资你很开心。

城市分化城市内也正在急剧分化，这都是吓人的事。如果是这样的看，城市分化是非常明显的，深圳的开发商普遍是全国开发商，我愿意把城市分化这个事，各城市怎么分化再多说几句。它的分化，我们跟同济做了大研究，刚刚出成果，我们把这个城市分化的根源、引资找出来之后，我们把中国的100个城市分化进行真正的研究，哪个城市千万别去、哪个城市还可以去，我觉得这是有价值的。我们世联会逐步给我们的客户提供我们的研究结果。未来中国城市按照城市群开始分化，城市群聚集，那么全国所有的城市群都在这张图上，如果你抛开这些城市群去投资，都有巨大的不确定性。按照这些我们定义城市，领跑型、潜力型、脆弱型、风险型，我们排了100个城市，前100个城市里面有不少风险很大，也有很吹若的城市，我们经常看到开发商单边上扬的时候在一个脆弱城市圈了3000亩，现在怎么办不清楚，在高位整理的时候很麻烦。这个是分布，我们大概哪些是潜力型、哪些是什么型，为什么这么分呢？因为这张图，当我们跟同济把这个因子，就是横轴是房地产市场的特征因子，纵轴是可持续收入、收入增长、GDP、服务业等，当然不是一个因子，是一堆，当这两个因子匹配好的时候，就是我们看到的领跑型的上海、北京，我们看到的就分一类、二类、三类，这些类一类是领先型，就是房地产市场和经济完全配合，大家都很强的，这就是领先型，深圳就是，深圳在里面数据并不是最好的。房地产市场发展很快，但是城市的人口和经济没跟上，这个是脆弱型。人口经济不错，房地产发展总量不匹配的，我们叫潜力型。还有一种是房地产特征不好，人口经济也不好的，我们管它叫风险型城市。我认为这就一目了然，世联和同济会每年做来给我们的客户参考。然后我们看城市怎么分化，这个就不说了，到时候给各位提供报告。一线城市未来是资产的故事，高位整理、富裕社会、房地产金融化，一线城市就是资产的故事，什么叫资产的故事？就是深圳、前海完全是资产的故事。内涵的价值有租金、重新审视从租金带来的一系列金融产品。我们一线、二线城市租金的上扬是非常明显的，深圳还稍差，上海租金上扬的还是很厉害。一线城市在这种情况下已经度过了它的城市危机期，城市有个危机期，就是很多城市度不过去，底特律，它的产业有问题，底特律就破产了，纽约就没有，纽约的城市主导产业一次又一次经受历史的改变，深圳就是，深圳是中国的纽约，从出口加工区，一个劲的定义自己，它为什么能一个劲的定义自己？因为他有条件，目前深圳前海进一步定义新时代的自己。你看纽约，一路高位震荡，然后从1990年再次拉开上升的过程。纽约是财富和底层保障兼顾的城市，深圳也会是，内部也在分化。即使是纽约，它的分化也非常厉害，我们看皇后区是曼哈顿区域的核心区价格的34%，布鲁克林是曼哈顿的31%，成熟城市就是一个分化，当成是不分化，这还没成熟。纽约分化的比我们厉害，因为它有种族问题，我们没有。即使是在曼哈顿，地段之间差异依然明显，比如说上东区、中城、上城和下城不一样。二三线是中产阶级的天堂，什么是中产阶级天堂？房价基本不动，也在高位，甚至下跌，但是人口是净流入的，然后大公司总部，西雅图大公司总部云集，大公司喜欢西雅图，因为大公司是中产阶级的制造机器，这很好，有很好的配套，然后中产阶级非常开心，又不贵。这种城市是我们应该特别关注的中国房地产下半场，我们认为50个城市及其周边具有这种中产阶级天堂的人口净流入的概念，如果是这样，那么我们认为中国房地产大家说不行、不行，那不是。我们看东京也在分化，首尔在分化，伦敦在分化，北京分化的并不明显，没有那么多，如果说纽约分化最多的话，那东京、首尔分化的也多，为什么北京分化不多呢？我们百思不得其解，我们只能认为北京还没成熟。上海略微明显，比北京。广州不明显，深圳略微明显，也不是特别明显。未来深圳有进一步分化的空间。我说一下城市分化最基本的结论，国际都市核心区一般平均是93平方公里，都市核心区的均价，国际级的，人均8万美金的，每平方米大概是9000美元，中国一线城市的房价接近国际水平。国际都市边缘区房价是中心区的40%左右，中国一线大概50、60，略微偏高，也就是说中国的都市核心区的潜力随着资产故事的来临可能会进一步分化。

我说的都是一些原则，大家千万别按我说的投资买房，任何亏损，本人概不负责。谢谢大家！

主持人：谢谢陈总！我觉得陈总的数字讲城市，用规律讲发展，以国际看中国，以专业做服务。我想老板是这个风格，我们也应该做，因为陈总的时间很紧，提两个问题。

特区报：我这次问的不是关于经济发展的问题，我想问关于世联的问题，世联地产好像马上要改名世联行，我想请问传统的世联中介代理顾问的基础上，世联行代表什么样的意义呢？未来有什么样新的突破和规划发展呢？

陈劲松：特别感谢你提这个问题给我机会解释。A股上市公司，高新地产、东湖地产，我们是世联地产，人家以为我们是什么人呢？就是开发商。实际上我们不是开发商，但是我们的名字让人一看就是开发商，我们上市的时候就为此遭受了证监会的严厉的审查，我们现在的股价被地产两个字严重拖累，我们的同行在美国最起码是我们的1倍，按市盈率我们严重低谷。这样我们想跟在座的区分一下，我们是提供服务的，你们是老板，提供服务的，按照国际惯例叫什么行，比如戴德梁行，我们干脆就叫世联行。世联行，行者门户，行业、修行，行者道也，我们是给大家的通道，也特别的突出我们为中国的房地产下半场要提供我们的服务，原先我们之完成交易，可能未来我们想叠加更多的服务，慢慢来。我发现很有意思，万科在20年的时候就改了logo，原来万科的特像家用电器的logo，变成现在的窗花，业内叫打麻将的logo，换了还是有用的，我们logo就不换，就改一下名，正名。我把名不正、言不顺，我们就是正名我们是服务商。谢谢！

提问：您刚刚提到核心区域的房价很高，深圳又提到了前海，之前又有福田中心区，现在又有后海，这几个区域，你说未来的前景，你觉得哪个是最核心、最值得投资的？谢谢！

陈劲松：今天金岩石老师说的很对，首先两个概念，一是写字楼深圳会局部过剩，全中国写字楼都会局部过剩，这是未来几年的很大的风险，但是核心区的写字楼，这个写字楼会迭代，也就是核心区的会迭代，租金就开始分化。但是新区有一个问题，新区的租金不好，所以说新区不敢贸然涨价。我们世联见证了福田中心区从8000开始卖一直到现在，真是见证了，为什么一开始卖8000呢？因为员工不能上班，送盒饭的没有，这时候价格确实是有抑制，所以说中国房地产下半场比的是什么呢？诸位，再也不是比房子了，地段相关一点，服务可能更加重要。如果员工不愿意去哪儿上班，这时候员工去不去就很重要，员工凭什么去？我觉得我们的写字楼一定要抛弃香港中环的概念，我们前海的规划已经比他们强多了，我们的写字楼资产管理也要变成真正的资产来管理。如果我们的员工要骑车上班，要冲凉、换衣服的地方吗？所以未来投资不是简单的区域，是你要找写字楼，写字楼是投资，你要找有人办公的写字楼，80后、90后喜欢的写字楼，不能找以前深圳开发的写字楼，那是老板写字楼，我们有幸在老板写字楼里办公“土豪金”，有的还给老板专用电梯，将来绝对不是，将来任何老板都要向员工低头，因为80后、90后当家了，他们更健康、爱运动。怎么运动？怎么吃饭？我提议投资，大家不要简单的来看地段，新区有新区的好，价格不会太高，有空间，但是总体来说，未来深圳总体上写字楼市场，本人认为开发商要小心，这个量太大。全国正在卖的写字楼的量是已经入伙的写字楼的量的4倍，正在规划中的写字楼是正在卖的写字楼的4倍，基本就是这规律。未来写字楼不是这样的卖法，未来写字楼是卖资产，进入金融、准金融时代。再次感谢大家，谢谢大家！

世联地产华南区总经理李荣女士做主题演讲

李荣：尊敬的各位来宾、各位朋友，大家下午好！今天非常荣幸在辞旧迎新的新年之际与大家见面。过去一年深圳公司取得相对比较丰硕的成果，我们的成果离不开大家的支持，我们的销售额超过500亿，我们去年办过欢迎会，去年是庆祝我们超过370亿，今年是500亿，我们的华南区域的顾问业务创收也过亿，都非常感谢在座各位客户的大力支持。在这个地方请大家给一点点耐心，因为刚才大家分享了很多的信息和观点，应该说是一个盛筵。大家给一点耐心，我花15分钟时间向大家介绍世联前海的实践。

前面我不多说，刚才各位专家和学者都已经介绍过了，前海中心的规模总建筑面积是2600万平方米，用地是15平方公里。它是什么概念呢？是相当于三个福田中心区。未来将会出现一个世界级的滨海的商务区，前海的各种利好我也不多说了，给大家看一些数据，有一个概念，因为有的时候我们关注的信息未必那么全面，这是前海已经出让的5副土地的楼面地价，基本上是1.6-2.5万的楼面地价，这是大的基本概念，这个价格还算是比较合理的区间。我们看一下，从2008年、2009年到现在，自从开始有前海的概念到现在，我们看一下受前海概念的影响，对周边的一些项目的影响，我们发现价格基本上2-3倍这样的涨幅，还是非常客观的。下一波前海很明显的要超越整个深圳市的房地产的价格和它的价值。从房地产的角度来看都发生了什么，前海目前是有三个大地主，包括招商局，是黄色的地块，他们占的土地面积是比较大的。二是深圳国际、西部物流公司，这个公司是绿色的地块，还有一个是中集集团，是红色的地块，当然还有一个是深圳地铁，还有很大的地块，实际上是有四个大地主。剩下可出让的土地量也未必有那么大。我们看一下开发商的表现和态度，异地开发商发现他们终于找到机会可以在深圳立足，我们接触过非常多的异地开发商找我们研究深圳的土地市场，想进入深圳，但是都不得其门而入，前海让他们看到了机会，包括上海的世贸集团还有广州的香江集团，包括碧桂园等，下一步深圳开发商将会面临全国化的开发商的竞争。我们发现拿地取胜的都是本地开发商，包括卓越集团。另外就是万科也不会错过前海的机会，包括花样年等等本土企业，也都积极在前海准备拿地。我们看一下入驻企业的情况，所有的科技企业现在都在积极布局，我们知道非常著名的比如腾讯，已经注册了6家公司，未来腾讯在前海的投资不少于100亿，还有菜鸟，大家听说过马云操作的，由阿里巴巴银泰集团等联合投资，这是很大的计划，未来一个更大的阿里巴巴会出现。包括金融企业，目前截止12月初，前海合作区内注册的企业有2642家，注册金额合计是2000亿，其中金融企业占比63%，以金融企业为主，入驻前海有七大好处，刚才叶博士介绍过了。

前海的未来我们知道对前海的房地产开发会带来一系列的挑战和机遇，包括我们关注和感兴趣的产品创新，我在这个地方简单介绍一些点，比如说写字楼的创新方向，这是我们帮一些开发商和政府在研究的内容。从福田中心区到前海中心区，从城市的CBD到国家级开发区，写字楼面临国际化的升级换代。这是我们研究出来的写字楼的物业类型，将会有以下三大方面的升级换代，一是建筑技术，二是空间，三是精神、内涵。建筑技术我们举一些例子，比如说北京的新保利大厦采用非常新型的结构形势和外维护结构，比方说世界最大的柔索玻璃幕墙，非常新的形式，还有8层无支柱的吊斗打造的空中楼阁，他们的博物馆在里面。这是非常新型的结构，如果大家有兴趣可以找我们进一步了解。还有环保的理念是未来前海的一大亮点，将会成为一个常规，更为普遍，包括风力发电、热电等等技术，将来可能是前海写字楼物业的标配，这些在深圳的写字楼还是比较新鲜的东西。包括雨水收集系统、废水收集系统的应用。还有配套设备的人性化，包括用人紧张状态下，企业不得不向员工低头的现象。包括金融、信息的服务业、科技业等等企业客群，为了维持工作生活，对空调含氧量、恒温等等办公环境指标有更高的要求。还有一些比如世贸集团有云服务的平台，也可以用于写字楼的物业，另外还有一些空间的灵活化，空间灵活化离不开结构形势的创新。比如美国纽约的玻璃塔，通过钢架的斜撑技术，打造大尺度的空间，大家发现它的外围或者传统看到的柱的结构变成网状结构，它为将来建筑造型的创新提供了非常好的结构基础。另外就是空间的灵活化，大家发现这个地方，这是上海的写字楼，他把空间做成室内园林的形式，把办公空间变成生活的场。另外还有外部空间的协调化，这个是刚才叶博士都介绍了，这是我们前海规划的亮点，建筑和建筑之间将会变成有机的联系，包括交通、地下停车场将会有有机的联系，这应该说是一个有生命的、有生机、有联系的活力城市。华润前海中心12月已经开工，总投资预计200亿。前海地铁车辆段上盖项目，总投资100亿，也已经开工。卓越前海12月已经开工，总投资270亿。前海现在是如火如荼。包括万科，我们在前海发现出现一个非常有意思的社区，前海智慧活力体验场，将会更多智能化的体验，就是万科企业公馆，其实是零件，这非常有意思。希望它变成永久的建筑群，这是万科企业公馆，将是非常有趣味性的空间。还包括公寓，我们发现前海公寓的量不是特别大，我们看一下现在出让的几个土地，每块地的公寓量只有几万平方，我们测算要安排一下15万人口的就业，前海目前的公寓住宅量不够，对周边住宅需求量还是很大的。我们研究了酒店式公寓的发展特征，一是市场将进一步细分；二是开发的产品形势将多样化；三是服务和品牌将成为竞争的重点。我们在深圳实际上真正意义上的酒店式公寓目前量是很少的。我们看一下，这是前海真正意义上的第一个酒店式公寓，为什么它可以成为酒店式公寓？因为它旁边有五星级酒店，真正为它提供酒店式物管，它有非常多的新理念出现，这在国际上不稀奇，在深圳是首个提出来的，酒店式公寓，包括非常多权益的捆绑。另外一个硬性的全能的团队打电生活所有的琐事，包括所有酒店式硬件配套。

再介绍世联在前海有哪些实践。首先我们从2008年、2009年就开始介入前海，非常多的顾问业务，现在接触非常多，包括前海地铁车辆段上盖物业项目的市场研究、定位以及产品的研究，包括客户研究，这是顾问项目。包括世贸拿地之前也委托我们做项目的可行性研究，包括前海管理局也委托我们做了办公企业的访谈以及土地推送节奏的研究，所有的信息我们都非常了解。卓越也委托我们做了顾问前期的研究，包括客户、产品。还有前海取缔项目的可行性研究等，以上是顾问业务，包括土地运营、综合体运营等各环节的顾问业务。还有多物业类型的营销实践，这个首先要提的就是我们的华寓，就是深圳人开始非常质疑，开始的时候上门量非常少，门可罗雀，两个月的时间累计上门客户我们拓展到了1600批，当天全部售謦，当天的销售额是13亿。刚刚销售完毕的山海美域的第一期，是前海小户型综合体，豪宅，开盘当天净销九成，当天销售8亿。还有泛前海非常多的实践，前海实际上它的辐射包括南山、宝安、西乡，所有这些区域都因为泛前海的概念而受益。还有非常多的在三大区域泛前海概念的实践，在这个地方我不一一介绍。最后我就代表世联向各位在座的开发商提出五点建议：一是请大家如果有兴趣，咱们企业的战略是对前海有兴趣，或者企业的战略对综合体有兴趣，我们要高度关注前海以及前海的发展和前海的开发节奏。二是高度关注泛前海的取地，真正受益是前海周边地区的取地开发。三是高度关注国际化背景下的产品升级换代，未来深圳将会出现高度国际化的产品，包括写字楼、国际公寓，包括酒店式公寓，包括高端豪宅，这应该是面临非常好的升级换代，需要我们进一步开拓思维，走出去，然后就是有更好的服务商来提供工艺；四是关注企业的综合开发能力，已经不是单纯的住宅或者写字楼，未来面临的都是综合体时代，住宅、酒店、写字楼、公寓，多种物业类型集于一体，它的开发模式完全不同于传统的房地产开发，这也是对企业的一种考验；五是综合运营能力，未来的房地产开发、房地产企业考验的并不仅仅是建造能力，还有现金流的运营能力，以及所有物业的运作能力，这个里面也是需要有非常好的团队，也要有很好的运营商，需要重点关注的方向。作为前海先行的介入者，世联愿与您携手打造下一个梦想之城--前海。谢谢大家！

主持人：李总用干脆利落的数字给大家说世联在前海的认识。我们的会也到此落下帷幕。在最后结束的时候说几句话，是我们同事写的：前海作为产业转型升级改革的前沿，如何将政策上的特转化为产业和制度上的特，快速形成产业链和聚集效应更为关键，地产成功只是昙花一现，产业成功是时代的变革。所以世联愿与大家一起迈向前海，成功前海。礼轻情意重，今天的会议我们给大家的礼品不重，但是信息和智慧是一场盛筵。新年已过、新春将致，世联地产祝大家新年快乐。李荣：尊敬的各位来宾、各位朋友，大家下午好！今天非常荣幸在辞旧迎新的新年之际与大家见面。过去一年深圳公司取得相对比较丰硕的成果，我们的成果离不开大家的支持，我们的销售额超过500亿，我们去年办过欢迎会，去年是庆祝我们超过370亿，今年是500亿，我们的华南区域的顾问业务创收也过亿，都非常感谢在座各位客户的大力支持。在这个地方请大家给一点点耐心，因为刚才大家分享了很多的信息和观点，应该说是一个盛筵。大家给一点耐心，我花15分钟时间向大家介绍世联前海的实践。

前面我不多说，刚才各位专家和学者都已经介绍过了，前海中心的规模总建筑面积是2600万平方米，用地是15平方公里。它是什么概念呢？是相当于三个福田中心区。未来将会出现一个世界级的滨海的商务区，前海的各种利好我也不多说了，给大家看一些数据，有一个概念，因为有的时候我们关注的信息未必那么全面，这是前海已经出让的5副土地的楼面地价，基本上是1.6-2.5万的楼面地价，这是大的基本概念，这个价格还算是比较合理的区间。我们看一下，从2008年、2009年到现在，自从开始有前海的概念到现在，我们看一下受前海概念的影响，对周边的一些项目的影响，我们发现价格基本上2-3倍这样的涨幅，还是非常客观的。下一波前海很明显的要超越整个深圳市的房地产的价格和它的价值。从房地产的角度来看都发生了什么，前海目前是有三个大地主，包括招商局，是黄色的地块，他们占的土地面积是比较大的。二是深圳国际、西部物流公司，这个公司是绿色的地块，还有一个是中集集团，是红色的地块，当然还有一个是深圳地铁，还有很大的地块，实际上是有四个大地主。剩下可出让的土地量也未必有那么大。我们看一下开发商的表现和态度，异地开发商发现他们终于找到机会可以在深圳立足，我们接触过非常多的异地开发商找我们研究深圳的土地市场，想进入深圳，但是都不得其门而入，前海让他们看到了机会，包括上海的世贸集团还有广州的香江集团，包括碧桂园等，下一步深圳开发商将会面临全国化的开发商的竞争。我们发现拿地取胜的都是本地开发商，包括卓越集团。另外就是万科也不会错过前海的机会，包括花样年等等本土企业，也都积极在前海准备拿地。我们看一下入驻企业的情况，所有的科技企业现在都在积极布局，我们知道非常著名的比如腾讯，已经注册了6家公司，未来腾讯在前海的投资不少于100亿，还有菜鸟，大家听说过马云操作的，由阿里巴巴银泰集团等联合投资，这是很大的计划，未来一个更大的阿里巴巴会出现。包括金融企业，目前截止12月初，前海合作区内注册的企业有2642家，注册金额合计是2000亿，其中金融企业占比63%，以金融企业为主，入驻前海有七大好处，刚才叶博士介绍过了。

前海的未来我们知道对前海的房地产开发会带来一系列的挑战和机遇，包括我们关注和感兴趣的产品创新，我在这个地方简单介绍一些点，比如说写字楼的创新方向，这是我们帮一些开发商和政府在研究的内容。从福田中心区到前海中心区，从城市的CBD到国家级开发区，写字楼面临国际化的升级换代。这是我们研究出来的写字楼的物业类型，将会有以下三大方面的升级换代，一是建筑技术，二是空间，三是精神、内涵。建筑技术我们举一些例子，比如说北京的新保利大厦采用非常新型的结构形势和外维护结构，比方说世界最大的柔索玻璃幕墙，非常新的形式，还有8层无支柱的吊斗打造的空中楼阁，他们的博物馆在里面。这是非常新型的结构，如果大家有兴趣可以找我们进一步了解。还有环保的理念是未来前海的一大亮点，将会成为一个常规，更为普遍，包括风力发电、热电等等技术，将来可能是前海写字楼物业的标配，这些在深圳的写字楼还是比较新鲜的东西。包括雨水收集系统、废水收集系统的应用。还有配套设备的人性化，包括用人紧张状态下，企业不得不向员工低头的现象。包括金融、信息的服务业、科技业等等企业客群，为了维持工作生活，对空调含氧量、恒温等等办公环境指标有更高的要求。还有一些比如世贸集团有云服务的平台，也可以用于写字楼的物业，另外还有一些空间的灵活化，空间灵活化离不开结构形势的创新。比如美国纽约的玻璃塔，通过钢架的斜撑技术，打造大尺度的空间，大家发现它的外围或者传统看到的柱的结构变成网状结构，它为将来建筑造型的创新提供了非常好的结构基础。另外就是空间的灵活化，大家发现这个地方，这是上海的写字楼，他把空间做成室内园林的形式，把办公空间变成生活的场。另外还有外部空间的协调化，这个是刚才叶博士都介绍了，这是我们前海规划的亮点，建筑和建筑之间将会变成有机的联系，包括交通、地下停车场将会有有机的联系，这应该说是一个有生命的、有生机、有联系的活力城市。华润前海中心12月已经开工，总投资预计200亿。前海地铁车辆段上盖项目，总投资100亿，也已经开工。卓越前海12月已经开工，总投资270亿。前海现在是如火如荼。包括万科，我们在前海发现出现一个非常有意思的社区，前海智慧活力体验场，将会更多智能化的体验，就是万科企业公馆，其实是零件，这非常有意思。希望它变成永久的建筑群，这是万科企业公馆，将是非常有趣味性的空间。还包括公寓，我们发现前海公寓的量不是特别大，我们看一下现在出让的几个土地，每块地的公寓量只有几万平方，我们测算要安排一下15万人口的就业，前海目前的公寓住宅量不够，对周边住宅需求量还是很大的。我们研究了酒店式公寓的发展特征，一是市场将进一步细分；二是开发的产品形势将多样化；三是服务和品牌将成为竞争的重点。我们在深圳实际上真正意义上的酒店式公寓目前量是很少的。我们看一下，这是前海真正意义上的第一个酒店式公寓，为什么它可以成为酒店式公寓？因为它旁边有五星级酒店，真正为它提供酒店式物管，它有非常多的新理念出现，这在国际上不稀奇，在深圳是首个提出来的，酒店式公寓，包括非常多权益的捆绑。另外一个硬性的全能的团队打电生活所有的琐事，包括所有酒店式硬件配套。

再介绍世联在前海有哪些实践。首先我们从2008年、2009年就开始介入前海，非常多的顾问业务，现在接触非常多，包括前海地铁车辆段上盖物业项目的市场研究、定位以及产品的研究，包括客户研究，这是顾问项目。包括世贸拿地之前也委托我们做项目的可行性研究，包括前海管理局也委托我们做了办公企业的访谈以及土地推送节奏的研究，所有的信息我们都非常了解。卓越也委托我们做了顾问前期的研究，包括客户、产品。还有前海取缔项目的可行性研究等，以上是顾问业务，包括土地运营、综合体运营等各环节的顾问业务。还有多物业类型的营销实践，这个首先要提的就是我们的华寓，就是深圳人开始非常质疑，开始的时候上门量非常少，门可罗雀，两个月的时间累计上门客户我们拓展到了1600批，当天全部售謦，当天的销售额是13亿。刚刚销售完毕的山海美域的第一期，是前海小户型综合体，豪宅，开盘当天净销九成，当天销售8亿。还有泛前海非常多的实践，前海实际上它的辐射包括南山、宝安、西乡，所有这些区域都因为泛前海的概念而受益。还有非常多的在三大区域泛前海概念的实践，在这个地方我不一一介绍。最后我就代表世联向各位在座的开发商提出五点建议：一是请大家如果有兴趣，咱们企业的战略是对前海有兴趣，或者企业的战略对综合体有兴趣，我们要高度关注前海以及前海的发展和前海的开发节奏。二是高度关注泛前海的取地，真正受益是前海周边地区的取地开发。三是高度关注国际化背景下的产品升级换代，未来深圳将会出现高度国际化的产品，包括写字楼、国际公寓，包括酒店式公寓，包括高端豪宅，这应该是面临非常好的升级换代，需要我们进一步开拓思维，走出去，然后就是有更好的服务商来提供工艺；四是关注企业的综合开发能力，已经不是单纯的住宅或者写字楼，未来面临的都是综合体时代，住宅、酒店、写字楼、公寓，多种物业类型集于一体，它的开发模式完全不同于传统的房地产开发，这也是对企业的一种考验；五是综合运营能力，未来的房地产开发、房地产企业考验的并不仅仅是建造能力，还有现金流的运营能力，以及所有物业的运作能力，这个里面也是需要有非常好的团队，也要有很好的运营商，需要重点关注的方向。作为前海先行的介入者，世联愿与您携手打造下一个梦想之城--前海。谢谢大家！

主持人：李总用干脆利落的数字给大家说世联在前海的认识。我们的会也到此落下帷幕。在最后结束的时候说几句话，是我们同事写的：前海作为产业转型升级改革的前沿，如何将政策上的特转化为产业和制度上的特，快速形成产业链和聚集效应更为关键，地产成功只是昙花一现，产业成功是时代的变革。所以世联愿与大家一起迈向前海，成功前海。礼轻情意重，今天的会议我们给大家的礼品不重，但是信息和智慧是一场盛筵。新年已过、新春将致，世联地产祝大家新年快乐。