世联地产董事长陈劲松做主题演讲
主持人：谢谢叶博士！我知道大家有很多问题，叶博士研究的是政府的东西，比较严谨，不好回答。所以我们也尊重叶博士的意见，这次暂时不回答问题，留着下次，等有准备的时候请叶博士回答。我刚才听到叶博士讲到创新活力、城市的榜样，美丽中国的最佳示范，还有这里就业60万人、居住15万人，也就是说有45万人要找地方住，这个机会不得了。谢谢叶博士！
规划有了、金融有了，就该到怎么建设城市，这方面我们下来这位嘉宾他对深圳有深刻的理解，他对城市也有深刻的理解，就是我们世联地产的董事长陈劲松先生，有请！陈总见证了深圳的发展，也研究了它，也实践了它，陈总刚刚从加拿大回来，他对城市的理解，我们有请陈总，《城市规划、城市的再认识》！
陈劲松：非常感谢大家参加我们世联每年的论坛。为什么世联要办这个论坛呢？办论坛我们想来想去就是要答谢我们的业界朋友，今年深圳世联在深圳销售额突破了500亿，当然这是业界朋友的帮忙，我们非常感激。你说我们拿什么回馈呢？想来想去还是要办论坛，然后把大家关心的热点请专家来讲，世联也借此机会发表我们对行业的一些观点和看法，然后接受大家的讨论。分给我的这部分是《分化的时代，城市我们如何再认识》，那就不只是前海，可以说我要在一个广阔的范围内谈世联对城市的研究。我正在倒时差，我今天早上4点起床，然后一直没睡觉，现在正是我最困的时间，我估计讲的有点语无伦次，或者你们提问，我未必回答的很好。可能我没那么多时间，因为我7点多在香港约了人，我们会认真的记下来，然后回复各位，比如通过书面的形式。
前海起航有一个最基本的背景，这个背景就是中国房地产进入下半场。我们讨论这个背景极其有意义。下半场意味着什么呢？我们知道上半场是单边上扬，一个单边上扬的市场，如果没有宏观调控，就一路上扬的市场，这个市场非常好办。比如2013年，前中国的地产商盆满钵满，因为整个行业销售额上升30%，在中国没有这样的行业。这个行业大家都超额完成指标，所以今年年底大家大碗喝酒、大块吃肉。但是房地产的股票跌的一塌糊涂，也就是说万科创记录的时候，万科的股票在跌。为什么？为什么这么高速增长的行业，股票如此之低呢？就是资本市场认为我们这个行业进入了拐点，最起码他是这样认为的。我们怎么看未来呢？它为什么这样认为呢？他认为单边上扬的市场结束了，我们进入了下半场，下半场最主要的特点就是分化。往哪儿分化，怎么分化？这具有不确定性，资本市场会对不确定性给很大的折扣，这就是目前中国房地产处于的背景和时代，前海发展就在这个背景时代起航了。我们怎么看这个时代呢？具体的市场我就不想讲，我讲讲我的理解。中国房地产进入了什么样的时代呢？就是达到了高位平台的时代，今年接近7万亿销售总额，2008年金融危机，2009年出台4万亿之后，我们在高位平台上整理。第二条线是销售总额，2011年我们的开工量达到定点，今年好是因为2011年的开工量，2012年开始下滑。它告诉我们进入高位平台期，什么叫高位平台期？诸位，高位平台期意味着以下四个基本特征：一是总量在高位震荡，就是销售额和销售面积在高位震荡；二是开工量的增速急剧下滑，从全国而言；三是待区划量维持增长；四是结构分化，也就是说高位平台期就进入了一个总量增速下滑的阶段和震动阶段，我们知道一个单边上扬的市场和一个单边下跌的市场，我们怎么办都好办，一旦进入高位平台期我们怎么办？具有高度的不确定性，它是非常不好决策的。深圳、上海、广州、北京的地价已经高到了这种程度，任何决策失误都是巨大的。所以说高位平台期一点都不比下滑期好过，这非常难受。有机会有没有？有。风险大不大？大。这不是好消息。第二个时代背景，中国进入了富裕时代的来临、开端，就是富裕社会，我们开始进入了，什么叫富裕社会？富裕社会有以下五个特点：一是家庭收入持续增长；二是家庭储蓄率逐步下降；三是消费取代投资成为增长的引擎，我们看今年的消费量持续增长，中国还有机会继续投资前海这样的，但是产能过剩的问题已经非常明显；四是金融资产爆发，家庭的金融资产的量开始爆发，爆发式增长，随着储蓄量的下降，诸位可能都买了理财产品、基金，这就是家庭的金融资产在上涨；五是消费的功能时代结束，我们正在跨越中等收入陷阱的门槛，整个中国正在干这件事，我们进入富裕社会的前期，我们有这个影子。这是一个好消息，诸位，跨越中等收入门槛之后，很多人说房地产要崩盘，这不存在，只要富裕社会，跨越中等收入门槛不存在所谓崩盘的问题，只有分化的问题。所以说我特别不赞同用涨和跌来说2014年以后的市场。第三，中国房地产2014年房地产整体行业开始进入准金融行业，我们原先房地产行业的人是干什么的呢？是干建筑出生的，总之干房地产的都不是金融出生的。2014年，中国房地产正式进入了准金融行业，它有以下几个特征：一是金融开始开放，利率市场化浮动大幕拉开；二是房地产的债、信托、基金上市，我估计2014年，即使在A股也会有，包括陆金所、前海，我预计前海会出现房地产金融交易所，如果不出现就不对了，因为这是个大势；三是为什么搞建筑的、搞园林的，像我们这帮搞设计、工程机械的逐渐不会成为开发商的最关键的人才需求呢？因为配套商成熟了，中国房地产各类配套开始成熟。而且也都该上市的上市，该怎么样怎么样，他们已经很成熟了；四是地价的增长带来了风险的急剧增长，主要的风险在于钱的周转，因此在房地产进入准金融行业之后，一系列的故事就发生了。那也就是说整个前海和中国下半场在高位平台、在富裕时代来临、在进入准金融行业的时候，我们看城市分化，我觉得非常有意思。我大概过一下世联的一些研究成果。诸位感兴趣、想要就给大家。全国50个城市占了全国销售额的50%，全国600多个城市占另外50%，前22个城市占总额的40%，如果你不信，在这前22个城市里投资你很开心。
城市分化城市内也正在急剧分化，这都是吓人的事。如果是这样的看，城市分化是非常明显的，深圳的开发商普遍是全国开发商，我愿意把城市分化这个事，各城市怎么分化再多说几句。它的分化，我们跟同济做了大研究，刚刚出成果，我们把这个城市分化的根源、引资找出来之后，我们把中国的100个城市分化进行真正的研究，哪个城市千万别去、哪个城市还可以去，我觉得这是有价值的。我们世联会逐步给我们的客户提供我们的研究结果。未来中国城市按照城市群开始分化，城市群聚集，那么全国所有的城市群都在这张图上，如果你抛开这些城市群去投资，都有巨大的不确定性。按照这些我们定义城市，领跑型、潜力型、脆弱型、风险型，我们排了100个城市，前100个城市里面有不少风险很大，也有很吹若的城市，我们经常看到开发商单边上扬的时候在一个脆弱城市圈了3000亩，现在怎么办不清楚，在高位整理的时候很麻烦。这个是分布，我们大概哪些是潜力型、哪些是什么型，为什么这么分呢？因为这张图，当我们跟同济把这个因子，就是横轴是房地产市场的特征因子，纵轴是可持续收入、收入增长、GDP、服务业等，当然不是一个因子，是一堆，当这两个因子匹配好的时候，就是我们看到的领跑型的上海、北京，我们看到的就分一类、二类、三类，这些类一类是领先型，就是房地产市场和经济完全配合，大家都很强的，这就是领先型，深圳就是，深圳在里面数据并不是最好的。房地产市场发展很快，但是城市的人口和经济没跟上，这个是脆弱型。人口经济不错，房地产发展总量不匹配的，我们叫潜力型。还有一种是房地产特征不好，人口经济也不好的，我们管它叫风险型城市。我认为这就一目了然，世联和同济会每年做来给我们的客户参考。然后我们看城市怎么分化，这个就不说了，到时候给各位提供报告。一线城市未来是资产的故事，高位整理、富裕社会、房地产金融化，一线城市就是资产的故事，什么叫资产的故事？就是深圳、前海完全是资产的故事。内涵的价值有租金、重新审视从租金带来的一系列金融产品。我们一线、二线城市租金的上扬是非常明显的，深圳还稍差，上海租金上扬的还是很厉害。一线城市在这种情况下已经度过了它的城市危机期，城市有个危机期，就是很多城市度不过去，底特律，它的产业有问题，底特律就破产了，纽约就没有，纽约的城市主导产业一次又一次经受历史的改变，深圳就是，深圳是中国的纽约，从出口加工区，一个劲的定义自己，它为什么能一个劲的定义自己？因为他有条件，目前深圳前海进一步定义新时代的自己。你看纽约，一路高位震荡，然后从1990年再次拉开上升的过程。纽约是财富和底层保障兼顾的城市，深圳也会是，内部也在分化。即使是纽约，它的分化也非常厉害，我们看皇后区是曼哈顿区域的核心区价格的34%，布鲁克林是曼哈顿的31%，成熟城市就是一个分化，当成是不分化，这还没成熟。纽约分化的比我们厉害，因为它有种族问题，我们没有。即使是在曼哈顿，地段之间差异依然明显，比如说上东区、中城、上城和下城不一样。二三线是中产阶级的天堂，什么是中产阶级天堂？房价基本不动，也在高位，甚至下跌，但是人口是净流入的，然后大公司总部，西雅图大公司总部云集，大公司喜欢西雅图，因为大公司是中产阶级的制造机器，这很好，有很好的配套，然后中产阶级非常开心，又不贵。这种城市是我们应该特别关注的中国房地产下半场，我们认为50个城市及其周边具有这种中产阶级天堂的人口净流入的概念，如果是这样，那么我们认为中国房地产大家说不行、不行，那不是。我们看东京也在分化，首尔在分化，伦敦在分化，北京分化的并不明显，没有那么多，如果说纽约分化最多的话，那东京、首尔分化的也多，为什么北京分化不多呢？我们百思不得其解，我们只能认为北京还没成熟。上海略微明显，比北京。广州不明显，深圳略微明显，也不是特别明显。未来深圳有进一步分化的空间。我说一下城市分化最基本的结论，国际都市核心区一般平均是93平方公里，都市核心区的均价，国际级的，人均8万美金的，每平方米大概是9000美元，中国一线城市的房价接近国际水平。国际都市边缘区房价是中心区的40%左右，中国一线大概50、60，略微偏高，也就是说中国的都市核心区的潜力随着资产故事的来临可能会进一步分化。
我说的都是一些原则，大家千万别按我说的投资买房，任何亏损，本人概不负责。谢谢大家！
主持人：谢谢陈总！我觉得陈总的数字讲城市，用规律讲发展，以国际看中国，以专业做服务。我想老板是这个风格，我们也应该做，因为陈总的时间很紧，提两个问题。
特区报：我这次问的不是关于经济发展的问题，我想问关于世联的问题，世联地产好像马上要改名世联行，我想请问传统的世联中介代理顾问的基础上，世联行代表什么样的意义呢？未来有什么样新的突破和规划发展呢？
陈劲松：特别感谢你提这个问题给我机会解释。A股上市公司，高新地产、东湖地产，我们是世联地产，人家以为我们是什么人呢？就是开发商。实际上我们不是开发商，但是我们的名字让人一看就是开发商，我们上市的时候就为此遭受了证监会的严厉的审查，我们现在的股价被地产两个字严重拖累，我们的同行在美国最起码是我们的1倍，按市盈率我们严重低谷。这样我们想跟在座的区分一下，我们是提供服务的，你们是老板，提供服务的，按照国际惯例叫什么行，比如戴德梁行，我们干脆就叫世联行。世联行，行者门户，行业、修行，行者道也，我们是给大家的通道，也特别的突出我们为中国的房地产下半场要提供我们的服务，原先我们之完成交易，可能未来我们想叠加更多的服务，慢慢来。我发现很有意思，万科在20年的时候就改了logo，原来万科的特像家用电器的logo，变成现在的窗花，业内叫打麻将的logo，换了还是有用的，我们logo就不换，就改一下名，正名。我把名不正、言不顺，我们就是正名我们是服务商。谢谢！
提问：您刚刚提到核心区域的房价很高，深圳又提到了前海，之前又有福田中心区，现在又有后海，这几个区域，你说未来的前景，你觉得哪个是最核心、最值得投资的？谢谢！
陈劲松：今天金岩石老师说的很对，首先两个概念，一是写字楼深圳会局部过剩，全中国写字楼都会局部过剩，这是未来几年的很大的风险，但是核心区的写字楼，这个写字楼会迭代，也就是核心区的会迭代，租金就开始分化。但是新区有一个问题，新区的租金不好，所以说新区不敢贸然涨价。我们世联见证了福田中心区从8000开始卖一直到现在，真是见证了，为什么一开始卖8000呢？因为员工不能上班，送盒饭的没有，这时候价格确实是有抑制，所以说中国房地产下半场比的是什么呢？诸位，再也不是比房子了，地段相关一点，服务可能更加重要。如果员工不愿意去哪儿上班，这时候员工去不去就很重要，员工凭什么去？我觉得我们的写字楼一定要抛弃香港中环的概念，我们前海的规划已经比他们强多了，我们的写字楼资产管理也要变成真正的资产来管理。如果我们的员工要骑车上班，要冲凉、换衣服的地方吗？所以未来投资不是简单的区域，是你要找写字楼，写字楼是投资，你要找有人办公的写字楼，80后、90后喜欢的写字楼，不能找以前深圳开发的写字楼，那是老板写字楼，我们有幸在老板写字楼里办公“土豪金”，有的还给老板专用电梯，将来绝对不是，将来任何老板都要向员工低头，因为80后、90后当家了，他们更健康、爱运动。怎么运动？怎么吃饭？我提议投资，大家不要简单的来看地段，新区有新区的好，价格不会太高，有空间，但是总体来说，未来深圳总体上写字楼市场，本人认为开发商要小心，这个量太大。全国正在卖的写字楼的量是已经入伙的写字楼的量的4倍，正在规划中的写字楼是正在卖的写字楼的4倍，基本就是这规律。未来写字楼不是这样的卖法，未来写字楼是卖资产，进入金融、准金融时代。再次感谢大家，谢谢大家！
本文来源：网易房产
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王晓易_NE0011
