商业地产宦海浮沉 深圳城市综合体发展不算先进（三）

核心地段为先 助开发商从“红海”游至“蓝海”

从开发商角度来看，除却有跟地方政府博弈的胆子，更需要有选择开发地段的远见。李嘉诚宣扬的“地段为王”论至今仍被绝大多数从业者所追随。

从各大资金投资的方向来看，目前收购以中心城区中老期改造后优质物业为主，“收购的重点在于依然以地段作为首要衡量标准，且关注被收购物业的稳定现金流收入”。

土地投资方面，发展方向上应以抢占一线城市的新兴区域优质商业地块为主。而对于非一线城市来讲，应依然遵循地段至上的原则，抢占2、3线城市的核心区域地块。

谭文红补充建议，“在未来开发布局的考量上，应从城市整体发展导向作为主要布局点，如果是三、四线城市的开发，切忌不要好高骛远，一定要符合三、四线城市的消费模式或者购物理念，这样未来的经营前景会比较好。同时，新的物业建起来以后，需要一定的培育期，聘请比较专业的物业公司将更准确的把握整个项目的定位、业态、品牌引进，可以有效降低风险。”

这涉及到精准化和个性化的市场定位问题。“开发企业在获地之初，应充分考虑这个区域是否有比较好的发展空间，主要考量区域的人口基数、需求特征、区域交通规划、土地规划、政府对区域土地的推介进程等多方面因素，综合评定区域发展空间潜力，并预测区域发展速度。”

戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙在2013年中国住交会论坛上则指出，与轨道交通综合一体化的开发成为将成趋势。“轨道交通可以覆盖综合体的范围，扩大人流量，轨道交通一体化开发城市综合体项目将有较高的价值，开发商可以遵循这个方向。”同时，在土地获取方面尽量以轨道交通短期规划的沿线作为主要落脚点。

谭文红还认为，住宅地产的兴衰还会影响综合体的发展。“住宅成交量主要放量在新城区域，或轨道沿线区域，这些区域的未来升值空间较大，住宅购买人群以刚需为主，对于生活、交通便捷度要求较高，因此对于商业项目，区域型购物中心产品的需求会较高。”

她认为，未来商业地产的开发尤其不能脱离住宅地产开发，以人为本是开发的根本，商业的目前人群实际与地产开发不能脱离，在商业与地产的结合上应抓住消费客群的定位即可实现两者的有效结合。

另外，“商业开发离不开金融资本，近年来越来越多的私募股权投资（PE）和风险投资（VC）介入商业地产开发，可见风投对于地产行业稳定发展的看好。开发企业应逐渐实现市场化操作，更多的学会使用资金杠杆，使企业自有资金能够发挥更大的投资效益。”

一线城市已进入成熟阶段 深圳城市综合体发展不算先进

另外，据研究发现，供应量和城市化率是有规律可循的，政府和开发商在开发过程中也应考虑规律的作用。

专家指出，在商业供应量大的城市，城市化率会达到非常高的水准。

“城市化率基本分为三个阶段，一个是初级阶段，第二个阶段是一个加速发展的阶段，第三个阶段就是非常成熟的阶段。那么从初期到加速，还没有走到成熟阶段之前，城镇化率基本在30%到70%，是有缓步增长的过程的。”

“一直到2000年，四个一线城市里面，基本都入了城镇化的成熟阶段，城镇化率达到了70%以上。所以这四个城市的综合体的容量是稳居全国的榜首的。”程家龙这样表示。

很多的一二线城市的城市综合体不仅是在CBD的中心出现，还会在外围和次一级的中心出现，这是开发选址的缓进过程。

“就北京、广州、深圳目前来讲，大部分的规模和体量、综合体的选址还在市中心，但此时上海的发展已经领先了，从2011年到现在，随着城市的轨道交通、市政建设、市中心土地的稀缺性，上海很多综合体已开始往外延。”第一太平戴维斯中国区项目及开发顾问部负责人谭文红认为，深圳城市综合体发展不算是最先进的。