商业地产宦海浮沉 深圳城市综合体发展不算先进（二）

商业项目开发呈井喷之势 中小城市泡沫已现

以城市综合体为代表的善业地产的开发其实是城市化发展的必然产物。

城市组团的发展需要功能较完善的城市综合体作为支撑，其在为整个城市区域型发展提升的同时，也为区域内工作和居住群体提供了更多可以选择的空间。

尤其是像万达这种国内城市综合体开发企业，以订单式开发作为复制模板，快速抢占大中城市的核心地段，其多元化公寓、住宅产品的热销，说明当前快速发展的2、3线城市核心区域，以及1线城市偏远城郊结合区域对城市综合体的需要，城市综合体的发展空间还很大。

同时，新城镇建设是城市化进程的表现，一定程度上推动城市经济发展，而新城镇建设的表现形式则是以大量的商业项目开发为主，但是在众多二线以下城市出现了盲目的模仿和复制。

据第一太平戴维斯研究显示，“从商业地产投资额与零售额数值来看，过去5年二三线城市的商业地产投资速度远远超过零售额的增长速度，商业地产开发过度，需求没有跟上，风险激增。”

当下，大量新城在建设初期并未考虑到是否有足够的需求同期导入，主要未居住人口的导入，因此出现大量空置的商铺、写字楼。

这就是为何卓越集团总裁张远认为，当下中国是满城尽是综合体，繁华背后有风险；而三益资本董事总经理刘晓兰则在走访中国大小城市、目睹一座座综合体的背后面临着惊人的高空置现象后，感觉“心拔凉拔凉”。

为求财指定开发综合体 地方政府需为“过剩”负责

在近几年全国对于住宅市场打压政策的实行期间，大量开发商被迫转型商业地产开发，其中也不乏大量通过小户型商业产品的散售实现其快速现金流收入。

“这种快进快出的商业地产开发模式，不仅使得大量打着城市综合体的项目成为了一个又一个销售后缺乏有效运营管理的烂尾项目，还使得城市在快速建设发展过程中出现了大量同质化定位的商业物业出现。”第一太平戴维斯项目及开发顾问部主管谭文红认为，泡沫化的趋势或已凸显。

泡沫化的商业地产红海除了跟中央的调控政策相关，更与地方政府重视土地财政、房地产开发相关税收的现状有着密不可分的关系。

参考深圳万象城每年给罗湖区政府带来的大量财政收入，不少地方政府“心向往之”的因由在先，又有一次性卖地致使后续财路被截断的觉悟在后，“所以地方政府很热心做城市综合体，恨不得你在里面做一个五星级酒店，促进商业发展，他们也增加税收。”戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙这样解释。

一线城市里面，政府通常要求开发商在城中村改造的新地里建成50%、70%深圳80%的商业综合体体量；三四线城市同样要求建成后的综合体要为税收作贡献，殊不知其运营是一定的人口基数来支撑的，也应与相应的经济发展水平来支撑的。因政府规划的不谨慎，不少综合体面临着经济发展的落后、消费人口的无力支撑的尴尬处境。

继温州和鄂尔多斯楼市崩盘后，不少中小城市楼市泡沫也隐隐若现。意识到此亦为的一线城市已明令相关政府部门在商业土地出让初期设定了大量的限制性条件，以保证项目开发后的品质。

而对于开发者而言，除了政府规划利好外，最大的指望莫过于自己要选好核心地段来开发，避免“空城计”。用卓越总裁张远的话来解释，即使地方政府博无理要求，也要敢于跟政府博弈。