商业地产宦海浮沉 深圳城市综合体发展不算先进

网易房产12月15日讯 这是一场关于中国城市综合体“蓝海”与“红海”的未休止的争论。

一方面是行业代表者对或出现的“蓝海”的担忧，如卓越集团总裁张远认为，当下中国是满城尽是综合体，繁华背后有风险；三益资本董事总经理刘晓兰在走访中国大小城市目睹一座座综合体的背后面临着惊人的高空置率问题，感觉“心拔凉拔凉”......

而另一方面是投资者对中国商业地产，尤其是一线城市的商业地产的蓬勃信心——SOHO中国联合体以总价31.9亿元获上海古北商办地块，溢价率48%，楼板价为3.1万/平米；上海的“东八块”地块，美国汉斯以37.06亿总价，楼板均价2.7万/平米竞得；新鸿基地产以217.7亿全国总价地王获取徐家汇中心项目，溢价率25%......

新的商业时代里有新的思考和新的困惑——进入与否？选址如何？自持或以租售为主？如何定位与运营？这是地方政府、开发商、投资者和服务商都不得不抬头面对的难题。

一线城市大宗交易增多 商业地块遭疯抢

自今年10月，全国多个城市颁发新政前后，关于一线城市大宗商业物业成交的消息频繁传出。但事实上，早就今年初，商业地产市场便开始回暖。

以交投活跃的上海为例，SOHO中国联合体以总价31.9亿元获上海古北商办地块，溢价率48%，楼板价为3.1万/平米；上海的“东八块”地块，美国汉斯以37.06亿总价竞得；三季度，新鸿基地产以217.7亿全国总价地王获取徐家汇中心项目，溢价率25%；

华南方面，今年的大宗成交(5000万元以上的交易)较往年交易数量和交易金额确有较为明显的增长——如在广州市场，凯德商用以21.91亿的交易作价，收购了白云绿地中心零售部分二期项目；深圳方面，民生银行大厦以总价8.3亿元的价格整栋成交，交易金额和交易面积创下了今年下半年纪录。

由此看来，外资开发企业对于中国，尤其一线城市的商业地产的发展持乐观激进态度。其次是外资基金和投资机构对大型商业项目的收购。

据统计，2013年上海商业物业大宗交易共计18宗，总成交额264亿人民币,其中外资投资机构成交比例占86%，投资以优质低端的甲级办公为主，其次为核心区成熟运营购物中心，与2012年对比，2013年外资机构大宗成交比例上涨72%，可见外资已重拾对中国商业地产投资市场的信心。通常投资机构的投资结算周期以5年为一个周期，从目前收购趋势来看，可见外资资金在短期内（5年）看好一线城市商业发展。

商业项目开发呈井喷之势 中小城市泡沫已现

以城市综合体为代表的善业地产的开发其实是城市化发展的必然产物。

城市组团的发展需要功能较完善的城市综合体作为支撑，其在为整个城市区域型发展提升的同时，也为区域内工作和居住群体提供了更多可以选择的空间。

尤其是像万达这种国内城市综合体开发企业，以订单式开发作为复制模板，快速抢占大中城市的核心地段，其多元化公寓、住宅产品的热销，说明当前快速发展的2、3线城市核心区域，以及1线城市偏远城郊结合区域对城市综合体的需要，城市综合体的发展空间还很大。

同时，新城镇建设是城市化进程的表现，一定程度上推动城市经济发展，而新城镇建设的表现形式则是以大量的商业项目开发为主，但是在众多二线以下城市出现了盲目的模仿和复制。

据第一太平戴维斯研究显示，“从商业地产投资额与零售额数值来看，过去5年二三线城市的商业地产投资速度远远超过零售额的增长速度，商业地产开发过度，需求没有跟上，风险激增。”

当下，大量新城在建设初期并未考虑到是否有足够的需求同期导入，主要未居住人口的导入，因此出现大量空置的商铺、写字楼。

这就是为何卓越集团总裁张远认为，当下中国是满城尽是综合体，繁华背后有风险；而三益资本董事总经理刘晓兰则在走访中国大小城市、目睹一座座综合体的背后面临着惊人的高空置现象后，感觉“心拔凉拔凉”。

为求财指定开发综合体 地方政府需为“过剩”负责

在近几年全国对于住宅市场打压政策的实行期间，大量开发商被迫转型商业地产开发，其中也不乏大量通过小户型商业产品的散售实现其快速现金流收入。

“这种快进快出的商业地产开发模式，不仅使得大量打着城市综合体的项目成为了一个又一个销售后缺乏有效运营管理的烂尾项目，还使得城市在快速建设发展过程中出现了大量同质化定位的商业物业出现。”第一太平戴维斯项目及开发顾问部主管谭文红认为，泡沫化的趋势或已凸显。

泡沫化的商业地产红海除了跟中央的调控政策相关，更与地方政府重视土地财政、房地产开发相关税收的现状有着密不可分的关系。

参考深圳万象城每年给罗湖区政府带来的大量财政收入，不少地方政府“心向往之”的因由在先，又有一次性卖地致使后续财路被截断的觉悟在后，“所以地方政府很热心做城市综合体，恨不得你在里面做一个五星级酒店，促进商业发展，他们也增加税收。”戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙这样解释。

一线城市里面，政府通常要求开发商在城中村改造的新地里建成50%、70%深圳80%的商业综合体体量；三四线城市同样要求建成后的综合体要为税收作贡献，殊不知其运营是一定的人口基数来支撑的，也应与相应的经济发展水平来支撑的。因政府规划的不谨慎，不少综合体面临着经济发展的落后、消费人口的无力支撑的尴尬处境。

继温州和鄂尔多斯楼市崩盘后，不少中小城市楼市泡沫也隐隐若现。意识到此亦为的一线城市已明令相关政府部门在商业土地出让初期设定了大量的限制性条件，以保证项目开发后的品质。

而对于开发者而言，除了政府规划利好外，最大的指望莫过于自己要选好核心地段来开发，避免“空城计”。用卓越总裁张远的话来解释，即使地方政府博无理要求，也要敢于跟政府博弈。

核心地段为先 助开发商从“红海”游至“蓝海”

从开发商角度来看，除却有跟地方政府博弈的胆子，更需要有选择开发地段的远见。李嘉诚宣扬的“地段为王”论至今仍被绝大多数从业者所追随。

从各大资金投资的方向来看，目前收购以中心城区中老期改造后优质物业为主，“收购的重点在于依然以地段作为首要衡量标准，且关注被收购物业的稳定现金流收入”。

土地投资方面，发展方向上应以抢占一线城市的新兴区域优质商业地块为主。而对于非一线城市来讲，应依然遵循地段至上的原则，抢占2、3线城市的核心区域地块。

谭文红补充建议，“在未来开发布局的考量上，应从城市整体发展导向作为主要布局点，如果是三、四线城市的开发，切忌不要好高骛远，一定要符合三、四线城市的消费模式或者购物理念，这样未来的经营前景会比较好。同时，新的物业建起来以后，需要一定的培育期，聘请比较专业的物业公司将更准确的把握整个项目的定位、业态、品牌引进，可以有效降低风险。”

这涉及到精准化和个性化的市场定位问题。“开发企业在获地之初，应充分考虑这个区域是否有比较好的发展空间，主要考量区域的人口基数、需求特征、区域交通规划、土地规划、政府对区域土地的推介进程等多方面因素，综合评定区域发展空间潜力，并预测区域发展速度。”

戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙在2013年中国住交会论坛上则指出，与轨道交通综合一体化的开发成为将成趋势。“轨道交通可以覆盖综合体的范围，扩大人流量，轨道交通一体化开发城市综合体项目将有较高的价值，开发商可以遵循这个方向。”同时，在土地获取方面尽量以轨道交通短期规划的沿线作为主要落脚点。

谭文红还认为，住宅地产的兴衰还会影响综合体的发展。“住宅成交量主要放量在新城区域，或轨道沿线区域，这些区域的未来升值空间较大，住宅购买人群以刚需为主，对于生活、交通便捷度要求较高，因此对于商业项目，区域型购物中心产品的需求会较高。”

她认为，未来商业地产的开发尤其不能脱离住宅地产开发，以人为本是开发的根本，商业的目前人群实际与地产开发不能脱离，在商业与地产的结合上应抓住消费客群的定位即可实现两者的有效结合。

另外，“商业开发离不开金融资本，近年来越来越多的私募股权投资（PE）和风险投资（VC）介入商业地产开发，可见风投对于地产行业稳定发展的看好。开发企业应逐渐实现市场化操作，更多的学会使用资金杠杆，使企业自有资金能够发挥更大的投资效益。”

一线城市已进入成熟阶段 深圳城市综合体发展不算先进

另外，据研究发现，供应量和城市化率是有规律可循的，政府和开发商在开发过程中也应考虑规律的作用。

专家指出，在商业供应量大的城市，城市化率会达到非常高的水准。

“城市化率基本分为三个阶段，一个是初级阶段，第二个阶段是一个加速发展的阶段，第三个阶段就是非常成熟的阶段。那么从初期到加速，还没有走到成熟阶段之前，城镇化率基本在30%到70%，是有缓步增长的过程的。”

“一直到2000年，四个一线城市里面，基本都入了城镇化的成熟阶段，城镇化率达到了70%以上。所以这四个城市的综合体的容量是稳居全国的榜首的。”程家龙这样表示。

很多的一二线城市的城市综合体不仅是在CBD的中心出现，还会在外围和次一级的中心出现，这是开发选址的缓进过程。

“就北京、广州、深圳目前来讲，大部分的规模和体量、综合体的选址还在市中心，但此时上海的发展已经领先了，从2011年到现在，随着城市的轨道交通、市政建设、市中心土地的稀缺性，上海很多综合体已开始往外延。”第一太平戴维斯中国区项目及开发顾问部负责人谭文红认为，深圳城市综合体发展不算是最先进的。