CIHAF2013中国新城新区投资发展论坛(上午)

CIHAF2013中国新城新区投资发展论坛

时间：2013.12.11 上午

地点：深圳会展中心论坛B区

实录内容：

主持人：尊敬的各位来宾，各位媒体朋友们，大家上午好！

欢迎来到CIHAF2013中国住交会“中国新城新区投资发展论坛”。本次论坛由中国房地产报、CIHAF中国住交会组委会共同举办。我是本次活动的主持人小璐，在此我仅代表会议主办方对远道而来的各位贵宾和媒体朋友们表示热烈的欢迎和衷心地感谢！对专业支持机构“荣邦瑞明投资管理公司”的大力支持表示特别感谢！

首先请允许我为大家介绍出席今天会议的嘉宾，他们是：

中国房地产报社社长 栗文忠先生；

国家发改委城市和小城镇改革发展中心研究员 冯奎先生；

山西大同市市委常委、副市长 操学诚先生；

北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任 刘志先生；

漳州招商局经济技术开发区管委会副主任、招商局漳州开发区有限公司副总经理 郑明辉先生；

中交（汕头）东海岸新城投资建设有限公司开发分公司总经理 陈宏先生；

铜锣湾集团董事长 陈智先生；

兰天使鸿业投资集团董事长 周小瑛女士；

北京荣邦瑞明投资管理公司董事长 李伟先生；

感谢各位的光临！

今年年初，国务院总理李克强提出的“推进城镇化，核心是人的城镇化”，为新型城镇化定下了全新的基调。而刚刚闭幕的十八届三中全会所提出的“建立城乡统一的建设用地市场”，也让许多分析者和市场人士看到了土地财政破除、农地入市缓解城市地荒、土地价格乃至房价企稳、农民入城分享改革红利的希望。

而新城新区的投资、建设、发展，正是中国城镇化的方法、步骤和逻辑体现的一个缩影，是现有制度安排和产权安排在现实中博弈和演化的结果。未来的新城新区建设之路，还需我们继续探讨、探索和实践。今天我们很荣幸的请来了新城新区建设过程中的三大核心力量：城市执政者、城市建设者、城市投资者，希望今天可以借各位专家之言，为新城新区的建设发展贡献一份力量，助推中国的新型城镇化能在更高效、更公平的水平上达成新的博弈平衡。

那么接下来，让我们掌声有请本次活动的主办方，中国房地产报社社长 栗文忠先生为活动致辞。掌声有请！

栗文忠：热烈欢迎大家参加中国住交会第十五届大会，今天我们在改革开放的窗口深圳举办中国城区投资发展论坛，中国正处在一个伟大的变革时代，也是城镇化重要的发展时期，城镇化的发展在很大程度上影响着中国经济。

从今年以来，中国房地产报就专门开辟了相关版面，报道新城区开发建设的内容。今年的十八届三中全会释放了很多经济信号，包括农村土地的改革、政府机构的改革、产业领域的开放，新的政策都在直接和间接的推进着城镇化的进程。让城乡建设真正实现一体化，政府机构的改革给政企合作提供了很多空间，使众多产业正在逐渐的向产业开发、产城融合开发、新城开发的模式迈进。

过去的几年，城镇化进程有一个很重要的特点，就是在加速提速。在加速提速的过程中，我们取得了很多成功的经验，同时也暴露了一些问题。有环境的问题、资源浪费的问题、资金的问题，这些问题的出现，既是一个提醒，也是一种启发。问题出现了，我们就要有一个解决问题的概念、提纲和任务。因为过去中国处在特殊的发展年代，在前十年、前三十年都取得了很多成功的经验。提起中国新城镇变化、新城市变化，大家都有一个共同的认识，就是成绩不小、问题不少。

今后，我们如何避免在千城一面同质化问题、缺少差异化竞争的问题，这方面我们都有很多很有意义的尝试。在未来新城区开发方面，我们也想更好更快的发挥各级政府的作用、各企业的作用、各乡镇的作用，把大家凝聚在建设一个有中国特色的新城区、新城镇的道路上来。

今天参加大会的有管理部门、国家发改委的研究部门、城市管理者以及很多的专业学者、机构的专业人士，我们也希望通过今天的论坛，让有智慧的人们在中国新城镇发展的讨论中得到升华、启迪和借鉴。

谢谢大家！

主持人：再次掌声感谢栗社长的致辞。

接下来，马上进入论坛的演讲环节。首先，有请国家发改委城市和小城镇改革发展中心研究员 冯奎先生，带来题为“中国新城发展的阶段性变化与趋势”的主题演讲，有请！

冯奎：非常高兴来到深圳，这是我第二次来到住交会参加住交会的活动，去年也来到这里，今年是第二次。

我今天跟大家分享关于新城新区的一些观点和看法。我在我的两本小书，一本叫做《新型中国城镇化转型研究》，另一本叫做《中外都市圈与中小城市发展》当中也简要介绍了新城新区的发展。我的观点是，中国新城发展，理性因素不断累积，新城发展正在从量变到质的提升的转变转型过程当中。

今天介绍四方面：

第一，介绍一下“新城”发展历程。

1898年霍华德创造了“新城”这个概念。1946年英国出台了新城法，伦敦周边修建了十几座新城，后来在法国、美国、日本等等世界上很多国家都修建了新城。

新中国建立以后，城镇化在建设中前进，新城建设主要在改革开放之后。有一个例子是深圳，深圳凭借交通优势、政策创新优势，成为副中心城市、交通枢纽城市，也成为重要的国际化新城。在过去30多年当中，从沿海地区到沿江，从东部到西部，一座座新城在中国大地崛起。这些新城依托不同载体以不同方式展现出来，有的是开发区新城、有的是高铁新城，各种类型都有。

在2010年“国十条”出台之后，很多地方抓住机遇，同时也为了使得城市的发展有一个可持续性，又掀起了新城建设的一个热潮。新城发展的主要特征是占用大量土地，新城数量明显增加，新城面积有明显扩展。在这个过程当中，也出现了新城过热的现象，过热现象最具体的表现就是我们所讲的土地城镇化远远快于人口城镇化。

大家都知道，1996年的时候，我们国家城区面积只有1.3万平方公里，15年之后，到2011年的时候达到5.3万平方公里。我们可以看到，城区的面积增加了将近300%多。同一时期，人口的增加只有130%。土地城镇化速度明显高于人口城镇化速度，这是新城开发在过去10年、20年、30年当中最突出的特征，由此也埋下了许许多多的问题。

问题方面主要有几方面：

一方面，明显看到有土地浪费现象。因为人口城镇化跟不上土地城镇化的发展速度，有一些政府在老城之外又规划了面积更大的一个新城，有的地方新城几十公里、上百公里，还有一些地方新城根本没有人口居住等等，这些一些地方突出体现了土地资源的浪费。

第二方面，政府征地建设新城过程当中，和农民产生了很多方面的冲突现象。

第三方面，新城建设发展过程当中，政府主导的特色尤其严重。政府主导下的平台开发公司建设新城，埋下了财政、财务方面的许多隐患，累积金融的风险。

这是新城面临的一些主要问题，这样一些主要问题被越来越多方面观察、认识和研究。近一两年来，大家发现批评新城的声音越来越多，有的是民间的声音，包括舆论的声音，也有一些来自高层。大家注意到，十八届三中全会之后，习近平总书记出京考察，在这次考察当中，对于土地城镇化提出了批评，认为城镇化的要义是人口的城镇化，而不能是简单的土地城镇化。我想这个批评直接击中了过去城镇化的软肋，指出了过去城镇化当中的一些问题。

我所在的国家发改委研究城市和小城镇改革发展中心，今年上半年向有关部门提交了一份报告。报告指出，在我们研究的十二个省当中，每个省会城市都提出要建设新城。我们调查了144个地级城市，其中143个也都有建设新城，每个地级市建设的数量是1.5个。问题就像前面讲的，存在于很多方面。这样一份报告得到领导批示，人民日报等很多报纸做了重要转载，对新城发展提出了一些意见。

由上述这样一些问题、舆论以及来自高层的声音，大家可以分析判断出，在未来我们对于新城的发展有必要重新进行理性的反思和思考，促进新城更加理性的发展。这是新城发展所面临的问题。

第二，研究新城下一步的发展，我们有必要结合城镇化发展的态势。

一个基本的判断，过去30多年的城镇化过程当中，城镇化取得了很显著的成绩，但是目前面临着不可持续的问题十分突出，未来城（优惠购、楼盘相册、最新报价）镇化发展主要是一个转型发展、质量提升的过程。

我在“中国城镇化转型研究”的课题当中提出了未来城镇化发展所面临的几个基本的转型：

首先，要实现从农民工到市民化的转型；第二，城镇发展的载体从原来的大中小城市的尖锐对立到大中小城市协调发展，以城市群为主体形态的载体形式发展；第三，过去城镇化发展主要追求以经济建设为中心，未来要追求经济、社会、环境等等方面的多中心协调平衡发展；第四，过去城镇化的投资融资模式主要是政府这样一个主体，单一主体推动到以后多元主体、多元化融资；第五，未来发展过程当中，政府要从以往全面主导到有限主导方面转型；第六，城市发展的体制要进行转型，对于城市的合理设置要跟得上的城镇化发展的需求；第七城乡发展由对立变成融合。

有四个方面的判断跟大家分享：

第一方面，新城建设不会停止，我相信步伐会有所放缓。大家都在热切的期盼中央的城镇化会议，这个会议即将召开，我相信这次会议不会成为刺激新城发展的大会，而是对新城发展某些问题应该有所遏制。

在过去几十年当中，城镇化发展一方面沿着旧城的复兴改造进行，一方面沿着新城建设进行。面临着种种的问题，这些问题在未来国家城镇化过程当中会有所体现，未来新城发展应该着重于集约、节约的发展，注重与人口的吸纳、吸收，注重高密度，注重低碳绿色生态，这都是未来新城发展的着力点，而不单纯是以前数量一味的增加、面积一味的扩展。

第二方面，未来新城发展过程当中，应该是因地制宜、形式多样。过去新城发展过程当中形式相对比较单一。从国内外经验来看，未来新城发展应该根据不同地方的需要开发出不同的模式，比如说产业新城模式、城市副中心模式、行政中心的模式、交通引导的新城发展模式，当然也可能还有建设田园城市的模式等等，这样一些新城发展的模式都值得我们探索和借鉴。前几天我在河北张家口的舂陵（音）开了一次会，舂陵是北京周边的一个县，当北京PM2.5雾霾很严重的时候，舂陵空气却相对比较好。我们应该考虑周边的这些地区。

第三方面，新城要成为新型城镇化的有效载体、成为新型城镇化的探索者，要成为新型城镇化内涵的体现者。新型城镇化不单纯是老城边上增加一座新城市，不单是再造一个新城，而是在城市内涵上面有所创新。当年英国人霍华德提出“新城”概念时，相对老城是一种提升，是一种否定之否定。我们现在新城发展走上一个怪圈，认为新城就是抛弃老城，另起炉灶，再造一座城市，这是很大的误解。新城的发展一定要走上我们追求的理想城（优惠购、楼盘相册、最新报价）市的道路，比如说大家对于绿色城市的探索、低碳城市探索、智慧城市探索、生态美好城市的探索等等，如果一个城市没有自己独特的追求，构不上一个名副其实的新城。

第四方面，在新城开发当中，政府与企业要形成更加优化的合作模式。我刚才在会前，荣邦瑞明的李伟老总送来一本书，他们也研究政企合作的模式。在过去几十年当中，很多新城开发是政府主导下建立起来的，由于这样一种模式，必然会带来一些问题，像大家熟知的“鬼城”模式。在未来发展过程当中，政府企业、社会组织、消费者要结合成一个整体，共同去研究一座新城的规划、一座新城的建设、一座新城的管理和持续性。这种情况下，不但新城的规划可以得到优化，新城的融资也可以得到有效的分担、分解，而且新城的产业也更加具有可持续性，可以化解新城发展当中的很多毛病、很多问题。

以上就是我跟大家分享的几点认识。谢谢大家！

主持人：感谢冯奎先生的精彩演讲，让我们了解到未来新城发展的趋势。

接下来的环节是专题对话“政企合作共赢 创造新城新区美好未来”，我们荣幸的邀请到了北京荣邦瑞明投资管理公司董事长李伟先生为我们做嘉宾主持。

李伟先生长期致力于区域经济发展研究、战略定位、土地一级开发及项目运营、市场营销、企业战略、流程再造等领域研究及实践，先后为多地城市政府破解发展中的难题，并带领团队，在总结各地城市开发成功经验和失败教训的基础上提出了投融资规划的方法，填补了城市规划和建设之间方法论的空白。有请李总上台！

参与本次对话研讨的嘉宾有：

漳州招商局经济技术开发区管委会副主任、招商局漳州开发区有限公司副总经理 郑明辉先生；

兰天使鸿业投资集团董事长 周小瑛女士；

铜锣湾集团董事长 陈智先生；

中交（汕头）东海岸新城投资建设有限公司开发分公司总经理 陈宏先生。

有请各位嘉宾！

李伟：各位嘉宾大家好，现在是我们的对话环节。我们的主题是“政企合作共赢 创造新城新区美好未来”。

咱们主办方社长讲话非常简短，为我们赢得了很多时间，我们发改委的冯奎先生也非常简洁的介绍了一下新城发展的趋向。

我们今天的对话环节有漳州招商局经济技术开发区管委会主任郑明辉先生，投资方面的专业人士周小瑛女士，陈智老总是商业地产方面很有造诣的，90年代后期引领了中国Shoppingmall的发展，整个对话团队代表了政府和市场结合的力量，他们都是新区发展的主角，感谢栗社长和冯主任把时间留给我们。

主持之前我一直担心，一个小时的时间能不能把话题聊透，因为这是一个比较大的话题，给我们一个小时的时间我觉得确实有点少，所以今天能有充足的时间跟大家交流，非常感谢。

我们都知道，最近十多年新城快速发展，刚才冯主任说了，政策点明了一些问题。过去新城发展当中存在了一些问题可能冯奎主任也讲了。从个人角度，我把新区发展和个人分别进行类比，一个人能不能发展好，什么事情最重要？一个人的信用是最重要的。一个企业也是一样的，一个企业到底发展多大，取决于企业的信用水平，企业信用水平越高，发展潜力越大。当然，发展过程当中，随着企业的发展，信用是不断升级的。也就是说，一个新区的发展，刚开始信用水平是很低的，随着不断发展信用会增长。本质上需要解决的核心问题我认为是信用问题。

首先把第一个问题交给漳州市管委会的郑主任，郑主任是招商局和漳州市政府一起成立的管委会的副主任。招商局大家可能都知道，1979年的时候深圳蛇口成立了蛇口开发区，拉开了改革开放初期招商集团和政府合作的开发新城新区的序幕，当然招商局在蛇口的新区是纯产业的新区。1992年招商局跟漳州市政府合作，是第二个招商局和政府合作的新区。郑总在最近21年的发展过程中积累了非常丰富的经验，请郑总谈一谈政企合作过程中如何共同打造区域发展的信用来推动新区的发展。有请郑总。

郑明辉：谢谢，很荣幸有机会参加今天这个论坛。

正如刚才主持人所说的，漳州开发区是招商局集团继蛇口的第二个城市开发区。我要稍微介绍一下漳州开发区成立的背景，就像刚才主讲嘉宾讲到的，很多新区的城市是政府推手的，漳州开发区的成立也是政府推手的。1992年的背景是小平同志全国讲话，推动了它的发展。福建省原来叫福建前线，1992年大家觉得商通指日可待，因此从国家层面，需要在海峡前面建一个承接商通的口岸。台湾的台中港排第六，当时厦门港很小，港口很小就没有办法商通，因此国家层面需要建一个新的港口。二是漳州打通一个出海口，想建码头。报了交通部，刚好地方港口报了一个港口的计划，他们考察这个地方说建一个港口很好，而且不是小的港口，是一个大的港口群。我们是政府发起的，但是形成是企业推动的，因为要建码头肯定要企业投资，当时招商局集团归交通部管，就把这个事情交给招商局。当时蛇口差不多建满了，需要把成功模式进行复制。蛇口的成功是承接了香港的转移，因此我们想承接台湾的转移，因此我们在那边开始建码头。就像建一个飞机场一样，光有机场，没有飞机是不可以的，因此有码头的地方，后面一定要有一个临港工业区制造吞吐量，全世界发达的港口后面都有发达的城市，像香港、阿姆斯特丹都是这样。招商局建港口，产生的是产业的城区。

你讲到信用的问题，以前政府的信用在老百姓心目当中是很高的，因为政府有公信力，我们老百姓听党的话。后来慢慢发现政府说的话有时候不是太算术，所以开始打折扣，有时候政府让干的事偏偏不干，因为有时候会吃亏，所以民营企业发展起来。当政府信用不足的时候，刚好企业的信用可以作为一个补充。招商集团本质上是一个有40年历史的企业，政府是以公信力取胜，企业是以契约的方式取胜，因为我管不了你，你可以卖给我，也可以不卖给我，我们用合同契约的方式把这个建立起来。但是光有契约是不够的，第二步是企业要率先履约，只有你履约了，大家就觉得信用起来了。

大家知道，在新城开发过程中最难的是拆迁。1999年的时候，我们想引进厦门大学校区到开发区去，当时是地方政府征地，两年时间地一直征不下来。当时习近平在福建省当省长，考察完以后，地方政府给我们最后的通牒是，如果3个月内地征不下来，这个项目就免谈了。我们承诺一个月内做下来，我是企业，我不能抓人。以前老百姓为什么不听话？原因是拿不到征地款，因此他肯定不搬。我们就三招：第一招，把补偿标准上墙，让老百姓知道可以拿多少钱；第二招，每个人给他办一个卡，十几年前卡是很稀罕的，确信你的钱到了账上才开始搬；第三招，谁先搬谁先挑房子。就这三招，我给个政府承诺一个月，但是当天全部办好，两个村150户几百号人全部搬走了，这就是企业信用。

李伟：谢谢，郑总站在征地拆迁的角度，解读了企业如何增进区域发展的信用，使区域可以有序更快的发展。在招商这个问题上，你是招商局，但实际上招商局做一个新区也要招商，因为不是您自己把一个十几平方公里的区都做起来。在招商引资问题上，招商集团的进入对区域发展的信用提升方面，能不能简单讲一个例子？招商局的信用本身肯定对区域的投资是很有作用的，大家过去肯定是比较相信您，相信招商局在深圳蛇口开发的经验，包括投资人来了之后，觉得我自己跟你的合作，是不是比单纯和政府一家合作更好，您用小的例子分享一下招商引资方面的经验。

郑明辉：谈不上经验。为什么新区起来之后很多地方有鬼城？很大一部分是你没有产业。古人说安居才能乐业，如果没有业，谁会去住，除非你去养老。土地开发以后也要出手，不变现，老是拿在手上怎么整？

先说信用以外的话，招商局是目前唯一一个政企合一的体制，我们其实是企业，但是福建省人民政府又委托我们在福建省的土地上行使地市级的职能，我们就是地方政府了。为什么招商局要这个权力？很重要的一条就是要政府效力。当时提出“时间是金钱，效率就是生命”，效率就是为了自己。当我把你请到开发区，你问两句话，第一是什么时候拿到证照，第二是什么时候可以开工。如果你是开发商，顶多是代办，政府不理你，你去公关也未必做下来，即便做下来也没有办法。我是政府，我可以理直气壮的讲，你到什么手续的时候，一个礼拜之内给你批准证书，几个月之内可以让你动工，这就是你的信用。你的信用的保障就必须要有政府职能，如果没有政府职能就根本没有底气给人家保障。因为有一宗、两宗、三宗例子在那边，人家就会来。

说到招商引资，光有信用还不够，很多人投资不只是享受政府服务的，还要有钱赚。你在招商引资的时候要想清楚，你凭什么吸引人家到这边投资？而且世界上行业很多，是不是所有行业都在这边能生存。我的优势是可以有港口，你来可以建立物流产业，这就是特色的产业新城。

李伟：谢谢郑总的分享，郑总从企业入门效率、入门速度，包括企业进来到这儿能不能赚钱，实际上在我看来是这个区域有没有给企业创造信用的条件和环境的问题，从这几方面介绍了信用提升对区域发展的影响。

陈宏总是中交集团和汕头市政府一起做的项目，陈总的体制可能跟郑总的体制不太一样，请陈总分享一下，您怎么利用您的信用来共同打造区域信用推动新城新区的发展？用一些案例说明最好。

陈宏：谢谢大会组委会。今天来的记者和企业更多是想了解一些实例，在这里我重点介绍一下，中交投资公司在行业内和政府在各个领域合作方面的做法。

作为央企，我们在新形城镇化建设方面的推动，正在进行与政府合作的模式，也在探索当中。我们作为央企，在建设过程当中怎么做的？有几个方面：

第一方面，与政府合作方面我们是建立互惠互利，高层对接，高端运作。这种模式有别于早期的城镇化提出的新农村改造项目或者早期东北的棚户改造项目。现在提出的是与政府之间共同成立一个相应的管理机构，这个机构是你中有我、我中有你，大家把这个项目既当成是一个事业，又当成是一个政治的经济领域的事项，同时又把它看成是我们体制下的重大项目的经济效益的体现。在这里，我们要求践行的是央企的责任和央企对社会经济的拉动。

另外一方面，角色方面的转变，我们要求政府是领舞，企业是伴舞。这种模式要求我们围绕整个经济效益的前提下，进行社会经济GDP的拉动。

第一，作为央企，你要实实在在为当地城市带来多大的投资，这种投资是要求在一定时间和一定效益产出内带来的真正效能。刚才郑总已经在这方面给了我们前期的经验，如果不能给政府和城市带来这样的基本投资价值，相信无论你条件再好、无论说得怎样，双方长久的合作不会走得很远。

第二，我们在合作模式下，更加尊重政府在主导下的政策执行相关方面，无论政策层面还是实际项目层面，我们都要求跟政府协商共同制定有关规划、预测和成本，这些方面，政府不单单只作为我们合作的一方面，更多是把政府看成是我们解决问题的重要推手。我们认为企业跟政府不能成为对立面，在与政府制定大计划的前提下解决争端问题。我们中交每一个项目都是以100亿计算，目前汕头的项目200多亿，广东南山投入500多亿，整个广东省大概砸下去1000多亿。这样的一个项目，如果只是靠央企个人以资金、经验和投资规模来完成，那是远远不够的，必须和政府形成一个紧密的在一个平台下的共同运作，这对于我们来讲，在新型城镇化建设相关方面，我们要跟政府首先完成的是整个城市大的规划，比如说汕头这个方面，整个规划方面是协助政府进行国际化招商，比如说招到美国、英国、荷兰等世界一流的规划设计商。操作层面，我们是以市长和市委书记为组建的班子，中交来参与，组建十几个部门共同完成。我们基本的投向问题，解决建议问题，解决流程问题。政府重点要解决三个问题：第一是整体规划决策；第二是整个规划在推动当中的政企与相关方面的协调；第三是解决高层的对接。这是我们在汕头这样的经验上得出的，与政府合作必须建立这样的模式。

李伟：谢谢陈总，应该说陈总是央企的代表，央企首先强调是社会责任。我跟央企有很多合作，确实正如陈总所言，央企之所以能够跟地方政府形成深度合作，首先是把社会责任放在首位。同时，央企和政府合作当中确实有左口袋、右口袋的关系，所以双方在经济利益上不是那么计较，合作总体上是比较愉快的。也感谢陈总提出的一些具体的问题，包括规划的问题，规划确实是新区发展中战略远景性的东西。从我的角度来看，实际上为信用也建立了基础性的东西，它是类似于信仰型的东西。我听一个规划大师讲过一句话，规划本身是信仰问题，你信它，它就能成立，不信它就不能成立。刚才陈总讲的也是双方信仰的问题，双方愿意信任，为区域发展注入信用，同时推动区域的发展。非常感谢陈总的分享。

我们知道一个新区在发展过程中，从产业带动这样一些角度来看可能有很多方面，商业的入驻，像大型的Shopping Mall，包括像万达这样的，入驻起到了非常大的作用。我们请到了铜锣湾的陈总，据我所知你们一直跟各地方政府探讨新区合作发展问题，请您谈一谈您的经验，商业地产的入驻对新区发展有什么影响，在这个过程中怎么推动新区的发展。如果不机密的话，可以探讨一下合作的条件，他给你让多大的利，有的商业项目是零地价，还给你很多居住用地，可以赚钱。如果方便的话请您透露一下。

陈智：很高兴应邀过来跟大家分享，而且今天讲的这个话题也确确实实跟我们做的事情有很大的关系。我们的铜锣湾广场在十年前或者更早之前，做的主要是老城区，主要是考虑这个城市原有的生态给我们提供什么价值，我们选择的时候是在老城区或者是一些城市过度地带，但是会成为将来城市发展的重点，就是看它本身给我们带来多少人流，从这些角度考虑。

现在这种观念有很大变化，近一两年，很多时候我们跟一些城市的书记、市长交谈的时候，肯定是要老城区最好的地段，肯定会有这种误区，实际上我们会告诉他们不预定。我们肯定不会拒绝老新区，但是现在老新区出现的问题是我们作为开发商不能承受的，特别是拆迁问题，除非是政府把已经拆迁好的土地交给我，否则我不可能承受。早几年还有强拆，现在强拆也是很难做的，政府可能有大量的国家机器跟被拆迁者对抗，但是作为一个企业，已经说这块地迁给你，政府怎么采取措施，被迁者都会迁怒到企业当中来，所以我们会面临这么大的矛盾。一般政府说一年、两年能够把这个地方拆完，我们都会抱着很大的怀疑态度。因为他给你承诺的时候很可能是一年半，真正执行起来不一定这样。因为当初招你的时候热情很高，但是当已经签定了合同，交了定金，而且已经进行了挂牌手续，这已经成了城市的一部分，这种情况下不会有那么大的热情，接下来的拆迁就不会那么容易。我自己现在会选择新老城的接合部、城郊结合部或者是这个城市未来发展的新的中心，也就是今天所讲的这个话题“新城新区”，我们的选择还是挺多的。

新城新区给到的土地，一般情况下拆迁方面的问题不会很大。我们进驻的几个新区，拿到的土地可能有一些水塘、树木，房子是很少的，拆迁谈判起来比较容易。这方面我有一个教训，四年前我们进驻南昌，在南昌搞了两个项目，其中第二个项目里面有18亩地和34户的厂子职工，怎么谈都谈不下来，耽误了两年半的时间。现在我们都开工了，但是那个还是没有办法解决。当初拿这个土地的价格跟现在通过谈判再拿到18亩地的价格，跟当初200亩地所花的价格差不多一样。因为我们没有谈判能力，你怎么办？政府又不敢强拆，矛盾太深了。这两年给我们很大的教训，所以现在我们很多时候选择新老城区接合部。这是一个问题。

第二个问题，新城新区招商方面也有一个政府观念的转变，也是一个有启发的东西，新城新区的招商刚才郑主任也谈到了“鬼城”，确确实实也存在这样的问题，并不是像讲的这么严重，但实际上存在这个问题。作为新城新区，现在如果再以纯工业区、产业区的方式和思维打造新区是很悬的，是非常值得商榷的。现在国际上的思潮是打造“产业新城”，它是一个城，有城就有市、有产业，这个地方本身就单独成为一个城区，这种方式可能是未来发展的主流方向。

现在新城新区有很多，在招商引资的时候采取人海战术，比如说珠三角设一局、二局、三局，广州设局，深圳设招商局，然后宁波、温州、苏州等等，包括上海的招商分局，采取人海战术，这一点我们不用说了，郑主任肯定很清楚。凡是走出去投资意义很强的地方都设一个招商局，特别是珠三角设六个分局，但是一定要有一个提前的规划。我们做商业，新城里面大商业可能就两到三个，提前做好规划很重要。很多时候政府采取“以商招商”的方式更有效，比如说这样的新开发区，招进一个大型、超大型的商业进去，能够带来的东西是非常丰富的。比如说12万平方米的Shopping Mall，我们大概有1500个商户，意味着有1500个供应商会进驻这个地方。像我们进驻很多城市，可能有一半的供应商还没有进过那个城市，意味着起码有700户是新招进这个城市的，他的写字楼、仓库、物流系统、办事处都要成立，实际上我们起到的就是这样一个作用，我们招来成千上万的，包括服装、鞋帽、珠宝，但是很重要的是餐饮、休闲、娱乐，这些项目更具有带动力。在城市综合体里面有宾馆和写字楼，呈现出的是写字楼经济，30层的写字楼可能容纳的是几百个主流企业在里面办公，这又是一个以商招商的方式。

第三个问题，商业对新城区太重要了，任何一个地方如果没有商业的配套，都会显得很空洞、很生硬。一个新城从新城走向熟城，必须有高端服务业、普通服务业和大型商业的配套，如果没有这个配套，确实会形成鬼城。很多地方买了那个地方，但是不愿意搬进去住，将来造成的问题同样严重。这几年我经历过不少这样的情况，政府为什么能够给铜锣湾广场很多优惠呢？就是发现搞了十年的新城，到现在为止没有一个成气候的商业，最后就招了我们这样一个，愿意释放出一些优惠政策。

李伟：陈总，您是做Shopping Mall，一个新区居住人口达到什么程度的时候您才愿意进入？

陈智：考察一个新城新区应该有多种指标，人口是其中一方面，如果这个新城新区只是这个城市多个新区之一，那又不同，如果是政府把这个新城新区打造成未来发展的战略，我们的要求就会低很多，因为我们筹备过程中可以招商，开业的时候里面很多东西都起来了。

对进我们在江西的吉安搞了一个很典型，我进去的时候，整片新区都是一片荒芜，只是有几个道路，政府当时都在摆砖。政府大楼都要搬到这个新区了，我们觉得没有问题就做了，现在我们二期做的时候政府就入伙了，现在整个新区非常漂亮，跟原来的老城区不可同日而语，这是城市未来发展的希望所在，所以我们就觉得非常对。要摸准城市对这个新区的定位很重要，一般来说新城新区人口有15万以上没有问题，城区人口在50万，未来新区在15-20万我们都可以进驻的。

李伟：谢谢陈总的分享。现在数字城市和生态城市建设很热了，但是在我的感觉是只听楼梯响、不见人下来。兰天使鸿业的周总在数字城市建设和生态建设方面有什么建议可以跟大家分享一下？

周小瑛：我们兰天使主要是产城融合下怎么探索中国数字生态城的建设问题。刚才几位老总和嘉宾都谈得非常好，我们的主持人李伟总跟我说，“数字生态”当然是一个什么意义的东西？其实说实话，首先我要给大家介绍的数字生态城是一个新城建设的模板。大家也知道，欧盟的数字生态城市是很领先的，我们中国的数字生态城市起源于北欧芬兰。我们的合作伙伴做过很多数字生态城的建设，比如说德国斯德哥尔摩的哈默比湖城（音），当时是作为申办奥运城市做的奥运村，原来是靠近码头和港口的城市，有最旧有的工业，而且是码头的老工业，它的土壤破坏情况都非常的严重，所以我们整体对老工业基础条件下的港口城市进行了重新的旧城变新城的改造。

数字生态城起源于北欧，它是一个建设新城的新的模式和理念，但是在中国，新兴城镇化应该如何做，这确实是一个非常重要的课题。克强总理说“新型城镇化”，我们抓手的东西首先是从产城融合进行突破。产城融合的突破，大家很清楚，产业和城市只有融合起来建设新城，我们这个城市才会活跃起来，城市的聚集力也从而得到上升。因为城市的聚集力是从空间、文化、产业、金融以及人口来走的，其中产业是基础，没有产业，城市的聚集力做不起来，而且产业也是拉动城市发展的力量。我们通过空间的规划来打造城市终端的集成，但是核心关键点是产业，所以我们要走“产城融合”的模式。

很多专家也介绍产城融合，到底什么是产城融合？是有效的高快速度的拉动人口的增长，还是从产业的源头来打造传统产业、新兴产业和核心产业之间的配比关系，同时在产业链的打造上面，我们如何来实现产业的配置。这个产业的打造和支撑，在城市的建造力上面来说是一个非常重要的关键，产城融合模式的突破，首先第一方面是产业要进来。

第二方面，产业进来跟城市形成一个项目池，公司有了项目还不够，因为有了项目还需要资金投资来拉动，所以产城模式第二个关键点是资金池的打造。我们从项目池和资金池之间寻找结合点，在整个新区的开发建设里头，把投融资规划的平台先做在前头，把整个城市运营的体系在每一个环节里面精密的设计到位，从而才能够实现项目池和资金池有效的对接。我们做数字生态城，我们希望的就是把产城融合的模式有效的对接住。

另外一方面，兰天使鸿业也跟住建部城市科研委员会做国家智慧城市产业技术总联盟，我们其中也是产业同城发展联盟的理事单位，我们是发起方。在这个平台里面我们还建立一个产业联盟，我昨天刚刚在北京开了一个很重要的会议，可能今天有从北京过来的朋友，在北京有一个很诱惑人、很振奋人的项目叫“美丽北京”，大家可能没有听说过，但这是什么项目呢？是中国和芬兰政府合作的，来研究城市如何可持续性发展的一个重点项目，也就是说研究北京，如何让北京的天空蓝天更蓝，让北京的水更清，怎么让PM2.5的值不被雾霾而侵扰，赶走对人体健康带来的危害。这些产业主要分布在能源系统、交通系统、绿色建筑系统、生物医药等等，从工业、交通、能源、建造四个体块，共同来研究和推动中国，首先从北京开始做起，怎么让美丽北京获得实现。

昨天我在会上也做了一个演讲，最近一段时间芬兰欧盟来中国来得非常频繁，刚刚才结束中欧城市化高峰论坛，我们有很多商会团。兰天使在这样一个产业联盟的基础平台上，我们已经围绕着产业来做一个国际科技产业园区，产业联盟的平台和金融投融资的平台联合互动来实现产城融合模式下的数字生态城的开发。

李伟：感谢周总的分享。正好您一左一右都是做新城的，比如说陈总这边，他也有一个美丽东海岸，您怎么把您的“美丽”计划销售给陈总？

周小瑛：我了解陈总，他是中交集团的，目前在汕头做土地一级和二级的联动。美丽北京是美丽中国梦的一个起步，我们数字生态城就是让美丽中国梦形成一个样板。现在这个数字生态城也被建设部作为一个示范样板，最近要在珠三角走一通，今天要去江门，明天去中山，星期五就去珠海，围绕着珠三角也在打造落地项目。

数字生态城首先不是一个概念性的东西，就像李伟总刚才提到说对数字生态城很模糊，实际就是智慧的建设一座城市，以人为本，让人很惬意、宽松的生活，你可以实现远程医疗、远程办公、远程教育，我们在新城里面半小时的生活、工作、居住、休闲和配套都融在了这个新城。同时还有一点，产业启动是一个龙头。我最近一段时间走得比较多，各个地方政府都希望我们去看一下，珠三角现在面临的主要问题就是产业问题。

李伟：您能卖给他什么价值，您向他索要什么价值？

周小瑛：我卖给他的是一个产城融合模式下的国际科技园，2.5产业的国际科技园，我把欧盟高新技术的产业带进来，同时还把投融资机构带过来。目前大家也清楚智慧城市，目前在国家级银行、政策性银行、金融性银行打造一个很充实的平台，包含基金。最近有人找我说，周总，你是示范性项目，我跟你共同推进，你要多少钱？我说现在不是钱的问题，首先是我们希望我们的合作伙伴是什么平台的政府，这是很重要的，因为你合作的对手跟你相匹配，这个仗打起来才会得劲，你才会顺畅，双方合作的时候才能找到利益的共同点。这是我看中的一方面。

第二方面，在输入资源的同时，我们获得的是城市价值的提升和投资价值的回报，这是每一个投资伙伴都很看重的。作为投资人来说，我们第一个话题谈到的是区域城市信用的问题，我觉得区域城市信用的主体现在已经转化了，因为新区城镇化一定是政企合作的平台，投资人、社会机构、企业和政府共同做这个平台，投资人可能眼光还需要放得长远一点。

说实话，我们带项目、带资金，项目池、资金池去落地项目，我们是投政府，你是什么能级的政府，第二方面是投城市发展的未来，同时也会承担起社会的责任，在这样一个区域的城市我们做了投资，我们扎根下来，同时反哺这个城市的人民。

李伟：陈总有什么要分享的。

陈宏：我简单说一下做法，我认为一个好的项目，不管是多大规模，要想把项目做到很成功，作为央企，我在这里介绍五点：

第一，要对这个城市做严谨的市调，这个工作一定要做，不能认为你是央企、国企或者涉外的，对于好的项目可以PK，这不行。我们一定是先把整个城市做一个第三方的市场调研，然后拿着调研报告做到心中有数的跟政府谈判。

第二，如何跟政府谈判合同，一定在公平公正的原则下让政府先赢，这一点做不到肯定不会长久，最大的风险是政府换届风险，不管你规模多大、投资额度多大，你都控制不住这一点。

第三，市场下来以后，双方一定是紧密合作，政府成立机构和企业共同合作，在合作过程当中彼此尊重、彼此融合，我们的经验值告诉我们，只要跟政府保持完整的准确的无缝的连接和沟通，你的项目就可持续发展。

第四，我们必须邀请第三方机构对后续的整个产业规划，比如说在规划方面的整个国际化招标，在市场相关方面请第三方做市场调研，我们东海岸新城都会请四到五家来做，包括都请第三方机构做推广。

大家一定记住，我们一定不抛弃政府，政府有职能和非职能，我们主要推介会都把政府推在前面，比如说请陈总去汕头，我一定请他见市长，不能单独谈好再跟市长沟通。我们跟政府、主管父母官打交道，必须把他看成你的家人，千万别看成敌对，这方面我们央企做出了示范。我们跟汕头政府的合作达到了前所未有的空前合作，所有招商工作，这次刚刚挂牌准备摘牌的企业，政府全部谈了一遍，让所有董事长跟市长见面，大家一起来谈，只有做到这一点，政府心中有数，就知道你中间出让这几土地，我们分在明面上，政府大概可以研判这块地可以摘牌多少钱，双方高层可以对接和运作，我们在运作新城镇化方面必须本着这样的思想。

另外，资金相关方面政府如果有困难一定要努力支持，很多项目中交是先垫、后谈的行为，我们并不主张这样的行为，但是地方政府资金有困难，央企一定要承担这个责任。

最后一点，我们对新城的规划，无论在珠海、南沙还是其他城市，我们都有三个基本原则：第一，配合政府把规划全部做好以后，承载大规模的国际国内招商推广工作，一定要有力度，而且窑哥国际化；第二，在招商过程中进行研判，请第三方机构对商家进行评估，经过五六轮的评选。上海华润万象城已经进入老区，新区必须找到跟万象城不一样的，现在有银泰百货、万达和陈总的铜锣湾，我们必须要把这些做好。今年政府想跟我们一起出商业用地，但是考虑到商业整个居民不成熟，所以我们跟政府协商，先把住宅带动起来，把教育带动起来，把医疗带动起来，把养老带动起来，先把人气做起来再让商业进入，我相信商业一定会进入。企业在招商引资方面，一定要协助招商局，一定把市场研判给政府，不要怕政府对你的意见的批评指正和推翻。双方建立在长期合作的基础上必须这样做。我已经跟北京科技园区谈了，跟大连的软件区谈了，也到张江谈了，这三大科技区落在汕头，我要从中选一家，科技一定离不开绿色和智能化。我还会请冯主编去。政府一定要讲，招商过程中，比如说中海最好的楼盘在哪儿、恒大的在哪儿，我带着政府去看最好的盘是什么，政府参加高端论坛培训，我花钱让政府去，这样事才能干好。

我们整个经营策略是有一套的，希望有时间跟大家分享，谢谢。

李伟：非常感谢，从掌声中可以感觉到对陈总的真知灼见还是非常感兴趣的。跟政府合作方面，陈总谈了最基本的一点，就是互信。企业和政府合作过程中，大家认为是处于弱势地位，毕竟到政府地盘来了。即使这样，从企业这个角度，能够率先形成一种对政府的信任，包括谈到地方政府缺钱了我该主动的相信政府不会赖账，这样一种心态可能是国有企业的心态，当然作为民营企业也有这样的心态，底下坐的宏泰集团也是属于民营企业，他们的老总也来了，他们本身也是政企合作的。所以在政企合作过程中大家谈的是信用问题，本质上信用是来自于双方的信任。陈总开了一个好头，把信用问题、信任问题甚至信心问题讲的非常清楚。为什么说信心问题？如果陈总对区域发展没有信心，就很难对政府形成信任，这个区发展整体的信用逻辑就构架不出来，所以说陈总谈了非常好的观点。

郑主任是亦官亦商，既是官员，也是投资人，是双重身份，实际上是一个货币的两个方面全被您占了。您听大家交流的过程中有什么新的感想？我们在合作过程中强调的是博弈或者对立为真正合作，刚才陈总说政府是领舞，他是伴舞，您是属于一体化的，这个舞该怎么跳？请谈一谈您的想法。

郑明辉：既然是双重角色，这两面都得扮演好。因为你对两面的长处和弱项都了解，就能够采取一些好的办法。

首先一点，双方要有一个互信的基础。我们都知道，政府更多是做公共投资。一个大学生能当官是十年、二十年，当官他关心的短期的业绩。以前说企业为了利益有一些不可持续的，其实我认为现在政府有一些行为更不可持续。再一个，政府想用一分钱做很多事情，使得他没有信用，并不是一开始想不信用，实在是应付不过来。

互信的基础建立在哪里？首先政府要相信企业，虽然说企业以盈利为目的，如果企业不以盈利为目的就不是企业，就是慈善机构。但是也不能把企业看得更短视。我认为企业都想可持续发展，我的理由是几点：第一，企业都想做百年老店，一开始太急功近利是做不成的，城市载体是土地，土地是越捂越热，开始把钱全赚完了，后面的钱是赚不到的，这就要注重可持续；第二，外人做的傻事或者不经济的事可能也做，也就是希望未来谋取更大利益，也就是敢于吃亏，只要算得了账就没有问题；第三，你卖地的情况下还可以获利的，跟老百姓不要过于计较，如果给他舒服一点，他早一点把地给你，你可以赚得回来的；第四，政府跟企业相比，政府更希望可持续。反过头来，企业跟政府打交道的时候，就像陈总刚才讲的，你要信任和支持他，但是也要留一手，首先要看他给你拿这个钱是做什么事，有一些事是肉包子打狗的，所以要看清楚。二是你给他钱的时候，最好后面有担保或者补偿机制，万一出现哪一天他想还你但是没有办法还的时候有一个补偿机制。三是企业要懂得找借口，有一些事情如果实在推不掉，像招商局在福建省或者哪里开发不给批。大家要先建立信任，建立条件会有更好的发展。

李伟：请您用一句话概括一下怎么做好这个事情？

郑明辉：我觉得就是共赢，大家都有好处才有可能可持续。

李伟：一句话表达一下您认为如何政企合作、创造新区美好未来的主题。

周小瑛：工业城市升级的主体，升级城市信用。

陈宏：我认为是诚信、和约的间接执行和彼此的推动，我认为这三方面更重要。

陈智：新城新区很重要的一点是政府要站在经营城市、运营城市的角度提前布局第三产业，特别是高端服务业。

李伟：今天上午我们花了一个多小时的时间，探讨了信用在推动城市发展中如何发挥作用的问题，虽然时间很短，我们探索的还是比较深的，从政企互相信任的角度，包括政企怎么树立自己的信心与对象能够合作好，这些问题都做了初步探索。这仅仅是一个开始，政企合作的序幕在十八届三中全会的背景下拉开了序幕，欢迎大家探讨政企的话题，我总结是经过市场主导的十年、政府主导的十年，已经进入政企主导的十年，如何合作好，信用就是基础的东西。信用这个问题，到中国现在这个时代应该说已经到了非常严重的时代。前期我看到一个报道，美国的兰德公司说二十年以后中国是最贫穷的国家，说中国是没有信用、没有信仰的国家。美国希拉里也谈到了，未来二十年中国是最贫穷的国家，实际上也直指中国是信用和信仰缺失的国家。我们希望通过这样的活动来推动社会各界，包括政府、企业、公民，一起来共建中国信用体系，使中国经济社会得到和谐发展。

感谢各界的参与，感谢主办单位的支持，谢谢大家。

主持人：再次感谢各位嘉宾的精彩分享。上午的议程就到这里，下午会在两点半开始，大家辛苦了，我们下午再见。