维权掀出硬伤 新世界四季御园是否值得入手（全文）

网易房产踩盘特工队

巡城时间：10月8日

最新价格：销售人员表示开盘后价格大概去到3-4万一平

特工点评：日前，新世界四季御园（优惠购、楼盘相册、最新报价）正对面的小区萃峰阁的业主打出“家园让桥毁了誓死维权”的横幅，抗议莲塘口岸配套工程“西岭下高架桥”的开工，业主告诉记者，高达十几米的高架桥将矗立在离萃峰阁和新世界四季御园东面不足15米处，每日高达17850辆货柜车将在居民窗口轰鸣肆掠。其严重的噪音、振动以及汽车尾气污染将给周边居民的居住环境带来严重影响。“口岸区的废气排放异常的恐怖，大量车辆不停的围绕着这些口岸区的住宅在开，住这些区域的人群每天吸入的废气量可想而知比其他区域要大很多倍。”记者实地踩盘中看到，此次四季御园推出的7栋和8栋楼盘不仅紧邻车水马龙的罗沙公路，更是紧紧挨着即将开工的“西岭下高架桥”，公路和高架桥包围下的新世界四季御园，是否适合居家生活不免使人在心里打上一个问号。

新世界四季御园项目概况：

楼盘位于深圳市罗湖区莲塘片区西侧，地块南侧与香港深圳河相邻，与将要建成的莲塘口岸接驳，地铁8号线也将经过本项目。项目设计用地18782.55平方，限高180米，总建筑面积229094.5平方米，计容建筑面积：17.47万㎡，拥有1.1万㎡的商业、2万㎡的办公，停车位1065个。 项目定位为高尚集约型居家社区，户型面积由50㎡~140㎡不等，共1500多套，其中，紧凑型的两房产品占到46%的比例。

新世界四季御园是深圳新世界集团在罗湖莲塘片区的的又一力作。作为罗湖区十大城市更新项目之一，深圳第一批城市更新项目，西岭下南村的旧改项目－新世界四季御园，是深圳新世界集团深耕深圳地产20年，打造的莲塘片区第一高地标综合体，是集口岸、地铁、生态于一体的全新高品质住宅。

业主维权掀出口岸楼盘硬伤 高架桥建成生活品质或大打折扣

萃峰阁业主一直在为“高架桥”事件积极维权

近日，罗湖区西岭下萃峰阁小区的业主向记者反映，莲塘口岸配套工程跨罗沙路立交桥将采用“西岭下高架桥”的设计方案，将使高架桥逼近罗沙路两旁的萃峰阁和新世界四季御园两个小区，严重影响居民的生活环境。据了解，“西岭下高架桥”正是丹平快速路东湖立交工程中东部过境高速公路隧道的莲塘出口。附近的居民黄先生告诉记者，“西岭下高架桥建成以后，高达数十米的高架桥将矗立在萃峰阁和新世界四季御园东面不足15米处，而这条高架桥主要用来通行货柜车，落成后，噪音和尾气将会严重影响我们的生活”。而从规划图上看，新世界四季御园地块更是被即将落成的“西岭下高架桥”包围。

记者踩盘时遇到的看房者刘先生告诉记者：“这个地方不适合居家，到时楼盘旁边的丰田4S店要拆除，政府规划是高架桥从这里穿到对面，紧紧挨着7栋和8栋，居家肯定不合适，也许可以投资，但目前从整体而言，也不敢肯定未来会有很好的升值潜力，即便是投资，也至少要守5年以上，手上如果有个两三百万，就算买国债，五年后都有30%以上的收益，而且国债的安全性比任何理财产品要高多了。”

附近居民李先生也跟记者透露：高架桥建成后，过关人数有限制，主要以通行货柜车为主，车速快，车流密度大，交通噪声和尾气污染绝对会让周边居民深受其害。而2006年罗沙路扩建工程开始，罗沙路两旁的绿化带被拆除，建筑主体与道路距离不足5米，噪音、尾气污染令居民窒息。据测量，目前白天居民区室外环境噪音强度达到72分贝左右，是国家标准的10倍以上，如果高架桥再一建成，这么大的噪音污染将使附近的居民无法生存。“高架桥不仅害了我们，也毁了西岭南和西岭北片区。细看口岸效果图，高高的立交就宛如一把锋利的尖刀，狠狠插在附近居民的心上，噪音、灰尘、振动将使我们永无宁日了。”

“西岭下高架桥”对于打着“口岸上盖”旗号的新世界四季御园而言无疑有着不可忽视的负面影响，纵观全世界的口岸区基本上是没有大型居住区人群存在的，由于人流，车流巨大，造成空气污浊，巨大噪音，只适合少量单身人士或跨境生活人士的临时住处，长期居家是否合适？一直是个问号。

北向罗沙路噪声飞扬 南向垃圾填埋场和深圳河臭味扑鼻

随着深圳东部的发展，如今往来深圳东西轴的人流、车流越来越多，甚至大小梅沙的游客量也正“恐怖性”地有增无减。因此，承接深圳东西走向的主干道罗沙公路，车流量所带来的各种影响可想而知，踩盘当天记者在现场看到，来来往往的各种车流依旧络绎不绝，且过往速度飞快，据说晚上还有“飙车党“出没。坐落于罗沙公路旁边的新世界四季御园（优惠购、楼盘相册、最新报价），噪音污染、粉尘污染、终究无法避免，且怕有越演越烈之势。而据萃峰阁的业主透露，当年罗沙公路扩建之后，业主们的生活立刻受到了很大的影响，噪音和尾气确实非常严重，而楼层越高噪音影响就越厉害。

萃峰阁的业主肖女士跟记者反映，新世界四季御园的南面1.6公里处就是香港垃圾填埋场，虽然香港政府一直声称不会对深圳的环境造成负面影响，但我们在这里生活了这么久，经常能够闻到垃圾的臭味，深圳河也像臭水沟一样散发出各种异味，新世界四季御园工地的污水全都排到了深圳河，气味令人作呕。香港养猪场也在对面，时不时也会有异味飘过来。记者当天实地踩盘时，也时不时闻到一些异味，周边的空气质量确实堪忧。由于垃圾填埋场的存在，楼盘南向户型的山景也被毁坏了，远远看去就像几个“大补丁”。

当天一同看房的杨女士看着楼盘南面的垃圾堆埋区不无担忧，“虽然新世界四季御园是口岸楼盘，应该升值前景不错，但现在又是臭味又是噪音，我还是有点犹豫。”

交通不便让人忧 配套不足也成殇

环顾新世界四季御园（优惠购、楼盘相册、最新报价）周边，配套着实显得有点捉襟见肘，几乎没有任何生活配套，离楼盘最近的也是距离大约三个公交站的岁宝百货，如果是自驾，要开到罗湖公安局附近才可以掉头，假如遇上周末和节假日，可能还会因为大小梅沙的客流高峰而堵车，更是有人调侃道“这以后买包盐都要开车开上很久才能买到。”当记者以购房者身份询问楼盘销售关于周边配套的时候，销售也尴尬地告诉记者，楼盘目前确实没有足够的生活配套。

从周边的大环境来看，目前楼盘的周边配套确实不够完善，无大型商业。由于旁边的兰亭国际名园虽说不是新盘，但是因为兰亭本身商业规划也不多，所以整片的配套不是很完善。

目前楼盘附近公共交通形式单一，除公交外没有其他选择方式，而门口的公交站也要走上一段距离，记者踩盘当天因时间问题需要打的，等了半个小时也没有遇到一辆空的，后来打上车后，司机告诉记者“这个地段这么偏，空的一般不会过来。” 虽然地铁8号线已在规划当中，但要等到2018年才能通车，目前尚未动工。离得最近的地铁为环中线，要乘坐公车几个站才能换乘。

踩盘当天，现场的销售告诉记者，广东省一级学校罗湖外语学校由于要求过高并不是人人都可以上，按学区划分的话，目前新世界四季御园的配套学校是莲塘小学和罗芳中学，对于冲着罗外名校学位而来的购房者，入手新世界四季御园或要三思而行。

户型设计被吐槽不合理 容积率过高影响舒适度

记者获知，新世界四季御园（优惠购、楼盘相册、最新报价）近期已开放样板房，目前第一批推出的是7栋和8栋68平-88平2房-4房户型，现场销售告诉记者，新世界四季御园开盘后，单价大概去到3-4万一平，当记者质疑价格过高会不会过早透支升值空间的时候，销售即以口岸即将开放对片区带来的利好予以否认。

踩盘当天，记者看了目前开放的样板间，据记者观察，户型设计并不十分合理，每个户型都是进门即是卧室，私密性受到影响，某些户型由于紧邻天井，卧室的光线大受影响，即便窗外阳光明媚，房间内部也是漆黑一片，现场销售竟然牵强地解释“光线不好，房间的私密性才会更好”——此言一出，当场受到几位看房者的反对。记者看到，几乎所有户型的主卧和客厅都设计的偏小，有些主卧甚至不如次卧面积大，看房者吐槽“这以后可能连个衣柜都不知道放哪里”。

记者踩盘当天看到，新世界四季御园的几栋楼盘紧紧挨着，楼间距过于狭窄，楼盘的容积率更是高达8.0，绿化率偏低，据统计，小区停车位也没有达到1:1的比例，以后入住或许会影响生活品质。

网易房产踩盘特工队总结：

“口岸上盖”遮不住楼盘硬伤 高架桥有着难以言说的“痛”

萃峰阁的一条白色横幅，掀出口岸楼盘新世界四季御园（优惠购、楼盘相册、最新报价）的硬伤。西岭下高架桥落成后，高达数十米的高架桥将矗立在萃峰阁和新世界四季御园东面不足15米处，而这条高架桥主要用来通行货柜车，落成后，噪音和尾气将会严重影响附近居民的生活。据统计，每日将有高达17850辆货柜车在居民窗口轰鸣肆掠。附近居民更是直言：“高架桥不仅害了我们，也毁了西岭南和西岭北片区。细看口岸效果图，高高的立交就宛如一把锋利的尖刀，狠狠插在附近居民的心上，噪音、灰尘、振动将使我们永无宁日了。”

高架桥的落成不仅使居住品质大打折扣，楼盘的投资前景也不容乐观，即便是投资，至少也要5年后或才有回报，相比其他投资产品，新世界四季御园未必有过多优势。

垃圾填埋场和臭水沟气味扑鼻 交通配套不足也为人诟病

记者踩盘时清楚地看到楼盘南向的几个刺眼的“大补丁”，据知情人透露，那里就是香港垃圾填埋区，不仅毁坏了山景，空气质量也受到一定影响，附近居民时不时就会闻到垃圾臭味，而深圳河臭水沟更是紧邻楼盘，对周边环境也造成不利的影响。

楼盘附近的交通和配套不足也为人诟病，楼盘四周不仅没有生活配套，交通形式目前也比较单一，私家车出行市区，更是要绕道很远才能掉头，而的士更是很少前来片区载客。口岸落成之后，到底是否利好楼盘升值前景，目前仍然是个未知数。

不过也有业内人士跟记者反映，口岸物业和地铁物业同时上盖，仍然是比较稀缺的。新世界四季御园南侧零距离接驳莲塘口岸，口岸价值辐射罗湖东部发展，连接深港经济圈，为四季御园的住户开启深港双城新生活。比临地铁8号线，对接罗宝线、蛇口线和环中线，同时联系罗湖区与盐田区沙头角、盐田港区、大小梅沙片区。口岸和地铁于2018年开通后，升值潜力仍是不容小觑。