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深港情怀,八个有故事的人—— 中原玉家雄:深圳给予个人和企业很大的发展空间和机会

2017-08-15 21:34:25 来源: 网易房产 举报
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深港情怀,八个有故事的人—— 程家龙:踏实做事,深圳一定会给你发展的机会

2017年,香港回归后的二十周年,一衣带水的深圳与香港两座城市,流淌着一个个追梦的动人故事。我们找到了来自深港两地的八位主人公,给我们献上关于深港情深20年的双城故事。

本期嘉宾:中原地产二级市场总经理 玉家雄

把握深圳房地产市场的脉搏,“最懂深圳楼市的香港人”

用一年时间把普通话练得相对比较好,能让别人领会我的意思

20年弹指一挥间,深港同舟,彼此护航,两地从相差悬殊到实现共同繁荣。回头看来时的路,是无数年轻人怀抱最朴素的梦想,用智慧和汗水垒砌起的成果。其中,不乏港人来深打拼的动人故事,中原地产二级市场总经理玉家雄先生便是其中一位,他的“老深圳”记忆有17载光阴。

深港情怀,八个有故事的人—— 中原玉家雄:深圳给予个人和企业很大的发展空间和机会

“过关之后回到国贸,虽然不远,走路十五分钟左右,但夏天穿西装走十五分钟也是蛮痛苦的事情,坐公车的时候差一点被人拿走钱包”,2000年的夏天酷暑难耐,初次来深工作的场景仍历历在目,玉家雄先生回忆道,“我的工号是179,代表在我之前有178个人入职过,我刚进中原时(它)是一百一二十人规模的公司。

“当你换一个工作或生活环境的时候,需要尽快适应,不能要求社会来迁就我,而是我改变自己,融入这个环境。”要从原有顺理成章的生活中克服文化的差异,包括语言、饮食等并非易事,玉家雄先生用了一年时间努力去改变。“以前我虽然在香港工作,偶尔需要出差到中国大陆,但当时的普通合蛮烂的,跟现在相比差得很远,只能说得很慢,而且有些时候人家听你说十句,只能懂五句。所以当时我下定决心,用一年时间把普通话练得相对比较好,能让别人领会我的意思。”

深港情怀,八个有故事的人—— 中原玉家雄:深圳给予个人和企业很大的发展空间和机会

很多人说中原的Michael(玉家雄)是最懂内地楼市的香港人,实则初来深圳,为了融入这个行业和市场,他付出了比其他人更多的努力,不仅努力练习普通话,还花了一年的时间跑遍深圳大部分区域,以此来加深对深圳的了解。“我不敢说我是最了解深圳房地产的香港人,但至少我对深圳房地产市场的脉搏感受蛮深的。”

“罗湖是发展最早的,是最多香港文化进入的区域,比较像香港”

进入二十一世纪之后,深圳的发展速度快了很多,特别是房地产领域。实际上,这得益于深圳毗邻香港的优势,学习借鉴了不少香港的经验。玉家雄先生指出,“60年代香港的经济就起飞,房地产随着经济起飞而蓬勃发展,2000年的时候,香港已经非常成熟,而且非常国际化,这可能跟香港以前是英国的殖民地有直接关系。相反,深圳当时只是刚刚起步的城市,更不用说国际化了,当时反而需要将香港的经验引入深圳,毕竟深港比邻,进入香港的经验和知识是比较方便的。

深港情怀,八个有故事的人—— 中原玉家雄:深圳给予个人和企业很大的发展空间和机会

深圳各区域中,他印象最深刻的是罗湖,“当时国贸是非常出名的项目,是一个地标,从火车站到国贸的罗湖嘉里中心,这些当时都是我们印象非常深刻的项目和地标。”罗湖是发展最早,最多香港文化进入到区域。这十七年来,玉家雄先生见证了深圳的其他区域的蓬勃发展,“20022003年开始,当时福田正在经历非常大的变化,中心区刚刚开始有一个雏形。”此外,南山是近十年来变化最大,最明显的区域。滨海大道通车后,南山进入了深圳人、香港人的眼中。

“深圳未来的确会形成多个中心,”玉家雄先生指出,但中心与中心之间还是会有些不同,比如有些区域居住氛围比较浓厚,有些区域的商业发展、产业发展占据主导地位,以前海和福田中心区为例,很明显商业发展占据主导地位。将来深圳会出现多个中心,但是每个中心都有自己的特色。”

不少香港企业向深圳或国内的企业学习,寻找空间落地生根

谈及港企来深发展的进程,玉家雄先生认为可分为三个阶段。第一个阶段是2000-2010年左右,这十年香港不少企业都在寻找机会进入深圳市场,不但是房地产领域,甚至其他领域,他们都希望进入一个空间这么大的市场。

深港情怀,八个有故事的人—— 中原玉家雄:深圳给予个人和企业很大的发展空间和机会

2010-20132014年,有不少港资企业已经进入深圳,但发现竞争越来越激烈,因为有很多国内的企业做得非常好,他们感觉到压力很大,竞争性很高。

“最近两年给到香港很多企业一个很大的观感,我发现有不少香港企业向深圳的企业或国内的企业学习,寻找一些空间,在深圳落地生根。”玉家雄先生表示,两地最大的区别就在于深圳是一个更容易辐射到全国的市场,受众会多很多,中国十几亿人,香港才七百多万人,大家成长的步伐和节奏会不同。

他认为,“为什么会在深圳待这么长时间,我相信最主要、最核心的原因就是这十几年来深圳的发展非常快,无论是个人还是企业,都会得到很大的发展空间和机会,所以才愿意在这个城市留这么久。”

以下为采访实录:

网易房产:您是哪一年来到深圳的?

玉家雄先生:2000年来的深圳。

网易房产:当时是来中吗?

玉家雄先生:是的。

网易房产:作为香港人在深圳工作,香港跟深圳的工作氛围有什么不同?

玉家雄先生:其实我刚来深圳的时候,深圳刚起步没多久,虽然已经发展了一段时间,但我认为进入二十一世纪之后,深圳的发展速度快了很多,特别是房地产领域,当年还是刚起步没多久。相对来说,60年代香港的经济就起飞,房地产随着经济起飞而蓬勃发展,2000年的时候,香港已经非常成熟,而且非常国际化,这可能跟香港以前是英国的殖民地有直接关系。相反,深圳当时只是刚刚起步的城市,更不用说国际化了,当时反而需要将香港的经验引入深圳,毕竟深港比邻,进入香港的经验和知识是比较方便的。

网易房产:2000年是什么原因让您从香港来深圳工作,并且一工作就是这么多年?

玉家雄先生:其实也是一个大胆的尝试,主要原因是香港已经发展了几十年,有些方面慢下来了,一些行业或企业的发展遇到了瓶颈。恰好当时有这么一个机会,让我想做出改变与尝试,看看自己换了工作环境以及换了一份工作之后会不会有更大的发展,所以下了这个决定。至于为什么会在深圳待这么长时间,我相信最主要、最核心的原因就是这十几年来深圳的发展非常快,无论是我个人还是企业,都会得到很大的发展空间和机会,所以我才愿意在这个城市留这么久。

网易房产:很多人说中原的Michael是最懂内地楼市的香港人,对于这一点您怎么看?

玉家雄先生:我相信跟我来深圳第一年的感悟和感觉有直接关系,以前我虽然在香港工作,偶尔需要出差到中国大陆,但当时的普通蛮烂的,跟现在相比差得很远,只能说得很慢,而且有些时候人家听你说十句,只能懂五句。所以当时我下定决心,用一年时间把普通话练得相对比较好,能让别人领会我的意思。房地产市场地域性蛮强的,我花了一年时间跑遍深圳大部分区域,原因就是希望让自己对这个地方的了解更深,对深圳房地产发展的历程掌控比较清楚,既然我已经决定融入这个行业和市场,我就必须要做到最好。我不敢说我是最了解深圳房地产的香港人,但至少我对深圳房地产市场的脉搏感受蛮深的。

网易房产:Michael,刚刚你说刚到深圳就跑遍各个区域,给你印象最深的是哪个区域?当时的深圳跟香港有哪些地方最相像?又有哪些地方不像呢?

玉家雄先生:如果说感受最深的区域,必然是罗湖,因为我们公司在罗湖,当时国贸是非常出名的项目,是一个地标,从火车站到国贸的罗湖嘉里中心,这些当时都是我们印象非常深刻的项目和地标。从20022003年开始,我们的关注点已经不是罗湖,当时福田正在经历非常大的变化,中心区刚刚开始有一个雏形。另外一个令我印象非常深刻的区域应该是南山,滨海大道的通车令南山不但进入香港人,也进入深圳人的眼中。为什么这样说呢?在没有滨海大道的时候,深圳大部分人口都聚集在罗湖和福田,但滨海大道通车之后,令大家更方便的到达南山区域。深圳的前十年,南山应该是变化最大、最明显的区域。

至于深圳跟香港相像的地方,罗湖是发展最早的,而且是最多香港文化进入的区域,所以罗湖以前比较像香港,但我们现在慢慢发现福田、南山等区域崛起之后,应该说更像香港比较繁荣、比较好的地方,反而罗湖有点像香港比较老的地方,两者各有各的相似,代表着不同年代的香港。

网易房产:如果从深圳各个片区跳出来,把面扩大到城市之间的话,我会觉得深圳跟香港很像,但深圳、香港跟内地的很多其他城市不一样,对于这一点您有什么感受?

玉家雄先生:当时为什么选择来深圳?其中一个原因是我认为这个城市发展的机遇非常好,我经常在一些场合说现在的深圳相当于六、七十年代的香港,并不是说文明或城市面貌,而是整个社会、整个城市的发展阶段,五十年代之后,香港的经济比较萧条,但六十年代随着工业的发展,香港的经济开始起飞。深圳发展了三十多年,其实也在经济起飞的阶段,当然带动经济起飞的并不是工业,反而是高新科技、金融等更新的产业。我认为两地是不同年代的相似,当然两地还有一点比较相似,就是地少人多,寸土寸金。最后一点是它们的相似在于它们的节奏,城市的节奏很快,有人曾经这样说,深圳是因为挨着香港,所以也把香港快节奏文化吸收过来,城市文化环境、城市面貌非常相似。

网易房产:深圳中原在深圳一手房代理的项目非常多,除了罗湖、福田、南山,还去到龙华、沙井、坪山、光明,多中心格局之下,你觉得在不同区域生活和工作的节奏有什么不一样呢?

玉家雄先生:将来深圳的确会形成多个中心,但中心与中心之间还是会有些不同,比如有些区域居住氛围比较浓厚,有些区域的商业发展、产业发展占据主导地位,以前海和福田中心区为例,很明显商业发展占据主导地位。将来深圳会出现多个中心,但是每个中心都有自己的特色,有些区域居住氛围比较好、居住环境比较好,适合居住,有些区域产业聚集或者上下游产业联系,令他们扎堆在一起,商业发展蓬勃起来。

以往我们很简单的说罗湖迁到福田,福田迁到南山,深圳逐步往西走,但是过去几年甚至未来几十年,深圳的发展是多维度、全面覆盖的,因为刚才说了,深圳本身地就找,如果你还说这里发展、那边不发展的话,可以发展的空间就不大,所以将来肯定会形成多中心格局。

网易房产:虽然你不觉得自己是最懂深圳楼市的香港人,但作为一名专业人士,在深圳如果谈到置业的话,你最关注哪一方面?项目开发商有本土企业、有港企,甚至还有其他地方来的房地产开发商,对于开发品质方面你最看重哪一块?

玉家雄先生:我们购房时更看重两点:一是我的用途是什么,是买来住还是买来投资,这是我首先会考虑的。二是升值潜力,现在大部分人买房都是作为资产配置,既然作为资产配置,当然希望它升值。所以我会看重两点:一是购房用途,二是升值潜力如何。

至于选择开发商方面,我会更关注物管,这一元素我相当看重。可能你会问我是否看重基本条件,比如户型、工程质量等,为什么我特别提到物管呢?主要原因是买之前户型是可以看到的,但工程质量未必能百分之百看得出来,只能从开发商过往开发项目大概猜到开发商对于工程质量的要求。我看重物管也就是刚才我提到的,我买一套房,希望它升值,从香港的很多案例可以看得到,如果我的房子比别人的房子升值更快、更高,物管会起到非常大的作用,所以选择开发商的时候,除了最基本的元素之外,我还要特别提到物管,很多时候大家不一定会把它放在前面考虑,但就我个人来说,我会非常看重这一点。

网易房产:Michael,你觉得嘉里怎么样?

玉家雄先生:我对嘉里的认识,更多是来自于深圳以前的项目,但在这之前,很有缘份,我在香港时曾经帮嘉里集团做过一些事情,我在香港曾经有一份工作就是跑遍中国看香格里拉的项目,当时他们不是放在嘉里体系,而是放在香格里拉集团,当时我跑了十几个城市看香格里拉的项目,大部分是综合体,有些是属于嘉里的,有些是属于香格里拉集团的。我看到集团做事非常细,对于产品非常看重,香格里拉是国内非常有名的酒店品牌,同样,嘉里一直在国内都是做高品质综合体为主的开发商,其实嘉里在香港也是出了名的豪宅专家。多重因素结合之后,给我的感觉是嘉里对品质非常有要求,对于一些项目或精品的打造也非常有心得。

网易房产:自香港回归以来,越来越多香港企业到深圳来发展,你觉得港企来到深圳发展,二十年来经历了哪几个阶段?港企有没有不同于内地企业的气质?

玉家雄先生:首先一点,如果分阶段的话,我认为应该分成三个阶段:第一个阶段是2000-2010年左右,这十年香港不少企业都在寻找机会进入深圳市场,不但是房地产领域,甚至其他领域,他们都希望进入一个空间这么大的市场。

我把2010年之后分成两个阶段,2010-20132014年,有不少港资企业已经进入深圳,但发现竞争越来越激烈,因为有很多国内的企业做得非常好,他们感觉到压力很大,竞争性很高。

但最近两年给到香港很多企业一个很大的观感,包括我身边的朋友也有一些业务在深圳,他们发现香港有些企业要向深圳的企业学习,两地最大的区别就在于深圳是一个更容易辐射到全国的市场,受众会多很多,中国十几亿人,香港才七百多万人,大家成长的步伐和节奏会不同。最近一两年,我发现有不少香港企业向深圳的企业或国内的企业学习,寻找一些空间,在深圳落地生根。

网易房产:深圳中原上半年的成绩怎么样?

玉家雄先生:其实上半年的成绩比去年好,主要原因是因为我们的市场份额有所提高,虽然整个市场的容量比去年有所减少,但反而我们比去年上半年做出更好的业绩,这也是我们一直以来的目标,我们希望能把市场份额越做越高,因为市场容量和成交量有些时候不是我们能决定的,比如政策,比如市场大环境、经济大环境等等都会决定着交投量,但是只要我们能把市场份额越做越高,就算成交量下跌,我们还是能获得不错的收益,用我们老板的说法就算所有人都要死,我是最后一个,死得最慢的,那我也是赢得这场比赛的人,我们在深圳一直都是以这个宗旨来做业务。

网易房产:深圳和香港这二十年来发展速度非常快,中原也在不断进步,近几年或者未来十年,中原有哪些规划目标?

玉家雄先生:我想应该有几点:第一点是我们会深耕专注于原有传统业务,我说的传统并不是这个事已经过时了,而是这个行业会有一些核心业务,我们会在赖以为生的业务上做得更专注,深耕下去。同时我们也会尝试做一些新的东西,包括我们对于高新技术的探索,怎么运用在原有业务上,以及原有业务有没有延伸的部分,可以给到客户更好的服务体验感。因为现在我们发现有些时候我需要服务的时候,服务的周边还有其他需求,我们能不能把手延伸出去,给到客户更为全面的服务呢?第三方面是我们近一两年一直在提倡的,对于香港、深圳或上海等高房价的地区,买一套房是一个非常重要的决定,也是非常高金额的交易,我们怎样把交易做得更安全,令客户不会做错决定,为客户提供安心的服务也是我们一直在做的,未来很长时间我们希望在这方面做得越来越好。

网易房产:中原的员工有什么福利?现在中原的员工还那么累吗?

玉家雄先生:是大家心情不好时会说的一个词,或者是一种感觉,但累的背后有些同事是得益的,比如他获取了一些经验,同事虽然很累很累,但公司有比赛、有活动时他们还是会积极参与,原因是他们可以通过这些活动获取更多经验。有些时候是负面的,我们希望能取得一个平衡,比如人员增加方面,每年我们都会不遗余力的招聘,比如原动力校园招聘,每年都会很积极地去做,希望在工作量增加的同时,有足够人手应付繁重工作,让员工在工作与休息之间尽量取得平衡。

网易房产:对员工来说,新的办公场所装修和区域设置会有什么不同?

玉家雄先生:我们会有更多的开放式工作空间,其实这跟中原过往几年的发展有关,我们发现很多开发商、很多项目都需要驻场,以前比较多时间留在公司的策划同事,现在他们一星期只在公司待几个小时到一天,大部分时间都在外面,所以我们这次设计新办公室时有更多的开放式空间,虽然他没有自己的固定座位,但我们有很多开放式空间让他们使用,现在策划同事基本上人手一台手提电脑,只要插上电源就可以安心工作。

网易房产:Michael刚刚讲到您那个时候来深圳,普通话是一个考核环节,除了普通话以外,作为一个香港人在深圳工作,当年还有什么故事可以跟我们分享的?

玉家雄先生:我想就是文化的差异,之前我已经在香港生活了二十多年,很多事情都是顺理成章的,但来深圳之后要重新适应,比如过关之后,回到国贸,虽然不远,走路十五分钟左右,但夏天穿西装走十五分钟也是蛮痛苦的事情。刚才说普通话这个事情,当你换一个工作或生活环境的时候,这些都需要尽快适应,不能要求社会来迁就我,而是我改变自己,融入这个环境。

网易房产:前两周我听到梁文道的演讲,他说香港和深圳都是新城市,有相同之处,也有不同之处,他列举了一个不同之处,几十年前也有很多江浙、福建、潮州人去香港,大家会带去自己的饮食,但香港本土文化很强,把大家改变了。但深圳不一样,深圳没有深圳菜,而湖南菜、东北菜、粤菜都在深圳。饮食方面现在你能适应吗?

玉家雄先生:当时的确是一个很大的难题,其实我不能吃太辣,也不喜欢吃太古灵精怪的东西,在饮食方面比较保持,我尽量保持在香港的饮食习惯,但一两年之后慢慢被同化了,比如重庆火锅,我来深圳的第一年完全没吃过,但第二年我开始尝试,再比如桂林米粉也会尝试一下。每个城市都在发展,我们现在看到很多香港的饮食文化,其实都不是香港自己的,而是从其他菜系或者其他人的饮食习惯进行改良,变成香港人的饮食文化。举个最简单的例子,云吞面很能代表香港,但其实云吞面来源于广州,香港的云吞面应该说是广州的云吞面,只不过香港把它发扬光大,让大家有一个印象,觉得香港有一套饮食文化,比如茶餐厅,其实茶餐厅只不过是低端版西餐厅,后来加入很多中国菜式,给到大家更多选择。大家会误以为茶餐厅就是香港的特色,没错,现在看起来是香港的特色,但它也是从其他国家的饮食文化演变过来的。

网易房产:还是说回当年,你们这一批中原人刚来深圳时有多少人?

玉家雄先生:我的工号是179,代表在我之前有178个人入职过,我刚进中原时是一百一二十人规模的公司。

网易房产:那个时候的市场跟现在完全不一样吧?

玉家雄先生:去年年底公司内部会议上,我跟策划、销售的同事提过一个说法,我说刚来深圳的五、六年,市场没那么火,没那么成熟,买房对于很多人来说不觉得是很重要的事情,不像现在年轻人毕业出来第一个心愿就是买一套房,当时没有到这个程度,所以销售难度比较大,经常开盘只卖20%,一周卖几套,当时营销人员每周都要做很多事情,这一周的周末我就要想下一周做什么工作来保持销售量,所以当时的策划每周都要研究打什么广告、做什么活动。

但是前几年开始这种状况完全改变了,我们做营销都是为了一个项目的一期做工作,只要做完这些工作,一开卖可能就卖80%90%甚至日光,在下一期出来之前的这段时间我是可以闲下来的。

去年年底开始,又恢复以前的年代,我跟很多策划的同事说,以前是三个月一循环,现在可能一两个礼拜一个循环,你要重新想后面的一两个礼拜要做什么,现在的营销环境有点感觉回到我刚来深圳的那个年代。

网易房产:上半年开盘的一手新盘不多,比预期还少,对于下半年,中原有什么判断?

玉家雄先生:我们认为下半年压力蛮大的,首先我们判断政策短期之内不会松绑,还是会从严。二是由于去年第四季度到今年第一季度这半年大量项目积压,没有推出市场,今年第二开始慢慢恢复到相对比较正常的状态,但供应量还是比较少,我相信大量的供应会在下半年涌出来,国企、上市公司每年都有目标需要完成,下半年应该是供应井喷期。但在需求量没有突然爆发的情况之下,需求固定,供应量增加,竞争也会非常激烈,我们认为今年下半年应该会打得非常激烈,开发商需要想的东西更多,代理公司也要想更多办法令自己的项目脱围而出。

网易房产:对于购房者来说,下半年会是怎么样的时机?

玉家雄先生:我觉得是一件好事,一是选择多了,你可以慢慢选,不像以前想买套房都要找五、六层关系,现在你可以慢慢看,今天看跟明天看差不了多少,对于客户来讲,选择性增加了。二是不排除今年下半年因为竞争激烈的关系,一些开发商愿意在价格上有所优惠,我认为对于购房者来说,反而下半年是购房的好时机。

网易房产:最后聊一聊我们今天所在的嘉里中心,在香港的时候你跟嘉里有过一段渊源,从罗湖的嘉里中心,到福田的嘉里建设广场,再到前海嘉里中心。就您个人对嘉里的理解,您对嘉里有什么期望、祝福或寄语?

玉家雄先生:其实刚才你提到的一些项目,比如嘉里中心、嘉里建设广场,我觉得代表了两个不同年代的深圳,嘉里中心离火车站没多远,是罗湖核心发展的区域,嘉里中心常年在区域内属于租金最高的写字楼项目,我觉得代表了那个年代的深圳。嘉里建设广场是福田租金最高的写字楼,代表了嘉里从罗湖时代迁移到福田时代,依然能在这个领域保持王者的地位。未来对于前海嘉里中心,我希望也能维持王者的地位,在前海这个重要的区域同时做出标杆项目,把这种传承继续延续下去,在这个领域成为三连冠。

陈汝敏 本文来源:网易房产 责任编辑:陈汝敏_NO8613
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