宋丁分享主题演讲|资产配置|地产|经济

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7月1日，汇德大厦体验中心，与经济学家贾康一同质胜变局！

宋丁：供给侧改革非常重要，因为关乎到我们国家经济的下一步发展的战略走向，非常的关键。我们现在看到的粤港澳大湾区也好，特色小镇也好，其实都是关乎着供给侧改革。所以我觉得今天贾老师给大家上得非常好，我也收益良多，谢谢贾老师。

我们就谈一点地方特色的。直接在龙华讲，因为我们在龙华这个地方。大家都龙华很熟了，毕竟是新秀，被称为宇宙的中心。当然这个说法是有点夸张的，没那么严重，但是龙华的魅力真的是我们扛不住，为什么？因为它的位置太好了，它不但是几何中心，现在要向城市的经济和产业中心转化，向城市的新中心转化，这个东西我觉得挡也挡不住。

什么是中心？

中心无非是经济的密度高，每单位的平均产出高。比如说前海，前海的目标是2020年要产出1500亿，这是什么概念？15平方公里1500亿，平均每平方公里是100亿人民币，这是什么概念？全世界能够每平方米产100亿的地方可以说非常少，100亿基本上要和曼哈顿的高地了。

可是有的专家说前海不止这个数，比100亿还要多，你说什么是中心？这就是中心。

龙华现在也要做这件事儿，就是做一个城市的新中心，意味着他必须要高密度，必须要产业转型升级，必须要能够高产出的产业，什么产业？商务产业。如果你不放商务产业，一定不可能有100亿甚至是100亿+，这样的话我们就看到了一个规律，所以我今天研究规律。

龙华商务产业链的雄起有六个大的规律：

我大家都知道龙华是怎么崛起的？龙华是怎么让你知道的？你知道这里有一个北站火车站，让你马上想到了纽约的中央火车站，也想到了伦敦的火车站，他们都是位于都市的中央地带。

既然是这样，我们首先要看看交通的规律：全球的经验都表明，凡是交通枢纽地带，必然是商务产业的聚集地，这是一个基本规律。你如果是把车站建到离城市很远很远的地方，每天滚滚人流到了很偏僻的地方，大量的通勤车往城里拉，最後的结果是城市不堪重负，道路交通拥堵不堪，可以这样设计吗？肯定不合理。最大限度减少城市通行是大城市的基本法则。你改变了这个，城市发展就会遇到很大的麻烦。

道路交通和枢纽的关系和城市枢纽的关系，继地铁，普铁、高速之后看到一个新型的交通业态，就是高铁已经成为城市产业的新贵族。一个是盯着机场，一个是高速车站，这两个地方是人口聚集最大的地方。

交通枢纽地的产业综合用地效率是最高的，这是大家都知道的。人越多，产出越多，投入越多，效率越高。当然也伴随着现象，由于交通枢纽地的需求旺盛，大家都来抢吃，是什么结果？价格上去了，成本上去了。所以说凡是中心地段的房价最高，地价最高，什么都最高。所以综合成本就高了，这是必然现象。

但是为什么要发展这个东西？

相对而言，商务产业应对高成本的能力是最高的，为什么说中心区密度之后，留下的主要是商务产业呢？很简单，别的产业扛不住了，比如说你能在中心区搞一个工厂？听起来很离谱。因为首先这个地价、人工成本就交不起，造出来的产品100块钱，花掉了180块钱，你说可以做工厂吗？肯定不行。必然是腾笼换鸟，这是必然规律。

龙华因为有了这么一座雄伟的建筑，而且是标志性的建筑——深圳北站。它是高铁高能量资源，必然迎来大商务产业的快速成长。

开会之前，我说现在龙华就处在一个大的业态转型的关键期，因为我们过去龙华是大规模的开发了住宅，现在是大商业配套的时代来了，就在大商业配套的起步阶段，再过五年，这种楼盘买得起吗？是刚起步的时候，市场需求还没有完全理解这个东西的时候，所以可能表现得不是那么特别的热，但是过几年，很多三年五年以前的商务产品，再看的时候，你会后悔不迭，因为你错过了黄金买入期。说机会，抓的就是机会，不抓，当了这个时期就是另外一个价格了。

粤港澳大湾区看到了龙华的深圳北站的交通枢纽地位就更加的重要了，因为这个大湾区必然是湾区和陆域经济的互动，整合，这个过程中，大交通的架构起着完全没办法替代的作用，这样龙华的地位就因为北站，因为粤港澳大湾区发生质的变化。

这是第一点。

第二点，我们看陆权增值定律。

我们都知道人类是经历了工商贸易，由陆权想海权的重心的转化。早年我们中国的四大文明都是陆域的，都是河流经济。可是从西方文明开始发展成了海洋经济，整个是蓝色文明，所以说大家沉醉在海洋文明中，包括中国这几年大规模向海洋文明推进，但是发现一个问题，向海洋经济推进的时候遇到了前所未有的阻力，比如说太平洋，我们容易进得去吗？不容易。不要说大自然的阻碍，人类也很多力量在阻碍，比如说美国、日本一直在阻挠我们进入太平洋，所以他搞了一个太平洋伙伴联盟，这个联盟里面对太平洋边上最大的国家表示不与关切，就是中国。他说可以进来，但是我规定的一系列的规定你是没办法进去的。你要想进来，先把你的国家制度改变了，我们能做到吗？做不到。所以说它的意思就是我不跟你玩，把你排除在最基本的国家贸易经济交往的圈子之外，我们能单一的玩海权吗？不行。

所以我们要重拾路权，在走向路权的最精采的是什么？“一带一路”。再一次重返欧洲，重返中亚、北非。一两千年前就看到了，这是中国历史上最辉煌的路线，现在要重拾。

中国倡导的一带一路中的丝绸之路经济带是当今国际上最大的重拾路权的宣言，将带来不可估量的上千万亿的经济价值。连通全球四大文明，三大宗教发源地，非常的震撼，这是中国发明的，习主席推进的。

欧亚大陆的高铁革命，将引发并有效推进数十万、上百万亿的跨过基础设施投资活动。为什么搞亚投行？因为世界银行，以及日本人主导的亚洲发展银行太西方化了，一定要给你附加很多的压力，而亚洲投资发展银行没有任何条件，这就是中国发动的银行的特点。为什么这一论中国的人民币国际化和金融改革这么重要？我们必须改变国际的金融秩序，改变的办法就是一定要有本国主导的推向世界的拳头产品，什么产品？就是一带一路。金融怎么支撑？亚投行。所以亚投行，一带一路走向国际，走向路权。

中国强大的基础设施投资和建设产能，必将通过高铁，输出欧亚各国，大幅度增加路权价值。未来十几二十年，全世界每年的经济产出中，由陆路产生的经济总量会日益提升。改变过去500年来海洋经济不断占比走高的趋势。为什么？就是因为中国已经出现了，中国已经站在了世界的高点上，没有人能够改变这个事实，我们应该为这个感到骄傲。

龙华作为南中国最大规模的高铁站，我们必然是最大的收益地。

只有密集高品质的商务产业集群，才能彰显龙华深圳北站的路权价值释放的地位，如果有这么好的高铁站，有这么好的路权，抬升了国际机会。但是如果龙华只是布局了一些住宅，只是布局了很轻的产业，是不是土地的巨大浪费？尤其是中国寸土寸金，我们必须考虑经济的基本规律。一定要给龙华这个地方，特别是中心区的北站附近，一定要配置高能产出，那就是商务产业。

第三，中心外溢的定律。

深圳的城市中心格局30多年来一直在快速的外溢。30年前的落户，20年前的福田中心，10年前的前海中心，每十年就翻一个跟斗。这样搞中心全世界是没有的，我们每年100公里的速度往外翻。

中心外溢的主导方向正在由一路向西转向全面北上。先是由宝安往北走，然后是往东边，按照龙岗大道的方向往北走。但是最引人关注的是中部，由龙华的方向往北走，这样一个大的全面北上。

东部的龙岗坪山中心，西部的宝安中心以及大空港以及中部的龙华中心，这就是整个新的中心扩张的模式。

现在深圳正在呈现全境中心化，全境商务化的格局。

正在逐步的纳入旧改，工改公里面有很多的变相的公，未来只保留30%的高科技主导的工，如果非高科技，我认为过10年，基本上在深圳销声匿迹，因为留不住了。连光明、平地那种偏远地区的地价都高得不得了了，你承受得了吗？你又不是大疆科技，又不是华为，华为都跑掉了。

龙华中心是深圳城市主务中心。为什么说龙华不一样？谁都不敢说他是主中心，但是龙华就这么牛。因为我是福田中心直接外溢的产物，中国的政治经济学告诉你，政府在哪里哪里就是中心，政府在福田中心，福田中心区太小了。福田中心作为深圳的主中心，它唯一的外溢就是龙华，就是今天的这个地方。没有什么可选择性，只能往这里外溢。

龙华依托北站的优势，必然分流承担深圳城市主中心的大量商务功能，政府给这种分流创造了多大的空间？龙华中心的面积比福田中心大，投资总规模远远高于福田中心，龙华的高铁站远远大于福田的地下火车站。所以他必须把市一级的美术馆、图书馆以及很多功能区放在龙华，而不是放在其他中心。

龙华中心有的产业规划和开发，已经凸显出城市新中心的巨大价值。

我作为一个研究经济的人士要非常明确的说，说龙华是副中心的说法是不对的，龙华一定是深圳的中心，是大中心的一个组成部分，不可剥夺的一个组成部分。这个东西在2027年看得更加清楚。

第四，后发超越定律。

伴随城市中心的外溢现象，后发的城市中心不断超越旧中心，否则怎么提升人类社会的发展规律，肯定是后者要超越前者。

全面替代式的超越，例如说新德里替代德里，拉德方斯替代巴黎老中心。

功能分化式的超越，比如说曼哈顿的中城、上城在商务功能上对下城的扩充延展。现在在曼哈顿真正最牛、最热火的是中城和上城。中城三年就崛起了帝国大厦，但是中城的没落进一步对上城扩张，说明他也是在扩张的，是功能方分化式的超越。

首位中心式的超越，例如说浦东的陆家嘴超越浦西，外滩成为上海城市的主要中心。

独特功能式超越，比如说深圳龙华由于北站的不可替代的地位，形成了全市的新中心价值。有人说深圳将来有八个高铁站，你只不过是其中之一，意思就是八个同时不是兄弟姐妹了？老大就是老大，没有办法超越的。我认为任何一个新高铁站都没办法超越龙华的北站。

后发片区往往更加容易大规模导入现代产业和城建理念。老区为什么难办？有些东西不好动，改建的成本太高，加上很多老旧的历史遗产不能动，所以只避开。但是在新中心，即便是挂牌和没挂牌的，一千多年的东西，我说拆了就拆了，那是另外一个问题。理论上说，在全世界，全世界的法则是过了一百年的不能再拆，所以后来一定要超越前者，是没办法改变的基本规律。

后发片区通常都会总结原有中心城市片区发展的不足，来实现价值体现。

所以说好好设计，设计好了，就是历史文化遗产，设计不好将来就把你拆掉。龙华中心在总面积、总投资、城市功能配置等方面都已经明确超过了福田中心。

第五，区域支点定律。

这个点，城市是一个面，每个面都是一个点，你是不是支点，要看城市的功能定位，是不是构成了对城市的支撑点。

商务产业在一个片区的雄起，一定是在其在城市或者是区域发展中担当着支点作用。

粤港澳大湾区呼啸而来，正在锻造深圳作为大湾区的中央商务功能核心城市地位。大湾区很大，哪里是支点？很多地方也穷得叮当响，大湾区里面的很多地方都很穷很穷，你说他也是大湾区，大湾区绝对是要另眼相看的。

从国家视角看，一个前海完全没办法承载大湾区中国全球化战略的全部责任。一定是要功能分化，因为虽然中央批了前海作为一个人民币国际化的试验点，但是前海太小了。为什么前海一直想扩容？即便是大了这个地步，70多平方公里，我们已经超过了纽约曼哈顿的59平方公里，你能证明你就能承载中国未来的经济成长吗？仍然承载不了。到2027，2037，2047的时候，美国人要经常来参观了，那个时候是西方的前海，而不是东方的曼哈顿。

所以这个时候就发现，我们必须要功能扩张，支点扩张。大湾区战略需要深圳提供若干个重要的商务功能面积化的支点地带。

大前海，国际人民币国际化前沿基地和深港现代服务业的合作实验区。福田中心区，是深圳城市中心功能聚集地和城市综合管理运营指挥地。

大空港中心是大湾区未来最核心的国际空港以及全球最大的会展商务中心。

龙岗坪山中心，深圳东进战略的桥头堡和深圳3+2经济圈功能的协调中心。龙华中心，深圳最大的陆域交通中心和城市一级市政商务新中心。

第六，新都主义定律。

世界城市的占经历了聚集化发展的模式，人流外流的模式，再回头走新都市主义的模式。

城市最初都是遵循向中心地带聚集的模式造成城市摊大饼的发展弊端。比如说美国就发明了一种新东西，比如说美国把人民向城外直接分流，形成大量的卧城。但是那样的模式，大量的分散了城市中心的人口，但是功能单一，严重影响城市效益。

最后是对外外拓的新城片区，采取了新都市主义化的模式，也就是导入城市产业和服务功能。这是最合理的，包括我们在香港看到了多很的屯门、沙田，都是这样的，30万的外省人口，离香港的中心区就很远，但是他的生活很完备，很配套。

龙华中心是实践国际新都市主义的典范地区，非常的典范，非常的经典。

因为龙华区基本上是人居先导，是为了福田中心区那边大量的就业人口，就有了大量的住宅，从5千6千已经涨到了现在的七八万，十倍的价格涨起来了。

所以过去若干年，大量发展的住宅小区形成了现实需求。目前，龙华中心已经进入到了产业服务功能大配套的时代，他在龙华的面积很大，但是北站一定是龙华的最中心，在这里要配置高端产业，就是商务产业，这个产业大规模的进来了。所以现在进入了大商务的起步阶段，供给侧起步了，需求还没跟上来，跟得不快，有什么毛病？就是丢机会。2018年底，2019年年中，你会回味宋老师说的话，你会后悔请我吃饭的。

与福田中心，前海中心比向，龙华中心商务功能同样强大，但是更聚人气和城市人文氛围。

为什么？很简单，前海就没有那么多住宅，都不给你配，我们是住宅先行，商务跟进，所以我这个地方永远热。这个世界热闹的地方就有钱赚。前海是老板赚钱的地方，你是大老板吗？你不是大老板，就只好到龙华来。

最后给大家16个字：龙华雄起，定律使然。

是逃脱不了历史规律的一个走向，中央商务，在这样一个大片区里面有很多产业，但是中央商务就那么一小块，所以他是高产出、高增长、高收益的产业。所以说前程似锦。有眼光的，愿意捕捉机会的，愿意捕捉这一轮机会的，肯定是不会丢掉一个叫龙华的地方，一个叫龙华北站的地方。当然也不会丢掉他在这个中心的真正有价值的商务产品。

谢谢大家。