楼市潜规则大曝光 买房送学位不一定能实现（全文）

楼市多陷阱，入市需谨慎。今天，小编就为大家盘点下那些容易被忽略的楼市潜规则，让大家在购房过程中，少走一些弯路。

1、售楼处的人不一定是开发商的人

现在越来越多的房地产公司主张“轻资产”，把销售团队外包给代理公司。代理公司通过售房来获取佣金，多卖多得，因此具有更强销售力。这不会影响你买房子，但如果它们曾经对你有若干个承诺，可能就有影响了。“有些代理公司的销售为了卖出房屋，欺骗消费者说这个地段交通十分便捷，新开的地铁就在附近，但其实地铁通过的路线与这里八竿子打不着，步行十分钟可能是驱车十分钟。甚至曾经有售楼处直接在小区附近自己模仿建了一块地铁路标的牌子。”一位曾经任职于多家房产公司的销售人员说。

如果购房者遇到房价暴跌或房屋质量问题跑到售楼处去闹事，很可能无功而返，因为这些可能根本就没有开发商负责的人。

2、买房送“学位”不一定能实现

不少买房者都是冲着开发商稀缺学位而来，“打包票”保证入读。可赠送学位却真正捆绑了隐性门槛，实际到了报名时突然门槛攀升，最终因为学位的指标、年限、户籍等限制，公校学位兑现时要交赞助费，导致子女上学不成。

开发商送学位的措辞有时候也用得巧妙，一方面楼盘的确有按照学区统一划分、符合学区内学校的入读条件便可入读，此为学区房的“学位”之一。开发商出资“教育基金”，与意向的优质教育资源的学校“买学位”，但是有指标、年限的限制，却没有如实告知买房者，最终出现“僧多粥少”的情况时自然无法兑现当初的承诺，抽签方式更存在暗箱操作的可能，无法让急切需要学位的家长业主们信服。关于学位甚少有开发商愿意写入合同内，消费者也无法合法维权。

3、赠送面积是不受法律保护的

“买一层送一层”，“赠送超大花园”，不少免费赠送的东西通常让买房人很是受落。实际上，这种买一赠一的房间单价会比无赠送的同类户型要高出不少。因为规避90/70政策限制，用小户型配以赠送面积，达到更大空间效果。实际赠送面积也会计入房价内，这点上销售人员只会告诉你，以实际使用到的面积计算，折算下来房价很便宜。但绝不会说，房产证上面赠送面积不会加入，这是意味着没有产权的面积空间。

尤其是1楼或顶楼的花园或天台赠送面积，实际上在物权法中是归所有业主共有，开发商通常不会写入合同，一旦产生纠纷，恐怕高位接盘业主“赔了夫人又折兵”。

宝能悦澜山

开盘时间：2014年4月12日推臻藏120㎡6房

价格：均价20800元/平方米

项目特色：公园地产,品牌地产,地铁沿线,景观居所

推荐理由：自身规划有公立小学、龙岗区兰著学校、深圳中学初中部、龙城高级中学、龙岗区实验学校、龙城小学、清林小学、天健小学、教苑中学、招商依山郡小学；自身配置9班幼儿园，紫麟山幼儿园。

动态： 宝能悦澜山（优惠购、楼盘相册、最新报价）目前推出6座A单元C户型与3座A、B户型，都为120平的6房，户型南北通透。4+2的6房为2厅2卫设计，6.9米大横厅。价格在20800-22000元/平米左右。详情请咨询售楼处!

宝能悦澜山，地处龙岗中心城，占地面积约3.5万㎡，总建面逾18万㎡，是由宝能地产、陶润置业联合投资，清蓝实业运作开发的一个精品住宅项目。宝能悦澜山主推88-144㎡高拓展四至六房，7栋高层建筑群, 3万㎡花香园林，已于2013年9月开盘。宝能悦澜山社区内配置幼儿园，家门口即有公立小学，教育资源丰富。足不出户享受多元化商业配套，3分钟直达宝能all city商业中心； 宝能悦澜山交通配套成熟, 北通道及地铁3号线连接罗湖及福田中心区; 100米直达北通道出口处, 出行便捷; 规划中的地铁12号线站点近在家门口。

售楼地址：深圳市龙岗区龙岗中心城盐龙大道（北通道）—龙城大道出口100米

百合盛世二期

开盘时间：2014年3月30日已开盘

价格：均价17000元/平方米

项目特色：复式,花园洋房,打折优惠楼盘

推荐理由：有深圳外国语学校初中部，本项目处于城市综合服务区：承担深圳市次级行政、文化、商业中心的功能，由龙城中心区和龙城西区次中心区、龙岗次中心区组成，该区发展以居住、现代服务业及商业办公等功能为主。

动态：百合盛世（优惠购、楼盘相册、最新报价）二期3月30日已开盘，主推7栋、8栋82平、87平和89平高拓展3-5居户型，均价17000元/平。一期房源已售完。详情请咨询售楼处！

百合盛世二期位于龙岗中心城北五联社区，片区有清林径国家森林公园，山水资源丰富，是政府重点打造的国际生态住区。另外，项目紧挨山体公园，空气负离子含量常年保持在较高水平，十分宜居。同时，项目内部园林景观丰富，“多组团景观设计”加“私家水域”是景观打造亮点，最大程度营造和保障了楼盘的灵动氛围和私密性。 百合盛世二期占地66210.99平方米，总建面198800平方米，规划有10栋高层，9栋花园洋房，整体分两期开发，分别是：一期（“3-5栋高层”+“11-19栋洋房”），二期（6-10栋高层）。其中，1、2栋为返迁房；3-10栋为高层住宅，11-19栋为洋房产品，产品线丰富。 为进一步提升业主的居住品质，百合盛世二期加强营造星级物业感受，入户大堂和公共过道全部采用五星级精装，大面积使用高级石材和贴砖。另外，为了让居住在“百合家园”的业主朋友们提供一个“家”以外的休闲空间，二期还特别打造主题泛会所，分别是：儿童娱乐主题（滑梯、波波池、涂鸦等）、健身主题（乒乓球、健身器材）、休闲阅读主题（咖啡休闲、阅读书吧、发呆休息平台）。

售楼地址：深圳市龙岗区五联社区友谊路和清友路交汇处项目营销中心

THE TOWN乐城

开盘时间：2013年10月24日二期开盘

价格：均价19000元/平方米

项目特色：复合地产,宜居生态地产,公园地产,地铁沿线

推荐理由：有横岗外国语学校，地处大运新城片区，享龙岗中心城与与大运新城生态居住区的顶级配套，项目与地铁3号线荷坳站仅百步距离，属于真正的纯地铁上盖物业。

动态：THE TOWN乐城（优惠购、楼盘相册、最新报价）二期目前在售79平2房、89平3房、120平4房、140平大4房和167平5房，均价约19000元/平，现购房可享总价减3万优惠。121平4房总价229.9万，优惠4万，总价225.9万。THE TOWN乐城 空中营销体验馆及89、131㎡全新样板房即将于近期盛大开放，敬请期待详情请咨询售楼处。

优惠折扣：总价减3万优惠

THE TOWN乐城地处大运新城片区，项目离地铁3号线荷坳站仅百步距离。项目总建筑规模约百万平米，分3期开发，是超大规模旗舰综合体，更有大规模私家山体公园及运动公园、5万㎡shopping mall；项目一期规划总占地面积约51643.98平方米，总建筑面积约28万平方米，共约9栋高层物业，包含住宅约197650平方米，商业约11000平方米，将成为齐集娱乐休闲、购物办公、自住私享为一体的龙岗首席原生态城市综合体。产品介绍： THE TOWN乐城（一期）的户型面积约为31-169㎡全非合拼单位，其中主要包含31-55㎡的精装公寓、78-88㎡的二、三房，120-169㎡的四、五房等，户型方正实用，高拓展性，大部分能实现“N+1”，私享园林、山景双景观； 项目规划： THE TOWN乐城（一期）规划采用半围合方式，建筑以“点”“板”结合，保证内部园林的完整、通透，并充分利用西北面山体资源，形成丰富景观面；项目紧靠龙岗大道、地铁3号线，强调交通的便利性、山体资源的充分利用及户型舒适性。

售楼地址：深圳市龙岗区横岗街道深惠路与荷坳路交汇处