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中海按下“进击键”

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2023年销售增长目标20%,中海撸起了袖子。



这个春天,不再安静。

3月31日下午,在中海于香港举办2022年度业绩交流会上,当中海管理层介绍完2022年业绩和财务表现、并公布“2023年销售增长20%”的目标后,现场一众投资机构开始沸腾。

毕竟,截止至31日的房企业绩会,在头部房企中,中海释放的增长目标最明确、最积极,能让资本市场振奋。

3月31日,中海公布2022年度全年业绩,这份财报传递出的信号是:中海的利润虽有回撤,但2023年增长动能强劲。

2022年,中海实现合约销售额人民币2947.6亿元,全口径销售和权益销售排名分别位居行业第五和第三;营收1803亿元,持有现金1103亿元,归属股东核心净利润244.2亿元。

同时,中海继续保持高分红,2022年度分红派息金额达87.6亿港元。数据

显示,加上今年计划派发的2022年度末期股息,自1992年上市以来,中海上市30年间累计派发现金股息1080亿港元,是累计分红派息最多的房地产企业。

在2023年的新年献词中,中国海外发展董事局主席颜建国写下:“与其在

不确定中恐慌,不如在确定中努力耕耘。”

人勤春来早,刚刚过去的一季度,随着楼市企稳回升、一二线城市销售复苏,统计数据显示,中海今年前三月销售增速大幅跑赢大市,权益销售金额超780亿元,排名进一步升至行业第二。

开局即冲刺,中海更证明了自己今年的战斗力十足。

当日业绩会上,颜建国在回答如何看待楼市后市的问题时,给出的不少观点同样释放出了非常积极的信号:

“从更长时间来看,我们认为市场结构、行业结构、业态布局都在发生很大变化。市场规模适度下降后会稳下来,市场主流观点会是稳定在10万亿左右,市场规模足够大,房地产仍然是一个大行业、好行业。”

“坚守主航道,住宅开发仍将是公司的核心业务,配置90%以上的资源。我们相信,无论从利润贡献、周转速度来看,住宅开发仍然是好生意。”

眼下,房地产处于上下半场转折期,新一轮行情在悄然形成,随着行业大环境的日趋明朗,多家头部央企都在酝酿发力,不久前,招商蛇口便在业绩会上表示了“未来三年要跻身行业五强”的目标。

一向低调稳健的中海,也在这个春天,按下了进击键。

2023年,中海制定了非常进取的增长目标——除了销售目标3600亿、增长20%以外,还有商业收入目标增长30%。

时不我待。



01,

对20%的销售增长充满信心 

中海内部还有更高的目标

中海的进击号角和目标,当然都不是一时兴起。

在去年8月的中期业绩发布后,中国海外发展董事局主席颜建国便在主席报告书中提到:行业的竞争是一场没有终点的长跑竞赛,我们的目标是——“夺取胜利”。

上周的业绩会上,结合市场形势与公司业绩,颜建国详细地传达了中海今年的三个“信心”。

第一,是宏观经济与房地产调控政策营造了较好的外部环境,中海对房地产市场企稳回升有信心;

第二,是在向房地产新发展模式转型的进程中,中海保持引领,有信心在下半场继续保持高质量发展;

第三,是在行业转折期,中海夯实了基础,积蓄了力量,强化了竞争优势,有信心实现经营业绩的稳中求进。

从“稳”到“进”,这背后既有对房地产行业变化的回应,同时也反映着中海长期以来的战略选择和坚持。

按照颜建国的说法,行业转折期,中海的竞争优势进一步凸显,包括城市布局优势、货量结构优势、财务资金优势、融资成本优势、成本费用优势等,这是中海“稳的基础”;

而过去两年,中海投资拿地金额行业领先,2023年的可售货值约7900亿元,居行业前列,这是中海“进的资源”。

按50%的销售去化率测算,中海2023年的销售有望达3800亿元。

的确,市场持续下行的2022年,中海实现逆周期拿地,扩张型投资,去年

总计新增50宗土地,总购地金额1208.7亿元,新增总货值2403.4亿元,拿地金额、新增货值均处于行业领先水平。

要知道,过去一年的土地市场相对冷清,竞争减少的情况下不少地块均是低价甚至底价成交,房企去年新增项目在回报率上将有显著提升。

更重要的是,去年中海不仅快准狠拿地,且没有盲目拿地。

财报数据显示,顺应市场分化加大的趋势,中海2022年进一步强化聚焦高能级城市的优质资产,优中选优:北上广深四个一线城市的新增货值占比近半,达到了48.1%,加上强二线城市,一二线的新增货值就占了87%。

今年中海超7900亿的可售货量中,73%是在一线和强二线城市。

所以,比起货量,“质量”或许才将是撑起中海2023年销售增长20%目标的关键。数据显示,2022年,中海在北京、天津、广州、深圳、厦门、杭州、香港的销售过百亿,其中,北京一骑绝尘,销售达493亿元。

中国海外发展行政总裁张智超在31日的业绩会上也表示:“因为有充足的资源,我们今年制定了销售增长20%的目标,并对实现这个目标充满信心。”

不仅如此,张智超还提到了这样一句:我们内部肯定有更高的目标。

02,

近三年商业项目入市节奏加快

商业收入将呈现高速增长

商业收入,是中海今年立下的第二个确定目标。

可以看到,2021-2023年,中海正在逐步加快商业项目的入市节奏,持有型商业项目迎来入市高峰,其中,2021年新增18个,2022年新增15个(包括5个购物中心、1栋写字楼、6家星级酒店、3栋长租公寓),新增商业运营建筑面积88万平方米。

而2023年,中海预计新增20个商业项目投入运营,三年合计新增商业项目53个。

伴随商业项目入市节奏加快,租金收入也将在2023年加速增长,2022年,中海商业物业收入达52.6亿元,在疫情影响之下同比增长1.8%。

中海预计,至2023年末,2021-2023年的新增项目数量占中海持有型商业项目总量的39.6%,运营建筑面积占比40.4%。重要的是,随着疫情影响结束,以及新入市商业项目逐步进入经营成熟期,中海商业收入将呈现高速增长,这也是颜建国所说的中海的另一个“进”的资源。

目前,中海旗下的购物中心以环宇城、环宇荟、环宇坊为三条产品线,并已持续在一二线城市深耕做优做强,写字楼的资产与数量同样在行业保持领先,整体商业资产规模已超千亿级别。

机构普遍认为,秉持长期主义的中海,持续深耕城市综合运营生态,建立了多元化的优质资产、知名品牌和运营平台组合,从写字楼、购物中心、长租公寓到酒店、产业园区、康养等,均拥有良好的收入增长前景。

而至于商业板块在REITs以及相关资产证券化方面的安排,中国海外发展副总裁王林林则在业绩会上表示:“从长期视角看,中海把REITs作为契机,从构建房地产新发展模式的角度去思考商业模式优化。对中海而言,我们不会将退出当作一锤子买卖来思考,我们希望通过REITs建立一个持续高效投融资循环,提升资源使用效率,为商业资产运营构建更高效的发展逻辑,推动集团的高质量发展。”

展望未来,中海管理层认为,房地产市场仍将呈现市场分化、行业分化、企业分化的“三大分化”趋势,并且,颜建国在业绩会上提到,行业下半场的新发展模式,与上半场的旧模式对比,将有三大变化:

一是市场环境变化。房地产上半场是高速增长的卖方市场,房地产下半场是存量市场,是买方市场。

二是企业增长方式变化。旧模式下,房企以土地为王,重规模扩张,高负债、高杠杆、高周转。新模式下,房企要以客户为本,效益优先,保持财务稳健,聚焦主业,聚焦细分市场的机会,以绿色、智能、柔性定制等为方向推进产品升级。

三是企业管理变革。旧模式下,房企的管理相对粗放,行业高增长掩盖了企业内控管理缺失。新模式下,房企要快速提升精细化、标准化、数字化管理水平,持续推进公司治理体系和治理能力现代化。

行业的更迭是不争的事实,头部房企对行业变化的持续观察和分析,比以往更有价值和意义,并且,显然中海此次“进”的背后,其实是长期主义下对自身发展模式抱有信心的“定”。

业绩会上,颜建国表示,“对照来看,中海的发展模式,快速向新发展模式看齐,有信心在下半场继续保持高质量发展。”

稳如磐石的中海已经撸起了袖子,市场自然也期待其在2023年的表现。

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