中海按下“进击键”

这个春天，不再安静。

3月31日下午，在中海于香港举办2022年度业绩交流会上，当中海管理层介绍完2022年业绩和财务表现、并公布“2023年销售增长20%”的目标后，现场一众投资机构开始沸腾。

毕竟，截止至31日的房企业绩会，在头部房企中，中海释放的增长目标最明确、最积极，能让资本市场振奋。

3月31日，中海公布2022年度全年业绩，这份财报传递出的信号是：中海的利润虽有回撤，但2023年增长动能强劲。

2022年，中海实现合约销售额人民币2947.6亿元，全口径销售和权益销售排名分别位居行业第五和第三；营收1803亿元，持有现金1103亿元，归属股东核心净利润244.2亿元。

同时，中海继续保持高分红，2022年度分红派息金额达87.6亿港元。数据

显示,加上今年计划派发的2022年度末期股息，自1992年上市以来，中海上市30年间累计派发现金股息1080亿港元，是累计分红派息最多的房地产企业。

在2023年的新年献词中，中国海外发展董事局主席颜建国写下：“与其在

不确定中恐慌，不如在确定中努力耕耘。”

人勤春来早，刚刚过去的一季度，随着楼市企稳回升、一二线城市销售复苏，统计数据显示，中海今年前三月销售增速大幅跑赢大市，权益销售金额超780亿元，排名进一步升至行业第二。

开局即冲刺，中海更证明了自己今年的战斗力十足。

当日业绩会上，颜建国在回答如何看待楼市后市的问题时，给出的不少观点同样释放出了非常积极的信号：

“从更长时间来看，我们认为市场结构、行业结构、业态布局都在发生很大变化。市场规模适度下降后会稳下来，市场主流观点会是稳定在10万亿左右，市场规模足够大，房地产仍然是一个大行业、好行业。”

“坚守主航道，住宅开发仍将是公司的核心业务，配置90%以上的资源。我们相信，无论从利润贡献、周转速度来看，住宅开发仍然是好生意。”

眼下，房地产处于上下半场转折期，新一轮行情在悄然形成，随着行业大环境的日趋明朗，多家头部央企都在酝酿发力，不久前，招商蛇口便在业绩会上表示了“未来三年要跻身行业五强”的目标。

一向低调稳健的中海，也在这个春天，按下了进击键。

2023年，中海制定了非常进取的增长目标——除了销售目标3600亿、增长20%以外，还有商业收入目标增长30%。

时不我待。

01，

对20%的销售增长充满信心 

中海内部还有更高的目标

中海的进击号角和目标，当然都不是一时兴起。

在去年8月的中期业绩发布后，中国海外发展董事局主席颜建国便在主席报告书中提到：行业的竞争是一场没有终点的长跑竞赛，我们的目标是——“夺取胜利”。

上周的业绩会上，结合市场形势与公司业绩，颜建国详细地传达了中海今年的三个“信心”。

第一，是宏观经济与房地产调控政策营造了较好的外部环境，中海对房地产市场企稳回升有信心；

第二，是在向房地产新发展模式转型的进程中，中海保持引领，有信心在下半场继续保持高质量发展；

第三，是在行业转折期，中海夯实了基础，积蓄了力量，强化了竞争优势，有信心实现经营业绩的稳中求进。

从“稳”到“进”，这背后既有对房地产行业变化的回应，同时也反映着中海长期以来的战略选择和坚持。

按照颜建国的说法，行业转折期，中海的竞争优势进一步凸显，包括城市布局优势、货量结构优势、财务资金优势、融资成本优势、成本费用优势等，这是中海“稳的基础”；

而过去两年，中海投资拿地金额行业领先，2023年的可售货值约7900亿元，居行业前列，这是中海“进的资源”。

按50%的销售去化率测算，中海2023年的销售有望达3800亿元。

的确，市场持续下行的2022年，中海实现逆周期拿地，扩张型投资，去年

总计新增50宗土地，总购地金额1208.7亿元，新增总货值2403.4亿元，拿地金额、新增货值均处于行业领先水平。

要知道，过去一年的土地市场相对冷清，竞争减少的情况下不少地块均是低价甚至底价成交，房企去年新增项目在回报率上将有显著提升。

更重要的是，去年中海不仅快准狠拿地，且没有盲目拿地。

财报数据显示，顺应市场分化加大的趋势，中海2022年进一步强化聚焦高能级城市的优质资产，优中选优：北上广深四个一线城市的新增货值占比近半，达到了48.1%，加上强二线城市，一二线的新增货值就占了87%。

今年中海超7900亿的可售货量中，73%是在一线和强二线城市。

所以，比起货量，“质量”或许才将是撑起中海2023年销售增长20%目标的关键。数据显示，2022年，中海在北京、天津、广州、深圳、厦门、杭州、香港的销售过百亿，其中，北京一骑绝尘，销售达493亿元。

中国海外发展行政总裁张智超在31日的业绩会上也表示：“因为有充足的资源，我们今年制定了销售增长20%的目标，并对实现这个目标充满信心。”

不仅如此，张智超还提到了这样一句：我们内部肯定有更高的目标。

02，

近三年商业项目入市节奏加快

商业收入将呈现高速增长

商业收入，是中海今年立下的第二个确定目标。

可以看到，2021-2023年，中海正在逐步加快商业项目的入市节奏，持有型商业项目迎来入市高峰，其中，2021年新增18个，2022年新增15个(包括5个购物中心、1栋写字楼、6家星级酒店、3栋长租公寓)，新增商业运营建筑面积88万平方米。

而2023年，中海预计新增20个商业项目投入运营，三年合计新增商业项目53个。

伴随商业项目入市节奏加快，租金收入也将在2023年加速增长，2022年，中海商业物业收入达52.6亿元，在疫情影响之下同比增长1.8%。

中海预计，至2023年末，2021-2023年的新增项目数量占中海持有型商业项目总量的39.6%，运营建筑面积占比40.4%。重要的是，随着疫情影响结束，以及新入市商业项目逐步进入经营成熟期，中海商业收入将呈现高速增长，这也是颜建国所说的中海的另一个“进”的资源。

目前，中海旗下的购物中心以环宇城、环宇荟、环宇坊为三条产品线，并已持续在一二线城市深耕做优做强，写字楼的资产与数量同样在行业保持领先，整体商业资产规模已超千亿级别。

机构普遍认为，秉持长期主义的中海，持续深耕城市综合运营生态，建立了多元化的优质资产、知名品牌和运营平台组合，从写字楼、购物中心、长租公寓到酒店、产业园区、康养等，均拥有良好的收入增长前景。

而至于商业板块在REITs以及相关资产证券化方面的安排，中国海外发展副总裁王林林则在业绩会上表示：“从长期视角看，中海把REITs作为契机，从构建房地产新发展模式的角度去思考商业模式优化。对中海而言，我们不会将退出当作一锤子买卖来思考，我们希望通过REITs建立一个持续高效投融资循环，提升资源使用效率，为商业资产运营构建更高效的发展逻辑，推动集团的高质量发展。”

展望未来，中海管理层认为，房地产市场仍将呈现市场分化、行业分化、企业分化的“三大分化”趋势，并且，颜建国在业绩会上提到，行业下半场的新发展模式，与上半场的旧模式对比，将有三大变化：

一是市场环境变化。房地产上半场是高速增长的卖方市场，房地产下半场是存量市场，是买方市场。

二是企业增长方式变化。旧模式下，房企以土地为王，重规模扩张，高负债、高杠杆、高周转。新模式下，房企要以客户为本，效益优先，保持财务稳健，聚焦主业，聚焦细分市场的机会，以绿色、智能、柔性定制等为方向推进产品升级。

三是企业管理变革。旧模式下，房企的管理相对粗放，行业高增长掩盖了企业内控管理缺失。新模式下，房企要快速提升精细化、标准化、数字化管理水平，持续推进公司治理体系和治理能力现代化。

行业的更迭是不争的事实，头部房企对行业变化的持续观察和分析，比以往更有价值和意义，并且，显然中海此次“进”的背后，其实是长期主义下对自身发展模式抱有信心的“定”。

业绩会上，颜建国表示，“对照来看，中海的发展模式，快速向新发展模式看齐，有信心在下半场继续保持高质量发展。”

稳如磐石的中海已经撸起了袖子，市场自然也期待其在2023年的表现。