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申万宏源:业绩平稳 多元成长

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文章来源:申万宏源研究

万科A(000002):业绩平稳 多元成长

投资要点:

22年归母净利润同比+0.4%、符合预期,扣非归母净利润同比-11.7%。22年公司营业收入5,038亿元,同比+11.3%;归母净利润226.2亿元,同比+0.4%;扣非归母净利润197.6亿元,同比-11.7%;基本每股收益1.95元,同比+0.6%。地产结算收入4,444亿元,同比+10.5%;地产结算面积3,401万平,同比+9.1%;地产结算毛利率为20.4%,扣除税金及附加后15.0%,同比-2.8pct;毛利率、归母净利率分别为19.6%、4.5%,同比分别-2.3pct、-0.5pct;三费费率为5.0%,同比-1.2pct,其中销售、管理和财务费率分别-0.4pct、-0.4pct和-0.4pct;合联营企业投资收益-8.0亿元、同比-116%;处置长期股权投资的收益46.1亿元,同比+235%。22年末公司预收账款4,656亿元,同比-26.9%;并表已售未结算金额为5,300亿元,同比-25.4%,覆盖22年地产结算金额1.2倍。此外,公司计划每股派息0.68元,对应分红比例36%,考虑现金回购后等效分红比例为41%。

22年销售4,170亿元、同比-34%,拿地谨慎、拿地/销售额比20%。22年公司销售额4,170亿元,同比-33.6%;销售面积2,630万平,同比-30.9%;销售均价1.59万元/平,同比-3.8%。22年公司拿地谨慎,拿地面积690万平,同比-74%;拿地金额848亿元,同比-57%;拿地均价1.23万元/平,同比+67%。22年公司拿地/销售面积比26%,拿地/销售金额比20%,拿地/销售均价比77%,源于拿地聚焦在深圳、福州等核心城市。22年新开工面积1,568万平,同比-52.0%,完成年初计划82%;竣工面积3,629万平,同比+1.6%,完成年初计划93%。23年计划新开工/竣工面积1,673/3,227万平,同比分别+7%/-11%。22年公司结算/竣工比94%,同比+6pct。22年末公司未竣工建面1.2亿平,权益比例63%;剔除估算全口径已售未结面积后,可售面积覆盖22年销售面积2.7倍。

22年IP收入合计155亿元、同比+15%,多元业务实现较快成长。1)物流地产方面,22年万纬物流收入35.6亿元,同比+17.9%;其中高标库收入21.6亿元,同比+4.6%;冷链园区收入14.0亿元,同比+46.7%。全年新开业13个高标库和10个冷链园区,GLA合计132万平。截至22年末,累计开业GLA964万平,同比+16.4%;其中高标库846万平,稳定期出租率90%;冷链118万平,稳定期使用率75%。2)租赁住宅方面,22年末在管泊寓21.5万间,已开业16.7万间、同比+4.5%;22年收入32.4亿元,同比+12.1%;22年末出租率95.6%,客户续租率60%、同比+2pct。泊寓在北京、天津等14个城市纳保66个项目、5.89万间。3)商业地产方面,22年末开业面积1,228万平,同比+7.8%,其中印力开业占比71%。22年收入87.2亿元,同比+14.3%;其中印力54.8亿元,同比+4.8%。22年末印力开业项目出租率为93.2%,同比-2.1pct。因此,22年公司IP合计收入155亿元,同比+14.6%。4)物业管理方面,22Q3万物云在H 股上市,22年万物云营收303亿元,同比+26.1%;蝶城数量584个、同比+27%。

三条红线稳居绿档,房地产行业供给出清下公司资金优势明显。22年末,公司稳居绿档,剔预负债率68.6%;净负债率43.7%;现金短债比2.1倍。22年末,有息负债3,176亿元,同比+17.8%;22年末融资成本4.06%,持续低位;新增融资的平均融资成本为3.88%。

公司标普、惠誉评级BBB+,穆迪Baa1,评级展望均为稳定。年内公司累计发行信用债301亿元,票面利率低至2.90%;其中22年12月发行2笔中票,合计57亿元/3.0%/3年,行业供给出清下公司资金优势明显。

投资分析意见:业绩平稳,多元成长,维持“买入”评级。近年来,持续的供给侧调控已改变了房地产游戏规则,行业进入到管理红利时代,考虑到公司稳健的资产负债表和运营管理方面能力,预计公司将在行业供给出清格局优化背景下具有一定发展优势。考虑到行业销售承压,我们下调公司23-24年盈利预测分别为215/214亿元(原233/236亿元),并引入25年为215亿元,现价对应23年PE 为8.2X,维持“买入”评级。

风险提示:房地产调控政策超预期收紧,市场销售去化率不及预期。

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