万科已过万重山

今年大年初一，万科将新年贺词拍成了一个视频，视频中，万科董事会主席郁亮或自己奔跑着，或带领团队奔跑，新年视频主题为《奔向曙光》。

郁亮为视频全程配音，说道：“黑暗的尽头，就是黎明。”

3月30日晚，万科发布2022年度业绩报告，在去年的行业震荡下，营收净利实现企稳，并保持财务安全。

2022年，万科实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比上升0.4%；截至2022年底，万科继续保持“绿档”，还是市场中为数不多还能依靠自身信用发行债券的房地产企业。

并且，万科的经营服务业务体现出了较强的韧性，全口径收入达到512.6亿元，同比增长23.1%，其中，如万物云于2022年分拆上市，营收首次突破300亿元，同比增长26.1%，万科ESG案例成为中国上市公司协会2022年30家A股上市公司ESG最佳实践案例之一，也是唯一一家来自房地产行业的入选公司。

过去一年，行业或许筑底了，但忧虑并没有减少，对自带金句和热搜体质的万科，31日业绩会当天，线上线下都盯着管理层们对2023年市场的最新判断。

而万科这一次的回应，可谓是人间清醒。

郁亮在业绩会上做了市场分析，并给出观点——没有狂飙，也没有倒春寒，“市场仍处在温和复苏的阶段，这是我们过去半年以来的观点，今天看来，我觉得这个观点不需要修改。”

万科从不盲目乐观。

一年前，在2022年3月的业绩发布会上，郁亮开场就做了长达27分钟的汇报，包括反思、检讨和致歉，并提出，万科2022年的工作任务有八个字：止跌企稳，稳中提升。

时间去到2022年11月16日，万科与深圳地铁集团、盐田港集团、环境水务集团、巴士集团、特发集团、人才安居集团等6家深圳市属国企签署全面战略合作协议，在城市更新、物流服务、产城融合、TOD等领域深入合作。

当日签约由深圳市委书记孟凡利、市长覃伟中等市领导见证，主持签约仪式的常务副市长黄敏表示，万科是深圳国有资本体系的重要一员，也是深圳本土成长起来的世界500强企业，市政府支持万科长期稳定健康发展。

级别之高，足见深圳政府对此次战略合作寄予的厚望、以及对万科的重视和认可。

从“活下去”到“奔向曙光”，这一年来的很多问题和目标，有些已被万科解决和实现，有些也已在实现的路上。

01，

基本盘实现企稳

郁亮：远未到可以高枕无忧的时候

只要企稳，就有希望，2022年，郁亮的第一要务是稳住基本盘。

2022年，万科开发业务全年实现合同销售面积2630万平方米，合同销售金额4169.7亿元，结算面积3401.4万平方米，同比增长9.1%，结算收入4444.0亿元，同比增长10.5%；

与此同时，万科持续改善开发业务的经营管理质量，新增投资的精准度和投后管理进一步优化，全年权益总投496亿，已开项目投资兑现度近90%，过去几年存在的操盘离散度过大、投资追高冒进等问题得到有效改善。

对于房地产的未来需求，万科有非常明确的看法，新房需求上有天花板，下有保底线，并且，作为企业需要认清大势，行业已经再也回不到对住宅开发过于依赖的阶段。

回顾2022年，万科累计获取新项目36个，总规划计容建筑面积将近700万平米，预计能够贡献的产能将近1750亿，主要分布在上海、深圳、杭州、南京、东莞等城市。

业绩会上，万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海表示，36个新获取项目中目前有22个已经开盘，从拿地到开盘大概是5个月，毛利润水平在20%，这些项目到目前为止已经累计贡献的销售额是380亿。

张海坦言：“去年确实对集团的开发经营业务，我们进行了反思，我们后来也实实在在做了各种的安排，去年一年的开发经营业务主要围绕着九个字来展开工作——保安全、稳利润、低回报。”

另一方面，万科去年全年交付新房超34万套，有116个项目实现了“交房即交证”，并在53个城市组织了6322场质量共建，邀请9.6万名客户进入工地参与关键节点的质量查验，相当于去年每天都有18场的业主质量共建互动。

当然，在财报致股东书中，万科也没有回避问题——“在取得上述成绩的同时，公司全年销售金额和毛利水平出现了下滑，对未来一段时间的业绩呈现构成一定挑战，我们还远未到可以高枕无忧的时候，未来还需加倍努力。”

机构研报也认为，万科业绩符合预期，经营服务韧性足，期待阵痛后走出阴霾。

就在年度业绩会结束后的第二天，4月1日，今年深圳前海第一个获批入市的项目万科瑧湾悦在万科前海企业公馆开盘加推，销售去化超7成，第一批客户仅用3秒就迅速完成选房。

资料显示，去年年底，万科瑧湾悦首次开盘，当天去化高达九成，总揽金37.2亿，是去年深圳楼市低迷行情下为数不多的开盘接近日光的楼盘。

02，

经营服务业务付完学费

万科要开始“滚雪球”了

“我经常会有点分裂，刚谈完个几十亿的合作，回头谈个几十万的生意”，郁亮所说的，便是万科的经营服务业务生意，也是郁亮口中“赚长钱、小钱，赚辛苦钱”的万科业务。

郁亮在业绩会上直言，经营服务业务的问题是其当天非常想回答的业务板块，“行业进入新的发展阶段，我们自己有一些观察，无论市场环境还是政策环境，对于经营服务类业务都是越来越看好，越来越看重，这对万科做开发经营服务策略非常有帮助。”

一方面，投资经营性不动产对投资者的吸引力在逐步加强，与过去最大的变化是，经营性不动产能够创造长期稳定的利润，这种优势正在变得更加明显，市场认识到价值的同时，更能预测到其风险要比开发业务低得多。

其次，按照郁亮的说法是，万科在经营服务类业务方面是有先发优势的，“早在八到十年前，我们就坚定地选择这条道路必须往前走。到去年为止，我们把经营服务业务加在一起，对报表贡献是0，以前是负的，要吃掉很多利润。我很高兴，我们付完学费了，学费付了好长时间，终于付完了。”

如今，房企的生态系统早已不再单一，十多年来，谁都想在开发业务以外，再找到多几门穿越周期的好生意，但无论揭开哪一家房企的赛道布局，很多业务实际上并不是一件简单的“规模涨了、规模到了就能盈利”的事情。

万科用近十年时间付完了学费，也完成了比较全面的覆盖布局，这确实不是一件容易的事，“孤勇者”，万科也。

因此，万科也有底气在今年的这份财报中写下：值得欣慰的是，我们迈出了正确的第一步，尽管这并不轻松。目前万科拥有业内最全面的不动产赛道布局，已经初步建立了解题大型复杂项目和服务街区的专业能力，且仍有巩固和扩大先发优势的空间。

有些业务，路越走越宽，来看看万科经营服务业务的十年底色。

万物云于2022年分拆上市，营收首次突破300亿元，同比增长26.1%。万物云的社区空间居住服务、商企和城市空间综合服务均实现超20%增长，同时蝶城战略初见成效，蝶城数量增至584个，完成38个试点蝶城的供应链改造，对应基础住宅物业服务成本降低超3000万元，预计可提升试点项目的全年毛利率超4个百分点；

物流业务保持快速增长，万科物流业务自2015年开启全国仓储网络布局至今，目前综合实力位列行业第一梯队，冷链仓储规模全国第一，2022年实现营收35.6亿元，同比增长17.9%，其中冷链业务实现46.7%的增长；

长租公寓业务在规模和效率上保持行业第一，作为全国最大的集中式公寓提供商，万科泊寓2022年实现营收32.4亿元，同比增长12.1%，运营管理租赁住房21.5万间，累计开业16.7万间，年终出租率达95.6%，客户续租率达到了60%。

并且，借助C端的积累，撬动B端企业客户进行深度服务合作，也是泊寓的一大亮点，2022年，泊寓的合作企业客户数量达到2936家，包括了华为、美的、特斯拉等大型企业。

万科集团总裁祝九胜亦在当日业绩会上明确：“泊寓2023年实现报表盈利的目标没有改变。”

商业业务方面，2022年营业收入87.2亿元，同比增长14.3%，去年万科累计开业商业项目242个，同时内部资源协同整合取得较大进展，印力逐步承接万科地产区域BG商业项目的委托管理，提升整体商业资产运营质量。截至2022年底，印力管理的商业项目整体出租率达93.2%。

业绩会现场，郁亮对经营服务业务的寄望和信心溢于言表，

“如果要说在某个单个年度对我们的盈利或收入上有重大改变，我觉得还是有难度的，但是这种业务跟开发不一样，它是滚雪球的业务，是个做存量生意的，主要靠的是复合增长的力量。所以我觉得这是个有趣的生意，我相信给它一段时间，它一定会对我们的收入、利润有比较重大的影响。”

要知道，滚雪球效应，那就是一旦获得了起始的优势，这个雪球就会越滚越大，优势会越来越明显，最终，这个“雪球”可以滚成足够惊人的规模，或营收。

是时候重新认识一下万科的经营服务业务了，十年耕耘，终天高海阔，

回头看，万科已过万重山。