华泰证券：净利重新企稳 存量价值有望重估

文章来源：华泰证券

万科A(000002)：净利重新企稳 存量价值有望重估

归母净利恢复增长，维持A股“买入”评级

公司3月30日发布年报，2022年实现营收5038.4亿元（YOY+11.3%），归母净利226.2亿元（YOY+0.4%），拟每10股派息6.8元。因公司竣工计划趋于谨慎，我们预计2023-2025年归母净利分别为227/243/259亿元（23-24年前值245/272亿元），A股（000002 CH）参考可比公司2023年PE均值8.9x（Wind），考虑到公司多元化资产有望重估，予以2023年10xPE，予以目标价19.04元（前值24.36元，2023PE11.6x），H 股（2202HK）参考最近一个季度平均折价率36.5%以及两地对业绩和多元化业务估值差异，予以A 股折价36.5%，目标价13.80港币（前值19.11港币），维持“增持”评级。

开发业务企稳，多元化业务稳健增长

22年公司结算面积同比+9.1%，推动结算收入同比+9.4%，同时多元化业务增长，物管/物流/长租/商业板块营收同比分别+26.1%/17.9%/12.1%/14.3%。

地产结算毛利率同比-2.6pct 至20.4%，仍在筑底中。期内非并表项目盈利下降，投资收益同比减少25亿，但存货减值准备同比少计提31亿，同时融资结构优化使融资成本同比降18亿。23年计划竣工面积同比22年实际情况-11.1%，预计23年多元化业务对营收的贡献还将提升。

23年计划新开工同比恢复增长

受行业景气持续下行影响，2022公司新开工和销售规模收缩。期内新开工面积同比-52%至1568万方，销售金额4170亿元，同比-33.6%，其中Q4同比降幅较Q1-3收窄了3.1pct。23年1-2月，公司销售额约587.5亿元，同比降幅收窄至-9.6%。在三支箭加持下，公司拿地趋于主动，全年拿地强度约24.7%，其中Q4拿地强度约39.9%，较Q1-3提升20.2pct，新增地块95.6%位于一二线城市。公司23年计划新开工面积同比22年实际开工+7%，预计随着市场逐步回暖，公司销售额同比降幅有望收窄。

融资端三箭齐发为扩张蓄势，不动产运营有望迎来价值重估公司22年新增融资平均成本约3.88%，整体资金成本同比进一步-5bp 至4.06%。随着去年11月房企融资政策的全面放开，公司充分受益，150亿规模的定增议案已获股东大会通过，为公司未来启动扩张打下基础。同时，公司经营性物业有望迎来价值重估。1月，建信住房租赁基金拟与万科合作设立100亿元子基金，3月，消费基础设施REITs 破冰，公司目前运营的物流/长租/商业不动产建面分别达964万方/22万间/1228万方，我们认为这些都将助力公司存量盘活，有望打开估值空间。同时，公司分红彰显诚意，叠加回购分红比例占归母净利的比例达41.4%，维持A 股“买入”评级。

风险提示：

行业销售下滑；公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险。