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华泰证券:净利重新企稳 存量价值有望重估

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文章来源:华泰证券

万科A(000002):净利重新企稳 存量价值有望重估

归母净利恢复增长,维持A股“买入”评级

公司3月30日发布年报,2022年实现营收5038.4亿元(YOY+11.3%),归母净利226.2亿元(YOY+0.4%),拟每10股派息6.8元。因公司竣工计划趋于谨慎,我们预计2023-2025年归母净利分别为227/243/259亿元(23-24年前值245/272亿元),A股(000002 CH)参考可比公司2023年PE均值8.9x(Wind),考虑到公司多元化资产有望重估,予以2023年10xPE,予以目标价19.04元(前值24.36元,2023PE11.6x),H 股(2202HK)参考最近一个季度平均折价率36.5%以及两地对业绩和多元化业务估值差异,予以A 股折价36.5%,目标价13.80港币(前值19.11港币),维持“增持”评级。

开发业务企稳,多元化业务稳健增长

22年公司结算面积同比+9.1%,推动结算收入同比+9.4%,同时多元化业务增长,物管/物流/长租/商业板块营收同比分别+26.1%/17.9%/12.1%/14.3%。

地产结算毛利率同比-2.6pct 至20.4%,仍在筑底中。期内非并表项目盈利下降,投资收益同比减少25亿,但存货减值准备同比少计提31亿,同时融资结构优化使融资成本同比降18亿。23年计划竣工面积同比22年实际情况-11.1%,预计23年多元化业务对营收的贡献还将提升。

23年计划新开工同比恢复增长

受行业景气持续下行影响,2022公司新开工和销售规模收缩。期内新开工面积同比-52%至1568万方,销售金额4170亿元,同比-33.6%,其中Q4同比降幅较Q1-3收窄了3.1pct。23年1-2月,公司销售额约587.5亿元,同比降幅收窄至-9.6%。在三支箭加持下,公司拿地趋于主动,全年拿地强度约24.7%,其中Q4拿地强度约39.9%,较Q1-3提升20.2pct,新增地块95.6%位于一二线城市。公司23年计划新开工面积同比22年实际开工+7%,预计随着市场逐步回暖,公司销售额同比降幅有望收窄。

融资端三箭齐发为扩张蓄势,不动产运营有望迎来价值重估公司22年新增融资平均成本约3.88%,整体资金成本同比进一步-5bp 至4.06%。随着去年11月房企融资政策的全面放开,公司充分受益,150亿规模的定增议案已获股东大会通过,为公司未来启动扩张打下基础。同时,公司经营性物业有望迎来价值重估。1月,建信住房租赁基金拟与万科合作设立100亿元子基金,3月,消费基础设施REITs 破冰,公司目前运营的物流/长租/商业不动产建面分别达964万方/22万间/1228万方,我们认为这些都将助力公司存量盘活,有望打开估值空间。同时,公司分红彰显诚意,叠加回购分红比例占归母净利的比例达41.4%,维持A 股“买入”评级。

风险提示:

行业销售下滑;公司拿地节奏低预期导致可售货量不足的风险。

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