中金公司：22年业绩企稳 多元业务扎实推进凸显价值

文章来源：中金公司

万科A(000002)：22年业绩企稳 多元业务扎实推进凸显价值

业绩回顾

2022年业绩小幅低于我们预期

万科A公布2022年业绩：营业收入同比增长11.3%至5038亿元，归母净利润同比增长0.4%至226亿元，小幅低于我们预期（同比+4.1%），主要因利润率下行幅度超出我们预期。公司拟每10股分红6.8元，对应分红比例为36%（2021年50%）、股息率4.3%（按3月30日收盘价计算）。

积极竣工带动收入稳增，毛利率边际仍降。在竣工面积同比增长2%的带动下，2022年公司营业收入同比增逾一成；税后毛利率同比下降2.5ppt 至14.7%，投资收益同比下降38%至41亿元（其中合联营企业录得8亿元亏损）；最终归母净利润实现止跌转增（2021年同比下降46%）。

财务端保持稳健，融资成本下行。2022年末公司净负债率、扣预负债率、现金短债比（剔除预售监管资金）分别为43.7%、67.6%、1.4倍，稳居“三条红线”绿档；有息负债较年初扩张18%至3141亿元，其中长期负债占比提升2ppt 至80%，债务结构进一步优化。年内公司新增融资平均成本为3.88%，带动存量融资成本下行5bp 至4.06%，公司作为龙头房企融资优势凸显。

发展趋势

关注后续拿地变化对土储优化和销售增长的支撑。2022年公司拿地强度仅22%，年末未结口径土储建筑面积同比下降20%至1.2亿平（2021年末1.5亿平）；我们认为公司后续销售表现将受到今年内补库规模及质量的影响。2023年1-2月公司销售额同比跌幅收窄至10%（Top100房企整体跌幅为12%）。年初以来公司于东莞、南京分别新增一宗土地，总地价近50亿元；我们预计公司仍将优选市场、团队、项目兼优的高素质地块，建议关注公司拿地积极变化及投资兑现度。

多元业务扎实稳进，坚持以长期最大化市场价值为目标。2022年公司物业管理/仓储物流/商业地产/租赁住宅收入分别同比增长26%/18%/14%/12%至303/36/87/32亿元，其中泊寓累计开业达16.7万间，出租率同比提升0.6ppt 至95.6%，物流、商业新开业面积分别为132、92万方，在疫情防控的影响下仍显示出较强的经营韧性。往前看，我们认为今明两年公司各细分业务收入均有望延续双位数稳健增长，盈利能力亦有望提升；长期维度上，伴随着折旧摊销等因素的影响逐步减退，多元业务“利润蓄水池”的作用有望逐步显现，推动公司顺利完成向开发、经营、服务并重的转型。

盈利预测与估值

考虑到公司后续结算规模承压，下调23/24年盈利预测3.6%/3.7%至228/229亿元，对应0.7%/0.7%的同比增速。公司当前股价对应8.2/8.1倍23/24年市盈率。维持跑赢行业评级，下调目标价13%至20.28元以反映盈利预测调整和市场风险偏好下行，对应5倍2023年住宅开发业务目标PE 和1219亿元非住业务目标市值，较当前股价有30%的上行空间。

风险

结算进度不及预期、销售拿地质、量低于预期。