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媒体大咖说|李宇嘉:投机炒作退出后,房地产资产重估有一定道理

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从房住不炒到业主维权,我们应该怎么看?

房地产行业正处在边际改善过程中。

11月15日,国家统计局在新闻发布会上表示,今年以来,各地区各部门坚持房住不炒,积极推进因城施策,支持刚性和改善性合理住房需求,加大保交楼力度,促进房地产市场稳定发展,效果逐步显现。

据国家统计局新闻发言人介绍,从保交楼情况来看,全国房地产施工期超过两年即将步入交付阶段的房地产开发项目,完成投资保持较快增长,房屋竣工面积降幅连续三个月收窄。

11月16日,央行发布2022年第三季度中国货币政策执行报告,在保交楼方面特别强调,推动保交楼专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度,引导商业银行提供配套融资支持,维护住房消费者合法权益,促进房地产市场平稳健康发展。

11月18日,成都年内第三次松绑楼市限购,政策涉及重划限购区域、取消购房资格顺位等。当然,不止是成都,今年以来,全国已有50个城市发布了超百条优化限购政策的新政,优化购房限购政策的城市正在不断扩容,

研究机构普遍认为,年末的房地产整体融资环境出现了有利的情形,风险进一步扩大的概率正在下降,行业整体正处在边际改善过程中,年内,房地产市场逐步触底企稳可期,购房者信心有望得以修复。

11月17日,中泰证券首席经济学家李迅雷在一场直播中表示,“我们要清醒地认识到房地产的长周期结束了,基建投资加上房地产投资占GDP的比重在2017年底就已经见顶。通过对日本和美国的人口周期、房地产周期的比较,不难看出我们的房地产拐点已经出现。”

拐点已现,未来五年的房地产发展方向也已定调,总结起来八个大字——房住不炒,租购并举。

然而,各种变量仍然复杂。

普通购房者迷茫于买房置业是否还可行,焦虑于房产资产价值是否需做好重估准备,甚至冲动于市场下行、楼盘降价、停工等维权行为。

房地产未来依旧是一个具有十万亿量级的巨大市场,站在新时代、新起点、新征程,住房领域现代化之路也已拉开大幕,下一步,在一系列保交楼稳民生政策的接续出炉后,市场销售还需多久能重拾信心实现企稳,市场端的消费力又该如何调整适应趋势?

网易房产此次邀请到多位业内资深媒体人,共同探讨行业如何寻找到更加良性循环的长远方向和声音。

(本期专访嘉宾:广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉)

01,近期利好主要是资金面利好,因为房地产的风险出现了蔓延的现象

【网易:如何看待近日的系列楼市利好政策和消息?】

李宇嘉:近期楼市的政策利好不断,主要是资金面的,资金面主要是两个方面,一个是推进“保交楼”,另外一个就是房企纾困。

这两个其实都是从资金面来解决问题的,现在我们看房地产风险的爆发,已经出现了蔓延的现象,超出了可容忍范围,蔓延到了稳健经营的民企和部分国企,所以,在这种情况下的话,当这个市场的下降,出现了超出容忍度的事件的话,那有效政策和有为政府就要介入。

风险出现的主要逻辑就是房地产市场的下滑造成,特别是价格,资产价格的缩水,造成了信用的紧缩、预期的悲观,那么金融机构也不敢、不愿意给开发商贷款,担心这个风险和资产价格进一步下跌,包不住开发商的债权,这个是最主要的逻辑。

02,投机炒作退出后,房地产资产重估有一定道理

【网易:房住不炒是大基调,如何看待房地产行业接下来发展趋势?包括如“房地产资产定价重估”的类似观点?】

李宇嘉:接下来行业的走势,我们认为,供给需求两端的纾困措施,将会起到这个效果,房地产市场,全国的楼市在下一个台阶以后,下降20%-30%以后,站稳脚跟、实现企稳。

市场需求端的疲弱是与供给端的冲击有关的,供给端如果开发商资金链继续紧张,然后继续打折促销,那么这个对需求端的恶化是很明显的。

需求端一个方面是不敢买开发商的房子,担心交付不了,第二个,也担心买了以后跌价,那么,只有当政策对供给端的风险进行纾困,那么供给端的风险冲击能够打住了,那么需求端才能稳定下来,这是行业走势,当然,供给端风险的这个纾困也有赖于需求端。

就是说需求端一定要这个有所恢复,那么供给端的保交楼,风险处置才会有一定的进展,因为只有你自己有造血功能以后,那么金融机构才会给你融资。

资产重估的话,我觉得这个观点还是挺有意义的,就告诉我们每一个人,过去那种房价快速的上涨是不可持续的,过快上涨有加杠杆的因素、投机炒作的因素,资产配置的因素。

当我们说新时期,不再允许你加杠杆,不再愿意房地产绑架中国经济,导致系统性风险,这种情况下,原来由这个开发商冲高地价,再通过涨房价购房者买单,这种逻辑已经不可持续了。

这个不可持续,并不是房价在高位就不下来了,房价在高位可能会下来,因为你过去的逻辑不存在了,加杠杆买房也就不存在了,投机炒作退出了,这个时候资产重估还是有一定道理的。

03,供需两端都稳定了,刚需改善可以入市看房

【网易:对于刚需、改善买房,建议他们如今应该持什么样的心态和策略?】

李宇嘉:刚需和改善需求,其实资产价格国家是不太愿意资产价格出现很明显的下跌,2023年的年中前后,资产价格可能会稳住,那么所以在这种情况下的话,刚需和改善买房,我们讲应该现在是买方市场,大家可以去这个仔细的去观察和去看一些项目,看一些包括新房二手房。

对于刚需和改善来讲,在资产价格稳定住、在供需两端都稳定住的情况下,大概提前半年入市,也就是入市看房,然后,多看一些二手房和新房进行比较。

我们认为,如果某一个城市某一个片区,如果二手房的挂牌量没那么大,新房的折价也没那么高,这个是应该可以关注的。

04,业主维权,主要还是因为房价下跌了

【网易:如何看待此起彼伏的业主维权现象,乃至部分过度、过激的维权?】

李宇嘉:其实业主维权的话,我认为主要还是房价下跌了。房价下跌,特别是2020年疫情后买房的这波人,肯定是跌价了。

所以在这种情况下,就各挑各方面的毛病,这肯定是一个原因,但是开发商如果确实承诺的东西没有兑现的话,这也会给业主抓住把柄来维权。

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