媒体大咖说|李宇嘉:投机炒作退出后,房地产资产重估有一定道理

房地产行业正处在边际改善过程中。

11月15日，国家统计局在新闻发布会上表示，今年以来，各地区各部门坚持房住不炒，积极推进因城施策，支持刚性和改善性合理住房需求，加大保交楼力度，促进房地产市场稳定发展，效果逐步显现。

据国家统计局新闻发言人介绍，从保交楼情况来看，全国房地产施工期超过两年即将步入交付阶段的房地产开发项目，完成投资保持较快增长，房屋竣工面积降幅连续三个月收窄。

11月16日，央行发布2022年第三季度中国货币政策执行报告，在保交楼方面特别强调，推动保交楼专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

11月18日，成都年内第三次松绑楼市限购，政策涉及重划限购区域、取消购房资格顺位等。当然，不止是成都，今年以来，全国已有50个城市发布了超百条优化限购政策的新政，优化购房限购政策的城市正在不断扩容，

研究机构普遍认为，年末的房地产整体融资环境出现了有利的情形，风险进一步扩大的概率正在下降，行业整体正处在边际改善过程中，年内，房地产市场逐步触底企稳可期，购房者信心有望得以修复。

11月17日，中泰证券首席经济学家李迅雷在一场直播中表示，“我们要清醒地认识到房地产的长周期结束了，基建投资加上房地产投资占GDP的比重在2017年底就已经见顶。通过对日本和美国的人口周期、房地产周期的比较，不难看出我们的房地产拐点已经出现。”

拐点已现，未来五年的房地产发展方向也已定调，总结起来八个大字——房住不炒，租购并举。

然而，各种变量仍然复杂。

普通购房者迷茫于买房置业是否还可行，焦虑于房产资产价值是否需做好重估准备，甚至冲动于市场下行、楼盘降价、停工等维权行为。

房地产未来依旧是一个具有十万亿量级的巨大市场，站在新时代、新起点、新征程，住房领域现代化之路也已拉开大幕，下一步，在一系列保交楼稳民生政策的接续出炉后，市场销售还需多久能重拾信心实现企稳，市场端的消费力又该如何调整适应趋势？

网易房产此次邀请到多位业内资深媒体人，共同探讨行业如何寻找到更加良性循环的长远方向和声音。

（本期专访嘉宾：广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉）

01，近期利好主要是资金面利好，因为房地产的风险出现了蔓延的现象

【网易：如何看待近日的系列楼市利好政策和消息？】

李宇嘉：近期楼市的政策利好不断，主要是资金面的，资金面主要是两个方面，一个是推进“保交楼”，另外一个就是房企纾困。

这两个其实都是从资金面来解决问题的，现在我们看房地产风险的爆发，已经出现了蔓延的现象，超出了可容忍范围，蔓延到了稳健经营的民企和部分国企，所以，在这种情况下的话，当这个市场的下降，出现了超出容忍度的事件的话，那有效政策和有为政府就要介入。

风险出现的主要逻辑就是房地产市场的下滑造成，特别是价格，资产价格的缩水，造成了信用的紧缩、预期的悲观，那么金融机构也不敢、不愿意给开发商贷款，担心这个风险和资产价格进一步下跌，包不住开发商的债权，这个是最主要的逻辑。

02，投机炒作退出后，房地产资产重估有一定道理

【网易：房住不炒是大基调，如何看待房地产行业接下来发展趋势？包括如“房地产资产定价重估”的类似观点？】

李宇嘉：接下来行业的走势，我们认为，供给需求两端的纾困措施，将会起到这个效果，房地产市场，全国的楼市在下一个台阶以后，下降20%-30%以后，站稳脚跟、实现企稳。

市场需求端的疲弱是与供给端的冲击有关的，供给端如果开发商资金链继续紧张，然后继续打折促销，那么这个对需求端的恶化是很明显的。

需求端一个方面是不敢买开发商的房子，担心交付不了，第二个，也担心买了以后跌价，那么，只有当政策对供给端的风险进行纾困，那么供给端的风险冲击能够打住了，那么需求端才能稳定下来，这是行业走势，当然，供给端风险的这个纾困也有赖于需求端。

就是说需求端一定要这个有所恢复，那么供给端的保交楼，风险处置才会有一定的进展，因为只有你自己有造血功能以后，那么金融机构才会给你融资。

资产重估的话，我觉得这个观点还是挺有意义的，就告诉我们每一个人，过去那种房价快速的上涨是不可持续的，过快上涨有加杠杆的因素、投机炒作的因素，资产配置的因素。

当我们说新时期，不再允许你加杠杆，不再愿意房地产绑架中国经济，导致系统性风险，这种情况下，原来由这个开发商冲高地价，再通过涨房价购房者买单，这种逻辑已经不可持续了。

这个不可持续，并不是房价在高位就不下来了，房价在高位可能会下来，因为你过去的逻辑不存在了，加杠杆买房也就不存在了，投机炒作退出了，这个时候资产重估还是有一定道理的。

03，供需两端都稳定了，刚需改善可以入市看房

【网易：对于刚需、改善买房，建议他们如今应该持什么样的心态和策略？】

李宇嘉：刚需和改善需求，其实资产价格国家是不太愿意资产价格出现很明显的下跌，2023年的年中前后，资产价格可能会稳住，那么所以在这种情况下的话，刚需和改善买房，我们讲应该现在是买方市场，大家可以去这个仔细的去观察和去看一些项目，看一些包括新房二手房。

对于刚需和改善来讲，在资产价格稳定住、在供需两端都稳定住的情况下，大概提前半年入市，也就是入市看房，然后，多看一些二手房和新房进行比较。

我们认为，如果某一个城市某一个片区，如果二手房的挂牌量没那么大，新房的折价也没那么高，这个是应该可以关注的。

04，业主维权，主要还是因为房价下跌了

【网易：如何看待此起彼伏的业主维权现象，乃至部分过度、过激的维权？】

李宇嘉：其实业主维权的话，我认为主要还是房价下跌了。房价下跌，特别是2020年疫情后买房的这波人，肯定是跌价了。

所以在这种情况下，就各挑各方面的毛病，这肯定是一个原因，但是开发商如果确实承诺的东西没有兑现的话，这也会给业主抓住把柄来维权。