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深圳楼市年末内卷 网红片区也有楼盘玩起擦边球的低首付促销

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业内人士提醒,无论是分期还是垫付,开发商“低首付”卖房,是在打政策“擦边球”,有可能会带来楼市非理性投资的增加,也不建议购房者采用此种方式购房。

网易房产讯,深圳楼市不比以前了。

2007年,华润置地60亿,拿下了深圳南山大冲村旧改,

2014年10月,华润城润府1期首次开盘,均价4.75万/平,3小时售罄;

2015年12月,华润城润府2期开盘,均价8.5万/平,依然成为“日光盘”;

2018年6月,华润城润府3期入市,均价8.55万/平,在首次启动公证摇号、公证选房后,当天房源售罄;

2020年11月,华润城润玺一期开盘,均价13.1万/平,1171套房源最终有效诚意登记客户达到9690批,冻结资金高达339.05亿元,开盘后13个小时,1171套房源全部售罄,实现销售额196亿,润玺一期也将当年深圳楼市的“打新热”推至高潮。

2021年12月,华润城润玺二期进行线上选房,均价13.2万/平,1024套房源共有1486批客户,千人选房17小时后,整体去化约9成,华润方表示,仍有少量120平米房源剩余。

一年时间,从“万人摇”到未售罄,并非华润城这个项目的价值不再,而是深圳楼市在炒作之风过后逐渐归于理性的真实写照。

因此,今年以来深圳楼市的“冷热分化”行情也自然持续到了最后一个月,豪宅如华润城尚且如此,刚需新盘市场更是早已“内卷”得厉害。

11月底,位于深圳“网红区域”光明区的中信凯旋君庭获批预售发布销售方案,并于12月1日开始意向客户登记。

12月3日,该楼盘公布入围的意向登记并完成保证金冻结客户,167套住宅仅有47批认筹客户。

12月5日,中信凯旋君庭开盘入市,带装修均价约5.18万/平,有监控数据显示,该楼盘开盘当天卖出约20套,去化率11.98%。

业内人士指出,中信凯旋君庭,也成为了2021年开盘去化率最低的光明区新盘。

据不完全统计,今年以来光明已有12个新盘入市,除了有五个楼盘当天日光,其他的项目如勤诚达正大城、云科府等也有五成以上去化率。

此次中信凯旋君庭的开盘去化率,甚至比不上同样位于光明、开盘当天就打92折、仅卖出47套房源的龙光玖瑞府。

另有消息称,由于开盘不利,中信凯旋君庭在继续打折促销的同时,已于近日启动深圳楼市多年未见的“首付分期”手段——即购房者无须在签约后7天内交齐首付款,首付款可分成3期交齐:在签约后15天内交总房款的10%,2个月后再交10%,3个月后再交10%的活动。

在中信凯旋君庭的官方公众号上,也可以看到项目大打“首期仅42万起”的促销海报,也就是一成首付,甚至还推出了“周末看房到访、麦当劳免费任吃”的迷之操作。

有业内人士表示,“首付分期”的卖房方式,近几年来在购买力较强的深圳已经很少听闻,即便是下半年有一两个位于东部龙岗的楼盘曾推出过,但也是用于项目尾盘清盘清货的阶段,像中信凯旋君庭这样在刚开盘后就启动“首付分期”卖房,说明项目的蓄客和销售情况有可能要更差,并且该业内人士指出,当下深圳楼市已经分化严重,购房者也趋于理性,看似越吸引的促销,实际上购房者也能一眼识破,有可能形成营销反效果。

监控数据指出,中信凯旋君庭开盘去化率走低,购房者所反映的抵触因素主要来自三个方面:

第一是“价格不占优势”,据了解项目周边目前无二手小区,可做价格对比的仅有一路之隔的云科府项目,但云科府于今年8月份开盘,同样带精装的均价约5万/平,低于中信项目,并且云科府至今也仍未清盘;

第二是“产品本身体量小”,实际上中信凯旋君庭项目仅有一栋住宅可对外出售,车位比尽管达到1:1,但是属于住宅、商业共用的总车位数,实际的车位比要比较低;

第三是“交通不便”,项目距离6号线“中山大学站”离项目近一公里,步行时间十几分钟。

在刚刚过去的11月,光明区的新房住宅成交面积8.03万平,占比14.4%,仅次于宝安区位列全市第二,中信凯旋君庭此次采取“首付分期”,或许也是在项目硬实力不足、开盘去化败北之后的无奈之举。

四季度以来,无论是北上广深,都陆续有楼盘花样促销卖房,一方面是因为房地产市场整体走势未回暖,另一方面也与房企所面临的资金压力有直接关系。

为刺激销售年末抢收,实际上已有多个城市有媒体报道过“首付分期”的情况,首付比例最低只要像深圳中信凯旋君庭一样的10%,有些城市甚至几万元就能下订一套大三房。而为了让首付不足的客户买房,有的开发商还会主动提供“首付贷”。

走出深圳、或是回到七八年前的深圳,“低首付”确实不是什么新鲜事物。

换句话说,就是分期再分期,购房者先按照一定的比例支付部分首付款并签订合同,然后在和开发商约定的一定期限内,将剩余首付款尾款补齐。当然,虽然可以给予一定期限的分期,但只有购房者将全部首付款都付齐,才能进行网签和向银行申请按揭贷款。

中原地产首席分析师张大伟近日也对“首付分期”情况进行过相关分析,其指出,如果只是给客户更长的首付筹款时间,并不算违规。但如果给客户借款、贷款,或者首付大额返现,在明知实际首付款低于规定的最低比例的情况下,还向银行申请按揭贷款,就可能涉嫌“骗贷”。

也就是低首付常用的另一种操作方式,在购房者支付部分首付款后,开发商以“垫付”的方式,替购房者垫付剩余首付款,此后购房者在约定时间内,再将剩余首付款还给开发商。

当下,“购房款首付来源”已是深圳楼市运行中很重要的审查内容,也是深圳严防代持炒房、对首付款来源严查的一个环节。

但仍有业内人士提醒,无论是分期还是垫付,开发商“低首付”卖房,是在打政策“擦边球”,有可能会带来楼市非理性投资的增加,也不建议购房者采用此种方式购房。

【相关阅读:体量小价格高,只能“卖未来”的中信凯旋君庭的尴尬真相】

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