棚改东风吹来 深圳荔园新村等多个老旧小区“盼棚改”

网易房产讯  深圳苦城市更新久矣。

2010年，木头龙、金钻豪园、南苑新村、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区共8个深圳老旧小区，成为深圳城市更新单元第一批计划的旧住宅小区改造项目。十年过去，多个项目依旧停滞不前。以最为熟知的木头龙旧改为例，今年3月4日，深圳市罗湖区2020年一季度重大项目集中开工，直至此次开工，才意味着木头龙困局正式得到了破解。

早在10年前就启动改造，但由于极少数业主的拒签，木头龙项目一直未能动工。据统计，至今有家难回的木头龙业主共有1300余户，还有49名业主在旧改的苦等中离世。

可以说，项目积累了重大的社会风险，这种旷日持久的“旧改拉锯战”，也令政府、开发商和业主等多方陷入“多输”困局。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任表示，“旧改，就是商品化，但是这条路走了十年，深圳走得非常艰难，所以现在的策略是动不了就不动了。如果动的话，可能有相当一部分要纳入棚改。棚改就是政府政策保障房导向，由政府直接去操作，可能就难度会小一点。”

十年过去，棚改与旧改之间，不再是一道选择题，在深圳，在多个触及人心的案例面前，通过由政府主导的棚改来解决深圳老旧住宅小区“更新顽疾”，慢慢搅动了许多老旧住宅小区业主的“心”。

事实证明，作为近年来深圳改善市民居住条件、提高城区品质、增加人才保障性住房的主要措施之一，棚改整体上相较于旧改的推进要更为迅速，深圳各区这几年也逐步吹响棚改号角。

5月20日，最新一期政府公报，《深圳市政府关于规划和自然资源行政职权调整的决定》审核通过，将于6月1日起实施，深圳市政府将进一步对土地供应进行“强区放权”。

其中一个重点便是，下放的土地供应权包括之前的城市更新、棚户区改造方式出让的居住用地。这也是继去年3月深圳对棚户区改造职权进行调整后，时隔一年再度“强区放权”。

换句话说，深圳有意在加快这座城市的棚改脚步。

棚改提速，开始站上历史主舞台。

一、

棚改意向三周达到87%，南山荔园新村“危房盼来棚改”

近日，网易记者了解到，位于南山区沙河街道的荔园新村也已启动棚户区改造意向调查工作。与此同时记者也发现，有荔园新村业主在人民网地方领导留言板上给南山区委书记留言，表示“沙河街道荔园新村棚改困难”。

帖子称——荔园新村小区由于是地铁危楼，目前正在进行棚改意向调查，但是由于小部分业主联系不上，请求棚改意向调查流程无法落实，同时，荔园新村小区建筑多处存在开裂、破损、钢筋外露锈蚀等问题，居民们担心居住安全，希望尽快改造。

5月25日，沙河街道办在留言板回复称，“应荔园新村广大业主要求，为了改善荔园新村小区居住环境，消除安全隐患，我办开展荔园新村棚户区改造意向调查工作，截止目前为止仅三周时间就达到83%。 ”

同时，从沙河街道办的相关回复中可以看到，“荔园新村小区棚改知晓率高，棚改意向基础较好，按南山棚改实施细则，2020年4月22日，我街道委托深圳市南山人才安居有限公司正式进驻小区开展荔园新村棚户区改造意向调查工作。”

实际上，在过去近十年时间内，荔园新村的危房问题便曾引起各界关注。多家媒体曾报道过，荔园新村多次不断出现地表塌陷、楼房开裂等各种问题，引起居民担忧。

荔园新村位于南山华侨城深圳市南山区潮州西街，小区1993年建成，是入住了20多年的老小区，共17栋，都是8层的无电梯楼。业主反映称，2008年左右，地铁隧道施工造成小区1-8栋的房屋地基出现不均匀沉降，房屋出现不同程度的倾斜变形、墙体梁柱开裂破损、错位等现象，尽管媒体多次报道，居民也曾多次向相关部门反映，但十余年过去仍没有彻底解决。

记者本周走访荔园新村发现，“关于开展荔园新村棚户区改造意向调查工作的通知”已张贴在了小区每栋楼的楼梯口入门处，政府棚改工作组也已经进驻小区，业主可携带相关文件前往社区服务中心登记相关信息，登记时间截止至6月22日，还未登记信息的业主可以前往登记，如目前不在深圳的业主，则可委托或者视频登记。

另一方面，记者在现场看到，尽管当前的荔园新村在经过多次的“缝缝补补”后，楼栋表面整体看上去并不算破旧，但仍有多处地方可以看出20多年楼龄留下的“老旧小区顽疾”，以及曾经开裂后修补的痕迹。

（地面裂缝、管道生锈腐蚀严重）

（楼栋架空层多处可以看出此前修补痕迹）

正如荔园新村业主所说，“零敲碎补”的做法无法从根本上解决问题，荔园新村至今建筑仍存在安全隐患。

多位业主反映，2012年经政府同意，小区业委会与益田集团接洽开展旧改前期工作，但经过8年时间的努力，意愿征集阶段同意率一直未能达到100%，因此旧改前期工作停滞不前，如今业主们盼望小区能早日改造，不管是棚改还是旧改，只望彻底消防安全隐患。

深圳近几年棚改东风吹来，政府在多个小区推行棚改非常顺利，如荔园新村这样位于传统黄金地段的老旧小区，都在积极争取旧貌换新颜的机会。多位受访居民对记者表示，受到华富村、南华村、香蜜二村这三个已经正式启动棚改小区示范效应的带动，如今深圳老旧小区棚改的意愿很高，业主们的棚改热情也十分高涨。

在荔园新村小区内，记者也见到了业主挂出的多幅“盼棚改”的横幅。

有小区业主表示，“棚改带来的好处不言而喻，政府主导改造很快，而且旧房子拆了重建，业主能换回一套面积更大的新房子，小区停车难、没有电梯、各种配套设施不足的问题也将得以解决，并且对每一位业主来说，最直接的变化，还有房子的升值。”

的确如此，业内人士分析，荔园新村小区东邻欢乐谷，南边世界之窗、益田假日广场，中小学有华侨城中小学、沙河小学、白石洲中英文小学，地理位置在深圳来说得天独厚，十分优越。据链家网成交记录显示，荔园新村最新的成交是在2019年12月，成交一套91平4房，成交单价仅为6.7万/平，而周边楼龄新一点的二手房，则早已是十万加的房价市场。

截至发稿，网易记者从荔园新村业主处了解到，目前荔园新村棚户区改造意向的最新比例已经达到了87%。

二、

政府主导，深圳棚改近两年“速度与质量齐飞”

棚户区改造，在深圳真正兴起的“脚步”，是在2016年的罗湖“二线插花地”棚改项目成功启动。在业内人士看来，不仅罗湖，深圳“传统关内”多个老旧小区棚改的有序进行，已经说明相比旧改，棚改的进度会更快。

前几年，深圳一些老旧小区曾出现要旧改不要棚改的声音。只是多年时间过去了，不少小区除了越来越斑驳的建筑，其他变化几乎为零。

2018年3月26日，深圳住建局发布公告称，20年以上老旧住宅区可申请棚改。2018年5月，深圳市政府印发《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》(以下简称《实施意见》)。

一条由深圳市政府主导，让危房彻底改造、让城市面貌更新、也让市场需求不会太投机的棚改之路开启。

l 【华富北棚改启动 业主：希望早点享受美好生活】

2020年4月18日，福田区正式启动市第二人民医院扩建工作暨华富北片区棚改意愿征集，打响了今年棚改集群战役的“第一枪”。

近年来，福田区顺应市民期待，推动棚改旧改实现“批量突破”，成功实施了华富村东、西区和南华村等一批项目。此次启动华富北片区棚改，是福田落实推进城市老旧小区改造的具体举措，标志着福田棚改工作实现新的突破、进入了新的阶段。

“我们等了好久，终于盼到了这一天。”作为当天启动仪式上致辞的业主代表，包先生是当年参加深圳经济特区建设的基建工程兵，在华富北生活了30多年。

据包先生回忆，十多年间，华富北的业主们自发开展了4次片区改造升级行动，但都因为种种原因没有成功。借着这次棚改政策的“东风”，他希望所有业主都能签约，希望自己能尽快搬迁、尽快回迁，早日享受更加幸福、更加美好的生活。

l 【新乐花园棚改进入装配式施工 当年签约率超95%后迅速开拆】

据相关媒体5月20日报道，深圳宝安首个棚改项目新乐花园进入装配式施工阶段。宝安38区新乐花园和39区海乐花园项目是宝安首个采取“政府主导+国企实施+人才住房建设”的棚户区改造项目。

网易记者了解到，此次由宝安区政府主导、深圳市人才安居集团旗下深圳市宝安人才安居有限公司作为作为实施主体，38区新乐花园棚户区改造项目装配式构件首次吊装启动，标志着宝安首个棚改项目正式进入装配式施工阶段。

时间回到2017年4月1日上午，在棚改项目签约率已超过95%后，宝安首个棚改试点项目新乐花园迅速进入实质拆迁建设阶段，饱受海砂房困扰的新乐花园、海乐花园近千户居民也正式告别危房，离回迁新居又近了一步。

更有业主在了解到还有数户业主没签约时候反问道，“其实改造来说，多两个平方少两个平方我们都无所谓，主要是老小区了，房子实在太旧了，给你换一套新房难道不好吗？重新开始不好吗？我们为什么不支持呢？”

l 【香蜜二村棚改不甘落后 同意改造比例超98%】

自福田华富村成为“深圳棚改第一村”之后，深圳各区掀起了棚改热，香蜜二村棚改也不甘落后。

2019年8月29日，位于深圳香蜜湖片区的香蜜二村小区棚改启动，回迁房建筑面积拆赔比为1：1.2，每套可按同地块安居型商品房价格最多增购10平方米，增购评估值为41987元/平方米，仅是周边二手房价格的一半不到。

和荔园新村一样，香蜜二村小区建成于1993年，位于香梅路与景田南路交界处，占地面积约3万平方米，毗邻双地铁口，地理位置优越。然而，26年的风吹日晒，这个小区也已被列入“老旧”之列，小区内缺乏停车配套，“抢车位”成为小区居民的日常苦恼。

随着小区棚改启动，这一切却将迎来改善。有业主表示，“这个项目我们已经期待了两年，2017年莲花街道办启动意愿征集的时候，同意改造的比例就超过了98%，大家都是希望改造香蜜二村的！”

l 【碧海花园旧改苦等无果，7年时间最终旧改转棚改】

资料显示，碧海花园批地时间在1988年，后于1994年建成使用。该小区早在2010年，因地铁5号线施工影响，该小区出现房屋倾斜、墙面出现裂痕，部分楼宇室内墙壁掉落水泥块等现象，由于安全隐患较大，2012年碧海花园被纳入城市更新计划中。2014年国土局公布关于碧海花园旧改草案公示，拆除面积共2.3万㎡，开发建设面积1.8万㎡，计容积率面积9.6万㎡。

但该项目在2014年专项规划批复，2015年召开业主签约动员大会以来，该项目拆迁补偿问题迟迟未能达成一致，因此依照城市更新政策相关规定，自城市更新单元规划批准之日起两年内，项目首期未确认实施主体的，将调出城市更新计划中。

因此，碧海花园于2016年6月份被调出了城市更新计划中，但由于碧海花园经检测鉴定存在严重的质量安全隐患，为了确保人民群众生命财产安全及城市规划的需要，政府决定将其列入棚户改造计划中。

2017年5月，新安街道发布关于《深圳市宝安区新安街道碧海花园棚户区改造项目搬迁补偿安置方案》（征求意见稿），标志着碧海花园正式步入棚户区改造计划。

2018年11月，新安街道43区碧海花园棚改项目概念规划方案公示。

2019年12月24日，宝安区住建局发布关于新安街道碧海花园改造项目正式纳入棚户区改造计划，至此碧海花园棚改终于尘埃落定。

值得欣慰的是，相信在今年，碧海花园棚改就可以进入实施阶段。