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山前有路 ——戴德梁行2023年度深圳新闻发布会

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深圳,2024年1月3日,房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行在深圳联想后海中心举办“山前有路”——2023年度深圳房地产市场回顾与展望新闻发布会。

新供应为企业选址提供更多选择,“降本增效”与“同价升级”主导租赁需求

2023年,伴随生产经营建设活动回归正常化,核心城市商办市场的供应量也得以恢复,四座一线城市的甲级写字楼年度总供应量超过疫情三年的年供应总量,深圳全年新增供应更是达到年84.6万平方米,接近2017年历史最高的85万平方米。大量新供应的入市无疑为企业选址提供更多的选择;但经济运行仍处于恢复期,多数企业对于扩张保持谨慎态度,整体市场新增需求相对疲软——在此供需背景下,以“降本增效”与“同价升级”为前提的搬迁及升级需求主导了甲级写字楼的去化。全年39.3万平方米的净吸纳量虽高于过去十年的平均水平,但高供应的影响下2.15的供求比将全市空置率拉升3.2个百分点,于2023年末达到26.1%。

超九成存量物业下调租金,专业运营能力价值凸显

激烈的竞争迫使业主下调租金以促成租赁交易,主动降租、提供优惠条件挽留到期租户的情况也非常普遍。2023年末深圳甲级写字楼平均租金为每月每平方米186.5元,同比下降8.4%。截至2023年末,深圳甲级写字楼租金较上年同期下降的楼宇占比超9成,其中,有44.7%的物业租金回调,空置率随之下降;但也有50.6%的物业,租金回调的同时空置率依然上行……降租效果分化的背后除了产品区位等差异外,也反映出存量时代专业运营的价值。

甲级写楼租赁需求中金融业、专业服务业占比扩大,TMT向其他物业分流趋势明显

金融、TMT、专业服务业依然是深圳甲级写字楼市场的三大支柱性行业,从租赁面积的占比看,近三年三大行业的成交占比合计都达到七成以上。但在互联网行业调整的背景下,TMT行业需求在甲级写字楼中的占比逐年收缩至2023年的19.7%;金融业、专业服务业占比则总体呈现扩大趋势,其2023年的需求占比分别为34.3%和16.0%。但若把租赁需求范围扩大至包括甲级写字楼、非甲级写字楼、研发办公楼等物业在内的总体办公类需求来看,TMT仍是租赁成交面积最大的行业,占比达到26.5%。除了市场化的甲级、非甲写字楼,M0研发办公物业外,政策性产业用房也吸纳了不少TMT企业——尤其各类专精特新“小巨人”企业,在获取政府的办公空间支持上具备较大的优势。

戴德梁行华南区项目及企业部副董事总经理、项目顾问及代理部主管杨薇表示,结合细分行业的租赁成交分析指出,科技硬件和装备、软件和信息技术服务为深圳办公租赁市场提供了最大的需求支撑;银行、保险、券商等传统金融企业以及近年表现突出的律所,依然在办公租赁市场保持了相对较高的活跃度;金融科技、MCN机构、留学移民服务等新兴领域也有亮眼表现。

供应放量延续,运营方需更积极调整租赁策略、适配市场需求的变化

根据在建项目建设计划及工程进度,将有超过140万平方米的甲级写字楼计划于2024年前后竣工入市,预计年内实际供应量将接近百万。需求的缓步提振在供应放量的背景下难以支撑市场平稳表现,2024年全市租金水平料将进一步回落,空置率指标预计也将继续上行。对于深圳写字楼存量规模继续快速扩大的局面,戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙认为,在当下激烈的竞争环境下,运营方需更积极调整租赁策略以适配市场需求变化,包括专业运营能力在内的软实力提升将成为市场竞争压力下项目取得良好去化表现的关键因素之一。

戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端表示,尽管不同行业的办公需求呈现不同偏好,但从2023年超过100万平方米租赁活动的发生仍然可以感受到深圳经济温和复苏的步伐。未来,在宏观经济积极因素的不断积累下,写字楼市场的需求提振也值得期待。结合深圳在人工智能、金融科技、云计算、生命科学、空天技术等领域的发展,新领域的机会与突破有望带来新的需求。

餐饮、服务业引领消费复苏,跨境消费活跃支撑租金表现

2023年,深圳累计新增31.3万平方米的优质购物中心,全市优质零售商业总存量上升至约659.9万平方米。伴随着消费进一步恢复,轨道交通节点项目以及成熟的标杆项目入驻率均有所提升,受此影响,福田、龙岗的优质商业的整体空置率同比均下降约5个百分点,分别为10.1%、6.3%,并带动年末全市空置率较去年同期改善1.5个百分点至8.9%。对于优质商业项目的租金表现,张晓端认为:“不同区域和项目间的租金表现分化加剧:在跨境消费活跃的支撑下,位于交通节点、受港人青睐的优质商业项目租金上调,同时新兴商圈标杆项目依托人流不断培育升级,实现租金提升;另一方面,传统板块竞争加剧,结构性因素拉低均值——多因素共同作用下,全市优质购物中心最优层平均租金保持相对平稳走势,较去年末微降0.6%至每月每平方米802.9元。”

2023年以来,餐饮、服务业持续引领消费复苏,前10个月深圳餐饮收入增速达到14.8%,是同期社会消费品零售总额增速的2倍。商业项目的业态调整也顺应消费需求变化,不少优质商业项目上调了餐饮业态的比例。根据年内新入驻购物中心的商家统计,餐饮类占比较2020年上升了8.7个百分点达47.2%,多为大众消费类品牌,其中含粤菜在内的地方特色菜,以及火锅烧烤类的合计比重达18.6%。九毛九集团年中报告显示,怂火锅年中收入同比增长超3倍,成为集团第二大收入来源。在深圳,怂火锅陆续扩张至领展中心城、卓悦汇、金光华等成熟商圈的优质购物中心。与此同时,新式饮品及奶茶,以及咖啡品类亦有较高占比,合计为9.8%,值得一提的是, tea’stone、Kuddo、山池等本土品牌在氛围格调营造上亦注重体现品牌风格。

尽管占比下降,零售业态仍是零售物业市场需求的重要支柱,在购物中心新开门店中的占比为43.2%,其中女装、运动户外服饰装备分别占9.2%、4.0%,如CHiC PARK华南首家旗舰店于前海壹方城开业、迪卡侬罗湖首店于KK Mall开业。此外,随着新能源汽车产业发展高歌猛进,品牌分化的现象逐渐显现,头部企业扩张带动其对商业物业的租赁需求保持稳定,而部分缺乏产业链支撑的品牌需求则开始收缩。年内,蔚来空间万象天地店正式营业,比亚迪旗下高端品牌仰望入驻罗湖万象食家。

居民消费观念转变,“反向消费”与“情绪价值”并重

戴德梁行研究部2023年的调研,中国消费者正经历着一场深刻的消费观念变革,不同于以往的冲动型消费,如今更多年轻人趋向“反向消费”、 理性消费,不愿再为过高的品牌溢价买单,产品品质、性价比以及产品设计成为影响购买决策主要因素,同时对新晋品牌的接受度更高。在如此新务实主义兴起的同时,消费者也愿意为满足自己个性需求的品质产品和服务买单,一些满足情绪价值和情感联结的产品和服务成为热点——香氛、鲜花、黄金珠宝配饰等相关商家年内亦有积极的拓店表现。对此,张晓端认为:“这是消费观念更趋成熟理性的表现,消费者们一方面在日用品和刚需消费方面更注重其实用价值,减少对品牌的过度依赖;另一方面也更愿意为情绪溢价买单,包括增加文旅体验消费、‘情绪溢价’消费等。”

未来供应继续填补片区空白,国际消费中心培育建设稳步进行

2024年,预计全市将有72万平方米的优质商业项目投入使用,其中,新兴商圈占比70.8%,成熟商圈占比29.2%。在优质零售商业集中的区域,激烈的竞争促使成熟项目调改升级,益田假日广场宣布启动焕新计划,KK Mall的扩建规划亦在进行中;而在新兴商圈,依托于人口基数较大的优势,填补片区空白的同时为市场带来新活力,但培育消费亦需时间。

10月,深圳发布《深圳市商业网点规划(2023-2035)(征求意见稿)》,将在全市范围内规划构建“世界级—全国级—区域级—社区级”四级商业消费空间结构,其中世界级5个,全国级7个,满足不同消费者的需求。近期,部分商店已试行境外旅客“即买即退税”服务,深圳培育建设国际消费中心城市的目标将逐步落地,并将持续为促进畅通国内国际双循环提供有利条件。

“双向奔赴”,深港消费流量密码

戴德梁行华南区商业部主管及董事宋洁分析,深圳海关数据监测,陆路口岸2023年全年通关旅客1.64亿人次,其中约70%为香港居民,至2023年年初开始,掀起了一波港人“反向消费”热潮。戴德梁行从港人购物中心、餐饮、休闲娱乐偏好热度和内地品牌赴港开店等维度,深度剖析在这波“反向消费”热潮中的商业机会。

购物中心方面,业态丰富(餐饮、娱乐占比高)、交通便利的购物中心更受港人青睐。

来深港人到访购物中心热度前20

数据来源:戴德梁行商业部调研整理

餐饮方面,茶饮咖啡、火锅、湘菜等业态受到热捧,且港人选择品牌商,与深圳热门榜排行比较,存在较大差异。深圳突出的本土、小众、新潮,而港人更偏好品牌信任度、已在香港开店、性价比高的餐饮品牌。

餐饮业态消费热度排行

数据来源:戴德梁行商业部调研整理

休闲娱乐方面,洗浴推拿足浴、美容美发、运动健身场所是港人赴深的主要休闲娱乐消费活动。且品牌未形成激烈竞争,存在市场发展机会点。

休闲娱乐业态消费热度排行

数据来源:戴德梁行商业部调研整理

内地品牌赴港开店方面,至今已经超过20家知名品牌赴港开店,包括海底捞、太二酸菜鱼、木屋烧烤、喜茶、MANNER、蜜雪冰城等市民熟知品牌,香港成为内地品牌出海外闯首站,推动商业交流齐进步。

为了促进深港商业交流合作,为企业提供更全面的商业代理服务,戴德梁行成立港深品牌中心,作为国际与国内联动的重要枢纽平台,为中国内地搭建合作桥梁。提供企业开店落地运营全过程办理顾问服务,协助对接各环节政务部门和办事机构。

回归理性,利益统筹助力发展

12月11-12日的2023年中央经济工作会议上,国家对房地产金融风险的防范化解,予以高度重视,强调要有效防范化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险,坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险,一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求,促进房地产市场平稳健康发展。

如何盘活纾困房地产,一直都是一项充满挑战与创新的工作。戴德梁行估价及顾问服务团队从2021年开始,接受不同主体委托,参与了不少这类项目的研究工作,戴德梁行华南区估价及顾问服务部董事赖琳玲认为,纾困项目挑战与机会并存,从早期的保交楼到现在的保交楼保民生保稳定,纾困各方在风险与收益中博弈,从成功经验来看,市场各方都在逐步回归理性,积极参与纾困谈判。作为第三方独立机构,戴德梁行可协助各方建立客观事实基础,拨开笼罩在纾困项目上的迷雾,提高谈判效率,为纾困房地产的盘活发展,贡献专业力量。

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