2015深圳有1125套别墅可售 资源型将更稀缺（全文）

目录

第一部分：且看2015深圳各区可售别墅

1.1 宝安“啃老”称霸：331套别墅可售，名鐫挑梁

1.2 龙岗“冲劲可嘉”：309套别墅可售，新旧盘平分秋色

1.3 龙华“青出于蓝”：283套别墅可售，后劲可畏

1.4 盐田打破“三足鼎立”：梅沙湾（优惠购、楼盘相册、最新报价）来“冲喜”？

1.5 福田仅“一个新生儿”：兰江山第一枝新秀

1.6 南山、罗湖“倚老卖老”：37套在售别墅“打酱油”

第二部分：2015深圳可售别墅特征分析

2.1 联排别墅“受宠”，独栋、双拼“高冷”

2.2 别墅进入“小时代”，主力面积180-300㎡

2.3 纯别墅盘稀少，大多为“杂糅型”别墅

2.4 山林湖海资源型别墅将更稀缺

2.5 价格上涨的欲望很冲动

2.6 2个5000万级顶级别墅，东西决战墅界之巅

第三部分：推盘量较大的新别墅盘盘点

3.1 万科九龙山（优惠购、楼盘相册、最新报价）：原计划高性价比别墅

3.2 金地天悦湾（优惠购、楼盘相册、最新报价）2期：180㎡享600㎡小别墅，估抢疯了

3.3 新世界名鐫：与梅沙湾东西对决，鹿胜谁手

3.4 联泰梅沙湾：6000万/套起，不买拉倒

前言

据深圳市美亨投资咨询有限公司统计，2015年，深圳全市将共有36个楼盘推出1125套别墅，纯新墅共11个：万科九龙山、港铁天颂（优惠购、楼盘相册、最新报价）、金地天悦湾2期、金亨利2期、汇龙湾（优惠购、楼盘相册、最新报价）、新世界名鐫、梅沙湾、璞岸、天峦湖、麓湾居、兰江山第，占全市别墅供应量的47.6%。再加上3600余套大平层豪宅抢滩入市，可以预见，2015深圳别墅市场竞争相当“白热化”。

备注：别墅者，独栋、双拼、联排也。

第一部分：且看2015深圳各区可售别墅

1.1 宝安“啃老”称霸：331套别墅可售，名鐫挑梁

2015深圳有1125套一手别墅可售。其中，宝安331套别墅可售，占全市可售别墅的30%，新盘仅新世界名鐫供应94套别墅，仅占宝安区可售别墅的28%。

1.2龙岗“冲劲可嘉”：309套别墅可售，新旧盘平分秋色

龙岗共有309套别墅可售，其中，璞岸、天峦湖、麓湾居3个新盘项目供应109套，占全区供应的50%。凯旋湾2期目前有10套别墅可售，3期44套别墅预计2015年暂不推售（未统计在内）。美亨认为3个别墅新盘都有望成为2015龙岗的亮点。

1.3 龙华“青出于蓝”：283套别墅可售，后劲可畏

龙华原属于宝安，但却“青出于蓝胜于蓝”，283套别墅可售，其中206套来自万科九龙山、港铁天颂、金地天悦湾2期、金亨利2期、汇龙湾5个新盘，占全区供应的73%，为新区供入新的血液，后劲可谓。其余的楼盘除仁山智水和观澜湖外都是尾盘项目。

1.4 盐田打破“三足鼎立”：梅沙湾来“冲喜”？

近几年来，盐田一直保持着天琴湾、爱琴湾、天麓三个顶级别墅“三足鼎立”的局面，独占稀缺资源、单价上亿，却年成交不超5套，存量别墅多为亿元级。美亨预判，2015年，联泰梅沙湾或将冲出江湖，打破“三足鼎立”的局面，引热东部豪宅区。

1.5 福田仅“一个新生儿”：兰江山第一枝新秀

福田寸土寸金，罕有新的别墅用地和项目，2014年，万泽云顶香蜜湖别墅低调入市，11套售出7套；2015年，福田唯一的一个也是最后一个别墅“新生儿”兰江山第或将入市。

1.6 南山、罗湖“倚老卖老”：37套在售别墅“打酱油”

南山、罗湖可能不会有新的别墅项目。存量别墅为王，南山区包括鲸山觐海和德尚世家共7套，罗湖区则只有淘金山30套别墅。

2015深圳一手别墅可售统计
区域	项目	开发商	容积率	建筑面积	户面（约）	别墅类型	均价（约）	可售套数	总套数
龙华	万科九龙山	万科	2.47	14.2万㎡	180㎡	联排/双拼	待定	50	283
	港铁天颂	港铁	2.3	20.6万㎡	180-280㎡	双拼/联排	待定	26
	金地天悦湾2期	金地	1.16	15.7万㎡	186-220㎡	联排	待定	104
	金亨利2期	金亨利	3.2	12.7万㎡	272-313㎡	联排	待定	18
	汇龙湾	新辉大	3.74	12万㎡	260㎡	联排	待定	8
	仁山智水	城建	1.5	55万㎡	180-320㎡	联排/叠加	2.5-3.8万/㎡	45
	观澜湖	观澜湖	2.0	4.8万㎡	230-750㎡	联排/独栋	4.6-6万/㎡	14
	招商观园	招商	1.52	27.5万㎡	240-360㎡	联排/独栋	4.5万/㎡	8
	观湖园	和黄	0.44	16.4万㎡	238-525㎡	独栋/联排/双拼	4.8万/㎡	4
	熙园山院	鸿荣源	1.2	10.6万㎡	240-260㎡	双拼	10万/㎡	3
	卓越皇后道	卓越	2.36	18.7万㎡	249-262㎡	联排	6万/㎡	2
	中央原著	合正	2.6	19万㎡	240-320㎡	联排	6万/㎡	1
宝安	新世界名鐫	新世界	0.4	5.9万㎡	400㎡	联排	待定	94	331
	中海九号公馆3期	中海	1.2	15万㎡	180-280㎡	联排	4.5万/㎡	1
	前海湖山壹号	恒丰浩森	1.12	9.8万㎡	220-350㎡	联排	4.5-10万/㎡	20
	曦城	招商华侨城	1.2	2.8万㎡	200-400㎡	独栋/联排/双拼	5-10万/㎡	10
	深房传麒山	深房	2.0	28万㎡	260-310㎡	联排	3-4万/㎡	64
	光明大第	金城光明	2.0	20万㎡	265-275㎡	双拼	900-1600万/套	70
	润恒御园							72
盐田	梅沙湾	联泰	0.23	3.2万㎡	400-1000㎡	独栋	6000万/套起	55	136
	天麓	华侨城	0.12	3.8万㎡	270-350㎡	独栋	13万/㎡	36
	爱琴湾	新润园	0.61	1.9万㎡	240-310㎡	联排、独栋	8-10万/㎡	15
	天琴湾	富春东方	0.13	3.87万㎡	398-1300㎡	独栋	1.5亿起	30
龙岗	璞岸	嘉林集团	2.0	8万㎡	215㎡	联排	待定	28	309
	天峦湖	泰富华	3.2	38.5万㎡	186-288㎡	联排	4万/㎡	29
	麓湾居	三科控股	0.61	4.8万㎡	180-360㎡	联排、独栋	待定	99
	凯旋湾2期	鼎昌实业	0.4	4万㎡	260-380㎡	联排、独栋	6-10万/㎡	10（3期44套估计暂不推）
	大东城	彭成	2.0	21万㎡	232-290㎡	联排	3-6万/㎡	50
	鸿威de森林	深润川	2.19	54.9万㎡	240-330㎡	联排、双拼	3-3.5万/㎡	53
	半山道1号	紫瑞	2.37	10万㎡	238-525㎡	联排、独栋	10万/㎡	30
	振业天峦	振业	2.5	31.8万㎡	220-280㎡	联排	2.5万/㎡	10
南山	鲸山觐海	招商	1.96	16.5万㎡	719㎡	独栋	1.6亿/套	1	7
	德尚世家	南油地产	1.2	3万㎡	267-323㎡	联排	12万/㎡	6
福田	云顶香蜜湖	万泽	2.7	7.5万㎡	340-375㎡	联排	12万/㎡	4	29
	兰江山第	兰江地产	2.9	29万㎡	200-300㎡	联排	待定	25
罗湖	淘金山2期	金地利	2.34	23万㎡	260-340㎡	联排	8万/㎡	30	30
合计：1125套

备注：红色表示2015全新推出别墅

第二部分：2015深圳可售别墅特征分析

2.1 联排别墅“受宠”，独栋、双拼“高冷”

从别墅类型来看，整体以联排为主，新盘9成联排，少量独栋。如金地天悦湾（优惠购、楼盘相册、最新报价）2期、金亨利、汇龙湾（优惠购、楼盘相册、最新报价）、新世界名鐫、兰江山第等，均规划为联排，仅梅沙湾（优惠购、楼盘相册、最新报价）全部是独栋产品。

2.2 别墅进入“小时代”，主力面积180-300㎡

从别墅的面积来看，2015深圳别墅进入“小时代”，主力面积大部分为180-300㎡之间的紧凑型经济别墅。小面积则有低总价的优势，相对而言，只要有一定的特色或者价值，小面积别墅既能满足智富阶层身份的归属感，且更容易出售。龙华同时出现2个180㎡的小别墅：九龙山、天悦湾2期，有意思。

2.3 纯别墅盘稀少，大多为“杂糅型”别墅

从别墅的纯粹性来看，纯别墅盘非常稀少，新项目中仅梅沙湾、麓湾居（优惠购、楼盘相册、最新报价）为纯别墅项目，其余的均为“杂糅型”别墅项目，即含有高层或多层等多种建筑形态。

2.4 山林湖海资源型别墅将更稀缺

从自然资源方面来看，新项目中仅万科九龙山（优惠购、楼盘相册、最新报价）、金地天悦湾2期、新世界名鐫、天峦湖、梅沙湾、麓湾居6个项目是资源型别墅，且大部分为纯天然景观别墅，如万科九龙山、金地天悦湾2期，被茜坑水库、鹭湖等水资源环绕；新世界名鐫被尖岗山丰富的纯天然原生自然所簇拥；梅沙湾、麓湾居则被大梅沙、大鹏湾海域所包围，有的甚至山、林、湖、水、海全部覆盖。

2.5 价格上涨的欲望很冲动

2014年11月市场大好的环境下，深圳别墅积极入市，拉高了成交量的上涨。据统计，11月，深圳一手别墅成交量共计1.4万㎡，环比大涨154%；均价为57155元/㎡，环比涨幅22.8%。整体看来，2014年别墅年价格稳定，价格抬不上去，也压下不来。而在“禁墅令”背景下，别墅稀缺不言而喻，“不甘心”，将触动开发商涨价欲望。

2.6 2个5000万级顶级别墅，东西决战鹏城之巅

2015深圳别墅市场最有看点的除了龙华2个主推180㎡的万科九龙山和金地天悦湾外，还必须关注深圳2个5000万级的别墅：梅沙湾VS新世界名鐫，一东一西决战鹏城之巅。一个靠海、一个隐山林；一个主打独栋、一个主打联排。

到底是东部赢？还是西部赢？也变相意味着到底是前海赢？还是大梅沙赢。

第三部分：推盘量较大的新别墅盘盘点

3.1万科九龙山：原计划高性价比别墅

万科九龙山（优惠购、楼盘相册、最新报价）位于观澜中心华观大道与悦兴路交汇处，紧邻观澜九龙山高尔夫球会，身处生态资源核心，居住环境舒适。项目包含50套别墅，1317户高层，首推别墅毛坯交房。社区内建有儿童活动区、成人健身区、户外泳池等活动空间，自身配备7000㎡社区商业，满足各年龄段人群需求。

建面：14.2万㎡

容积率：2.47，别墅0.46

户型面积：180㎡

优点概括：背靠九龙山三九高尔夫球场

值得提升：转行业点评：杂；区域城建基础落后；配套层级不高

营销状态：元旦已开放营销中心，别墅本计划3月入市，如今往后延期，估计与客户量以及售价调整有关。当然，后者可能是一个幌子。

3.2金地天悦湾2期：180㎡享600㎡小别墅，估抢疯了

金地天悦湾（优惠购、楼盘相册、最新报价）位于鹭湖国际住区，深圳最后的湖居富人区，也位于深圳最火的龙华中心。纯正法式官邸，金地26年最顶级的世家豪宅，曾被喻为深圳综合品质第一的豪宅，多项指标行业第一，引无数英雄尽折腰。分2期开发。项目设有亿元级会所，带SPA、室内恒温泳池、红酒雪茄房等；并考虑引进高端餐饮。友邻世界第一大高尔夫球会，距福田CBD20分钟。1期少量别墅、洋房现房在售，2期小别墅预计2015年入市。多小？180㎡，2层地下室。作为深圳富人区的最后的小面积大空间千万级别墅，颇似九號公馆之风，估计抢疯了。“随便买到赚到”。

总建面：28.3万㎡

容积率：1.16

2期别墅：主力180㎡小别墅

优点概括：深圳富人区最后的别墅，深圳最后的批量新别墅

值得提升：梅观高速开口鹭湖国际住区，规划图纸有了。但政府出手动作慢。

工程概况：在建

3.3 新世界名鐫：与梅沙湾东西对决，鹿胜谁手

新世界名鐫（誉名别苑）位于前海尖岗山富人区，由新世界集团与国际园林大师打造的超低密度别墅，容积率仅为0.4.规划建设联排及双拼别墅。项目占地面积11.2万㎡，分为A、B两个区，主推400㎡别墅及少量200㎡左右的3房洋房单位，建筑风格为深圳少见的Typical usonian house风格。

建面：5.93万㎡

容积率：0.4

建筑风格：Typical usonian house

面积区间：主力400㎡

优点概括：半山、生态、品牌开发

值得提升：周边商业配套较缺乏，区域人气极度不足

营销状态：预计2015年中旬开营销中心和样板间，预计年底入市

工程概况：在建

3.4 梅沙湾：6000万/套起，不买拉倒

梅沙湾（优惠购、楼盘相册、最新报价）是大梅沙富人区最后入市的顶级豪宅，坐山观海，好不霸气。9年梅沙湾终于建好现房，准备入市。梅沙湾山坡地高差较大，规划9年多改，最终规划为55套独栋别墅，户型面积从400-1000多㎡不等。

建面：3.2万㎡

容积率：0.23

面积区间：400-1000㎡

优点概括：面朝大海春暖花开

值得提升：绿化需要大下功夫、酒店经营必须“私密化”

营销状态：预计2015年年中推出首批12套独栋别墅，面积在300-500㎡之间

工程状态：别墅已经现楼

经常有人问美亨，如果投资，投资啥房子啊？真有钱，买别墅、豪宅。越顶级越保险。仅供参考。