激辩不确定的地产时代 激荡下一个裂变与新生

2015中国（深圳）地产创新峰会1月24日开讲

不管是白银、青铜或是黑钻，中国房地产的黄金时代已经谢幕。

年初，一场“拥抱互联网”的盛宴流行业界，似乎暗示着中国地产从内到外的焦虑与疲态；随后，市场化的调控模式发力，银根紧缩信贷萎靡，就像一根尖刺，刺破了多年来传说中的楼市“泡沫”；和过去不同的是，这次没有四万亿，只有降价快跑、深度观望以及三四线楼市的应声而下。

据统计，在目前35家房企交出的2014年销售成绩单中，仅有14家企业达标，余下21家房企均未能完成年度任务。即使是这14家达标房企，销售额增长率也在大幅降低。

“企业到了一定规模之后利润率反而下降，这是中国房地产市场的发展趋向，一方面土地成本越来越高，另一方面竞争越来越激烈，房地产企业不可能再获取高额利润。”易居中国控股有限公司执行总裁丁祖昱说，2014年房地产行业的巨大变革由此而起。

不确定地产时代

在利润相对下降、竞争愈发激烈的“白银时代”，过去简单粗放的野蛮生长模式不再奏效。越来越多的房企开始摆脱过去简单的住宅开发与销售模式，在产品细分、模式创新等方面迈出转型步伐。

回顾过去的一年，转型成为万科提及频率最高的词汇。2013年，郁亮首次提出，万科将由传统的住宅开发商向"城市配套服务商"转型。经过这一年多的探索和尝试，转型的思路变得逐渐清晰。“具体而言，未来万科的业务将分为三部分，”郁亮表示，“在传统的住宅领域，我们会按照‘好房子、好服务、好社区’的‘三好’标准，继续为城市家庭提供优质的居住服务；同时，我们也会积极拓展消费地产和产业地产领域。"

而对于更多房企来说，无法在规模化、高周转这条路上血拼到底，那么如何在激变、分化、跌荡的楼市格局中，重新寻求自身的定位，就变得异常重要。或者收缩战线，高成本回归一线市场；或者瞄准海外，重拳出击国际市场；或者金融创新，在房地产金融上试图致力革新；或者干脆边缘化房地产业务，玩社区O2O重新在资本市场上赢得青睐……

有报告指出，沪深市场约2000家非房产上市企业中，在2005年至2012年期间有238家涉及房地产业务，而在2013年的年报里，降到了133家。也就是说，8年间，有105家（44.1%）“涉房”的上市公司选择了“脱房”。与此同时，众多以房地产起家的“正宗”房企，也开始选择转向其他领域。机构报告显示，全国范围内一级行业中的142家房企，涉及跨界转型的至少有41家。占行业总数的近三成。

探索中的转型机遇

言必转型、开口就是“互联网思维”，那么房企转型之路究竟在哪里？

在香港上市的彩生活半年报显示，公司毛利率由12.1%上升至66.1%，相对于目前30%左右的房地产行业毛利率而言，堪称暴利。这一数据更支撑了花样年控股集团董事局主席潘军的观点：花样年不再是传统开发商，销售百亿还是千亿对于现在的花样年意义已经不大。花样年更看重的是社区地产还有用户的价值。

如果说花样年代表的是传统开发商的成功转型，那么雷军亿元入股的You+国际公寓，就被许多业内人士视为互联网大佬改造传统房地产的“入口”。由“80后”创业者创建的you+国际青年公寓，在广州已两个现成项目，房源共200来套，对于you+而言，公寓只是个载体，以此形成的年轻人社交平台才是核心，每一座you+国际青年公寓都设计了一层设备齐全的大厅，就是为了鼓励他们在这里结交更多的朋友，形成一个有“温度”的社区。在今年8月初，雷军只花5分钟，便敲定了对you+国际青年公寓领投A轮融资的决定，并决定担任顾问。在他看来，“极有可能是一项比小米手机更伟大的事业。”

“此前互联网与房地产的结合部分，多在营销环节，而‘小米公寓’看到了互联网全程介入房地产开发流程的可能。”深圳友盛地产董事长周旭就表示，互联网切分房地产大蛋糕势在必行，这一过程无论是传统开发商还是互联网公司，都意味着巨大机会。

对此丁祖昱认为，“房企在多元化探索中分两种方向，一种是在房地产上下游，另一种则完全偏离房地产行业。这是一个摸索的过程，为未来房地产规模很难再持续上升寻求可替代方案。很难去判断这种转型的好与不好，转型是否成功可能要到2018年才能判断。”

激辩中国地产未来路径

不确定时代，更需要确定的观点与理念。

2015年1月24日，由深圳商报携手网易房产共同主办的“2015中国（深圳）地产创新峰会”将在蛇口举行。此次的主题为“裂变与新生”，正是寄望中国地产能在这样一个不确定时代，寻找了裂变的机会与新生的动力。

峰会上半场将邀请中国经济体制改革研究会副会长、高级经济师、“中国经济50人论坛”专家成员石小敏，以及中银国际控股有限公司首席经济学家曹远征从宏观经济角度，解读经济新常态下的楼市新生态。峰会第二个板块则是聚焦目前最炙手可热的蛇口前海自贸区，招商局蛇口工业区总经理杨天平将会进行首次公开主题演讲，而经纶国际经济研究院副总裁及资深研究员、香港大学荣誉教授肖耿同样会对自贸区的机遇与挑战，提出独到见解。

峰会下半场由两场对话组成。深圳诚品地产有限公司董事总经理罗雷、友盛地产有限公司董事长周旭、卓越集团副总裁王卫锋、观澜湖（优惠购、楼盘相册、最新报价）集团执行董事李佳琦将从开发商的语境出发，解读下一个地产时代的转型。另一场对话锁定的是互联网与房地产的关系，花样年控股集团董事局主席潘军、途家网联合创始人兼CEO罗军、YOU+ CEO刘昕以及深圳创投同业公会副会长，国成科技投资总经理高大明，将共同寻找“互联网改造房地产的N种可能”。这也是外界眼中的“小米公寓”YOU+团队高层，首次公开发声。