2015深圳地产创新峰会

 

2015深圳地产创新峰会 动态新闻

裂变与新生 互联网重新定义楼市细分时代

1月24日,由网易房产携手深圳商报共同举办的“2015中国(深圳)地产创新峰会”,于深圳蛇口盛大开幕。

专访曹远征:中国房价并不高只是收入太低

“中国不是房价高的问题,是收入低的问题。核心并不是降房价,而是如何提高收入。如果收入上升速度会快于房价上升速度,那就意味着房价收入比在变化。过去讲房价过高是房价上涨过快,但并不是房价的绝对价格高。”

专访杨天平:“风来了猪都会飞起来”

自从蛇口被宣布划入广东自贸区,蛇口房地产业比其他行业更早地反映过来,但蛇口将用行动证明,自贸区的利好绝不仅仅作用于房价上。

石小敏炮轰土地制度 地价占房价比重最高4成

近五六年间,地价追着房价涨,面粉价涨速比面包价快。地价占房价的比重从10%左右上升到30—40%之间。这样的土地制度以及经济发展模式引起了很多的矛盾。只有打破土地的特权垄断,才能从根本上解决问题。

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论坛简介

2015深圳地产创新峰会
    本次深圳地产峰会由网易房产和深圳商报联合主办,邀请石小敏、曹远征、肖耿等专家学者,以及潘军、罗军、杨天平、刘昕、罗雷、周旭、王卫锋、李佳琦等企业领袖共同探讨中国房地产市场的未来创新之路。这将是深圳地产界近年来规格最高的思想盛宴。
时间 2015年1月24日
地点 深圳蛇口潮人码头新媒体创意园
主办单位 网易·网易房产深莞惠站
  深圳报业集团·深圳商报
承办单位 2015中国地产创新峰会组委会
战略合作 深圳大江大海文化投资有限公司
独家移动媒体支持 网易新闻客户端
 

2015深圳地产创新峰会 石小敏发言

石小敏

职位:中国经济体制改革研究会副会长、高级经济师,"中国经济50人论坛"专家成员

演讲主题:

中国经济近期走势与房地产业摆脱困局

1月24日,由网易房产携手深圳商报共同举办的“2015中国(深圳)地产创新峰会”,于深圳蛇口盛大开幕。作为深圳地产圈内最顶级的一场盛宴,本次创新峰会以“裂变与新生”主题,寄望中国地产能在这样一个不确定时代,寻找裂变的机会与新生的动力,此次峰会也得到了来自全国众多地产业内人士的关注与支持。

峰会上,中国经济体制改革研究会的副会长,高级经济师、中国经济50人论坛专家成员石小敏发表了题为《中国经济近期走势与房地产摆脱困局》的精彩演讲。石小敏表示,最近几年来中国的宏观经济出现了两大现象,一个现象就是钱很多但是钱很紧,另一个则是伴随经济增长速度下滑的利率抬头。石小敏认为,近五六年间,地价追着房价涨,面粉价涨得快过面包价,很多地方地价涨了十倍,房价才涨了三四倍,地价占房价的比重从10%左右上升到30—40%之间。这样的土地制度以及经济发展模式引起了很多的矛盾,从经济向社会整治传导,从底层向高层蔓延。

以下为现场发言实录全文:

石小敏:感谢有这么一个机会给我们交流看法,说起宏观经济2014年中国宏观经济最大的一个变化就是提出“新常态”这样一个词,很多国外的媒体不大理解“新常态”,所以直接就用“习常态”来表态,把“新常态”直接翻译成“习常态”,我认为实际上更准确地说是一个“习时代”,不管你自觉还是不自觉,“习时代”已经来临了。

但用“新常态”这个词实际上是一个婉转地表示,表明以往的模式也好、以往的状态也好,要做一个缓缓地告别,伴随着新常态去年出台了一系列的政策,其中包括对政府债务的一些措施,比如说市县两级融资平台的融资功能做到了极大地限制,不允许更大地借债。总之,新常态是对以往模式做一个告别。就像万科的毛大庆去年5月内部讲话讲的,他也看到了本届新政府对以往十年房地产调控模式要给一个切断和告别。

最近几年来中国的宏观经济特别是从金融的视角观察宏观经济出现了两大现象,一个现象就是钱很多,但是钱很紧,我们发行了那么多的M2到处钱紧。第二个现象,当我们增长下滑、利润下滑,这个时候利率反而扬头向上,高利贷猛涨,这两个宏观的金融现象第一个是发达国家也有、中国也有,往往当危机发生的时候信用冻结了,你发很多的钱很宽松但是钱也很紧,没人敢借钱也没人愿意借钱。当经济开始趋向危机,各种经济的活力在下降,整个经济的运转速度、周转速度在下降的时候,也会出现钱很多但钱很紧的现象,很多钱跑到债务里去了,就像水库中的死库容活水越来越少,这是“钱很多,但是钱很紧。”

第二个宏观现象似乎为中国所独有的,当你经济增长速度下滑,当你经济整个利润下滑的时候,利率反而扬头,在国外往往利率下降,甚至为了解决危机趋于零利率,而中国反而利率抬头而且高利贷猛涨。这个现象在大国经济似乎只有中国有。

中国的M2超发已经成为一个不争的事实,2008年末中国的M2只有47万亿,到2014年末大约是135万亿,中国的M2在2012年年底越占全球M2的27%,2014年末中国的M2跟GDP相比超过了200%,美国大概是在80—90%。我们发了很多的钱,这些钱用在哪儿了呢?特别是09年以后全球危机爆发之后,我们大量的钱用于了投资,我们的毛投资率(全社会固定资产投资的现价跟GDP的现价相比较)03年到08年平均为49.8%,六年共计投资63.6万亿人民币。09年到2014年我们的毛投资率年平均是68.2%,比前六年增长了19%,六年总计投资额202万亿人民币。后六年的全社会固定资产投资的总额是前一个六年的3倍以上。

这些投资都用在哪去了呢?如果说前六年就是03—08年中国实行的主导型的发展战略是招商引资制造出口,全国遍地是开发区热、总部经济热、港口热、造船热、物流热,在那个时期里固定资产投资的大部分是投向跟招商引资、制造出口有关联的方向去了。假定这个时期60%的投资是服务于招商引资、制造出口的主战略,40%的投资服务于内需,那么用于前者的投资总共六年总计38万亿,用于内需的投资六年总计25万亿。但是08年以后不一样了,08年以后用于前一个方向的投资其实很大部分是停滞或者是负增长的。我们假定他的绝对额不降,09年以后的投资除了这一部分绝对额不降以外,后来全部用于内需,多余的部分用于内需,09—2014年总共用于内需的全社会固定资产的投资190万亿。我们总是说“4万亿”,“4万亿”总体上不是数量概念,而是一个政策概念,是个政策鼓励的概念,是一个政策指向的概念。4万亿是把投资的方向从这个方向为主开始转到另外一个方向,而这个方向就是所谓的城市化建设投资,就是要靠我们内需来消化、循环的城镇化投资,主要是集体、个人加房地产,六年190万亿,相当于前六年用于内需的投资6倍以上。可是这个时期这六年我们的国内消费总额的增长不过是70—80%的水平,我们的投资额增长了6倍以上,我们国内的总消费政府加居民消费不过增长了70%、80%。所以我们后来这六年占方向变了,他是以扩大投资保增长的战略,而扩大的投资主要是城市化投资战略。

再看我们的投资效率,我们每增加一块GDP所需要的投资或者是所对应的全社会固定资产投资额,如果以02年每增加1块GDP所对应的全社会固定资产投资额是1.78元,08年是2.78元,2014年是10块钱左右,我们全社会固定资产投资额的效率跟02年跟08年相比下降的是惊人的,是下降了70%、80%。以这个投资效率相关联的是中国的全要素生产率,中国在02—08年高速发展的黄金时期中,平均每一年的全要素生产力每年大概要提高4%左右。

再分析一下城市化投资的链条,我们的城市化投资链条160万亿在六年当中投入到城市化建设中间,他大致形成了一条流水线,他的前端部分就是我们的供应商刚才、水泥、设备制造,他的后端部分就是房地产开发商,中端部分是融资平台,中央及政府融资平台加上各级地方的政府融资平台。他前端、中端、后端是相互连接起来的,但是这一条链条谁是主角呢?谁是最重要的能动者和主导着呢?换言之,谁持彩链当中,中端部分,是融资平台,是中央级政府平台加上各级政府性平台。融资平台是承上启下,上承中央“保增长、扩大投资”的战略,连前顾后,连着前面的供应商,连着后面的开发。这条链条里主要回报靠谁?靠后端。大约是7、8成要靠房地产开发,靠土地转让收入,靠房地产的各种税费。房地产开发商不仅要为各种融资平台和各级政府交纳大量的税费,还要忍受飞涨的地价,要确保地方融资平台用于筹资的抵押物不缩水。

这五六年间房地产的地价,后来是地价追着房价涨,免费价涨得快过面包价,很多地方地价涨了十倍,房价涨了三四倍,地价占房价的比重从10%左右上升到30—40%之间。整个的投资链里头大的毛病是出在中端中,中端的现金覆盖能力最低。

所以这样让投资带动经济增长保增长的发展模式引起了很多的矛盾,各方的不满,从经济向社会整治传导,从底层向高层蔓延,形成了一种很憋闷的大形势,这为“习时代”的破茧而出铺垫了一个历史背景。但是这个模式一旦放出来想收回去很难,所以从“保增长”到“稳增长”,从“强刺激”到“微刺激”,从正常贷款供应不足向整个社会放款形式到高利贷的飞涨,这种模式虽然疯狂的增长只有一到两年的时间,但是他拖延的时间很长,拖到2014年,拖了三四年。这三四年不得了。

现在全社会的总债务链条一百几十万亿,如果少说一点120万亿,多说一点150万亿,就以120、130万亿的规模来测算,其中30、40万亿的各种不同的高利贷,20万亿的正常贷款但是要还本的,大约60、70万亿不用还本只还息的,一年的还本付息额以去年计是30—40万亿。

而我们去年的GDP增长了不过5万亿,我们去年的M2增长了将近13%左右,大数字增长了15—16万亿,这样的增长速度也不过40、50万亿,每年新增资金量的一个大的部分70%、80%用于还本付息。这是中国2013年“6.30”事件银行间市场利率飙升到10%的背景。到了2014年央行警觉提前做了安排分别给央行各5千万的贷款,私下里补漏,但是就像去年的12月15号银行间市场的利率是3.7%,一个礼拜之后12月22号冬至那天银行间拆借市场的利率飙升到6.5%。反应了我们整个资金链的紧张程度,其中非常重要的原因就是还本付息的压力。

所以现在反过来,说我们要进入新常态,怎么来解决这个疑团,这是极大的问题,我们总说我们的资产负着债不怕,我们有的是土地,我们的土地制度是存在很大的问题,城市土地里面一半左右甚至更多的是公用的是划拨的,商业用的和工业用的差不多1:1,工业用的是低价供应的,商业用的是拍卖高价的,房地产这个行业被高价土地推上了一个非常难受的地位,如今房地产比较好的是搞城市综合体,城市综合体实际上有一些变通的办法可以相对地来躲开高地价。

现在土地捆绑了融资平台,捆绑了财政、捆绑了银行,地价不能降房价就不能降,现在出问题的往往是银行不保的、政府不允许的地方,市场化程度最高的地方,比如像温州,温州的房价已经掉了3、4年了,大约是腰斩一半。这个模式还是捆绑在一块,还是尽快地脱离出来原有的模式另觅新生。我觉得中国的希望,中国要高度关注这场中国特色的资产负债表的隐忧,这样一种即将到来的危机,要把反腐调整的智慧更多地用在怎么克服以往的这些模式给我们带来的隐忧和困难上,怎么样破解这些危机上,要把反腐调整跟解决机制问题结合起来,这才有中国的希望,这要靠真的改革。

但是中国其实并不怕危机,像邓小平先生两次大的改变都是在大的危机压力下做出来的决策,所以我想我们在今天、在这个时点上讨论中国的宏观经济,来在裂变中求得新生,我觉得是有意义的。我这些不成熟的想法与我们朋友们一起共享,也请大家批评。谢谢!

 

2015深圳地产创新峰会 曹远征发言

曹远征

职位:中国银行首席经济学家

演讲主题:

金融改革与创新和房地产发展

1月24日,由网易房产携手深圳商报共同举办的“2015中国(深圳)地产创新峰会”,于深圳蛇口盛大开幕。作为深圳地产圈内最顶级的一场盛宴,本次创新峰会以“裂变与新生”主题,寄望中国地产能在这样一个不确定时代,寻找裂变的机会与新生的动力,此次峰会也得到了来自全国众多地产业内人士的关注与支持。

峰会上,中国银行首席经济学家曹远征发表了题为《金融改革与创新和房地产发展》的精彩演讲。曹远征表示,2014年中国房地产投资增速有所下滑,而实际上中国经济和房地产都正处在旧常态与新常态的转换之中。曹远征认为,2015年房地产开发投资有望在低位站稳,房价走势在不同城市区域分化,三四线城市受库存挤压过大的影响,房价将继续调整,但部分一线城市房价将率先反弹。

以下为现场发言实录全文:

曹远征:非常高兴来到这个论坛,深圳商报是我们诚挚的合作伙伴,当年深圳经济文化体制改革,我第一个到这儿来见证。今天有这个环节讨论中国的房地产,房地产在中国市场的问题,不仅仅牵涉到中国经济增长也是中国债务的问题,我想从更全面地讨论中国房地产市场的变化,对中国的问题有不同的理解。

讨论中国经济第一个问题是中国经济为什么下行,这是中国经济GDP的走势(PPT),这张图上看到2011年开始到现在中国经济持续的下行的路线到现在18个季度。再加上另外一个数字,PPI中国连续3、4个月下行了,下行的速度和下行幅度如此之大要关注。宏观经济分析中间有一个办法是周期,在经济结构稳定的情况下周期是稳定的,所以你可以用过去的周期来衡量现在的周期,你可以说经济下行之后会上行,上行以后会下行,但是用这套方法衡量现在的经济周期是衡量不住了就是超预期,周期变形。周期变形很重要的原因是中国经济内在的结构在发生变化,由于这种变化使中国经济进入新常态,周期面对新的变化。

中国经济哪些新的变化,第一世界经济进入一个长期低速增长的阶段,预示着出口导向必须转向内需扩大。融资难融资贵表面上看确实如此,但是核心是出口导向必须转向内需扩大,因为订单不足。过去说订单不足、存单不足冬天来了,我们可以维持生产借一把高利贷,实在不行抱团取暖大家相互担保,冬天过去了大家都会变得正常。这是过去传统的看法,“这个冬天不太冷”,但是冬天的时间如此之长,债务撑不住了,导致了很多的企业表面上看是融资难融资贵,但是核心是出口市场出了问题。中国出口年数据来看,2010年的数字增速30%,2011年增速20%几,到2012年就到了8%,去年2014年大约是6%, 想想看相当于五年前的1/6。未来世界经济还是一个低迷的走向,纳贿是相当长的时期,决定了中国的出口导向型经济一定要转向内需扩大。

这张表是列出了中国制造业的情况,我想告诉大家的是美国、欧洲和日本三个发达地区占中国出口36%,这三个区域的经济状况除了美国稍微好一点其他还在衰退的边缘。中国来说,所有的出口不仅是劳动密集型产品,而且是对制造业、工业产品都有很大的挑战。我们看到中国经济另外一个因素就是农村剩余劳动力不再充裕。红色的曲线是外出农民工和乡村情状年人口的比重超过50%(PPT),意味着这是劳动力稳定的一个拐点,有时候青壮年或者是45岁以下的或者是25岁70%在不在农村,这种情况下劳动力的供给显然很不充沛,导致了最低工资水平在持续上升。

如果按最低工资算,大概危机过来这几年工资上涨了4倍,而且不存在东中西部的差异,如果存在差异的话是西部的工资涨的速度比东部还快,于是产业向那边转移。如果你还想停留在劳动密集型行业,那么走向海外。你现在看到有越南生产的服装,有斯里兰卡、柬埔寨等等。在越南有中国庞大的开发区,目前中国的第二大生产国就是越南。类似我们35年前深圳改革开放的时候,很多的台资在这儿办制鞋、制衣、箱包厂,现在中国把这些产能转移出去。但是这个角度揭示出来中国的廉价劳动力制造时代已经过去了,今后的经济增长更要靠技术进步而不是靠劳动力的增加。

人口红利开始消失,人口的年龄进行了变化,中国正在进入一个老龄化的社会,老龄化的标准就是60岁的人口占人口超过10%,按第六次人口普查的结果表明我们现在已经进入这个时代,中国60岁的人口在去年超过了10%。到2020年60岁的人口占整个人口的比重超过20%,这个因素对房地产未来的发展是决定性的因素,劳动年龄人口去年和今年新进人口结构下降,这意味着未来新组成家庭少100万对,住房刚需少100万套。婚房是刚需中的刚需,由于这个存在房价上扬,由于这个上扬投资来了房价继续上扬。如果房价继续上扬改善性需求说不行,在这种情况下不买更贵,提前入市,于是房价真的涨起来了。如果这个因素发生了变化,可能整个预期都发生了变化。

节能减排大势所趋,中国原来是环境污染型地增长,成本过大更多的是环境承载能力到了极限。我从北京过来,北京的雾霾是有目共睹全世界都见证了,但是北京的雾霾是有办法的,比如APEC天是蓝的,因为政府进行了治理。我们环境污染的增长到了极限必须进行改善。

以上四个因素构成了中国经济变化的因素,由于这四个因素中国经济增长的通道由高速增长到中高速,这是中国经济的新常态,中国经济进入了一个新的阶段。

在这个新的阶段我们看看房地产会是什么样子的,大家知道中国经济进入一个新的阶段似乎是不争的事实,问题是现在增速还在下滑,下滑的幅度还是很大。为什么下滑,来看看这是2014年中国的经济增长,你会发现投资性下滑主要原因,这是过去每年中国投资增长20%以上,但是去年全年是15.9%,1—11月份只有15.8%,比上年同期下降4%。更重要的是三大投资同步下降,一个是房地产投资增速明显下降,第二是制造业投资不振,三是民间投资继续放缓。这张图(PPT)就是房地产制造业投资同步减速的情况,2014年减速的速度在加快。

于是有一个问题就显现了,对宏观经济来说中国目前的经济是投资驱动型,2013年消费对GDP的贡献仅仅只有50%,投资的贡献占到54%,我们知道出口现在在经济贡献里面是负的,人们担心一旦投资下降会不会使中国经济进一步地下行,而下行会不会  越来越恶化。中国的投资特别是08年以后基本上是政府投资,而地方政府又是投资主力,他的投资来源主要靠负债,如果投资下行投资不仅仅是一个GDP增长的动力,同时也是一个债务的投资性来源,如果投资下行债务也会增大。前天李克强总理在达沃斯会议上专门回答了这个问题,认为中国经济不会出现硬着陆的问题,他是有道理的,对中国经济来说什么是硬着陆呢?对中国经济来说,第一个是就业,一个是债务可持续。

从债务来看看这张表(PPT)可以看到中国经济正在发生深刻地变化。我们都知道08年金融危机发生以后我们有4万亿投资,这个理由说是为了保增长,为什么要保增长保就业,如果经济增长速度不超过8%,中国会有2000万农民工从深圳回到家里去,于是保增长。那时候你会看到09年的时候大概每新增一个GDP就业人口大概120万左右,但是2013年每新增一个GDP就业人口会达到160—170万,2013年经济增长试点期新增人口180万左右,我们认为去年经济增长7.4%现在还没有公布新增人口,我们预计大概超过1400万。为什么在这短短五年中间出现这么大的变化,中国产业结构发生了深刻地变化,服务业变成经济第一大产业,服务业的就业团体远远高于制造业,于是每新增一个GDP就业的增长量是远远高于当年在制造业情况下的增长。

如此算来,如果说中国未来每年新增1千万就业机会,这是政府一直的目标,于是我们发现所有宏观经济政策目标都是要充分就业的,如果按充分就业来看,6%的经济增长速度不够了,可能在7%,于是不大会出现硬着陆,今年民营经济增长还在7%以上。

但是更关键的问题是债务可持续,债务可持续性有三个问题,一个是银行不良贷款,第二是影子银行,第三是地方债务。这三件事跟我们今天讨论的问题高度相关,我们知道房地产在中国经济中间具有非常重要的地位,在98年以后房地产大规模发展我们当做是社会支柱产业,如果从今天来看他从上游的钢材水泥一直到下游的家具家电乃至床上用品,都给房地产的投资和房产销售形成了联系,如果房地产销售和投资变差,意味着这些产能也会变得过剩起来。第二,房地产又给银行尤其是政府的债务高度相关,尽管这几年为了调控房地产银行不准提开发债,但是按揭大款的大头在里头,房地产开发贷款中就是我说的影子银行。第三,地方债务增长都是用土地来做担保的,土地出让是最重要的一个资金来源,如果房地产不看好土地卖不调,房地产的债务也会持续出现。这是这个问题看看中国房地产对中国宏观经济的重要性,从去年开始尤其是在今年1月份开始,房地产形势出现了逆转,我们看到投资在下滑,销售变得困难,房价还在上升,于是这些问题高度地引起了关注。

如果从2014年看房地产开发投资增长比上年同期回落6.8%,我们知道整个中国的投资比上年同期回落4%,房地产投资下滑的速度更快。中国的房地产究竟发生了什么,出了什么问题,我们发现他不仅是销售变得困难,房价也开始在下跌,这个下跌和销售困难会是什么样子的,如果从这个角度来看(PPT),中国的房地产我们认为正在发生深刻地变化,他已经历史性地跃过历史的拐点,最重要的指标是中国的人口结构进行了变化,于是他不再像过去从98年开始房子持续销售、房价持续飙升的状态,这个状态已经过去了。很核心的一点就是人口结构在出现变化,刚需在发生变化,预期在发生变化,从而投资者也在发生变化。今年股市看好其中一个很重要的一个原因就是投资离开了这个市场环境进入了那个市场,我们认为由于这个持续地变化可能是房地产一个历史性的拐点。

但是这个拐点意味着分化风险,房地产更多回归于他的本性,更多地是表现于他的居住需求而不是投资需求。在居住需求中间他一定跟他的就业机会、跟他的发展机会相关,大城市一线、二线城市能够提供更多的就业机会,能够提供更好的发展机会,于是他的房价依然也上涨的可能性。但是三四线城市情况就大大不同,更何况现在在城镇化的过程中间,城镇化不就是农民工的市民化,户籍制度改革,在这种情况下,很合乎逻辑的想法是,既然我户口可以迁移、居住可以选择,为什么不移到深圳来非到小县城买房子?这就构成了房地产的分化。

我们看到在银行中间看到这种事实,我的坏帐增长率最快的或者是我们最担忧的是三四线的城市,对一二线城市反而不太担忧。我们看到房地产商也开始进行调整,很多人开始增加对一二线城市的投资,但是三四线城市不仅不增加投资而且销售也变得非常之艰难,这是中国经济的情况。

2015年房地产开发投资有望在低位企稳,房价走势在不同城市区域分化,三四线城市受库存挤压过大的影响,房价还继续调整,部分一线城市房价将率先反弹。房地产不仅仅是一个房地产的问题,房地产核心的问题是金融的问题,因为房地产开发投资需要融资贷款,房地产的销售需要按揭,在中国房地产的销售好坏又直接影响政府的财政收入。这样一个债务可持续性的影响会是什么样子,就是中国经济以后会不会出现一个硬着陆,这张图(PPT)是银行的房地产的资产状况,不项市政府说的那么严重,我们会看到在2014年整个房地产占银行的比重22%,18%是按揭贷款,开发性的贷款占了4%左右。当然不否认在这个过程中间,由于房地产产能过剩严重会导致房价的上升,不排除房地产增长4%,但是会有某种程度地损失会导致坏帐地上升,银行的坏帐上升会影响整个系统性的金融安全。

我们不否认坏帐持续上升中,中国银行的坏帐水平达到了1.6%,我们预计今年还会有上升的危险,这是中国银监会发布的数字。我们认为这个因素并不会导致银行出现严重性的困扰,原因有两点,就是银行坏帐补贴。金融危机发生以后全球的金融监管非常重要,金融监管当中形成新的标准,这个标准按照要求2019年付诸实施,中国率先实施在2013年就开始实行这个标准了,中国在这个标准里面加了一个自己的规定,他要求整个贷款中间提出2.5%作为坏帐补贴。你要补贴的数是这个数,中国的坏帐同期当中如果超过2.5%,如果不超过2.5%他是有充足地准备了。再把银行利润加进去,你会看到这会达到3%了,如果中国坏帐水平不超过3%的话,银行的资本不受威胁。我们认为这个出现是小概率的事情,尽管坏帐上升,但是如果出现3%以上的坏帐是一个小概率的事情,全球平均水平是2.5%。当然你会提到这个我同意,但是你看看你们的按揭贷款这么大,按揭会不会出现问题,美国的经验证明美国有次贷危机,按揭贷款不还了,导致了金融出现了问题,美国次贷危机按揭贷款不还引起了这么大的风波。中国不会这样,问题可能存在,但是你会发现他跟美国是完全不一样的。美国是次贷危机,他是零首付,零门槛,他不需要有首付和证明,但是对于金融来说首付是制约你违约的,房价不跌的话你是不会违约的,文件证明你还款的来源防范风险。美国的次贷危机出现,他并不是没钱还不起房贷,我有钱都不会还的,因为零首付,房价跌下去了我还没有意义了,你房子拿走我顶多多付几个月的房子而已,于是他坏帐的规模在上升。

在中国你会看到始终无论是在房地产跌的时候还是好的时候,都会要求首付比例不低于30%,如果房价不会垮30%,断供的可能性就不大。不排除个别地区、个别楼盘、个别地方可能会有30%房价的下滑,但是就总体而言,中国不大会出现30%这么大地跌幅。银行的资产自然也就安全。

大家会担心房地产的形式逆转会导致第二个风险就是影子银行,这在前两年已经开始预见到了,已经对影子银行进行清理。影子银行清理的方式朝两个方式走,第一个,出了银行的资产负债表但是又不完全有资产负债表的业务,就是不受监管或者是少受监管的业务,更多的是开发贷款、房地产信托等等跟这些相关。他是一个方式,既然是没有出资产负债表,那能不能回到资产负债表,这是在今年做得最大的问题。怎么进资产负债表,就是用资本来承担风险。如果你资本不足可以增加资本,如果你股东会发不出去,你资本要覆盖更大的风险。影子银行在融资社会的比重会日渐收缩,但是我们看到新的方式在开启,既然他可以出资产负债表,他能不能彻底出资产负债表,这是另外一个方向资产证券化。他通过证券的买卖把风险对冲掉,这是证监会的监管方式,就是说信息披露,把风险披露如果说这两方面都能够做到的话,那影子银行的问题将会大的缓解。

说到地方债务的问题,我们看到有三个解决的路线。第一个是严肃财政纪律,因为地方债务问题严格来说是财政问题,现在要重新确定政府的政府,既包括政府与市场之间的边界,包括中央政府和地方政府的关系。按照十八届三中全会当中看到现在支柱政府在上升,中央政府承担更多的支柱政府,包括社会保障、包括全国的互联互通,相关的债务会由中央政府来承担。现在12月30号的冬季债务重新有一个安排。第二,我们知道中国政府的债务大部分是地方融资平台,这个获利负债能不能脱离财政,这是企业的改变,国有企业还对财政有某中千丝万缕的联系,但是他毕竟不是财政直接承担的,更为重要的是说,地方融资平台的项目必须打开,然后进行公共民营合作制的安排就是PPP的安排,引进民间资金,引进民间的技术、引进民间的能力来投资、来维护,从而相应减轻政府的责任和债务,这种方式正在全国铺开。涉及的领域不仅仅是基础设施,甚至所有的领域乃至文化体育和公共事业。PPP受到特别的孤立,才能够装有PPP的合同文件,而且还要进行培训。PPP在深圳市是最早尝试的,十几年前我来深圳就听过了,你们现在喝的自来水就是PPP的安排深圳的水务,你们用的燃气就是PPP的安排深圳燃气,你们坐的公交也是PPP的安排深圳公交。如果通过引进民间资金来将政府的债务进行某种分担、某种斩期、某种运营,政府的债务会有所减轻。

这个基础上根据公益事务的发展可以进行小的预算,这始终是一个解决问题的办法,从另外一个角度说债务的风险并不是很只要我们假以时日运作得当可以得到发展。

更核心的问题是,尽管中国经济不大会出现硬着陆,他依赖于宏观GDP的调控,于是我们看到在整个2014年期间宏观调控似乎很频繁,这个经济是不是表现比较平庸,但是这些平庸中间是靠点滴维生,有人说这是挂着点滴的经济。挂着点滴不能说有多严重的病,但是也不能说他健康,他不断地微调,靠这个点滴今天加一点药明天减一点药,今天快一点明天慢一点,这样维持。这样有意义、这样有出路吗?中国经济的出路在什么地方,中国经济增长的前景在什么地方?

“十一五”规划当时有22项指标,有8项的指标全部完成,14项预期性指标完成11项。当年温家宝在2011年3月5日上午在十一届全国人大四次会议上作出政府工作报告坦诚指出,服务业增加值比重、服务业就业比重和研究与实验发展经费之初占国内生产总支比重这三项指标没有完成。为什么没有完成都跟服务业相关,说明中国经济一个根本的问题,中国经济结构在以前是以工业为基础、以制造为基础,这个制造业这个工业是高度外向的。于是你就明白,在“十二五”计划期间,我们提出的“结构调整”,核心是两块,就是一二三产业共同发展重点发展服务业。第二是内外需共同提高,重点是扩大内需,扩大内需的核心是扩大消费,扩大消费的核心是增加居民收入。包括十八大“中国梦”,媒体的通俗板是两个翻番,2010—2020年中国经济翻一番,中国居民收入翻一番,“十二五”规划早就有了,居民收入增长跟GDP增长保持同步。如果GDP翻一番,居民收入水平翻一番。

现在检验一下,五年来今年是“十二五”计划的最后一年,又是“十三五”计划的开局之年,我们看看我们有没有做到。这就是大家看到的(PPT),首先我们看中国经济结构,中国经济事物在过去五年当中始终与GDP发展同步,而且中国农村经济收入增长是非常快速的,今年你会发现GDP增长7.4%,居民收入增长十几个亿,其中农村居民收入增长12%。我们看到底下那条线(PPT)是农民收入。我们是有产能过剩,但是你想手机过剩吗?汽车过剩吗?冰箱过剩吗?洗衣机过剩吗?甚至说房子卖不掉,装潢材料过剩吗?不过剩,虽然销售有压力,但是不过剩,他可以卖到农村去。农民收入变成一个庞大的市场。我服务的一家银行中国银行曾经排名第三,去年历史性的排名第四,很简单,农业银行超过了我们。农民收入增长,农业银行在农村的网点最多,农民把钱存在那里,预示着他的负债增长资产也增长。跟农村收入、跟农民,跟居民收入极高相关的产业,这也是未来房地产要服务的对象,而不是在高大上的写字楼。

我们看到服务业比例的增加变化,自从在过去五年中间发生明显的变化,服务业的增长速度一直快于工业增长的速度,2012年服务业第一次占到了8%,2014年又有提高1%,往这个速度走的话,可能2020年的时候服务业的比重会占到55%左右。中国已经是脱离了传统的以制造业、以工业为主的经济结构,转向为服务业为经济最核心的主导产业。但是我想说,这个服务业不是一个吃喝玩乐的服务业,他是高端的服务业。

你想看看去年增长最快的是什么呢?医疗是健康产业,养老,互联网,旅游,包括金融中间互联网金融为代表的,这些增长速度最快。这些行业就变成新的增长点。

研发经费占GDP有了个性的变化,在“十一五”期间说研发经费占GDP要求达到2%没有做到,但是2014年达到了1.98%,2013年达到了1.98%。研发经费不是政府投入的,是企业,78%的研发经费是企业投入的,中国技术进步正在加速,这个技术进步不是成功奔月不是航天飞机,而是与我们的生活息息相关的,我们的技术进步认为中国最快的是中国的汽车工业,新旧车型的发布和全球是同步的,所有的流水线都进行了机器人的改造,前一阵子我见到海尔,海尔佛山有一个工厂,他们全部是智能化的制造。4.0的智能化的制造在中国变成一个很有吸引力的概念。如果是工业企业一定在现在讨论4.0就是智能化。中国在2013年机械手都在升级改造中间,去年中央的政府是加速折旧,如果你进行改造和投资加速折旧。跟这些相关的我们发现成为一个新的增长点,换言之,中国制造从传统的廉价制造业向品质制造过渡。

东西部的差距在不断缩小,GDP的增长西部是高于中部和东部的,西部成为新的投资热点。但是西部不再是傻大黑粗的那种,他是技术进步。现在在纺织业最先进的技术在新疆,成都是中国高新技术一个新的技术基地。正是因为有这些技术进步的支撑,新兴产业的支撑,所以才会有现实的可能性。你不是说在沙漠里修一条路,因为沙漠里没有人修一条路什么用也没有,一定是要有产业的,“一得带一路”某种程度上把欧洲制造业和东亚制造业两个工业最发达的地区连接在一起。

我们认为中国未来的增长前景在四个方面,这四个方面现在还比较弱小。什么是宏观调控的政策,他的微调和微调和以前不一样,他就是创造一个适宜的温度和环境让他茁壮成长。什么叫改革,改革就是改良土壤、改良品种,然后让他长得更好、更快。一旦这些东西长成参天大树,中国的经济就可持续。我们正在转换这些,如果是旧常态还代表着像房地产、像投资驱动性的这种经济,那么新的将是服务业,属于这类(PPT)驱动性的经济,中国处在旧常态于新常态的转换之中。

未来几年还是处于这种转换之中,我们认为房地产在转型之中,今天报纸上说今后卖房子不是卖房子,卖的是服务。如果中国人口老龄化,你会发现老龄社会的房地产需求比年轻社会的房地产需求是不一样的。你们现在销售的是别墅,楼上楼下很好,难道是腿脚好的人走的那是年轻人。如果到老年的时候他更需要的是服务,他是要较好的医疗服务,较好的生活服务。为什么说一二线城市和三四线城市有区别,一二线城市有较好的服务,房地产的趋势是回归中心城市,不再是郊区的房子而是城市的中心,因为那里有更好的社区、更好的服务。如果一个老龄社会中间你发现他的销售模式会发生变化,今后可能是出售不成为主流,出租变成了主流,因为出租跟服务是连在一起的。

出租物业可能成为很核心的一个业务,于是房地产的竞争不再是你的房地产销售如何,而是你的物业管理公司如何。如果你的物业管理公司有竞争力,那么你的这个企业会有更好的发展前景。万科就是一个很好的例子,万科他强调的是售后服务,万科的物业管理非常有名,这么多的中国房地产行业在转型之中,这是一种新常态。如果在这个转型过程中间跟老龄化连在一起,今后房地产公司最大的投资者不是我们,是保险公司。如果你们看看现在保险公司的养老地产的兴趣就知道了。像泰康人寿他是号称以养老地产为主,我们在七个地区,北京、上海、广州、成都、海南都是几千个住户、几十万平方米,以出租物业为主,是售后服务为主。

所以我们觉得这对房地产行业来说也是一个新常态,在新常态下改变自己的销售模式、服务模式,然后从而在新的一个常态下引领风骚。以上是我的发言,谢谢大家!

 

2015深圳地产创新峰会 杨天平发言

杨天平

职位:招商局蛇口工业区总经理

演讲主题:

蛇口+前海自贸区的全球竞争力

网易房产124日讯 1月24日,由网易房产携手深圳商报共同举办的“2015中国(深圳)地产创新峰会”,于深圳蛇口盛大开幕。作为深圳地产圈内最顶级的一场盛宴,本次创新峰会以“裂变与新生”主题,寄望中国地产能在这样一个不确定时代,寻找裂变的机会与新生的动力,此次峰会也得到了来自全国众多地产业内人士的关注与支持。

峰会上,蛇口工业区总经理杨天平发表了题为《蛇口+前海自贸区的全球竞争力》的精彩演讲。杨天平表示,当前正处于一个“风要大了猪都可以飞起来”的年代,从中央政府的期望、政策、导向等多方面已经可以表明,同时,尽管在大环境下仍旧有很多挑战和问题,但其认为,改革的大势是不可动摇的,蛇口已经再次站在改革开放的桥头堡的位置上,有了“风”,蛇口还能再次飞起来。

以下为现场发言实录全文:

杨天平:今天是一个周末,所有来参会的各位应该是牺牲了自己的休息时间,来关注这样一个峰会,今天的主题是“房地产”是“创新”,我相信所有参会的各位,都是抱着对中国房地产非常关心、非常关注,也非常支持的这么一个心态来的。

作为业内的从业者,我也非常高兴大家能够抱着这样一个心态,在这样一个假日里来支持我们这个行业的发展,应该说中国的房地产确确实实在目前的阶段遇到了一些挑战,作为业内的从业者我们自身怎么面对这个挑战,我想我们的心态就应该是怀着一种面对现实勇于创新的心态。

大家知道在这一次的达沃斯论坛上,有一个传奇人物索罗斯84岁高龄宣布退休了,索罗斯很多名言我相信大家都耳熟能详,我想起来他其中说的一句话,他说“你身在市场,你就应该有一种忍受痛苦的准备”。实际上你在房地产这个市场里面,你已经在市场当中了,你必须要有所准备,你必须要面对各种各样的困难和挑战。

两周之前蛇口在希尔顿酒店搞了一个“一虎蛇口谈”,大家知道凤凰卫视有一个栏目是《一虎一席谈》,胡一虎来了在蛇口搞了一个论坛,论坛的主题就是“自贸区”。我致欢迎词的时候先问了大家一个问题,那天到场的人比今天人要多,很多人都站着,我就问大家是冲着胡一虎来的吗?还是冲着蛇口自贸区来的?尽管这个回答我觉得那天的观众还是很给面子,说不完全是对着胡一虎来的,也是冲着蛇口自贸区来的。

蛇口是一个非常小的地方,在36年前蛇口以2.14平方公里的土地在中国960万平方公里的土地上掀起了一场伟大的变革,那个时候2.14平方公里,今天的蛇口也才有10.85平方公里。这次纳入自贸区的面积是13.4平方公里,我们把蛇口的像蛇口港区包括赤湾的港区都放在这样一个面积里面了。

那天的会上有人提问,蛇口这次的自贸区跟中央所批准的其他自贸区相比有哪些不同?我告诉大家,第一个不同就是我们面积是最小的,怎么看这个“小”,小是不是一件坏事,或者是不是一件好事。这个问题应该是相对的,不是绝对的。在回答这个问题之前,我也想问问台下的各位,大家应该很熟悉全世界最小的国家是哪个国家?梵蒂冈,0.44平方公里。0.44平方公里的梵蒂冈有没有影响他成为天主教的中心呢?没有。全世界有1/6的人口信奉天主教,而天主教的中心就在全世界最小的国家。

我还想问大家一下,全世界倒数第二大的国家是哪个国家?摩纳哥,1.95平方公里。我把摩纳哥说得这么准确是因为我刚刚从摩纳哥回来,此时此刻我的时间应该是凌晨的时间,两天之前我刚刚从欧洲回来。这次去欧洲我也去了摩纳哥,这次去摩纳哥跟摩纳哥的一家公司进行了一轮会谈,这家公司叫“摩纳哥的海水浴公司”,这个名字很奇怪“海水浴”,但是这家公司不得了,这家公司成立于1861年,也就是说摩纳哥当时的国王决定对摩纳哥这个地方重新定位,希望摩纳哥这个地方能够把世界上有钱人都吸引过来。为此成立了一家公司就叫“海水浴公司”,这家公司一直到了今天。所以当我经常跟其他的一些朋友谈到招商局的历史的时候,我会自己很自豪,因为招商局在中国民族工商业企业里面算是历史最悠久的一家公司,我们有多少年历史呢?我们有142年,1872年成立的。但是但是我在欧洲去发现超过200年的公司到处都是,小小一个摩纳哥的公司也比我们招商局早成立了11年。这家公司成立之后他所做的很多事其实跟我们蛇口工业区做的事我发现有很多相象的地方,当地的水、当地的电、当地的基础设施、当地的产业,全部是由这家公司来完成的,当然也包括了当地的赌场,中国不可能有赌场。他那儿包括了赌场,还包括一个跟巴黎的歌剧院可以媲美的一家歌剧院,还包括一个很高大上的舞蹈学校。

蛇口工业区所做的在改革开放初期一直到现在,尤其初期我们其实是政企合一的,那个时候我们既有政府职能又有企业的职能,所以蛇口早期的学校、医院、供电、通讯、市政、园林、绿化,所有的东西都是我们做的。这一点我们跟摩纳哥这家公司很像。让我想起来这么一家小的公司,作为摩纳哥这么一个小的地块,他能够把摩纳哥打造成为目前在全球其实是最有钱的人所向往的地方,那么蛇口作为自贸区当中最小的一块,我们有没有可能做出特色来。我想这就是我们自身必须要回答的问题。

谈到“小”的时候,这个“小”的概念,我就在想有一个试管的概念其实跟这个小是有直接关系的,试管虽然小,但是试管如果成功了对人类社会带来的意义是巨大的。试管如果失败了,其实他的影响微不足道。我想这是当年中央批准蛇口工业区成立的时候,蛇口工业区只要2.14平方公里的道理。其实当年在1979年的1月31日,蛇口工业区成立的那一天就是当年我们的创始人袁庚老先生到中南海去向时人一的中共中央副主席国务院副总理李先念汇报的日子,当时袁庚同志拿着一张香港的地图让李先念同志来批,因为在中国大陆的版图上没有蛇口,太小了,香港因为离蛇口很近,拿着这张版图去批的时候,李先念在这张版图“蛇口”这个地方用红色的铅笔画了一个圈,跟袁庚同志讲“老袁,我把南头半岛交给你了。”袁庚到离休之后不断地跟我们讲,他开发蛇口有两大遗憾,其中一遗憾当时先念同志给了我们南头半岛但是我们没敢要只要了2.14平方公里,也有人说幸亏你要了2.14,如果你要得太大你干得太出格,那个年代很多的事情都要出格的,否则不叫改革不叫创新,如果太出格了盯着你的人就多了,也许蛇口就胎死腹中了,就走不到今天了。

其实我们觉得“小”其实是蛮有意义的事情。我也想到爱迪生当年发明的第一盏灯泡只亮了8分钟,但是这8分钟给人类带来的是一种对光明的期盼、对光明的一种追求。所以“小”我们觉得应该是一个很大的优势。在这次全国所批的所有自贸区当中,尽管我们很小,但是蛇口有着自己完善的基础设施,有着36年以来改革开放所形成的各种理念,而且蛇口也有着自己非常良好的基因。在过去这30几年里面,蛇口这块土地走出来了许许多多在全国知名的企业,比如说招商银行、平安保险、中集集团,包括中兴和华为。我们最近跟中兴有一个合作,我去中兴参观他们博物馆的时候,看到第一张图片就是中兴的几位创始人在蛇口工业区的招待所,在那个地方拍的合影。我给他们指出一个照片上的问题,他们说那是蛇口工业区第三招待所。我告诉他们我1982年到蛇口了,从来没有听说蛇口还有一个第三招待所,只有一个招待所。

蛇口这块土地在过去三十几年里面,成为了中国大地上单位面积产生知名企业最多的这么一块土地,他确实有良好的基因。我也曾经走访过蛇口的一些知名企业,包括大家可能还不太知道的喜之郎的总部在蛇口,我曾经问过喜之郎的老板,我说你为什么还把总部留在这儿?实际上他生产的基地已经早不在蛇口了,他想了半天告诉我,他说这个地方是风水好。我就问他你是广东人吧,因为中国的广东人对风水研究得最深、最透。所以这是从小说起,我觉得蛇口这个自贸区应该说有他的特色、有他发展的前景。

第二个我想讨论的问题是“偶然”和“必然”。但是知道这一轮自贸区的批准是在2014年的12月26号,自贸区批准之后有很多的记者到了蛇口,他们跟我讨论的一个问题说,蛇口是一匹黑马,我就告诉他们蛇口不是黑马,他们说黑马的理由是在坊间所传的所有的将要获批自贸区的区域当中没有“蛇口”的名字。我想跟大家说,其实蛇口确确实实在向中央申办自贸区的时间点上是最晚的,2014年的9月份才开始考虑这件事。到了2014年的12月23号,蛇口申办自贸区的申请交到了习近平主席和李克强总理的办公台上。

我为什么说“偶然”和“必然”之间的关系呢?招商局是1872年12月23号当时申请的,当时的直隶总督李鸿章向朝廷上了一个奏折,申请成立轮船招商局,希望能够招天下商通五洲航,12月26号就是这个奏折上报之后的3天,同治皇帝和慈禧太后正式批准轮船招商局成立。142年之后又是12月23号,又是12月26号,23号到了总书记和总理的办公室上,26号全国人大正式批准。这种巧合通常只在文学作品上看得到,比如小说、电视剧,包括电影。但是现实生活当中有的时候事情就是这么巧。

我为什么说他不是黑马呢?是因为招商局从自己成立之初其实就把自己的命运跟这个国家的命运紧紧地连在一起,招商局自己都在说“我们跟共和国、跟这个民族是同呼吸共命运的。”招商局的成立实际上为中国近代经济带来了很多的“第一”,我经常跟别人讲,如果说你不了解招商局的历史,就等于你不了解中国近代经济史,因为中国最早的远洋航线,习主席提出的“一路一带”,中国最早做远洋航线的就是招商局,中国第一家商业银行、第一家保险公司、第一条铁路,包括中国送出去的第一批到美国的留学生,全部都是招商局干的。如果你了解中国近代经济史应该知道招商局这段历史,到了1979年当中国进入改革开放的时候,招商局又率先打响了中国改革开放的第一炮,31号就是蛇口工业区成立的日子。

1872年的那一次对中国近代经济发挥了重要的引领作用,1979年这一次改革开放对中国当代的梦想又起了一个发源地的作用,所以这就是招商局他一直秉承着“用商业的成功去推动社会的进步”这样的一个价值观,在发展着自己也在推动着这个国家的进步。所以我觉得招商局蛇口工业区成为自贸区的一部分,这绝不是偶然的。

当然也有人在问,说自贸区对蛇口还意味着什么?我想跟大家分享的是,这一轮自贸区尽管有很多记者朋友也问我有哪些优惠政策,如果大家注意到中央的政策变化的方向,变化的要点的时候就会发现,这一轮自贸区的批准和成立并不是希望从政策上给你多少优惠,更多地是希望通过体制和机制的创新,去推动中国下一轮的改革。体制和机制的创新到底对一个企业、对一个国家意味着什么,大家知道在1840年鸦片战争的时候,包括120年前的那场甲午海战,那个时候大清国在全世界GDP的地位是排在第一位的,但是鸦片战争留给我们什么了?甲午海战为我们失利?根本上讲就是制度落后。我这次到欧洲感受到那么多的欧洲企业有超过200年的历史,其实我已经清醒地意识到,中国的工业革命比欧洲至少晚了100年,制度的这种进步、制度的这种创新,他就决定了一个国家的综合实力,决定了一个国家在战场上、在战争当中他能够获胜还是失败。所以无论是甲午海战、无论是鸦片战争,带给我们的教训是,我们的制度是落后的。这一轮自贸区带给蛇口的机会,就是给了我们一次制度创新的重要机遇,我想蛇口也会抓住这样一个机遇,跟大家一起共同探索未来改革的路、未来发展的模式。

今天这个会议在这样一个比较独特的地方,不是在酒店、不是在什么会堂,是在一个旧的工业厂房里。蛇口他的名字叫“工业区”,其实今天的蛇口已经不是一个真正意义上的工业区了,我们在自己重新定义自己,蛇口将是一个自贸区,是一个崭新的商业区、商务区,但是这个名字因为他跟改革开放连在一起,所以我们不会轻易把这个名字改掉,但是这个名字背后的内涵会发生非常大的变化。这样的工业厂房在蛇口还不少,很多的厂房我们其实并没有拆,按照规划有些厂房是可以拆掉重新建的,为什么我们不拆这些厂房,我们的思考就是希望对工业时代我们应该有一种敬畏,尽管人类现在已经进入到互联网时代,但是工业时代带给我们的东西太多了,对我们今天的生活也产生了巨大地影响。所以我们对工业时代应该有一种敬畏,对工业的遗产应该有一种保护,在保护的基础之上我们应该想办法去很好地开发、利用这样的工业遗产。

大家看到在2013年底到2014年初,在广东浮法玻璃厂做了一次双城双年展,得到了国际社会地高度认可,那种工厂我们定为“价值工厂”,他作为全国第一条浮法玻璃生产地,他诞生的时候对中国玻璃工业发展产生了革命性的影响,这就是他的价值。今天面临产业升级,我们再重新定义他,希望他能够有新的价值。

蛇口在2009年提出了一个口号“再造新蛇口”,其中一个很重要的内容就是希望把产业能够升级,希望我们的产业是高端化的,前些年我们在做的就是希望把互联网、物联网这样的企业引到蛇口,把网络信息、科技服务和文化创意的产业引到蛇口,但是现在自贸区来了,我们的产业会在原有的基础之上有一个扩充,包括跨境电子商务等等,很多新的产业也会进到蛇口。未来的蛇口应该说会继续沿着改革和开放这条路不断前行。

最后我的PPT有一张照片(PP图片为:猪在期待风来),有人说“风要大了猪都可以飞起来”,实际上我们就处在这么一个年代,各方面的政策,无论是中央的期望、政策、导向,无论是我们所处的环境,尽管有很多挑战和问题,我们觉得改革的大势是不可动摇的,蛇口已经再次站在改革开放的桥头堡的位置上,我们希望能够得到各界朋友一如既往地支持,有了你们的支持,有了我们所需要的“风”,蛇口还能再次飞起来,谢谢大家!

 

2015深圳地产创新峰会 肖耿发言

肖耿

职位:经纶国际经济研究院副总裁及资深研究员、香港大学荣誉教授

演讲主题:

自贸区与前海的挑战与机遇

1月24日,由网易房产携手深圳商报共同举办的“2015中国(深圳)地产创新峰会”,于深圳蛇口盛大开幕。作为深圳地产圈内最顶级的一场盛宴,本次创新峰会以“裂变与新生”主题,寄望中国地产能在这样一个不确定时代,寻找裂变的机会与新生的动力,此次峰会也得到了来自全国众多地产业内人士的关注与支持。

峰会上,经纶国际经济研究院副总裁及资深研究员、香港大学荣誉教授肖耿发表了题为《自贸区与前海的挑战与机遇》的精彩演讲。肖耿表示,一线城市房价涨是有道理的,但是三四线城市则非常危险的。并且,肖耿认为,多数情况下,富人就是在银行里面有借款,你借了钱买房子,你借钱的利率是多少,你房子的回报是多少,而往往在银行里面有存款的、买不起房子的都是穷人。

以下为现场发言实录全文:

肖耿:非常感谢主办单位,非常荣幸跟大家有机会近距离地交流,我是一个“局外人”,1992年从美国回到香港开始关注中国经济的发展,我历史上对中国是比较乐观的,但是我所有的预测都比现实要落后,也就是说中国经济在过去35年都是超出我的预期。

今天我要讲的题目是关于《自贸区与前海的挑战与机遇》(PPT)。

有几个问题,首先是房价高不高的问题,我1992年回到香港教书,我跟我的同学讲两件事,我告诉他们说,在你们这一代两件事一定发生,看你能不能抓住机会。一件事就是房价要涨,资产要重估。还有一件事是人民币要升值。这是从1992年我来到香港的时候我就敢讲这个话,为什么?因为这是一个历史的规律,如果你们看日本、看韩国、看香港、看台湾,这些事情都是发生过的。我这个话不仅讲给同学听,听的人都发财了,不听的人今天也应该懂了。

我也是身体力行,我自己进入房市三次,第一次是亚洲金融危机,当时香港大学刚好是回归,很多英国的教授他回去了,回去以后把退休金带走了,香港大学的退休金就破产了,为什么破产?因为97年以前香港的股市疯长,所以那个退休金的钱多得不得了,就想办法把钱给分了。但是他们没有想到怎么去补,如果股市掉下来怎么办。所以当时我在香港大学没多少钱,但是我想我还年轻我这个钱二十年以后才用,放在哪?根据经济学的理论,我当时在上海买了房子,这是第一次。第二次是我当时在香港证监会工作,大家都知道非典,我就在深圳买的房子,整个人心惶惶。第三次入市是全球金融危机,我当时在北京买了房。

对于房市我为什么有信心,我非常赞同曹总讲的,一线城市房价涨是有道理的,但是三四线城市是非常危险的,等一下我会讲从理论上怎么去理解。中国已经是进入市场经济,市场经济有一个特点,市场经济就是人流、物流、资金流,还有项目流全部是流动的,这个时候就会出现一个问题,就会出现一个中国现在正在出现的问题,也就是我们这个会议的主题叫“裂变”和“新生”,从中国的人口结构分布就可以看出来,一线城市人口在不断地增加,因为人往里面涌,钱往里面流,企业往里面进,这些人他离开的地方就很自然地变成鬼城,这是中国现在面临着最大的现实。这个事情必须是同时发生的,你不可能说一个地方很繁荣但是没有鬼城,这两个是不可能的,这两个必须要同时发生,如果你要想大都会就一定会有鬼城,这是不可分的,这是从科学上讲是不可能的。你要一个不要另外一个,不可能。

现在的问题是,我们要不要大都会,如果要大都会就必须要容忍在历史上有一个阶段会出现鬼城,这是当现在的决策层他们必须要了解,如果不了解的话把鬼城全部消灭,大都会也就不存在了。这个问题我们在过去做了一项研究,跟国家发改委对广东佛山做了一个历时一年多深入地研究,我给大家只看一组数据(PPT),这个数据可以告诉我们很多从宏观上没有办法理解的中国的现实,这个数据里面中国有16个城市已经是高收入城市,中国说面对中等收入陷井,但是实际上中国有16个先锋城市他们已经跨越了中等收入陷井,他们已经进入了世界银行定义的高收入经济体,也就是人均收入超过了1.6万多美金,在2012年。这16个城市的排名我是按照房价的排名,但是这个房价不是每平方米多少钱,而是每一块钱的GDP所能购买的平方米,如果要购买100平米的住宅,按官方公布的数据你要花本地GDP的多少倍,我们可以看得到在这个表上面,在我们16个最先进的城市、最贵的是北京,在北京要买100平米的住房在2011年平均要花17.7年北京的人均GDP。接下来是深圳,深圳也要花17.1年,上海要花15.8年。这个十几年高不高?香港要花32年,高不高?但是北京、上海、深圳要花17年到16年,全国平均要花14年,几乎没有差距,但是你看我们的16个先锋城市,其中前面绿色和黄色(PPT)的都低于10年,当初我们做研究主要是关注佛山,佛山只要9年的时间,意味着佛山的房价非常低,但是跟你的购买力是相关的。所以长沙、无锡、沈阳、大连,这一路看过去,他的房价并不高。

我们以香港九龙作为参照(PPT),这个比较是相对的,因为香港的环境跟内地各个城市的环境是不一样的。但是一个非常重要的比例,人均GDP是一个非常重要的指标,因为他代表的是你的劳动生产率,你这个城市有没有竞争力,GDP就是你的产出,你的人口就是你的一个标准,你每一个人能够创造多少价值,这就是你的竞争力。佛山的GDP已经达到了香港的40%,房价只是香港的11%,深圳人均GDP已经占到了香港的一半54%,但他的房价只是香港的26%。这些数据让大家对现实要有信心,我们不能只看到危机,只看到剩余产能,只看到地方债,只看到鬼城,我们要看到对中国的将来最重要的是谁。

这就是我刚刚讲的16个先锋城市,这16个城市为什么重要,他的人口只有中国的12.3%,他的GDP是中国的31%,这就是重要的,因为中国将来是由最优秀的城市决定的,因为人、资金、项目、企业都会去那里。我今天要给大家讲的最重要的一个故事就是这个数据(PPT)。

中国为什么在过去这么成功,我们的经济增长模式到底是什么?我们到现在为止经济增长模式是“条条、块块加制度和系统的演变互动”,中国的体制几千年都是这样中央集群,但是地方自住,地方块与块之间是竞争关系,刚刚讲了蛇口、讲深圳、讲前海,地方政府就是地主,最重要的资源就是土地,怎么样把土地精英好就是地方政府天天要头痛的问题,也是决定成功失败最重要的问题。所以在中国最重要的改革就是允许地方之间、企业之间、个人之间竞争。但是这个竞争不是无序竞争,中央政府他在中国是集群政府,他要处理的是竞争过程中的负面。从朱镕基到现在都是中央政府一直在周旋,整个的金融市场都是中央管的,很多的政府党管也是中央管的。这个体制是既有集权又有市场竞争,这个是人类历史上最重要的制度。

举个例子来讲,地方政府融资平台就是在中国的一个创新,是当年浦东和广东在改革的时候一个创新,在地方政府融资平台之前,还记不记得光信投就是广东信托投资公司,当时王岐山来处理破产,当时的模式是地方政府借钱,借了钱以后随随便便投到任何企业,什么样的企业都投,什么样的业务都有,最后一笔糊涂帐,所以就以政府的信用借钱然后去做一些乱七八糟的事情,当时那个模式破产了,没办法执行。之后就产生了地方政府融资平台,地方政府融资平台他一个最重要的特点,就是引进了现代企业,引入了最重要的市场经济的植入就是公司制。我们在佛山做研究,佛山有40多个地方政府融资平台,每一个融资平台只做一件事,如果是修路就修路,造桥就造桥。这有什么好处呢?他是通过一个地方政府、通过一个法人结构把各方面的利益集合到一起做一件事情,中国在过去十年、二十年,我们创造了这么多的公共基础设施,这些公共基础设施在印度、在非洲他们是梦寐以求和做不到的,现在在中国来讲我们是可以做到,而且已经做到你如果要修路、要修桥要做基础设施,中国政府在生产能力上面已经是完全过剩,就是地方政府和整个中国经济体系。

这里面最重要的是他有一个非常现代化的资产负债结构,李克强总理要求查地方政府债,6个月的时间资产负债全部查得清清楚楚,有没有问题?非常严重的问题。但是什么问题?是一个分布的问题,一些一线城市没有问题,因为人也来了钱也来了,而且有很好的将来。但是有很多的二三线城市土地便宜、贷款便宜,他们把上海的设计师请去,设计世界上最一流的房地产,可没人去,谁要去边远的地区?交通不方便的地区?这是中国今天面临的最大的问题。

我们的一线城市他已经迅速地进步,已经达到了国际水平,在世界上也已经有了竞争力,如果说要有竞争力,深圳可能是最有竞争力的城市,哪一个城市可以有华为、腾讯这么多世界一流的企业,但是现在的问题是,从领导人的角度来看,他天天得到的汇报是“鬼城、地方债、房地产泡沫”,怎么办?控制,紧缩。在这个过程当中得到最大打击的是中国最优秀的企业、最优秀的城市,为什么阿里巴巴要到美国去上市,难道我们没有钱吗?做不了。难道我们说阿里巴巴不好吗?不是不好,而是我们在这个体制下,领导人天天被麻烦的都是坏事,我们最优秀的只能在体制外想办法。这是新常态下必须改变的,我们要容忍失败,因为没有失败就没有成功,阿里巴巴没有失败吗?马云没有失败吗?哪一个企业没有失败?但是失败要有办法去接受。

我觉得有一个误区,很多人不理解为什么房地产他会涨得这么快,这是现代经济学里面最重要的一个问题,就是对于新兴市场发展来讲,最重要的一个问题就是为什么房地产会涨,是合理的还是不合理。房地产会涨不是因为他这个土地创造了价值,而是因为住在里面的人他比以前更需要效率,住在里面的人没有效率的时候,这个房地产一点都不值钱。这是因为所有的发展中国家在他发展之前他的土地都非常便宜,但是经济发展的历史就是土地升值的历史,这是被实践检验的不断地被证实,我们必须承认。

但是当一个被生产力、被效率支持的一个房地产的重估他的升值发生了什么,他需要金融特别是货币来配合,深圳的房子如果说在过去十年涨了五倍,我们的货币供应是不是要增加五倍,但是你要去问人民银行,他觉得我已经增加了很多货币,他的参照系数是通货膨胀、CPI、消费者价格指数,他说现在消费通货膨胀是2%,我的货币供应是12%,太多了。但是如果你去跟整个房价上涨的幅度和我们整个住房的存量增加的速度这种对货币的需求你能满足吗?这个就是问题。如果是合理的,实体经济由于效率提高,对货币的需求如果你不能满足就是紧缩,你就是打压实体经济。

整个中国经济发展的历史就是一个市场化的过程,而这个市场化的过程当中最重要的就是货币化,我们从粮食收购的货币化到企业的货币化,企业就是制造业他变成公司、变成股市也是企业的货币化,到房地产的货币化就是我们的房贷,整个资产的货币化需要大量地流动性,需要大量地资金。但是这里面是有区别的,提供足够的货币和在什么价位提供这个货币不是一回事,对于能够偿还的项目他可以付相对较高的利率,他全的是钱,他不在乎你的价格。但是在中国的现实是有很多很好的项目部是因为他付不起钱拿不到贷款,而能够拿到贷款的他的利率太低,他的利率、他资金的成本跟他资产的回报相比太低了,这个就是中国金融市场的问题。我们的存款利率太低了,如果老百姓把钱存在银行不买房子那是很惨的,但是我们想想谁把钱存在银行不米房子?退休工人买不起房子,民工买不起房子,所以如果你仔细去看,在银行里面有存款的都是穷人。什么是富人?富人就是在银行里面有借款,你借了钱买房子,你借钱的利率是多少,你房子的回报是多少。中国最大的不公平就是金融市场的扭曲,就是对存款人的保护不够。

这种情况下怎么办,在当前的经济形势下什么样的进程非常简单,中国需要大量的流动性,一个是我们的资产大幅度地升值和资产存量的扩张需要大量的货币,而且我们所有的真正改革反腐败砍剩余产能和治理地方债务,在宏观经济方面都是属于紧缩,所以如果你要真正地改革,你就必须在货币方面要有一个对冲,要有一个放松,要不然你对实体经济就是一个巨大的负面冲击,也就是我们经济连续地下滑。

怎么样能够恰当地去对付这种恶劣的情况,我2012年年中的时候提出来,中国需要放松货币但是需要加息,加存款利率。为什么加存款利率?因为中国经济在高速发展的阶段他是有一个结构性的通货膨胀,这个结构性的通货膨胀反映的是我们的工资每年以4、5%的速度在增长,我们的房价在过去二十年平均是差不多10%的速度增长,这种结构性的通胀如果存款利率太低,就是负利率,那就会伤害到存款者的利益,但是更重要的是他会造成一种假象,好像资本非常便宜,可以乱投资。所以对中国目前的复杂系统的情况来看,我们需要的是在宏观上比较宽松,但是在微观上、在改革上要坚决地推进,应该关掉的项目就关掉,应该鼓励项目就应该上。我为什么建议加存款利率,如果你同时放宽货币供应降准,同时也降息,那就一定是泡沫,我们在过去几个月已经看到,降息就意味着钱流入股市,但是实体经济拿不到钱。

举一个例子,一个人生病了得癌症你要做手术切除,癌症切除做手术的时候你要给他足够的氧气足够的输血,足够保证他整个身体能够正常地运作,这个就是我认为货币政策需要做的事情。如果你不给他输血你不给他氧气,这个手术要做吗?你如果要做就是死路一条,你要是不做也是死路一条。所以这个手术是一定要做的,但是你同时要保证你这个手术的成功,你所有的配套和实施的系统都要努力地去保证这个经济不能直线下降。

中国的经济增长率是7%,一个经济在7%这种高速的增长,怎么可能出现连续34个月PPI、生产价格指数下滑,当然国际油价下降是有贡献的,但是最基本的问题是,  在实体经济的投资者、厂商、企业家没有信心,他们不知道将来会是什么样。

前海为什么重要,世界经济目前的发展非常明显是市场的全球化,但是制度和政策一定是本土化,这两个之间有矛盾,这两个之间的矛盾非常严重。前海他是一个实验区,因为他跟香港非常接近,如果前海能够通过创新,通过制度创新,能够把两个不同制度的经济区域他们之间的人流、物流、钱流非常自由地流动,这个意义就非常非常大。中国是一国两制,在一国两制的情况下我们能够找到一个制度安排,这个经验就可以用到中国跟亚洲、中国跟全球,因为这个需要是全球的,全球都需要资金能够流、人才能够流、信息能够流,企业可以流,但是因为每一个国家他的政策都是有麻烦的,他有当地的政策,怎么样能够通过制度创新找到一个方式,能够把这种市场全球化所需要的流动能够健康地发生,这是一个挑战。

前海作为国家自贸区的试点,在这个方面应该可以做出一个非常大的制度创新方面的贡献。谢谢大家!

 

2015深圳地产创新峰会 主题对话一:不确定时代地产的裂变与新生

对话嘉宾:

罗雷 深圳诚品地产有限公司董事总经理

周旭 友盛地产有限公司董事长

王卫锋 卓越集团副总裁

李佳琦 观澜湖集团执行董事

[论坛全文实录]

周旭:自贸区选择蛇口因为前海现在太荒没有支撑
周旭:自贸区选择蛇口因为前海现在太荒没有支撑
友盛地产有限公司董事长周旭认为,深圳的规划,包括深圳的地产未来肯定是一种新方向。[详细]
王卫锋:最近我们学习小米跟互联网 要看参与感
王卫锋:最近我们学习小米跟互联网 要看参与感
王卫锋表示,“创新”是深圳精英的一个组成部分,也是一个独特的地方。近期卓越也在学习小米,学习互联网,看客户参与感,本质应该是客户价值。[详细]
罗雷:今天的蛇口要再次创新 头脑就要走在前面
罗雷:今天的蛇口要再次创新 头脑就要走在前面
深圳诚品地产有限公司董事总经理罗雷认为,回到今天的蛇口,假设还要扮演过去那样的角色,首先是头脑要走到前面去,然后才是资源怎么去整合的问题。[详细]
李佳琦:现在地产商的角色还融入了城市功能
李佳琦:现在地产商的角色还融入了城市功能
观澜湖集团执行董事李佳琦表示,观澜湖没有下半场,永远都在上半场,永远都在路上。[详细]

1月24日,由网易房产携手深圳商报共同举办的“2015中国(深圳)地产创新峰会”,于深圳蛇口盛大开幕。作为深圳地产圈内最顶级的一场盛宴,本次创新峰会以“裂变与新生”主题,寄望中国地产能在这样一个不确定时代,寻找裂变的机会与新生的动力,此次峰会也得到了来自全国众多地产业内人士的关注与支持。

峰会上,卓越集团副总裁王卫锋、深圳诚品地产有限公司董事总经理罗雷、观澜湖集团执行董事李佳琦、友盛地产有限公司董事长周旭四位嘉宾参与了主题为“不确定时代地产的裂变与新生”的论坛高峰对话。以下为论坛沙龙精彩实录:

【主持人】尊敬的各位领导、各位来宾,亲爱的女士们、先生们,以及各大媒体界的朋友们,大家下午好!

首先非常欢迎大家能够准时回到“2015中国(深圳)地产创新峰会”的活动现场,我是各位的老朋友深圳财经频道深圳地产的节目主持人文睿,在今天上午的主题演讲环节当中几位嘉宾分别从宏观经济还有金融创新以及大家比较关心的自贸区价值等几个话题,为大家分享了自己最独到和深刻的见解,相信大家也一定收获了非常多的干货。希望大家能够将这一份干货仔细将它包好带回家。

时代可以说是在发生着非常大的变革,而且我们经常会听到“创新”和“转型”的声音,尤其作为传统行业领域大家都在寻找新的突破口。我们作为房地产界的各位朋友们自然不例外,同时也是大家最为关心的一个话题。我们究竟应当怎么做呢?在今天下午我们即将为大家献上的两场高峰对话同样也相当精彩,这也将是一场头脑风暴的激情碰撞。

今天我们将通过这两场高峰对话从中寻找我们想要知道的答案,接下来让我们直奔主题,接下来进入第一场的对话,对话的主题是《不确定时代地产的裂变与新生,有请重量级的对话嘉宾,他们分别是深圳诚品地产有限公司的董事总经理罗雷,友盛地产有限公司的董事长周旭,卓越地产高级副总裁王卫锋,观澜湖集团执行董事李佳琦,掌声有请!同时热烈掌声有请今天特地从长沙坐飞机赶到现场的主持嘉宾,也是深圳地产界的老朋友了,德思勤投资咨询董事长龙固新先生,掌声有请!

【论坛主持:龙固新】下午的主持这样开始,因为你们都在深圳的地产界应该有N多年了,刚才周旭讲第一排的还在搞传统地产的就他这一个了,大家估计在各个领域都有很多的创新。我觉得不光是,周旭原来在深圳的国土规划局,现在对地产的了解首先是对城市的大的规划和城市发展战略的了解,所以我想开场的时候首先有请周旭董事长发表观点。

深圳地产峰会论坛:不确定时代地产的裂变与新生
友盛地产有限公司董事长周旭发表精彩言论

【周旭】谢谢董事长,目前还是战斗在传统的地产行业,既然主持人提到这么一个方向我给大家汇报一下。深圳从自贸区这次批复来看仍然担负着二次改革的责任,深圳的规划包括深圳的地产未来肯定是一种新方向。

【论坛主持:龙固新】上午正好蛇口工业区的杨总展示了一下蛇口未来的发展,中午我们也在自贸区转了一小圈,蛇口有他过去的辉煌,他先于深圳,应该是深圳原来创新改革的一个缩影,但是这几年坦率地说在整个深圳定位和总体规划上肯定还是有很多大的压力。第二,项目的建设来讲,他战略的规划和系统的开发怎么才能配合到国家给的蛇口这么好的一个大的牌子,请周总发表一下他的看法。

【周旭】甚至由于土地面积比较小一千多平方公里,导致深圳的发展是一个逐步天际线拔高的过程,现在深圳建设做超高层的建设是很正常的现象。其实这对一个城市的可持续发展是一种伤害,但是两害当前取其轻,对于城市的合理规划和多功能的安排,以及公共空间,以及对每个市民公平的一种社会资源再分布,应该是下次规划发展当中优先要关注的问题。我个人认为深圳已经由原来的发展优先逐步走向公平优先,如果深圳继续以发展优先真的会出现大量的超高层,从而失去他的公平性。但是如何把原来的发展让到公平优先又不失发展呢?我觉得要挖掘内涵,将原有的不动产包括所有的东西,让他的楼宇经济、单位价值体现更多的升值的空间,每个单位平方米产出更多的效益,这是深圳发展的方向。

我个人理解为什么自贸区把蛇口放到里面来,主要是因为前海太荒,许多政策落地没有不动产作为支撑,像罗总正好承接了这个大好的机会。

【论坛主持:龙固新】房地产经过二十多年的发展应该到了一个特别大的转型地步,我们就以深圳来看,刚才我请周旭总专门谈到蛇口自贸区,但是深圳是不是缺非常好的功能中心,福田CBD当初建设的十三姐妹,都是各自为政地上地下都不连接功能没有,我们城市中心规划这是有比较大的缺失的。一样蛇口为例有没有大的功能中心,比如写字楼集群,配合综合性的商业,再配合到蛇口做得非常好的海上世界的娱乐文化。昨天晚上我到的时候,到了晚上十点多我配一位老总去的时候我发现已经很冷清了,实际上昨天的天气还是蛮好的,为什么是这样的情况,我觉得他没有形成区域性的功能中心。看看龙岗依然如此,再看看龙华依然如此,再看看我们寄予厚望的宝安依然如此,综合性的功能中心在城市的功能中间是比较缺失的,以这个为依托再发展大量的住宅形成一个综合的功能区应该是大的方向。我上午跟杨总交流了,蛇口未来能不能扮演类似像新加坡现在新兴的滨海区,大的国际旅游、办公、文化,包括商业中心,实际上应该是有这样大胆的规划,才能对深圳未来二十年甚至更长时间的发展起到支撑的作用。这从单纯的房地产向城市的综合型功能发展是一个非常大的发展方向。

前两天摩根史丹利到长沙交流,我觉得这是非常重要的一个方向我想引出来,周旭原来一直在深圳的国土规划局,对于深圳城市的发展应该是非常有心得的的,待会儿还会向他发问。

今天中午本来想去罗雷的项目,他间接参与了我们蛇口这样一个有代表形区域的开发,想听听罗雷的观点,有请罗雷。

深圳地产峰会论坛:不确定时代地产的裂变与新生
深圳诚品地产有限公司董事总经理罗雷发表精彩言论

【罗雷】谢谢主持人给我这个机会,我离开百仕达的时候,每天从深圳的最东边来到最西边上班已经跑了五六年了,按公里数算已经绕了地球跑了好几圈。还是感触很深,其实我三十年前第一次来深圳是到蛇口,也就是到现在的海上世界快,我记得那时候我在香港工作了差不多有半年的时间我没有回过内地,半年以后再回到深圳来的时候我觉得有一种特别奇妙的感觉,为什么天那么大,为什么有这种错觉是因为香港的密度太高了,我好久没有看到这么一大片天空,在晚上闪烁着星光,那时候给我的印象特别深。

但是那个时候蛇口给到我的印象是,一群年轻人都在为中国的未来、为民族了未来在担心、在探索、在提出自己很多的想法,所以我觉得这个是我们要说今天的蛇口和昨天的蛇口有什么区别的话,那个时候的蛇口他是有能力去扮演给中国输出价值观的这么一个角色的地方。为什么现在的蛇口我们感觉说他不如那个时候,并不是说他的建筑、公共这些方面,这些问题技术上都是很好解决的,而是说你有没有中国的那种需要,第二是你可能也真的没有那种能力站在那个舞台上去扮演跟今天的中国仍然可以输出自己独立价值观的这么一个角色,现在看起来机会好像慢慢大了,把他划入自贸区以后其实可以再次给你一个机会,但是给你以后你到底能不能去扮演好这个机会,我觉得从1979到2014或者是2015,其实一个地方可以两次扮演这个角色,其实在中国基本上你还找不到这样一个地方,蛇口恰恰是这样的一个地方。从他天生的条件来说应是一个非常具备一个在未来自贸区这样一个概念上扮演一个更有探索性的角色的地方,但是究竟怎么去探索,谁作为主体去探索,我觉得这个可能是很大层面上是政府和民间的力量都需要去汇总在一起,能够去真正地从战略性的思维去看透我们明天的方向到底是怎样的。

不管从我们一个大的区域来看,还是我们去探索未来我们房地产项目,具体到底要怎么做,如果个人不是说很去在意技术层面的东西,我觉得技术层面的东西随着技术的进步他都会自然而然地发展,刚才周总还跟我说,他说十几年前我们在红树西岸已经开始做智能化的系统,从技术上都已经没有问题的,但是那个时候的探索可能仅仅只是止步于拼设备、拼技术的时代,是因为你的价值观还没到那个境界。

所以我觉得我们未来去看一个产品,实际上我们关注的是价值观,我们要看一下未来这个世界所行走的方向,他主流的价值观会走一个什么样的趋势,包括所有的产品,我们所有的技术应用应该是从这样一个角度去合理地使用他,这个是未来我们会产生新的产品一个最有机会的一个空间。

【论坛主持:龙固新】非常感谢罗雷总,我想请教一个问题,在蛇口这样的地方有招商银行、有平安集团、有中集和现在的喜之郎,创造了N多走向全国很好的企业。但是这几年他又孕育了什么样的企业?他有没有在创新上再次产生至少是世界级企业的可能?第二个问题我想请教一下罗雷总,对于蛇口包括您开发的项目我们到底吸引什么样的人来到这个地方,现在很多蛇口以前的领导都不在蛇口住了,很多住在半山上环境非常优美那是独一无二的,但是现在蛇口的环境跟南山、跟华侨城整体的环境规划非常落伍了。

一个是我刚刚讲的大环境这非常重要的,一个是您项目本身创造的有鲜明价值观的吸引这样一批有梦想的人来到这里,我想请教一个是大的问题,一个是具体项目的问题。这个问题有点尖锐和直接,我觉得既然我们都是同行可以直截了当一些。

【罗雷】我觉得其实这个问题很好回答,当年蛇口能够走出来的企业是他的第一代创业者给他注入了这样一个基因,第二是那个时候我们整个国家需要蛇口去扮演这个角色,我觉得这两者是缺一不可的。你国家有这种需要,然后就会有一群有这种探索经验的精英在这个地方去动这个脑筋。

其实我们最近刚刚翻出来现在看来应该是二三十年前拍的一个关于蛇口的纪录片,那个时候蛇口在做选举,在做领导人的问责制,那个时候蛇口已经开始在做这些事情了,那个时候有一个很轰动的学校事件就是一个李教授来蛇口做道德教育,他在全国讲他比较传统的那一套传统道德教育模式的东西在全国通行无阻没有人质疑,恰恰在蛇口被一群年轻人质疑在那个时代还传播那样的价值观和道德观是不是合适。你可以看到那个时候整个蛇口的思想领先性首先就是站在中国的前沿阵地的,在这种思想价值观背景下产生那样的企业和企业家也是很顺利成长的事情。

回到今天的蛇口,假设还要扮演那样的角色,首先是头脑要走到前面去,然后才是资源怎么去整合的问题。第一个问题我的回答是这样的。

【论坛主持:龙固新】我跟下面互动一下,小米的刘总,我不知道你熟不熟罗雷,假定你三年内在风口上可以成为可以飞的猪,最近马云说猪不行就跌下来了,假定你三年里做得非常好可以成为一个世界级的企业上市,你觉得罗雷的项目或者是蛇口创造什么样的环境你可以在这儿把你的企业总部甚至住在这儿,假定你是一个新兴的创业或者企业的代表的话你觉得是什么样的?

【刘昕】感谢龙总,YOU+最近名气有点火,刚才像罗总所提到的,YOU+未来的发展也是在做一个整体年轻人喜欢的社区和平台,我十年前在深圳待过几年,对深圳有特殊的感情,非常喜欢深圳这个城市。深圳其实给全国所有的年轻人一个想法,就是一个能够创造梦想的地方。在蛇口更加成为了深圳创造梦想一个最原始的源头,从招商局、招商地产开始。

回过头来我们在想当把一个年轻的创业群体,在整个的创业初期乃至到未来的一个更好的还是一个地方的资源,地方的温度,让真正的创业者能够找到他喜欢的温度,这个温度不仅仅是取决于政府和地产,更多地还是周边的文化和配套,所以这也是正因为有了这样一个核心模式,才造成深圳目前在全国创新和整个企业里作为领先的一个代表性。

第二,今天提到的互联网思维和房地产的关系,我也在想的是,其实有一个相对来讲我认为有一些本质的区别,刚刚跟龙总沟通,差不多五六年前我也做了几年的地产,我觉得现在做到这个行业最本质的一个沟通就是,相对来讲还是以用户为导向,传统的地产行业更多地我针对的人群他所面临的是70后、60后乃至于80后,我们发现现在我们客户群体变成了85后、90后,这群人在想什么我们可能更需要的是整个地产业诸位大佬们去思考的问题,他们想要什么样的产品,他们想要什么样的东西,才能自然而然带动什么样的消费。

YOU+在这期间85、90后的孩子还没有成为自己拥有房产之前,在租房子和自己漂的过程中找到了一个家,也真心地希望在诸位地产大佬的带领下,能够给85后、90后在他们将来未来购买房子的时候也能给他们做一个带有感情的家。

【论坛主持:龙固新】也希望蛇口能够成为梦想家和创业家的梦想,愿意在这里设总部,愿意在这里居住和生活。其实中国未来城市发展刚才问周旭总的时候,到现在问了罗雷总,实际上未来各个城市都在希望一个创新的企业能够在这里生活,成为中国新兴的城市中心,我觉得是可以应对我们非常重要的一个主题。因为这个方向应该是非常重要的。

第三位我想有请观澜湖的佳琦总,我也小小参与过观澜湖的前期的一些顾问的事情,在中国旅游也好、体育也好、健康也好、综合性地产也好,观澜湖历经二十多年应该说摸索了很多的经验,事实上现在我们很多大公司开发的综合旅游区现在是巨亏,我觉得观澜湖能够非常好地生存下来,而且在全国做到前列,我觉得也作为中国未来某一个地产类的代表方向,也请您给我们分享一下。

深圳地产峰会论坛:不确定时代地产的裂变与新生
观澜湖集团执行董事李佳琦发表精彩言论

【李佳琦】首先谢谢主持人,谢谢各位嘉宾在周末的时候来听我们几位的对话。坐在这里我觉得我身边的几位真的可以代表深圳地产的江湖,我今天就是来混一次江湖的。

其实观澜湖集团不能够说是一个地产集团,同时他也不能说是一个高尔夫集团,二十多年来我们一直在专注做一件事,就是我们给自己的定位是休闲旅游的运营商,这是我们一直在坚持做的。但是今天为什么也要来到这里,第一我非常感谢主办方的邀请,这么多年对我们集团发展的支持。第二个我很认同刚才罗总还有包括主持人刚才提到的,现在的地产其实他的一个角色就是已经融入了城市功能的地产商的角色,就是一个城市区域、城市共的发展,我觉得这真的是一个大趋势。在这一方面观澜湖倒是可以做一点现身说法。

我们那个片区是龙华新区,龙华新区现在是在打造“一线一站一社区”,这“一社区”就是“观澜湖国际社区”,我们也是认为未来随着“天时地利人和”,在以观澜湖还有长安雪铁龙等等几个大的国际企业的带动下,在龙华新区的观澜湖片区也是可以出现一个媲美和追赶蛇口这样的一个国际社区。

我昨天听到总理在达沃斯论坛上讲到一句话,其实中国房地产的刚性需求可能还是在很长的时间都是会要长期存在的。我想在座的诸位包括我们观澜湖集团,还是有得忙的,很高兴。

今天这个话题虽然是一个创新,我也先抛我的一个想法,特别是城市的一个发展,地产商怎么跟城市发展的结合,大家已经开了这样一个头,我这方面是挺有感触的。比方我多次去纽约,我每次去纽约的时候我都觉得要像纽约当年的建设者要致敬,我们都说美国是一个没有什么历史的国家,他也就是200多年的历史,我们中国是一个非常有历史的国家,可是现在从城市发展的进程中,其实现在无论是我们到北上广还是到一些比较偏远的小的村庄、小的小镇,你可以从我们现在的城镇、城市的这种面貌中看到我们的历史的痕迹吗?我觉得这个真的是我们快速发展当中需要考虑的问题,也是需要接下来地产商需要考虑的问题,作为一个地产商他其实是城市建设最重要的,人们美好生活和城市建设最重要的一个参与者,怎么样让我们现在今天的工作能够为我们的未来来留下这样稍微有一点点可持续的文化的遗产,我觉得需要在我们谈“变”的时候,我们来考虑一下这个问题。谢谢!

【论坛主持:龙固新】非常感谢佳琦总,能不能再跟我们分享一点干货,刚才我谈到的很多大公司在开发综合型的旅游地产的时候,他遇到最实际的问题就是他的资金平衡的问题,比如大型旅游开发,土地很便宜,我开发很多的别墅,别墅卖了以后我再支撑我的旅游等等一些不是很快赚钱的区域。但是这些大的旅游区技术性投入太大,比如机场、高速公路,赚这些钱还不够配套的。

去年哈佛大学的教授写了一本书《回归城市》,我们项目的价值实际上跟配套或者是城市价值是匹配的,也就是说我们观澜湖在战略的时候你的销售性的平衡和经营性的平衡,和你长期技术性的投入,假定观澜湖这个项目在深圳的边上你平衡得了,你未来的战略中也需要找到这样的平衡,我想这个你既是创新也是引领,但是下一方面也  会面临这个问题。

【李佳琦】各家有各家的“经”,不同的企业和不同的投资人,即使是做大型的项目可能都有自己的一些财务的考量、安排、模式等等,我其实真的不熟悉其他人的做法,我只能跟大家分享一下观澜湖的模式,其实我觉得观澜湖他两代的掌舵人都是一个非常执著的人,这个“执著”也是构成了观澜湖现在的一个模式,所谓的“执著”就是他们一直也是坚信一点,做100个项目不如做1个成功的大项目,虽然观澜湖的名声在国内是非常大,但是大家看到我们没有全国到处去遍地开花,虽然有很多的邀请,我们到目前为止我们项目所涉及的也就是深圳观澜湖、东莞观澜湖、海口观澜湖、云南观澜湖,当然我们每一个观澜湖的规模的确是非常大的,我们是按照一个大型综合旅游休闲度假区,也就是一个小城镇的模式来打造的,我们整个集团在专注做一件事,在资金的腾挪方面,我想因为我们的专注,我们公司没有上市,基本上也是滚动式地发展。大家知道房地产的钱在中国相对是比较好赚的,我们也没有每年拼命增加开发量,每年我们还是按照我们的计划,在我们已经规划的区域把房地产作为整个休闲旅游度假板块中的其中一部分来进行打造。

这就是观澜湖的模式,我觉得他可能比较专注,所以很多人都在问观澜湖为什么没有上市,因为这个上市跟资金有紧密地联系,但是事实上观澜湖就是没有上市,本来就是按照这个模式在运营。

【论坛主持:龙固新】下次有机会我们可以加一下佳琦总的微信,看他的资本平衡在什么地方。比如长虹集团在珠海他的平衡会有一些非常大的问题。

【李佳琦】关键还是要做一个成功的项目,比如我们现在在海口观澜湖度假区有一个文化旅游项目,观澜湖集团和华谊兄弟和冯小刚合作的观澜湖冯小刚华谊导演公社,这集合了商业地产还有影视拍摄和旅游等等很多元素在一起的,我们很自豪这个项目还是做得挺地道、挺有味道的,所以我们运营的第一个街道,每天接待的游客量已经达到了1.2万多人,在整个海南根据海南省旅游管理机构统计,南山好像是1.3万多,我们是1.2万多,有足够的人流、有足够的旅游和休闲的消费,他会给整个集团带来非常好的现金流。

【论坛主持:龙固新】终于透露了一个秘密,就是做区域性的标志性的旅游项目,基本上到这个区域都到我们这儿来。我大概听明白了一点点,非常感谢佳琦总的分享。王总要给你出点难题了,这个不是难题,因为主办单位给我写了一个条子,说你一定要问传统的开发商的模式怎么转型,我们看到的万象城我们看到N多的项目都在做起来,原来的新城市广场已经有点问题了,但是竞争比较激烈的11月份我去了沈阳,沈阳青年大街一字排开十个综合体项目,有恒隆、有万象城、有嘉里、有天地、有世贸、有华强,有韩国的乐天,还有沈阳本土的品牌,还有新世界的K11,十大项目于青年大街一字排开,一般都是15—20万平米左右,都有酒店、都有写字楼。那天我正好去了恒隆是星期五的6点钟,我问了很多人,一般少有一两千人,可惜我看到只有十个人,当然不算保安和服务员,下面还有一个地方有3个人。我想餐饮怎么有几百个人,因为餐饮他是高大上,里面还有LV、爱马仕等等,作为一个20万的国际性的购物中心做到这样的一个结果。

目前成都面临的竞争估计也比较凶狠,大型的商业综合体,这三年在全国的大型商业,包括以综合体为代表的城市中心应该说遇到很大的阻力,下一步的经营都会遇到很大的压力。卓越因为在全国的写字楼布局很猛,深圳中心区占那么大的比重,你在全国也在扩张,因为你做这方面比较有心得。所以想把这个比较难的话题交给王总,有请王总!

深圳地产峰会论坛:不确定时代地产的裂变与新生
卓越集团副总裁王卫锋发表精彩言论

【王卫锋】谢谢龙总,确实这个话题有点难度,也感谢主办方提供这么一个机会能跟大家分享在商用领域的一些想法。

我们在2004年第一次进入新区,刚开始是以写字楼为主,后面基本上是写字楼加商务配套,后来加上了区位的配套。我们要重新定位客户价值,我们以前谈产品的时候,大家对写字楼的第一印象是产品要高大上要有地标性,要别人一眼看出来,还要有层高,要感觉好一些。这是符合商务产品的特点,必须要形象所要做起来。但是最近我们跟小米学习跟互联网学习,我们要看参与感。

我们的客户其实是两部分,传统认为我这个房子卖给谁谁是我的客户,其实还有一层客户是用户,客户和用户加起来才是完美的。所以卓越最近做的事情是“E+3C”,我们希望把这个价格链重新考虑一下我们到底是面对谁,我们做了十年的商业地产积累了几千家客户,  以前买我的人是我的客户,租我的人我是的客户,但是忽略了一个环节就是终端运营。在写字楼上班的群体是终端客户,客户加用户加起来才是一个完整的价值链。

我们从客户价值来说线上所有的事情离不开线下的根本,本质上来说还是要提高客户价值,所以我们想要做的第一件事情就是要重新定义客户价值。

比如说一个写字楼而言,这里面有哪些业态他组合起来可能对企业价值是更高的,10月份的时候前海1号第二站的推广,我们在台北推广的时候正好我们的合作方在101大厦办公,我们也看了一下101,101的38楼有一个齿科做牙齿保健的。这对我们很有启发的,我们想牙齿保健怎么会进写字楼呢?想想这个事情是对的,真正的牙齿要解决问题的话可能去医院,但是做保健这个事情你是很不愿意去医院做的,环境不好。但是写字楼对白领而言牙齿保健是非常成规的事情,所以他楼里面有一个牙齿保健。对于白领而言在你休息的时间可以完成对你健康有帮助的事情。101想到了这一点,他给客户提供了价值,一个很小的例子对我们有启发,要关注你的客户、要关注你的用户。所以我们想重新考虑客户的价值。

第二,不管我们做什么我觉得离不开城市,刚才龙总包括罗总、周总、李总头在谈到客户一个区域发展的问题,其实我们现在看到我们这个城市的发展也是在日新月异的,最早前海的时候前海的定义当时是依托香港面向内地和服务世界,但是后来自贸区的概念叠加起来之后,原来我还跟罗总讨论为什么把蛇口包进来了,原来不理解后来想情理之中。因为前海的政策比较多,前海自身的政策更多不是直接针对企业的,但是是针对创新服务的。

我有很多的朋友他们最近一直跟我讲说,我要做一些有意义的事情或者做一些有创新的事情,我把平台和公司放在了前海。这件事情特别有意思,前海他针对创新做了很多的政策,“创新”是深圳精英的一个组成部分也是一个独特的地方,前海通过这个政策把优势放大了,进一步做好前海,这是非常有意思的地方。所以理解城市是很重要的一点,与城市同步发展才是我们想做的事情。

我们前海1号也在考虑前海企业的考虑和诉求跟福田CBD和深圳湾总部基地等等他们的差异在什么地方,怎么样更好地服务,这些事情与城市同步发展是做商业地产领域里面要考虑的另外一个问题。

第三,其实发展商到现在我觉得面临一个问题,价值链的重新选择,在整个之前我们看到全球很多发展商在价值链上的选择跟我们是不一样的,我们过去更多地是关注土地,拿到这块地,怎么把地的价值发挥出来,怎么样通过自己的产品力,尽可能把产品的价值发挥出来。但是其实都在这两个产品上发力,但是国外的发展商整合得更官一些,简单来看凯德商用或者五大行他们的做法是选择另外的价值链,我们在想在未来也会面临一个价值链的重新选择,根据你自身的能力,根据你城市布局的特点,还有市场在几个线条的变化情况重新选择的价值链,这个既是裂变也是重构和重生,每个企业的选择是不一样的。

商业地产的同质化问题包括写字楼的同质化问题确实有,这其实也是有更多的机会可以去看的。比如前海我们有一个合作伙伴是《房地内参》,尹先生给我一个观点,前海有些问题没有想到的,之前的商业地产讲到的是服务八小时或者是服务十小时,但是前海面临的是管的是全球业务,可能会变成24小时工作,24小时工作的客户显然和8小时的客户要求不一样的概念,这和我们来讲可以做出差异化来。我们讲商业地产真的保持这种程度,我们在香港看到一个学习的对象是领汇,他全部的是2万方的商业地产,这是非常集市化他的实质做到了1千亿以上。只要我们能够把握城市的脉搏,把握自身的能力,以及真正深入客户价值的角度上来讲,我觉得空间远远不止我们想像的那么大,所谓的同质化是表象。这个事真正来看比如到了前海,我们发现前海的三个区是不一样的,你服务的客户群也是完全不一样的,当然也有机会做出不一样的东西。

【论坛主持:龙固新】你说的例子道理非常多,让大家分享的结论非常少。比如说你刚才说2万平米占比较多就以领汇的例子,但是领汇在香港他的回报一直不算太理想的,因为很多位置不一定太好,不一定太好以后他的商业竞争力不是太强。还有凯德他一般的商业规模比如在北京上海低于10万平米,大概7、8万平米在深圳差不多,一般未来购物中心做到10—15万平米品类可以突破400个,综合性比较强,原来的规模可能压力会比较大,他的综合性会弱一点。刚刚提到的恒隆原来做奢侈品规模不是很大,但是现在他要向时尚、餐饮慢慢转型,都在慢慢转型。

事实上因为卓越集团在这么大规模发展的时候,我估计遇到同样的状况,所以你讲了好多道理,能不能拿点自己的干货跟大家分享一下。

【王卫锋】大家关注我们最近推出来的一些项目,这些项目的情况同样也把我们的一些想法放进去了。比如前海这个项目也是有商业的,刚刚我们会说写字楼会考虑前海的特点和需求满足客户的需求,我旁边就是万象城、华润的项目,还有旁边的超级商业中心,我们擅长什么?我们要了解商业客户,我们的商业定位就是做顶级的商务配套,商务配套跟购物中心是完全差异化的,我们是根据客户的需求来的。比如业态构成来说,我们更多考虑这将来几栋楼可能容纳的商业客户群他们的需求是什么,就跟我们在深圳中心的世纪中心的商业一样,in  town目前来讲人气已经很火爆了,商务配套的领域来说市场已经有了。梅林他有地铁的概念,梅林的片区来讲他有50万的小区,有30多万人,针对这些人可以做一些区域版的生活配套和家庭消费方面做得非常有特色。

未必是每个项目都可以高大上,也不需要每个项目都是一线品牌,加上某一些大家特定品牌的组合,像这些是我们考虑去做的。梅林的项目可能有20%的品牌是业务需求的,我们业态的组合方面做一些新的尝试,也请大家关注一下,可能近期都会出现。

【论坛主持:龙固新】最后我想提一点,我跟周旭应该是多年的朋友,我想我们在探讨转型的时候我们也说一下我们能为这个城市,我们生活了这么长时间的城市我们能做点什么。我先说一下自己的想法,首先我们南油购物公园凯德这个项目的时候,我当时跟华南区的罗总谈的时候,我说南山是一个文化非常好的地方,能不能在9万平米的公园上面弄3千平米的艺术中心。后来据说他内部最后开会否定了,因为他变成了一个公益性的项目没有做,非常可喜。后来我在长沙的项目中说一定要做这样的一个艺术中心出来,9万平米的公园就是一些绿草肯定不行,能不能做一个艺术中心出来,也许投了几千万,但是对这个项目的影响力,对周边的消费者对这个城市是有贡献的。

另外是深业上城的项目我当年给了两个建议,后来他们的董事长在前海的会上专门提过,第一是把莲花山和笔架山公园用一个天桥连接起来,我说你要跟中间的中心区的写字楼竞争,500米高度如果能做的话,下面两大公园,代表了深圳作为一个国际化大都市的一个重要的形象,别人没有。就是你的高度跟你的生态结合起来。第二,针对当时凯德的事情,我说能不能做一个艺术馆或者是博物馆,在两大公园中间的天桥上做一个博物馆。我说深圳是“设计之都”不见得要在田面村的厂房、在华侨城的厂房、蛇口南海意库的厂房里面,完全可以在最好的生态里建造最好的设计和艺术中心。未来的上城在这样的形象方面,我觉得对深圳的城市是一个很大的贡献。

希望你们有更鲜明的观点,另外一个你们也做一个总结,就是我们的这些想法能为我们的城市做一点什么。

【周旭】其实大家想想自贸区为什么要形成,就是因为我们目前所执行的政策法规跟世界上WTO的原则是相同的,但是跟其他国家倡导的自由贸易区是不太符合的,所以人家做了环大西洋的贸易组织,我们的自贸区其实是被动型的,为什么会被动,因为我们继续按传统的方法玩不跟我们玩了,要按新的方法玩。所以所谓的改革我们说的改革创新在我看来就是和世界接轨,我们国内有什么好创新的,我们创新都是国际上有的,我们经常拿创新做幌子,我们是在创新吗?其实我们在接轨,我们还没有接上这个轨而已,这是自贸区的本质。

刚刚龙总说博物馆的事情,当时的蛇口有多少的公共艺术,当时的华侨城又有多少的城市雕塑,现在哪个企业愿意为城市付出?当初的袁庚在蛇口的时候他们做了蛇口公社、社区竞选,他们在思想上、社会管理架构上、社会组织形式上有多少个创新,我们今天所有在座的都是谈的经济、行业,其实我们已经没办法了。自贸区如果想真正让自贸区站在全球的角度能够焕发自己的特色,不仅是空间、经济用型上的改变和提升,恐怕思想和社会组织的变革才是重要的。

【论坛主持:龙固新】周旭总这么好的想法,有没有一个相对长期的做法比如跟媒体推动这个方向呢?

【周旭】其实大家都清楚,现在咱们深圳走全的前面,社会化组织的行程是推动社会进步的很重要的第三股力量,如果我们在座的都看不到这个力量的存在,那以后的社会发展依然是过去和传统的延续。这在别的地方已经有非常旺盛的生命力和探索出来了,因为想要经济更加繁荣,我们思想上要更加活跃,不是创新而是活跃。没有一个活跃的思想,没有一个宽松的环境,光想我们从经济上有很大的突破和提升,那我们获得这个经济效益干什么呢?我们希望我们思想能够活跃,周边的氛围能够更宽松。希望大家共同让我们深圳,特别是具有改革精神的深圳,不仅是城市规划越来越好,经济收入越来越高,并且我希望我们的社会组织越来越成功,我们的思想越来越活跃,和世界接轨越来越近,这是我们共同努力的方向。

【论坛主持:龙固新】希望大家多关注周旭的微博和微信,经常给我们一点启发好不好?给点诞生给周旭!(掌声)罗雷总的项目我在N多的渠道都听过你这个项目很好的一些传闻,能不能分享一下?

【罗雷】我说两件事,一件是我正在做的事情,一件是我想做的事情。我正在做的事情是在沈阳的项目里面花了比较多的精力做了一个跟房地产没有直接太多关系的事,所谓的艺术社区,这个事因为我们这个项目本身是一个综合体,这个综合体他跟城市之间有很多的界面是有互相关系的。一般我们传统上做项目比较会关注红线范围以内的,红线范围以外的事情都不太去关注,但是你作为一个综合体因为他有很多外来的空间,所谓的公共空间,我们的想法是把公共空间当做是我自己的空间,当做是我可以去为这个城市服务的空间。所以我们基于这样的考虑引入了所谓的艺术空间的概念。

在这样一个公共空间里面我们呈现什么样的东西给公众,这是我们这几年都在跟中央美院的一些艺术家在共同探索的一个事情,有时候我们去到国外会有一些感觉,尤其这几年这个感觉很明显,发现人家的楼也没有你高,也没我们新,但是怎么回事就有一种味道,有一种味道是很有魅力的,是他由内向外可以散发出来的。我觉得说可能是他们有很多人文的一些东西,一些公共艺术的东西,会在这样一些边缘空间里面不经意地散发出来的味道,所以其实这几年我也一直有做一个活动的评委,就是深港生活大选,我为什么要比较开心地做这个评委,他有两句话很符合我的观点。他说“用美好对抗功利,把人文还给城市”,这两句话很符合我对城市的理解和我想要做的事。

可能我房地产做久了也多少有点负罪感。“用美好对抗功利”可以环节我的负罪感,力所能及的时候尽可能多做一些对社会有益的事情,包括我们做沈阳1979售楼处的时候我们也在想,每年有这么多的地方做售楼处,如果我们的实验把售楼除变成一个艺术人文空间的话,意味着我们每一年可以多这么多艺术人文的空间,让很多艺术人文的事件可以在这里发生,其实这期间跟你的楼盘销售没有任何矛盾的。甚至我在想我们现在做这种尝试以后,发现很多的活动会来找我们借场地,我连活动都不用组织了,这个费用省了,甚至还可以跟他们收一点钱。这都是在我们力所能及的范围内可以做的事情,也是对这个城市好的事情。

今年我想联合政府也好各方面想做的事情,刚刚大家说蛇口变成自贸区很高兴,但是紧接着其实有很多问题一直都没解决,比如说交通问题,自贸区他没来的时候交通都已经很堵了,如果自贸区来了到底怎么办,这是一个很大的问题。当然可以从技术的层面想一些办法,但是我看看其实空间也不大,比如说南海大道、南油大道怎么做这个空间不大。我反过来想说我们能不能从一个生活习惯、价值观的角度做一个事情,我跟一些政府的人在说,我们今年能不能参考一个“绿色进蛇口”的活动,我们所有进蛇口的人能不能都用最绿色的方式进来,而不是一定要开着车进来。这个东西怎么做呢?也把正好蛇口本身有的一些城市公共资源很好地利用起来,比如说如果我们现在沿着蛇口一个特别好的进来的路是望海路,望海路跟滨海公园是紧密地联在一起的,滨海公园有大量的停车位,我们可不可以在那里就把车停在公园的停车场里头,从哪里开始各种不同的方式进蛇口,你可以跑步,你可以骑自行车,你可以坐公共巴士等等。这样的话从周一到周五那个功能是空的,那个停车场是没人的,这是一个社会公共资源的合理利用,又能够缓解蛇口交通拥堵的问题。假设我们的市长可以带头这么做,假设我们很多的企业家,比如我以后回蛇口来上班,我就把我的车停在那里,然后从那里开始跑步或者是汽车或者是坐公共巴士,变成一个全民活动的时候,我相信这个可能比我们从技术层面解决蛇口的交通问题更有价值,更有意义,更能代表我们蛇口深圳是一个高大上的事情。

【论坛主持:龙固新】非常感谢罗雷,从他身上我们看出一个有人文情怀,这个魅力是从内向外散发的。给点掌声给罗雷!(掌声)

佳琦总,第一个有梦想的说为这个城市做一点什么,第二个是企业命题,下半场开发商怎么玩?

【李佳琦】主持人问的这个问题真的非常好,让每个人都在思考做企业的社会价值,具体到我们接下来要为这个城市做什么,我先说一些具体的项目可能也是大家比较关心的。

今年我们在深圳的片区也是我们的总部观澜湖集团在国内的总部所在地,我们在做一个50万平方米的文创聚合体,这其中有5万多我们会做“观澜湖艺工厂”,我不能说在某些思维方面是英雄所见略同,但是我想说的是“邻座所见略同”,我们想做成观澜湖艺工厂是一个生活美学的大据点,我们给他赋予了四个主题的聚集。就是织人手造的聚集,还有高地的聚集,还有创客的聚集,还有文创旗舰的聚集。大家知道观澜湖的发展在我们那里聚集的来来往往的高端的客人有300多万人次,这些人次可以说是社会的意见领袖,也是未来时尚生活的引领者。这件事如果我们今天不做的话今年会后悔的。所以我们今年在大众打造观澜意工厂,观澜湖在海口有公社,在深圳有工厂,所以工厂和公社都有了。

另外一件事我们在我们投资的每一个观澜湖也在打造国际学校,深圳的国际学校已经宣布了,除了国际学校我们还会做面向本地人士的双语学校,现在也在紧锣密鼓地进行。总之大家可以看到,无论是做文化还是做教育,的确都是投资非常大的项目,跟盖房子来讲经济效益没办法比。但是我们始终愿意来承担作为城市社区的一个引领的打造者这样的一个角色。

您说我们下半场,我觉得我们一直都在上半场,好像要做的事情一直都非常多,工作总是那么地繁忙,我不知道为什么。真的是在上半场,还是在上半场。

【论坛主持:龙固新】你是想说观澜湖永远年轻没有下半场?

【李佳琦】没有下半场,永远都在上半场,永远都在路上。我想说对今天“创新”主题的理解,我觉得创新这件事在全社会来说还是一个只能是少数精英人能够承担的角色,其实对绝大多数人来说都是一个很好的跟随者的角色,对于很多跟随者的角色,我倒是觉得我们谈创新,倒不如来谈我们怎么把自己坚持的事情做好做到极致,如果做好做到极致,从某种程度上比创新还要重要。比方说盖房子这件事,昨天我还接触到一个非常著名的建筑师,我们现在会看到三十年代的老建筑他砖头瓦片的砌的真的是匠,可以看到工匠的精神在里面。我们做建筑有的都不敢用,因为弄得凹凸不平的,本来是一个很好的设计,由于工艺不合格所以不敢用。

我们谈创新非常重要,总书记也在讲“创新驱动”,但是对更多的人来说我们能不能找回我们的初心,用最朴素的心,把我们坚持要做的事情、把我们喜欢做的事情给他做到极致,这样可能我们的生活,我们看到的我们的衣食住行,我们为城市所添加的每一块砖、每一片瓦,才更加美丽、更加漂亮,才更加没有遗憾。

【论坛主持:龙固新】看看我们的佳琦总坐得是多么优雅,前面罗雷总是人文情怀,由内向外散发出来的魅力,佳琦总永远只有上半场的自信跟优雅的气息在弥漫,谢谢佳琦总!

两个问题,一个对城市能够做一点什么,第二个问题是卓越的下半场。

【王卫锋】具体的两个项目上,前海的项目跟后海的项目正好两个项目一前一后,我们想这两个项目上会推出卓越的2.0版,除了之前继续配合前海的第一个项目,第一要首个入市、首个投入使用,产品的硬件标准我们要配合前海的定位,同时会把整个商务服务的体系配合进去,这是卓越的E+体系的2.0版的落实项目。第二是O2商务的新领域,希望在商务领域里面有不一样的体会,引领整个商务市场的变化,能够给整个商务带来一些新的东西,使大家不仅仅在传统的钢筋水泥的森林里面,商务应该有活力,商务应该是多元的,2014年8月份做了一些事情,今年会继续延续这个理念。

卓越在将来我们想到在商用领域里面继续发挥自己的特长,会继续发挥自己在深圳四个商务中心区都有不同的特点,能够拉深给客户服务的深度,我们希望延长给客户服务的声明周期,给客户提供的宽度就是从客户到用户,这件事是我们想做的事情。同时也会继续在现在的城市更新的这些板块里面继续把自己的一些优势能够继续发挥下去。

【论坛主持:龙固新】王总你太厉害了,你把下半场都搞了一个序言。前面这个对话非常好,我也想给我们主办单位提一点小小建议,实际上我们在转型,我们在裂变,我们在求创新,但是很多的话题我们在创新的同时在考虑这个城市或者为我们的生活创造一点什么,做一点什么,罗雷的提议非常好,我们的网易、深圳商报和其他的媒体,大家能不能也能去倡导一下或者做这样的活动,我们能为城市做一点什么,让这个城市,让深圳散发着由内向外的城市魅力。谢谢大家!

【主持人:文睿】非常感谢各位嘉宾,谢谢你们,非常有深度,很深刻!“裂变与新生”这个话题的确是我们非常值得思考的问题,让我们不得不承认中国的房地产行业他的发展变革可以说是认同一个细胞一样,正在发生着裂变与新生,而且也正在朝着不同的维度来摸索,并且也是正在向前发展,这将是一场新的换血与变革。

前爱的朋友们我们在这里再一次感谢各位嘉宾,他们不仅做到了创新,同时将这样一份创新经验和创新精神分享到在座的每一位,谢谢!(掌声)

近年来互联网可以说他的蓬勃发展进入了一个非常高峰的阶段,许多的传统行业因此也是受到了非常大的打击和冲击,而且也有很多的人会说,受到的最为严重的应当是属于房地产行业,我不知道这个说法对还是不对。互联网的崛起到底为我们的房地产行业带来了哪些影响呢?又能够为我们的房地产行业带来怎样的发展可能呢?这也是2014年整个房地产行业界大家最为关注也是最热门的一个焦点话题。

接下来我们将有请今天的第二场高峰对话,也就是“房地产与互联网的碰撞”,第二场的对话嘉宾可以说是大家非常感兴趣的,因为他们就是房地产与互联网结合领域第一个吃螃蟹的弄潮儿,接下来让我们以热烈的掌声有请花样年控股集团董事局主席、彩生活总裁潘军先生、途家网联合创始人兼CEO罗军先生,还有我们备受关注的YOU+国际公寓CEO刘昕先生,还有来自投资界的代表深圳创投同业公会副会长,国成科技投资总经理高大明先生。而担任本轮对话的主持嘉宾是城市文化学者、知名地产评论人王世泰老师,他也是房多多的资深顾问。这一轮的对话当中几位嘉宾为我们带来的主题是《互联网改造房地产的N种可能》。

【论坛主持:王世泰】各位来宾、各位朋友,首先请允许我站着讲话,因为我是来客串这一轮的对话主持,我为什么要站着,我首先站着是表示对主办单位举办这样一个立意高远、价值厚重的论坛的敬意。第二,我要站着是因为今天来给我们分享的几位嘉宾,他们在互联网改造房地产这样的一个巨大的变革当中思考和实践中做出了惊人成绩的卓越的成绩,我内心表示对他们的敬仰。第三,我是要对在座的所有的一直在静静聆听、在汲取智慧营养的各位到场的朋友内心地尊重,谢谢大家!

今天是一个重磅话题,又是重量级的人物,我来客串主持是一种混搭,这种混搭是互联网的特征。以前是不可能,比如说潘总原来是我所服务机构的最高层的领导,我要想进他的办公室不知道要敲多少门,但是一旦讨论问题的时候大家很平衡,他会注意倾听大家的意见。从那个时候就有互联网组织机构扁平化的特点。

比如说我今天听到罗军总似曾相识,我想起来在几年以前我们可能有些媒体朋友还记得,央视主持人陈伟鸿在主持一档重大活动的时候,罗军总是中国房产集团的某一位总裁还在推广新的产品,但是不久之后途家出世了,一切都和互联网有关。今天我们这一场对话把许多的不可能变成了可能,把许多的混搭变成了正常,把许多的融合变成了裂变,把许多的裂变变成了创新。

今天我非常感谢主办方给我这么一个机会,我这么零距离地接触这些大咖、大佬们,我想大家心中也一定是这样的心情,如果是这样来一次鼓掌吧!

 

2015深圳地产创新峰会 主题对话二:互联网改造房地产的N种可能

对话嘉宾:

潘军 花样年控股集团董事局主席

罗军 途家网联合创始人兼 CEO

刘昕  YOU+ CEO

高大明 深圳创投同业公会副会长,国成科技投资总经理

[论坛全文实录]

罗军:房地产最容易跨界 会因为互联网变得更精彩
罗军:房地产最容易跨界 会因为互联网变得更精彩
罗军认为,不管是互联网思维还是互联网的技术,他会让房地产成为一个孵化器,因为互联网,房地产会变得更加精彩和更加让人觉得无法理解。[详细]
潘军:互联网是一种思维方式 传统模式一定死亡
潘军:互联网是一种思维方式 传统模式一定死亡
花样年控股集团董事局主席潘军在此次峰会上发表言论认为,如果社区没有新的商业模式的话,传统模式一定会死亡,传统模式死亡了,没有转型是一定会完蛋的。[详细]
刘昕:“小米公寓”是在用互联网思维做一个家
刘昕:“小米公寓”是在用互联网思维做一个家
YOU+ CEO刘昕认为,在互联网思维大背景下,如果把我们所有的房地产用家的温度、家的感觉去做的话,我相信房地产会做得越来越好。[详细]
高大明:房地产业将会变成一个细分的互联网行业
高大明:房地产业将会变成一个细分的互联网行业
高大明在峰会上也同时提出了一个开放性问题:互联网是影响了房产信息的传递,那接下来,又能否对房价的运行规律有一些改变。[详细]

1月24日,由网易房产携手深圳商报共同举办的“2015中国(深圳)地产创新峰会”,于深圳蛇口盛大开幕。作为深圳地产圈内最顶级的一场盛宴,本次创新峰会以“裂变与新生”主题,寄望中国地产能在这样一个不确定时代,寻找裂变的机会与新生的动力,此次峰会也得到了来自全国众多地产业内人士的关注与支持。

峰会上,花样年控股集团董事局主席潘军、途家网联合创始人兼CEO罗军、 YOU+ CEO刘昕、深圳创投同业公会副会长高大明四位嘉宾参与了主题为“互联网改造房地产的N种可能”的论坛高峰对话。以下为论坛沙龙精彩实录:

【主持人:文睿】非常感谢各位嘉宾,谢谢你们,非常有深度,很深刻!“裂变与新生”这个话题的确是我们非常值得思考的问题,让我们不得不承认中国的房地产行业他的发展变革可以说是认同一个细胞一样,正在发生着裂变与新生,而且也正在朝着不同的维度来摸索,并且也是正在向前发展,这将是一场新的换血与变革。

亲爱的朋友们我们在这里再一次感谢各位嘉宾,他们不仅做到了创新,同时将这样一份创新经验和创新精神分享到在座的每一位,谢谢!

近年来互联网可以说他的蓬勃发展进入了一个非常高峰的阶段,许多的传统行业因此也是受到了非常大的打击和冲击,而且也有很多的人会说,受到的最为严重的应当是属于房地产行业,我不知道这个说法对还是不对。互联网的崛起到底为我们的房地产行业带来了哪些影响呢?又能够为我们的房地产行业带来怎样的发展可能呢?这也是2014年整个房地产行业界大家最为关注也是最热门的一个焦点话题。

接下来我们将有请今天的第二场高峰对话,也就是“房地产与互联网的碰撞”,第二场的对话嘉宾可以说是大家非常感兴趣的,因为他们就是房地产与互联网结合领域第一个吃螃蟹的弄潮儿,接下来让我们以热烈的掌声有请花样年控股集团董事局主席、彩生活总裁潘军先生、途家网联合创始人兼CEO罗军先生,还有我们备受关注的YOU+国际公寓CEO刘昕先生,还有来自投资界的代表深圳创投同业公会副会长,国成科技投资总经理高大明先生。而担任本轮对话的主持嘉宾是城市文化学者、知名地产评论人王世泰老师,他也是房多多的资深顾问。这一轮的对话当中几位嘉宾为我们带来的主题是《互联网改造房地产的N种可能》。

【论坛主持:王世泰】各位来宾、各位朋友,今天是一个重磅话题,又是重量级的人物,我来客串主持是一种混搭,这种混搭是互联网的特征。以前是不可能,比如说潘总原来是我所服务机构的最高层的领导,我要想进他的办公室不知道要敲多少门,但是一旦讨论问题的时候大家很平衡,他会注意倾听大家的意见。从那个时候就有互联网组织机构扁平化的特点。

比如说我今天听到罗军总似曾相识,我想起来在几年以前我们可能有些媒体朋友还记得,央视主持人陈伟鸿在主持一档重大活动的时候,罗军总是中国房产集团的某一位总裁还在推广新的产品,但是不久之后途家出世了,一切都和互联网有关。今天我们这一场对话把许多的不可能变成了可能,把许多的混搭变成了正常,把许多的融合变成了裂变,把许多的裂变变成了创新。

潘总我比较熟悉,他对互联网的思维就不多讲了,他很能唱歌,最近在1月15号的彩生活的年会上讲了一首。大家知道彩生活是中国最大的社区运营商,也是在香港上市的中国的首家运营的社区股份。我想他们在香港上市,能成为中国首家的社区服务运营商绝对不是因为潘总的歌儿唱得好,而是灌注了互联网的精神、互联网的思维、互联网的技术、互联网的平台。我记得我在那儿做一个简单服务的时候,我就知道光是彩之云的APP就非常了不得,这次年会上据说取得APP的业主可以拿奖,大家知道可以拿多少奖吗?最高的能拿100万现金。其中的秘密、其中的诀窍,集中能量的积蓄和释放究竟是什么?把这个话题请潘总跟我们分享,大家掌声欢迎!

深圳地产峰会论坛:互联网改造房地产的N种可能
花样年控股集团董事局主席潘军发表精彩言论

【潘军】刚才王老师说在年会上唱歌,其实是在回顾12年前当时创建公司的时候,很多的酸甜苦辣,因为一开始我们做这个企业当时行业内的很多大佬都跟我说“老潘,你根本不是在做物业管理,你是在破坏行业规则。”在04年的时候因为彩生活提出了关于零收费的模式,所以物业行业协会给我发了一个谴责函,代表1500家企业谴责我不当经营。现在大家都认为这个模式在当时来讲,现在回头看12年前我们做的事情是一个根本性改变这个行业的一件事情,现在几乎所有的中国地产百强都把他物业公司作为他未来发展最重要的方向,我想彩生活整个改变了物业管理行业在整个房地产大的行业领域一个地位。第二也根本改变了他们对他的认知,原来这个行业10万家企业2千万从业人员,在他整个企业集团没有地位,最差的去管,基本上老弱病残。

走到今天随着彩生活走向资本市场,包括我们到2014年我们的服务面积突破了2亿平方米,在中国接近100个城市服务250万个家,大约服务700万人口,在2015年我们将成为全球最大服务社区最多的企业。现在我们转回头看,其实现在可以叫做“互联网思维”。

因为互联网思维有几个,第一,从产品技术要转换到关注用户、关注到人,因为社区的原来我们大家都叫小区,现在都叫社区,社区这个行业最关键的是用户,物业管得好不好不是说物业满不满意,而是说用户满不满意。

第二,从互联网思维来看,我们最早提出了免费,2004年当时提免费我们是妖魔化的,说我们搞不正当经营,我们当时提的就是通过增值服务。现在我们彩之云的用户今年突破了100万,现在P2P互联网的用户到12月底这突破了26万。在P2P行业来说这是根本不可想象的事情,从7月1号上线到12月31号我们通过线上统计已经超过了1.7亿,通过重筹的方式募到资金。这是在其他原来本行业没有办法想像的一个量,这是互联网带给我们的第二点,就是我们能够管理2500个社区,最关键的一点是靠互联网的基础,硬件基础,包括我们标准化的服务。这些都代表了未来我们这个社区的服务,我不单纯看房地产行业,我曾经在几次会上建议房协和物业协会合并一下能够成立一个社区服务协会。房地产行业应该怎么看呢?我在我们集团里面,价值链他叫社区制造行业,他其实对于一个更大的链条来讲,他是不是一个制造的过程。因为我们通常都是产品,你在制造的过程当中一定要考虑用户的体验,要考虑你的产品、你的外观、你的实用功能,包括你以后的软件服务系统。

现在我们的产品还没有软件的概念,就像手机像小米,现在我们看到的苹果,谈产品的时候一定会谈到软件的问题,这个软件的问题就是把用户和我们通过房子和我们的服务平台连接在一起。所以在整个大的行业我为什么认为是社区行业,其实在中国和美国,在西方最大的国家,我们的社区基本上是一个封闭的建立。在美国我看到很多的地方,真正用得起物业管理的小区一定是非常昂贵的,大部分的家庭是自我在维护社区,没有围栏。

所以我们再看中国的社区是一个特别有意思的概念,当时我去美国跟美国的投资者谈我的社区的时候,美国投资者真的不太理解,为什么这么多人住在一起要受到你的服务,为什么是唯一性的。大家想一想是不是你的物业管理公司的服务是唯一性的?之前我曾经挖过腾讯的当时体验中心的总经理,后来被雷军挖去当合伙人了,当时我跟他谈好了一起来做一个O2O的事情,因为他告诉我一组数据,在十年腾讯的QQ社区的研究里面,所有最终解决社区的问题只有三个字“找物业”,社区里面98%以上的用户会选择这样的途径。

所以我认为这是一个进入家庭非常天然的入口,所以我们选择了把社区服务作为我们的核心。当然彩生活在我们集团里面只是其中8个业务中间的一个,他只是一个居住社区,未来我们还将在2015年推出几个新的社区的服务,比如说商务社区,养老社区,商业社区,我们认为谁有四个大类,我们把房地产基本上的各种纷繁复杂的业态放到这里面,我们认为这个边界比较OK。我们自己还做了社区金融、社区教育、社区文艺,最后一个链条是社区制造。我们认为这个部分来讲,可能带给我们最多的是一些产品创新的部分,我们用自己的土地来实现我们的产品创新,来不断改变社区的形态。

未来花样年更多做的是存量,今天上半场大家都在谈生产创新的路,其实中国最大的问题在花样年看来是在于过往的三十年我们已经生产了300亿的房子,而这300亿平米的房子按未来的思路来讲是存在着非常大的改造空间的,这个对于中国的房地产来说,因为这些土地我们不可能再像过去那样大拆大建,在深圳已有的商品房小区你拆一个试试,现在几乎没有一单案例能够把过往的商品房小区拆完的,就像鹿丹村政府的力量才刚刚拆除,多长的时间,从于幼军市长开始2002年到2015年,拆这么一个小区,而且是有严重质量问题的小区花了13年。

如果我们未来还可能再盖300亿的房子吗?中国的城市核心土地已经不再提供原材料了,我们现在能盖的都是盖在非常远的地方,其实互联网给了我们一个非常重要的一个思考的点就是,当你有了这么多存量的时候,其实应该去想一想,为用户在那儿干什么,而不是说我还有什么能耐,我要去干什么,你要去干什么。这种事情在现在的这个时代真的不重要了,而是用户希望你为他干什么你的价值才大。

【论坛主持:王世泰】潘总,我留意到你最后讲的,在中国城市化的发展进程中,实际上每个城市都留下了N多的问题,而彩生活是解决问题,是社区通过互联网平台来链接的问题。我记得有一次跟你讨论过,中国的这种城市版图和行政结构发生了变化,其实每一个社区就是一个城市的细胞,这个细胞要活跃起来,这个细胞要有生命力,这个城市就会有生命力。而这跟现在的互联网有关系,如果我们忽视他的话可能就会OUT了。

我注意到微信上有一句话,“to be or not to be,这是一个问题”,这是莎士比亚《哈姆雷特》一个著名的话“生存还是毁灭”,我现在能不能问一个非常严峻的问题,我们现在的社区管理包括许多城市的存量房也好,如果不和互联网结合,没有互联网力量的改变,他会不会走向死亡?

【潘军】我给大家举一个例子,我们之前在上海进入了一个小区是业主委员会请我们进去的,因为这个小区住了大约4万人,非常庞大的一个社区。因为当时是政府的拆迁安置房面临的问题非常多,住了1万多户。由于物业费比较低,所以原来的物业公司无力去维护这个社区,草长得比人高。业主就很有意见,拒绝交物业费,因为拒绝交物业费,这个社区就进入了无人管的状态,因为没有人管,这个社区的房子肯定不值钱,但是很多老百姓也没办法。这种社区就变成了没有人管的社区,很多人开始迁出这个社区,因为不安全。

我们接手了以后先要投资让他产生一个正循环,如果你不采用新的管理模式,中国80%的社区十年后都会全部瘫痪,为什么?现有的物业管理模式根本不足已支撑现有的管理模式,你的人工未来一定是涨的,因为我们大家都知道做服务人员,在社区做服务的全都是最低收入的人员,我记得03年保安一个月是800块月薪,基本上他的基础工资是踩在基础的收入线,最低工资往往指的这个。所以我们政府每年要提高这个最低工资。

按现在我们在内地的一个城市,比如广东湛江,这个小区一平米十年前0.43元,现在还是0.43元,如果不是靠地产商去撑着,他的物业费连人工工资都发不起来。如果这个社区不改变、不通过技术,不通过增值服务去做转型的话,你可以想像,如果那个社区只能是扫扫卫生,没有钱进行维修,你们养车的都知道,如果车5千公里、三年不做维保,我不相信你那个车还能够正常行驶。车、房是一样的,小区也一样。所以不用新的方式,不用新的理念,中国的小区会瘫痪,小区瘫痪了不知道这个城市存在的价值还有没有。

我一直在说社区是社会的细胞,家庭是社会最紧密的分子,分子形成了细胞,细胞健康正常社会才会稳定,细胞像我们人一样,如果我们所有的社区都坏死了,你的组织怎么可能还健全呢?所以从这个角度来讲,我们认为我们提出的通过互联网技术和互联网思维加上物联网,更新的一些设置的应用,会使我们这个社区生活变得越来越好,而且最终能够解决由于人工增长带来社会性的问题。因为中国很多的行业都会由于人工的问题造成很多的企业破产,现在我们去看日本,一个是劳动力不增加了,第二是很多小的企业都在以养人作为目标。所以如果我们的社区没有新的商业模式的话,传统模式一定会死亡,传统模式死亡了,社区我们认为别的做不了其他的人也做不了,长期我们很多3毛、4毛、5毛收费的社区,没有转型一定会完蛋的。

【论坛主持:王世泰】互联网给社区这种城市细胞植入了新的有生命力的基因,但是我觉得我们津亭讨论的还是一个领域的话题,社区的生活是一个静态的描述,互联网和这个社区之外的N多的商家、服务资源链接起来,让人的生活体验充分地丰富。比如人,比如我老了想出去走一走,行走当中的居住问题,房地产的问题,有没有通过互联网来解决的路径呢?有一位很牛的人,他左手有几十万套的房源,而且这个房源是不断地增加,右手集资目前10亿的融资,大家都知道他是途家创始人罗军先生。有人赞美他“你了不得,马上要做成万科一样的企业,要有千亿级的企业。”他会告诉你,我的野心不止在此,我想做一个产业。我想请教一下罗军总,你的野心从何而来?你的眼光从何而来?你对互联网是一个工具还仅仅是一个平台,还是一个魔幻的风?你是一种怎样的解读?

深圳地产峰会论坛:互联网改造房地产的N种可能
途家网联合创始人兼CEO罗军

【罗军】有一句话是“上辈子作孽,这辈子做物业”,物业是很难做的,除了潘总的胆识我是很佩服的,我更佩服的是大的眼光。从互联网的角度来说,互联网并不是技术的,是一种新的思维逻辑,新的产品解决原来存在的问题,这个“作孽”作得越多机会越大。我也一样,途家实际上也不是我们想出来的,因为在中国的土地上有三件事情非常厉害。

【论坛主持:王世泰】我猜一下,第一,中国有世界上数量最大的社区的沉淀房。第二,中国有世界上数量最大的旅游消费。第三,中国是全世界互联网发展最快的国家,就是载体。

【罗军】猜得完全对。这三件事情大家都知道这是事实,而且不能回避。潘总这个我是在举例子,任何事情做成功不要管他是不是互联网,首先看他的用户需求在哪里。你看看这么多的房子空置在那里他怎么样付佣金,这么多的游客让他住二星、三星的酒店,这种标准的连锁需求,旅游马上要到春节了都在走,你知道旅游就是两个原因,一个是旅行人每年到春节见一见父母,今年三十多岁,这样走下去这一辈子只有二三十次机会再也见不着了。很多的是父母出行,很多的伴侣出行,所以聚合在一起伴侣出行是很重要的原因。第是都有图新的角度,都希望换一种生活方式,变成另外一种人,这么多人特立独行去丽江呆就呆一个月,他想改变他的生活模式,他在那边疗伤。

【论坛主持:王世泰】他想去泸沽湖,他想有艳遇。

【罗军】是,我们要知道他多方的需求,有了需求我们想怎么应对这个需求,我们就想到这种商业模型,这种商业模型在全国有做得非常好,这种商业模型已经在海外做的时候我们必须思考,我们是吃米饭的他们吃面包的,这中间有天然的差别,更何况我们最近吃米饭吃得非常快,整个十几亿人非常着急,都在拼命地让自己的灵魂试图跟上交不,这个过程中诚信是一个很大的问题。

我看到你这个房子网上看到的居住,基本上差不多是我要的,我可能在你家门口定下就可以了,走的时候恢复原样,在这件事情可能会成为很大的问题。所以我们在中国做这件事情的时候将他做了一个修正,一则O2O的线上线下互动,二则我们将原来的在北美市场和中国市场最大的区别说,他是二级市场,中国大量的是房地产的一级市场,所以我们从一级市场进入,将不动产旅游和酒店业充分结合,真正懂酒店的人本质上应该懂不动产。从本质上去理解、了解、运作这件事情,同时和互联网接轨。

跟互联网接轨以后我们事实上并不是简单地和互联网技术上的接轨,比如平台推广等等,不仅仅是这些,而是有一些互联网的思维。比如我获取房源的时候开发企业非常简单,我们知道这个业主他本身有分享和交换的意识,未来的世界往前走,第一是别争了,该人家的就是人家的,这是垄断的没法争夺。第二是新的创业型的新的创新的互联网的模型,在那些顶级的还会再出来、还会再改变。

所以我们的思维角度来说,我们会用互联网的逻辑去做很多的改变,首先从途家的逻辑上,我们更多讲究的是交换和分享,假设您在厦门有一套房子,你在厦门的相对比较远的地方,你喜欢去住那边,你买了这个房子了。当你原来是没有出路的,今天你会有出路,你买这房子以后我会帮你做管家,你要来我接我送,我再给你一套系统,你看看小区周边发生的情况,你是O2O的,我对房子的保养非常清楚。第二这个房子你想住随便住,你住多久的时间我帮你精英,产生收益以后我会跟你分成,还会多出来的时间你定一个比例跟我换,丽江5千套的房子可以随便挑选,用这里空出来的时间跟我换,我叫盒饭理论。我们3千位的员工做起来了,在于互联网的思维和逻辑。

我最后还想表达一个,其实我特意回头看这个题目,今天的题目是“互联网改变不动产的N种可能”,其实这个房地产是最不可被改变的,就是最不可改变的,甚至有很多是颠覆,我听了浑身起鸡皮疙瘩,没有这么大的事情,本身房地产这件事情能够好好在这儿呆着就是钢筋和水泥,你改变什么东西?房地产是一个最特别的东西,他是一个最容易做跨界混业的,在他身上衍生了许许多多。每个人问自己都会知道,肯德基也是房地产,所以房地产是最多的跨界,而且他只有靠跨界才会产生出更多的生命力,但是他的跨界会涉及到前面的销售阶段,甚至往销售之前的规划,也会涉及到后期的运营阶段,我和潘总做的都是后面的运营阶段。

当你跨界了以后你就会涉及到这个综合的体系和互联网的整合,就会产生房多多在这前面然后途家在后面,还有物业的、社区的很多种。所以我只是想把刚才这些问题从一定的角度能够让我们很清楚,能够了解得到。

【论坛主持:王世泰】我是第一次这么近距离地听罗总布道,互联网的思维、互联网的逻辑,互联网最高逻辑是人心的关切和文明的进步。当然他的工具、他的手段、他的形式,一定是连接和跨界的。

说到这儿我觉得有一点遗憾,我要向主办方建议,你们应该把中国房地产大炮任志强请来,因为他在北京不久之前的也是一次房地产的重量级的峰会上,他和谁PK我记不清楚了,他认为房地产和互联网是没有关系的,房地产是不动产,互联网特别是移动互联动来动去。但是我们从刚才罗军总的这种解读,从他的实践当中,我们已经获得了很多既浅显又深刻地感受。

【罗军】这个也蛮巧的,两周前我和冯仑做过一次对话,上海第一财经的年会上。他当然表扬我鼓励年轻人,他说你们途家将会是家千亿公司,听了以后下面各种激动,说这是不是一家大公司。我说其实大家别这么想,互联网他有一个特征你们有没有想明白,互联网企业他只有第一没有第二的,他是N多的尸体堆积在第一家身上,第一家会比较大。而且还有问题,别看他今天第一,新的模型出来一会儿悄悄地影都没有了。所以这件事情别认为这么简单,竞争激烈的往往在互联网的企业和互联网相关的领域里面,但是有意思的也是在这个领域和这个行业,同时他也是对人类的进步和人类的发展带来更大地价值。

【论坛主持:王世泰】太对了,我觉得互联网这阵风吹来以后,给我们的物质上带来很多的改变,给我们的精神也带来很多的改变。我匆匆梳理了一下,可能互联网不叫“改变”,引入房地产以后前面有房多多,中间有途家,再后面有彩生活。但是这中间可能还缺了一个,就是有很多的年轻人,我现在没有这个钱,我要打工、我要创业,我也没有钱买这种像潘总盖的小区,住不去。所以房多多的模式、途家的模式,包括彩生活所提供的服务他都没有,但是他活在我们这个世界,他是我们这个社会前进的不倦的源泉和动力,因为一代一代人成长起来了,这部分的人既是辛苦的人也是快乐的人,来怎么解决他们的居住问题。我在网上读了,我们的YOU+CEO刘昕先生,我查了很多网上的资料有N多个刘昕,但是我对这个刘昕最有兴趣,因为你创造了一种模式,听说你的神奇是在5分钟就搞定了小米雷军。他们要合作推出小米公寓,YOU+是什么样的一种模式呢?互联网这股神奇的风在里面怎么卷动的呢?他给我们带来什么样的现实和未来的展望?请刘昕先生给我们分享。

【刘昕】首先感谢主办方和王老师,先回答王老师说的问题,我跟很多的媒体也讲过,其实YOU+是在广东三年期间做出来的产品,本身我和我们的联合创始人都在北上广深漂过十几年甚至差不多二十年,在这期间也搬了前前后后二十几次家,搬家的过程当中我们发现了,平时我们在所租住的房子里面顶多是一个挡风折狱的地方,但是真正这些年轻人缺什么呢?我们社会最原始的分子其实不是房产、不是地产,而是家。所以我们当时就发出了自己的一个梦想,我们要给这些在都市里漂泊,在都市里拼搏的年轻人给他们一个家。

其实从最初这样的一个源泉出发,一直到三年之后跟雷总在一起交谈的时候,我们发现雷军也有这样的痛点,因为他在北京住过地下室,拼搏的时候也同样跟我们现在的年轻人打拼的时候是一样的痛点。当我们把我们的想法、梦想和我们现在所做的事情说出来的时候,我给他讲了5分钟,他给我讲了2个小时,这2个小时他都在跟我讲他心目中的小米公寓是什么,他每讲到一点的时候我说雷总这个事我做了,我在你最初的原始基础上又做了一些东西出来了。后来说YOU+用5分钟说服了雷军。

现在我跟很多的媒体在讲,其实YOU+在外面传成了小米公寓,雷总也在强调,其实我们做的完全不是公寓,某种程度上我们用一个互联网的思维在做,就是想做一个家。到底怎么样做到互联网改变房地产的N种可能,我认为不是改变,互联网和房地产和任何一个行业都有关系,只是最近通过马云的一套电商体系,导致了几位老总提到的商业地产被电商冲击的力量很大。

其实回归回来以后,我们在做的事是跟年轻人最关心的一件事情,也就是我们所说的我要把产品做到极致,我只做给我们的目标年轻人,因为他们太难了,没到买房的时间,二十几岁刚刚大学毕业,到了一个城市之后身边朋友没有几个,同学天各一方,同事每天白天在一起,晚上又不可能长时间地在一起。所以你会发现我们很多年轻人在没有交到男女朋友之前他的生活轨迹是这样的,到了下午5、6点钟开始无聊地拿起手机看微信,拿QQ找朋友,约了几个人都忙,最后没有办法下了班楼下买一个便当,自己回家看电影睡觉。

现在YOU+是这些孩子就像回归的鸟一样回到家里面,把东西一放上楼洗一个澡下楼了,约好朋友看电影,约好朋友打桌球,晚上7点众的时候有一个大合伙饭,四菜一汤我们请了一个阿姨按照天南地北的口味做,我们8、9点钟看电影,有世界大片,到了晚上10:30开始杀人游戏,各种各样的桌游,一般到了晚上1点多上床睡觉。还有一些自由创业者1点多开始宵夜,喝到3、4点钟都很正常。

我们在做年轻人的生活模式,我们对消费者做了深入地研究,其实互联网的思维有一个最根本的原因,不是说像船从的商业,是我有什么我给你什么,互联网应该是你需要什么我做什么。所以我们无论地产也好,还是现在做的社区文化也好,所采取的都是跟线下的真正的用户形成互动,让这些用户形成参与感。所以其实当我们发现,我把很多话题抛出来很多想法抛出来的时候,发现跟雷总做的小米手机一样有很多的相同之处。比如雷军所说的小米七字决,他说的极致、他说的专注,他只专注做手机,我YOU+只做年轻人,很多人劝我你YOU+的品牌很不错了,是不是考虑YOU+的中年社区、是不是考虑YOU+的养老社区,我说不好意思我不会,我们只专注做青年社区。我们只做从大学毕业开始到结婚有孩子之前这种。

在这一段的时候人生一个最自由的时期,大概5—8年左右的时期,在这个是企业是人生最美好的留下最深刻印象的时期,我们把他做好了就不错了,专注地做好,把这一个阶段人的需求做到极致,我在不断地跟他互动,不断地跟他讨论他生活当中的所有所需,我们为此成立了很多的这种小联盟。

从我用户的体验出发,让他真正来参与到我整个的社区运营和管理当中来,这个过程中我们发现我们把产品做出了一个很好的口碑,我一直跟我的团队讲,YOU+是在做一件没有差平的事情,我们不是说希望能够得来多少好评,我们觉得得到好评是我们应该做的,因为我们用心做,因为我们用心把他当做我们的兄弟姐妹,把他们当做亲戚朋友,用心做的时候会发现所有的人对你抛来的赞许比我们赚多少钱更加有用。

这个过程当中我们借用了很多互联网的思维,首先第一个就是潘总提到的,互联网的思维等于我们做一个平台,你要想做平台,想要把平台越来越大的时候,唯一的一个方法就是降低毛利率,因为利润高了自然你的平台高度就不对了。我非常赞赏刚才潘总所说的,我可能不收费。而我真正未来在这个平台上搭建出来的或者获取的可能是更多的东西。当我们用这种理念把平台做好的时候,就会让更多的年轻人来选择我们。互联网这两年有了两个比较新的词“平台”与“入口”,我们首先知道我们的平台是怎么搭建的,我们的平台就是做最好的产品用最低的价,其实跟小米的思想有雷同之处,我也做好产品,比苹果、比三星差不到哪去,但是我卖的是一个不到两千块的价格,我的毛利率很低。

我们平台搭建好了做的第二件事情是入口的问题,刚刚罗总提到的很多的互联网思维是一样的,我互联网可能只有老大把老二拉得很远了,就是占领入口,跟手机用的大众点评占领了吃的出口,去哪儿占领了定机票的入口,包括淘宝  占领了衣食住行的入口。我们想占的是住的入口。对于每个人来讲,用一种新的思维来做,对于YOU+的体验我们是要解决在都市中漂的年轻人真正住的问题。

住又回归到我们的话题,YOU+不是做的房地产,YOU+做的是一个家,让这些漂的年轻人心里能够扎下来真正能够挡风遮雨有爱陪伴,真正失败的时候有人安慰,生病的时候有人给你买药送你一碗汤,给你有温度的,我们会往后延续,并且以此为终生的喜欢乐趣和自己实现梦想的延续。

【论坛主持:王世泰】我除了非常欣赏你互联网的实践和作为,更欣赏你的情怀。我在网上看的时候你是有三条规定的,YOU+第一是45岁以上的不提供服务,第二,你如果不是单身不提供。第三,你不喜欢交朋友不希望你到YOU+来。

互联网有一个口号“一切皆有可能”,我作为一个老人可能超过45岁了,我向你放一炮,我希望在互联网思维的指导之下把这个条件放宽。比方说我吧,我超过45岁了,但是我如果心态很年轻呢?这是第一条。第二条,我现在是有老伴伴着,但是我跟他说我周一到周五住到YOU+去专门和年轻人打交道,周末回来陪你逛公园,这五天接不接待我?当然我会按照一周七天给你付费。第三我觉得我是合乎条件的,我非常喜欢交朋友,如果一到五的对象用互联网的思维思考是放开你的规定还是放下你手中的那道闸门?

深圳地产峰会论坛:互联网改造房地产的N种可能
YOU+ CEO刘昕发表精彩言论

【刘昕】很多人问我为什么你们YOU+三条规矩这么定,很多人坐在一起的时候都会聊。我想说的是这样的,其实今天诸位房地产的大佬都在,我认为改革开放三十年中国房地产把我们人的本性分开了,人是群居动物,我们原来是部落式的生活。现在人已经变成了在猫眼里看人,我想请问在座的各位,能认识自己对门的有几个?能知道自己上下楼的有几个?其实我们想问一个什么问题,我用YOU+社区做出了一个我的人是群体,他是一个小型的群体,尤其在这个阶段。成家以后有了老婆孩子一个大家庭以后他也是一个群众,但是这些年轻人漂到城市里的时候他是一个独居动物,自己一个人关在家里去网络这个社会,去找这些虚幻的东西。

YOU+做的是把这些年轻人从网络上拉回来让他变成实际的东西,其实是在做人的本性。如果人以群居动物为核心的话,我们说“物以类聚人以群分”,我们YOU+做这个阶段必须把他做成一个专注并且极致。因为你发现我是70后,YOU+很多是85、90后的孩子,实事求是地讲我自己都感觉到跟他们有代沟,在聊的时候他们都把我当成叔叔级的。这是为什么我一直在设立一个年龄段,我想把我们的目标人群锁得更精准,因为更精准之后你才能在扁平化之间做大。

第一个45岁作为一个年龄槛,王老师来45岁以上的人不在这儿居住,也有很多的好朋友没事可以过来作客,只要你在YOU+有朋友都可以到我家来作客,这个是随时欢迎的。

【论坛主持:王世泰】互联网设定的特点是没有固定的边界的,你不要因为我是客串主持人,下次邀请潘总、罗总还有高大明先生都要请进来,可能我们给你们做的评语不一样,我们给你点赞。

【刘昕】因为我们一直把YOU+当做是所有用户这些年轻人的家,不是我们的家,这里出现了一个问题,家是什么呢?近期很多的媒体包括慕名而来的各种各样喜欢YOU+和关注YOU+的人,很多的媒体被拒之门外,很多的来访者都是这样的。我们的感触是什么,当一个家不断地有外来陌生人来的时候大家会感觉不安全,我这三年的时间做什么呢?我们把YOU+梳理出几个核心的词,首先第一个,如果我按家的模式去做的话,我第一个要解决的就是安全问题,所以我提出来YOU+要做到路不拾遗夜不闭户,YOU+有几千平方米上万平方米的地方不会丢东西的,因为这是家,家只会把东西放在那儿没有找到。我要找到这个目标第一个核心是安全,我所有的设计门是有机关,这个人是知道的人进得来,不知道的人进不来。

第二我们做一个内部开放,我们要求打开心过日子,要求每一个人进来你要开放你的平台,你要认识你的朋友,认识你的家人,认识你的对门,认识所有在那里居住的年轻人,我们之间是一家人。我们大家要像兄弟姐妹家人一样互相关心,这是我要求所有的人进来必须交朋友。

还有我们作为家人有权力大家互相互动的,刚刚提到的老人和孩子,我也让很多的家友不得不离开,父母过来陪着到广州住的时候,很多的家友就在对面小区租了一套房,妈妈过来照顾生活。然后每天回去住,但是下了班还是回到YOU+来玩,然后到深更半夜以后再回去。因为YOU+没有具备老人和孩子的安全措施和生活环境,没有这种生活环境达不到他们的满意。我只针对年轻人,我把所有的目标锁定,所有的YOU+一草一木一举动,哪怕一个板凳一棵花都是专指年轻人设计的,我不想做很大,因为做大了我们也不会。

我也做过几年地产,那时候我发现我要满足所有的消费者,从一房一厅、两房一厅等等甚至跃层别墅,我要做成一个组合,当我发现我想满足所有的消费者的时候,其实我哪个消费者都满足不了,因为我没有把我的产品做到极致。所以我回过头来用一个反房地产的思维,算了我别去做那么多的产品,我只做一个,就只真最年轻人,单身的或者情侣期间,或者结婚之后没有要孩子中间的年轻人,我们为他们做一个极致的产品,让他们看着就非常喜欢的好产品,我也会坚持做下去。

【论坛主持:王世泰】我觉得你的思想和实践非常精彩,我在想另外一个层面的问题,互联网思维或者说互联网这股风吹来的时候,给人一个评语,人与人之间的关系反而疏离了。我们人与人之间的微信可能很热闹,但是见面以后疏离了。你说要把人与人亲近起来,这是互联网改变人的关系一大功能,善末大焉。

高大明先生,现在你身边的三家嘉宾都给了互联网对房地产的变化,都是信心满满,你作为创投机构的负责人,你在公共话语非常有权威性,假如说你的同业公会要议定新的投资方式,你是投给潘总的云社区呢,还是投给罗军的途家,还是投给刘昕的YOU+,或者一个都不投,或者都投,能不能给出一个公开的评价?

深圳地产峰会论坛:互联网改造房地产的N种可能
深圳创投同业公会副会长高大明

【高大明】这个问题确实有点刁钻,我确实有点跨界。

【论坛主持:王世泰】你的出现本身有互联网特征,非常跨界。

【高大明】他们三个是不同领域对行业的一个非常大的革新,他们三个的共性是需求的,假设我从一个纯粹的创投机构的话这三家一个都不会投。本身潘总背靠集团不缺钱,我们的创投是有非常荣誉的屌丝的气质跟缺钱人打交道的。另外这两位在行业的名气已经相当大了,YOU+也有新的投资人进去了,我们做早期项目来说,我们认为他们已经在行业里面有名气了。他可能事业会做得很大,但是投资毕竟是讲回报的,主要是要找回报价值比较高的,我们宁可找一些在他们更前端的一些通过互联网手段对房地产进行革新的这种很小的很微型的团队,或者几年前的罗总,或者是几年前的YOU+这种状态,这是我们现在做的事情。

今天就这个题目我发挥一下,我认为应该是叫“移动互联网改变地产的N种可能”更加恰当,互联网的时代我们知道过去上网的入口是PC时代键盘屏幕,他是一个平面与点的概念。但是移动互联网我们上网的入口是手机,他即时性的东西,PC时代人机交互是码字可能有一些视频,但是手机他每个手机作为一个信息点的话,他的采集信息量远远超过PC时代。

就我们房地产的产品是空间,手机作为移动的点他是作为真正充分地改造行业,所以我们应该不仅仅是像搜房这种简单的字段的信息的计算,我相信像移动互联网对这个行业的改造其实是刚刚开始。我一年大概面谈400、500个项目,其中有一些创新很不错。我自己拿出三个自己亲眼见的小故事,他们是自己建的小团队,他们分别从三个不同的角度实现了移动互联网对行业的改变,或许他们大部分的项目最终都会死掉。

三个关键词,第一个关键词是他们入口的关键词,所谓的“出口”在过去平面PC的互联网就是像淘宝这些大的网站,但是移动互联网不一样了,我现在见到这么一个案子,他本身这个老板过去是做足球场的,有很多的小区也有这种东西,他是楼市足球,他完全是现场拼装的,他原来是非常传统的模式,但是现在国家特别是习大大特别喜欢足球,所以足球很多的小区也进去了,他的工厂也在广东。他在广州的时候跟一个小区去谈一个小区的游泳池,我们在广东的南方游泳池一般是4个月,游泳的时候一般也不愿意踢球,他把游泳池自己拉进一些材料做了一个楼市足球,然后跟小区谈分成。实际上他实践这些东西,这种楼市足球也可以理解成功能化的建筑,他最后达到的效果是原来没有想到的。原来就是算租金,正常让小区的物业给他一个单,形成一个靠租金的收入回报五年左右。结果他们做的时候50万的成本,他们有一个IT比较好的人给他额外多了5万多块钱,做了数码的锁,加了一个二维码他们通过微信群,因为足球先天小区性的小区居民之间本身地理位置会接近的,再加上数字监控这些。一个是安全的问题,第二是能起到的作用是很多人可能需要踢球录像,让自己感觉一下像职业联赛转播的感觉。他加了这5万块钱做的联动他发现效果实现了所谓的移动互联网在功能建筑入口的概念。

他做了以后知名度非常高,像一些PC时代的足球一般是网上社区或者是公开的频道作为足球爱好者的入口,和线下的关系也是我们这些踢球的人第一入口。但是从他这小区的楼市足球外加二维码的建立,他发现过去这个小区的居民互相不认识,通过这些识别场反而成为这个小区的第一的入口,就是他这个微信群,通过这个可以衍生很多商业的概念。

这样一个非常简单的例子,对于房地产企业来说,一定要重视房地产本身很多的流量是有属性的,只是说现在仅仅把特定义成一个居住的功能,一些衍生的需求没有发掘出来。包括一些智能家居的项目,比如传统的冰箱是采购链的终端,包括互联网的手段每天货品的冰箱的进出带着什么样的标签,这个应该在3—5年左右可以看到,这时候你的冰箱通过电子标签,这种智能化的冰箱可能会成为你的入口。

第二个关键词是数据,传统的互联网的流量是建一个信息包,是内部的东西。但是如果用互联网的思维看任何房地产综合的面,也可以把他看成是一个链条,每个人带着不同的信息,每个人都是数据的流量点。我看到这么一个项目,他本身是美国回来的团队,室外是用GPS的定位,室内一般是WIFI的点定位,实现了这么一个功能,相对在室内手机的定位GPS的功能可以用,现在正在上这个功能。我们一个手机用户他首先读到你手机的幸好是多少钱的手机,另外你在整个的商场流动,你有没有车什么的,你自己不知道。但是通过这个他会拿到这种数据,形成过去对商户的定价,比如说通过拍脑袋或者监控的图象,但是这样商铺的价值会更得到体现。这是秘密的,他的数据不一定是数人头,因为每个人拿什么样的手机基本上他用小米、苹果等等,对人群的收入有一定的鉴别。另外这个数据是动态的,一天24小时在各个地方流动的情况也都有。

所以这些做的一些创新,特别是在传统互联网时代没有的一些技术手段出来的话,可能会影响商业地产或者是他们的价值,让管理更精准。现在他们整个的商户定价马上可以非常精准地出来,总体来说上海之前黄浦有一个悲剧的事件,但是像这种的话有智慧城市的概念,在什么地方通过室内定位的话,人群动态的监控很重要,人群的流他会像一个河流的浪一样,会做到非常智慧及时地监控。像这种地产的价值和地产未来精细化的管理,包括潘总刚刚讲的物业的一些新兴的技术手段可能会有一些启示。

第三个关键词是金融,我观察到的主要是两点,之前我有朋友喜欢去婺源那些地方玩,他们觉得那些地方没有现代的卫生家居的条件在里面,但是人文的环境很好,有一些人文性,同时吃的东西空气也很好,我的朋友圈子里面,之前是通过传统的形式谈得非常辛苦,每一栋的改造成本是一百多万。他们现在是用重筹的形式通过在手机微信圈子里面转播,传统的结构也上来溢价,最后拿到几间。这种形式提前买一些时间给你,很轻松的一个多月的时间重筹到一千多万,他转载量是1万多。因为对房地产的价格很重要的是房地产的体系决定了房地产行业的生态,包括银行的压力,所以房地产也是金融产业的相关者。他有建筑的属性和居住的属性,也有金融的属性,现代的互联网传播手段他直接从经济的来源角度可能跟传统的渠道不一样,所以这一点趋势是移动互联网让未来很多的房地产项目会有很多的变化。

还有一个例子跟大家分享一下,互联网是影响了房产信息的传递,能否对房价的运行规律有一些改变。这个现象我是在这个地方观察到的,就是在股市的价格,中国常年股市的投资年限超过15年,从过去的三大报到后来的百度,到这三四年移动互联网,我很明显地观察到股票市场信息的传递和炒作的方式完全不一样了。去年的股市小股票起来,很多70末的人没办法玩了,都是一些年轻人。因为信息的传递方式不一样,他是年轻人传递的方式,包括原来在报纸时代、百度的搜索引擎的时代完全不一样,今天的股价越不确定的消息越容易对股价造成的影响非常大,并且股价会长期地脱离基本面,比过去的时代越来越长。现在炒股票根本不用懂基本面的分析,你懂的话获利可能不会很高,但是他可能从小是移动互联网的用户,这些85后的孩子他们在市场上的盈利还是蛮高的。微信的传递对股价的影响也是很高的。

因为这种基础的对信息传递的方式,对房价的过去这种逻辑会不会有一些变化,这是我最后一个开放性的问题。

【论坛主持:王世泰】我一直在想他为什么叫“高大明”呢?因为互联网网络上最时髦的话是“高大上”,“高大明”应该是明白、明晰、明确,用了很多互联网专业的语言,像数字不停地流动,让我们在互联网云端里徜徉。下面引出一个非常重要的话题,潘总也是点头赞赏,互联网的发展会不会对房价带来影响呢?刚刚说了一大段,像数据信息的交流等等,我觉得主办方你们下一次专门搞一场对话,互联网能改变房价吗?我觉得PK的会更多。

时间关系,我非常想请我们的嘉宾用一句话,这句话可以有逗号,也可以没有逗号,来表达你一个基本的明晰的论断,互联网改变房地产的N种可能,你说就是一种可能,你说两种可能,你说真的是N种可能,当然你作一个简答。很多的问题我在场也想请教,但是会后会找这些嘉宾,如果你们真正同意也可以在微信上向他们请教。

下面请每一位嘉宾就今天这个话题用一句话来作表述。

【刘昕】有一段时间我在微信上看到一句话“有钱只能买房子,不能买到家。”我想如果把我们所有的房地产用家的温度、家的感觉去做的话,我相信房地产会做得越来越好。

【论坛主持:王世泰】互联网使家更温暖。

【高大明】我觉得从现在这个趋势来讲,互联网不会改变房地产行业,而房地产行业将会变成一个细分的互联网行业。

【论坛主持:王世泰】不会改变是有特定的解读,其实互联网会让房地产更专业、更美好。

【高大明】有可能房地产行业未来会变成一个细分的互联网行业了,所有的行业都是互联网行业了。

【潘军】我最近跟很多媒体谈一个观点,我认为互联网不是一种东西他其实是一种思维方式,如果按传统的来界定,如果只是他传统的互联网我认为五年后传统的互联网会成为浮云,当线下我们的开发商改变了自己的传统思维以后,勇敢地去面对互联网思维的时候,我相信未来五年后我们大家可以共同来验证,只有线下才是黄金,线上和线下一定要融合到一起,纯而又纯的互联网是不存在的。

【论坛主持:王世泰】线上是彩云,线下是黄金。

【罗军】因为有互联网不管是互联网思维还是互联网的技术,他会让房地产成为一个孵化器,房地产是人类历史上最古老的一个产品,这么古老的一个产品到现在都没有变化。如果我们停下心来看,房地产在这件事情上产生了各种各样的事情,如果说以往有各种各样的催化剂,没有任何一次会比互联网对房地产的催化更厉害,所以在房地产才会产生各种各样无数的东西。一个月之前还没有看到雷先生做装修,一个月以后看到雷先生做装修了。今天还没有看到各种各样的创新出来,明天一条马路出来两小时之后各种创新出来了。所以房地产会成为孵化器,因为互联网他会变得更加精彩和更加让人觉得无法理解。

【论坛主持:王世泰】其实这句话是非常光明的尾巴,房地产是互联网的孵化器,而互联网给房地产带来N多的精彩。

这样的一个下午,我不知道英国的夫人们是不是还在喝下午茶,但是我知道法国人上街去做反恐游行了,而俄国的首脑在为油价的下跌大伤脑筋,今天我们在这样的一个创意空间里和大家一起探讨互联网和房地产的关系,同时我们从刚才的信息知道,在达沃斯论坛上我们的总理说了,房地产这个市场的刚需是长期的,所以我觉得我们应该有信心,我们对未来和互联网对房地产之间产生的善变应该抱有非常积极的美好的度量,让我们一起来拥抱互联网,我们希望今天这样一个沙龙能够使大家脑动大开催进互联网与房地产的发展。谢谢各位!

【主持人:文睿】非常感谢各位嘉宾,同时也很感谢我们本论环节的主持嘉宾王老师,这场碰撞很精彩很有深度,同时也令我们意犹未尽,而且也是耳目一新。

 

2015深圳地产创新峰会 嘉宾介绍

 

2015深圳地产创新峰会 精彩花絮

 

2015深圳地产创新峰会 会议日程

第一部分:论道——经济新常态与楼市新生态

9:30—9:40

主办方致辞

9:40—10:20 主题演讲一:中国经济近期走势与房地产业摆脱困局 [嘉宾发言全文实录]
石小敏 中国经济体制改革研究会副会长、高级经济师,“中国经济50人论坛”专家成员。
10:20—11:00  

主题演讲二 :金融改革与创新和房地产发展 [嘉宾发言全文实录]
曹远征 中银国际控股有限公司首席经济学家

11:00—11:40 

主题演讲三:蛇口+前海自贸区的全球竞争力 [嘉宾发言全文实录]
杨天平 招商局蛇口工业区总经理

11:40—12:20 

主题演讲四:自贸区与前海的挑战与机遇 [嘉宾发言全文实录]
肖耿 经纶国际经济研究院副总裁及资深研究员、香港大学荣誉教授

12:20—12:40 

提问交流

 

第二部分:对话——不确定时代地产的裂变与新生

14:30—15:30

下午主题对话一 :不确定时代地产的裂变与新生 [沙龙对话全文实录]

对话嘉宾:

罗雷 深圳诚品地产有限公司董事总经理

周旭 友盛地产有限公司董事长

王卫锋 卓越集团副总裁

李佳琦 观澜湖集团执行董事

15:30—16:30

主题对话二 :互联网改造房地产的N种可能 [沙龙对话全文实录]

对话嘉宾:

潘军 花样年控股集团董事局主席

罗军 途家网联合创始人兼 CEO

刘昕  YOU+ CEO

高大明 深圳创投同业公会副会长,国成科技投资总经理

16:30—17:00

提问交流

第三部分:2015中国地产创新峰会年度盛典

17:30 —18:30

晚宴交流及颁奖
 

2015深圳地产创新峰会 媒体报道

曹远征:2015年中国房地产市场将触底回升 曹远征:2015年中国房地产市场将触底回升
中银国际控股有限公司首席经济学家曹远征24日在由网易房产和深圳商报主办的2015中国(深圳)地产创新峰会上[详细]
曹远征:中国房地产市场正在经历历史性的拐点 曹远征:中国房地产市场正在经历历史性的拐点
曹远征预测,2015年房地产开发投资有望在低位站稳,房价走势在不同城市区域分化,三四线城市受库存挤压过大[详细]
石小敏:中国经济“衰竭症”难解 石小敏:中国经济“衰竭症”难解
在"新常态"的模式之下,中国2015年的经济走向哪里?风险会出现在哪里?国内"自贸区"改革路径对当前的改革全[详细]
被雷军投资后 YOU+迅速扩张欲建平台 被雷军投资后 YOU+迅速扩张欲建平台
这个用互联网思维重塑集中式的长租公寓理念的YOU ,在去年11月因“5分钟搞定雷军,获1亿元投资”而一炮走红[详细]
曹远征:一线城市房价将率先反弹 曹远征:一线城市房价将率先反弹
中国银行首席经济学家曹远征在上周末的「2015中国(深圳)地产创新峰会」上表示,2014年中国房地产投资增速[详细]
2015中国深圳地产创新峰会举行:房价走势分化 2015中国深圳地产创新峰会举行:房价走势分化
经济新常态将给楼市带来怎样的新生态?近日,多位经济学家和房地产专家在由深圳商报与网易房产共同举办的“[详细]
2015地产创新峰会在深举行 专家:一线房价先反弹 2015地产创新峰会在深举行 专家:一线房价先反弹
在楼市逐渐褪去“黄金时代”光环的同时,互联网思潮对于房地产开发传统模式的瓦解也正在显现。1月24日,“2[详细]
杨天平:蛇口加前海将领跑全国自贸区 杨天平:蛇口加前海将领跑全国自贸区
今天的蛇口之所以还被称之为工业区是出于对现代工业文明的敬畏,也正因为如此,蛇口现在还保留了很多像浮法[详细]
“小米公寓”CEO刘昕:不排除将与开发商合作 “小米公寓”CEO刘昕:不排除将与开发商合作
1月24日,在网易房产与深圳商报共同举办的“2015中国(深圳)地产创新峰会”上,YOU+联合创始人兼CEO刘昕说[详细]
专家预测房价 一二线城市仍看涨 专家预测房价 一二线城市仍看涨
1月24日,由深圳商报携手网易房产共同主办的“2015中国(深圳)地产创新峰会”在蛇口举行。峰会上,相关专 [详细]
业界精英聚集创新峰会畅言地产业要重构价值链 业界精英聚集创新峰会畅言地产业要重构价值链
来自地产界、投资界的嘉宾和专家学者一起,围绕“裂变与新生”的主题,对宏观经济走势、房地产行业的转型发[详细]
裂变与新生 2015中国(深圳)地产创新峰会举办 裂变与新生 2015中国(深圳)地产创新峰会举办
作为深圳地产圈内最顶级的一场盛宴,本次创新峰会以“裂变与新生”为主题,寄望中国地产能在这样一个不确定[详细]
专家深圳论道楼市:一线城市房价有望率先反弹 专家深圳论道楼市:一线城市房价有望率先反弹
该峰会由上下两场组成。上半场中,论道经济新常态与楼市新生态成为专家们激辩的中心;而下半场中,如何在不[详细]
裂变与新生 互联网重新定义楼市细分时代 裂变与新生 互联网重新定义楼市细分时代
作为深圳地产圈内最顶级的一场盛宴,本次创新峰会以“裂变与新生”为主题,寄望中国地产能在这样一个不确定[详细]
2015深圳地产创新峰会——蛇口自贸区等风来 2015深圳地产创新峰会——蛇口自贸区等风来
杨天平表示,当前正处于一个“风要大了猪都可以飞起来”的年代,从中央政府的期望、政策、导向等多方面已经[详细]
途家网罗军谈互联网时代房地产的裂变与新生 途家网罗军谈互联网时代房地产的裂变与新生
如今,包括万科、绿地、龙湖在内的全国十大房地产开发商集团已经有80%与途家达成了合作关系,合作房地产项 [详细]
编辑及记者:网易房产深莞惠站报道组 2015.01.15 分享到:
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