2015楼市4大风险 2季度房企以价换量几率最高（二）

（四）长期仍需警惕周期性下行风险--四大风险

1、央行能否全面降准降息仍需观察

即使当前行政及财政政策利好房地产市场，市场心理也颇为乐观，但楼市能否全面复苏的关键还是要看货币政策。利息高低及贷款额度多少，对于开发商及贷款买房者的资金状况起到决定性的作用。2014年8月起，M2增速始终维持近年低位，与深圳中原领先指数产生背离。这表明目前货币宽松的效应主要还是来自于心理层面对未来央行宽松政策的美好预期。所以，明年能否出现增量货币的大幅涌入以及贷款利率的稳定下行，将是与M2明显正相关的房价指数是否能继续上行的重要因素。

整体而言，目前无论是领导班子的经济逻辑还是宏观经济状况都与2008及2011年都大为不同，央行能否转向全面宽松的货币政策取决于未来的经济形势。从2014年8月起，M2增速始终维持近年低位。在11及12月，尽管市场流动性较为紧张，SHIBOR利率不时上行，央行也仅仅通过中期借贷便利 (MLF)以及公开市场短期流动性调节工具（SLO）释放资金以稳定利率水平。下调准备金率在2014年内已无可能。此举也表明，央行无意在未出现全面的经济衰退状况下，启动下调准备金等大规模杀伤性武器，MLF，SLF及SLO将成为明年货币政策调整的常用工具。不过如各项经济指标均低于预期，央行亦会启动降准及降息手段。故处于全局角度而言，央行在明年能否大幅度、高频率的降准降息仍需进一步密切观察。

2、楼市多项指标走低 库存压力巨大

在2014年的上半段，房产市场已经出现了周期性下跌的初期征兆，但由于行政，财政以及货币政策的共振，房地产市场的下跌趋势在四季度被终止，领先指数在高位企稳回升。但是，从全国房产市场的长期走势情况来看，形势并不乐观。11月的国房景气指数创下历史最低点，并仍在继续下滑。与此同时，房地产开发投资增速已经连续三个月低于10%，处于2010年以来最低位。根据国家统计局公布的资料，房地产开发商的库存高企，2014年1-11月累计全国商品房库存增至59795万㎡。2015年开发商去库存的压力巨大，低迷不振的开发投资增速也难以在短时间内恢复。巨量的商品房要入市消化，必然需要足够的时间和强势的市场基础，否则只会出现量增价跌的恶性循环。

3、私募存量惊人，房企融资能力受考验

从2008年开始，房地产私募基金不断发展壮大。在2014年房地产私募基金总体规模飞速上涨，增速超过200%。预计当前房地产私募基金存量已达6000亿元，到期时间则约为明年二季度。相对于其他融资途径来说，房地产私募基金的显著特点是其对投资收益率要求远超其他渠道，且到期即要求偿付，再次展期的难度非常大。6000亿的到期存量将在明年二季度考验房地产企业的融资能力，在当期给定库存状况多达59795万㎡的情况下，明年二季度房地产开发商受迫于债务压力及高库存压力通过以价换量的方式来加速回笼资金的可能性非常大。

4、外部风险高企

2015年房地产市场的外部风险仍然高企，在年中结束了量化宽松政策（QE3）之后，美联储（FED）预计将在明年二季度后加息。由于通货膨胀政策的隐退，加上美国本土市场对流动性的需求，美元升值趋势强劲。而强势的美元对新兴市场的打压尤为明显，经测算当美国国债收益率增加一个百分点时，流入新兴市场国家的私有资金就将大幅减少50%。截止12月，土耳其里拉创下历史新低，印尼盾也跌至六年新低。俄罗斯卢布则跌幅更劲，受累于北约国家的经济制裁、美元升值及国际原油价格跌幅超过50%的影响，卢布在12月16日当天跌幅就超过24%，为2014年汇市表现最差的主权货币。由于中国与俄罗斯的贸易关系紧密，如果俄罗斯爆发经济危机，中国的对俄出口企业将首先受到冲击，并拖累宏观经济运行，进而影响楼市。

虽然日前美联储表态将拖后加息日程，等更多的经济数据出来之后才决定如何行动，但市场对其货币政策的预期普遍较为悲观，认为明年加息只是时间问题。金融市场预期先行，目前新兴市场国家货币的表现，便足够说明外部风险对中国宏观经济以及楼市的负面威胁始终存在。长期来看，仍应警惕国际市场风险爆发式出现。