产权换股权 星河集团总裁独家详解房企创新模式（二）

以下是采访实录：

“产权换股权”： 星河希望与企业共成长

网易房产：作为一个总建筑面积160万平方米、总投资额高达150亿元庞然大物，星河world今年将面市，而这也是星河集团成立25周年来最大的一个项目，涵盖了总部基地、星级酒店、购物中心、资源豪宅等多种业态，是一个融合金融扶持、集成商务、智慧科技、教育体育、生态公园等多类配套的大型都市综合体，请姚总介绍一下这个项目。

姚惠琼：2009年，我们开始做项目定位报告，并多次赴北京、上海、香港、台湾、新加坡等地考察。从09年至今，项目定位方案期间也进行了多次调整，毕竟我们也是摸着石头过河：要知道在中国，包括北京、上海、大连、深圳等地的类似园区都是政府主导建设的，没有一个园区由民营企业建设运营，要一家民营企业拿出100多亿来建设需要很大的魄力。

但深圳这座城市很特殊，发展非常迅速，企业的需求也在发生变化，我们的项目规划也得与时俱进。因此，经过多次调整后，星河WORLD（优惠购、楼盘相册、最新报价）也定位为服务创新金融、电子信息、文化创意、现代服务业、新能源产业等企业的创新园区。

市领导对星河WORLD项目非常认同和支持，认为项目聚集产业、扶持企业、相伴成长，对深圳吸引优势产业和留住优秀企业做出了贡献。2012年4月，集团董事长就代表星河在市领导主持的重大项目推进会上，向市政府相关部门就该项目进行了专题汇报。

今年底，星河WORLD一期会有两栋写字楼推出，不会出售而是会采用出租或者“产权换股权”的方式跟入驻企业合作。目前已经有多家国内外大型企业准备入驻，在招租方面两栋写字楼都有意向客户，而二期的写字楼目前已经在动工，已经要求施工单位加快建设进度。

从目前来看，很多企业都对星河WORLD的规划、配套、定位非常认同，特别是国内外一些更加追求生态、人文办公环境的大企业。

网易房产：刚刚姚总提到一期的写字楼只会采用出租或者“产权换股权”的方式进行合作，这个以“产权置换股权”为运营管理模式在国内应该算是星河集团首创的，能否详细介绍一下？

姚惠琼：“产权换股权”是专门针对准备入驻星河WORLD的高新企业的一种投资方式，目前深圳有很多发展前景非常好的企业，但都处在发展期，企业并没有那么多的资金，它需要办公场所，或者在准备上市阶段需要有一定的固定资产或者物业，我们会对企业进行评估，用项目固定资产的产权来换取这些企业的产权，希望通过这种方式，吸引一些更有张力、发展潜力，愿意共同发展、共同成长的企业。

通过这种方式，将来星河将通过这个产业区持有一批代表中国新兴经济力量公司的股权，与这些企业共同成长，而企业的发展也会让项目有更多的增值空间。

这种方式深圳政府非常认同和支持，毕竟深圳是一个土地资源非常稀缺的一线城市。于政府而言，也希望有更多有良好发展前景的企业留在深圳。

于星河而言，运营这种“产权换股权”的模式有自身独特的优势，这与VC、PE投资类似，不同的是一个是现金、一个是物业产权，星河是国内资本规模最大、投资能力最强的深圳创新投的第二大股东，有专业的投资团队与创新投联手进行风险投资，目前也跟投了40多家企业，团队在这方面比较有经验。

不仅如此，星河WORLD“产权换股权”在具体操作时，也会与创新投、龙岗区政府共同进行，地产开发跟风险投资比较区别较大，星河拥有这两方面的优势，所以才有会进行这种模式的操作。

“产权换股权”重点选择高科技企业

网易房产：“产权换股权”意味着星河world短期内无法收回现金流，而未来的收益也面临着不确定性。那么，星河如何确保成功率？作为一个总投资额高达150亿元的项目，在无法大幅回笼资金的情况下，如何保障资金链的安全？

姚惠琼：的确，“产权换股权”无法收回现金流，之所以敢这么做，除了自身的资金实力外，还因为星河资金链运转良好、自身有充足的造血功能：比如说星河的商业板块，如COCO Park、星河第三空间等等，目前运营情况都很不错，这些自持的商业都能带来很好的现金流。

我相信，只要把星河WORLD像星河COCO Park这样运营好，越来越多好企业认可这种“产权换股权”模式，愿意进驻，就会形成集群效应，随之而来的物业升值则水到渠成。我们希望将眼光放得更长远一点，不是出售物业回笼资金，不急于一时的收获。

网易房产：星河WORLD选择“产权换股权”标的的标准是什么？哪些产业和企业有机会参与进来？如何对目标企业进行合理的估值，从而确定置换的比例及置换的期限，而它的退出模式是如何设计的？

姚惠琼：主要还是偏向于金融、高科技、信息化等高科技企业，以及一部分政府扶持的企业，或者是准备上市、有实力上市的企业，因为这些企业也需要有自己的写字楼，这些需求跟园区的定位是吻合的。

具体如何操作？星河有专业的团队，对拟投资企业可以用净资产估值法、PE估值法等进行估值，那么一定面积的物业产权按其市场价格就可以确定相应的股权比例，比如企业估值9个亿，市价1个亿的物业产权增资入股后就对应该企业10%的股份，当然企业估值和产权价格也都是相对的，企业的估值可以谈，写字楼的价格也可以商谈，谈判的过程就是双方合作与妥协的过程，如果双方的价值观一致，就很容易评估。

对星河来说，置换时更需要评估这个企业将来它的前景怎么样？另外它与项目的整个定位方向是不是吻合等等。

至于退出模式其实有很多种，比如投资企业都有对赌模式，公司达不到目标必须如何做；如果公司上市了，过了解禁期可在股票市场出售；但并不是每个投资都非得退出，有一些符合定位的公司股份也可能长期持有。

星河world拥有全方位的配套

网易房产：从现有的资料看，星河world2016年全面运营后，将形成一个高新科技、创新产业、现代服务业为主导的总部型经济聚集地。问题是如何吸引目标企业入驻？

姚惠琼：作为一个总部型经济聚集地，大家将看到一个涵盖总部基地、星级酒店、购物中心、资源豪宅等多种业态，融合商务、金融、科技、教育、生态公园等多类配套的大型都市综合体，将打造世界级全生态城市中心。

尤为值得一提的是，项目还有着非常好的自然环境：在63万平方米的总占地中，除了20万平方米的建筑用地外，有三分之二的用地是自然景观，并且一山两湖，生态优良。

交通方面，南坪快速会有一个出口直通星河WORLD项目，项目内部还有深圳地铁10号线雅宝站，此外还规划有一个两万多平方米的公交站。不仅如此，项目门口的雅宝路也将很快通车。

在硬件上，除了国际化大型园区的建筑设计外，星河WORLD还超前增加了智慧社区的配置。在软件上，将为入驻企业提供各种成长扶持，其中金融扶持是突出的亮点，进行资本推动和产融互动；还将通过互联网信息平台，整合形成高端的商务集成服务，不但有星河自主提供的服务内容，还能把入驻企业纳入服务平台，使入驻企业相互之间提供服务。

网易房产：今年是星河集团成立25周年，公司目前也形成了以“房地产综合开发+商业地产经营+金融投资”三驾马车为主的产业格局，但现在有了星河WORLD这个庞大的产业地产项目，未来公司在发展战略上会不会有所调整，比如说加大产业地产这块的份额？

姚惠琼：战略肯定会有调整的，没有一成不变的战略。面向未来，星河将努力在三驾马车的基础上，奠定新的发展格局，助力二次腾飞。

就星河地产而言，目前形成了资源系、城心系、精品系、总部系四大产品线。未来五年，为分享区域红利，我们将优先发展三大都市圈，选择合适的机会进入长江中游城市群，战略性深耕核心城市。为把握市场主流，我们将坚持精品原则。

就星河商业而言，正在经营和即将开业的八个项目已超一百万平方米，形成了包括Coco Park、Coco City、Coco Go、Coco Street、第三空间等在内的全商业产品链，并且体验式特色较为突出，具有在各线城市纵深复制的优势。未来五年，星河商业将在全国一二线城市主动发展，通过国际化提升、体验式品牌、产品线复制、轻资产输出和互联网应用进行突破。

就星河金融而言，目前已经介入股权投资、保险、基金、村镇银行、小额贷款、融资租赁等若干领域，开始改变单一金融投资的业务模式。

未来五年，将继续优化体系布局，形成股权投资、基金管理、银行信贷、金融服务等业务板块，通过业务延伸和并购重组等方式，加速形成金融产业集群，为集团一体化发展提供强大的造血功能，成为重要的利润增长来源，并使星河对客户和供应商的服务体系更加完善。

未来五年，在均衡做强三驾马车、培育新型业务的同时，星河还将致力于创新思维，跨界整合，依托互联网平台提供全方位智善生活。

2015年前肯定会上市

网易房产：您曾经说过星河集团准备2015年上市，请问现在进度如何？

姚惠琼： 2015年12月前，星河集团是肯定会上市的。目前星河的条件都具备，现在在等一个最佳的时间窗口和最佳方案。

网易房产：目前市场对地产的估值很低，现在看应该不是一个上市的好时机，而且您也说过星河集团的现金流很健康，不缺钱，为什么还打算继续上市的计划呢？

姚惠琼：上市有助于企业发展壮大、扩大品牌知名度，完善企业治理结构，吸引更多复合型的人才，这也是我们打算继续上市的原因。