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聚焦大宗交易市场趋势,第一太平戴维斯发布第一季度深圳房地产市场报告

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4月9日,第一太平戴维斯(Savills)在中国华润大厦举办2024年第一季度深圳房地产市场回顾与展望媒体见面会。活动上,第一太平戴维斯权威发布《2024年第一季度深圳房地产市场回顾与展望》与《2023年深圳大宗交易市场》报告,深度解析深圳房地产市场动态,共探市场发展新机遇。

第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿,第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇,第一太平戴维斯华南区商业及零售服务部负责人植栋梁,第一太平戴维斯深圳商业楼宇部负责人罗志文等出席了此次活动,与众多主流媒体一同回顾了2024年第一季度深圳房地产市场情况,并深入探讨大宗交易、住宅、写字楼、零售商业等方面的未来发展潜力。

第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿在致辞中表示:“2024年第一季度,深圳经济持续恢复、开局良好,政府通过一系列的调整措施,包括出台促进消费和投资、优化营商环境以及楼市调控松绑政策等等举措,在市场面与政策面持续释放积极信号,这将进一步利好中长期的价值投资者布局深圳市场。第一太平戴维斯也将在动态变化的市场中持续布局大湾区,实现新的成长与突破。”

把脉市场动向 展望投资新机遇

作为中国未来最具发展潜力的区域之一,深圳已经成为各类投资者战略部署重镇。在租赁市场的稳定发展及大湾区利好政策的强势加持下,越来越多开发商、个人及机构投资者长期看好深圳市场。

第一太平戴维斯深圳投资及资本市场部长期深耕深圳房地产大宗交易市场,结合过去一年的市场数据和成交案例,深圳投资及资本市场部高级经理朱章婷从宏观经济形势和深圳大宗交易市场的变化趋势出发,在会上分享并详细解读《2023年深圳房地产大宗交易市场回顾与展望》。

全国大宗交易概览—2023年全国房地产大宗市场交易量同比回升,录得总成交金额约2292亿元。

· 一线城市成交额录得约1,693亿,同比上涨逾22%。一线城市成交占全国成交总额约74%。

· 2023年全年非一线城市成交总额录得约600亿,其中成交额最高的二线城市城市包括苏州、武汉、天津及成都。

深圳大宗交易概览—2023年深圳房地产大宗交易市场录得总成交额约283亿元,同比增长32%。

· 物业标的而言,办公类物业(商办及研发办公)最受投资者青睐,约占全年大宗成交宗数的约60%;买家类型而言,内资买家占主导地位。

· 成交区域主要分布在南山、宝安、福田及罗湖四个核心商务区,成交标的以办公楼和商业为主。

· 成交主要集中在第一及第四季度,第四季度政府投资平台交易频出,用于区域招商引资及产业引进的载体功能。

2024年深圳大宗市场展望

· 宏观环境—房地产政策及财政政策的放松,将进一步刺激投资人进行资产配置。

· 投资者动向—内资买家仍将成为主要驱动,具备上Reits条件的底层资产更受青睐。资本价值自疫情以来持续回调,投资人积极关注高性价比投资机会。

· 投资机会—写字楼仍为主流标的物。随着房地产结构型调整、人口老龄化、服务消费疫情后增长等因素,保租房、康养、社区零售商业及酒店等资产受到投资人中长期的关注。

· 新经济,新基建—2024年重点仍为扩大内需,聚焦物流、冷链、 长租公寓等“新经济“产业资产。

全面深入解读 专业剖析市场动态

发布会上,第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇从写字楼、零售、住宅等方面精准及深入地剖析了2024年第一季度深圳房地产市场的动态,并前瞻2024年第二季度深圳房地产市场的整体态势。

甲级写字楼 —— 积极租赁策略助需求释放,部分片区空置率持续回落

· 2023年,深圳地区生产总值同比增长6.0%,至人民币34,606.4亿元,增速居一线城市首位。其中,第三产业增加值达人民币21,566.4亿元,同比增长5.6%。根据深圳市《政府工作报告》,2024年全市地区生产总值目标增长5.5%。

· 2024年第一季度,全市共有四个新项目入市,共带来31.2万平方米的供应面积。截至季末,全市甲级写字楼市场总存量上升至1,122.8万平方米,同比增长11.6%。

· 季内,业主继续执行积极的租金优惠策略以促去化,刺激部分成本高敏感型需求释放。得益于此,包括宝安、罗湖在内的部分片区空置率持续回落,全市季度净吸纳量录得3.5万平方米。尽管如此,全市平均空置率仍因大体量新项目入市而结构性环比上升1.7个百分点、同比上升6.2个百分点,至30.6%。

· 季内,就行业需求表现而言,除信息技术、金融及专业服务行业需求表现较为稳健以外,零售及贸易与消费者服务行业的租赁需求亦保持相对积极。

· 本季,绝大部分租户仍对租金价格敏感度高,业主继续执行更多大力度优惠方案。截至季末,全市租金指数环比下降1.8%、同比下降6.7%,平均租金降至人民币每平方米每月163.9元。

展望

· 2024年,全市新增供应预计达89万平方米。其中,第二季度预计将有七个新项目交付入市,共为市场带来约37.2万平方米的供应面积。

· 随着经济活动的增长及政府在战略性新兴产业持续布局发力,源自信息技术、金融及现代服务业的需求有望继续增长,并提振相关行业写字楼租赁表现。尽管如此,整体市场去化或随年内大体量新增供应而进一步承压,写字楼业主仍需积极调整租赁策略、提升运营水平以适配当前市场竞争环境。

零售 —— 品牌拓店信心稳步恢复,空置率连续三季度回落

· 2023年,深圳消费市场稳步复苏,全市社会消费品零售总额首破万亿,同比增速达7.8%,至人民币10,486.19亿元。

· 2024年第一季度,深圳零售市场无新增供应入市,同时,新城市广场因升级改造暂时歇业。截至季末,全市总存量回调至678.8万平方米。

· 季内,线下消费显著回暖,零售商拓店意愿逐步增强,全市平均空置率环比下降0.5个百分点、同比下降0.9个百分点,至8.6%。整体而言,餐饮业态仍为租赁需求主力,季内近半数租赁成交源自该业态。同时,时尚、配饰及化妆品业态的租赁需求亦保持活跃。

· 鉴于市场仍处回暖初期,大部分业主继续执行租金优惠方案吸引品牌进驻,全市租金指数环比下降1.0%、同比下降0.9%,至人民币每平方米每月565.5元。

展望

· 2024年第二季度,市场预计迎来三个购物中心开业,合计供应面积45.0万平方米。

· 随着本地消费需求的稳步回升及港人跨境消费的迅速增长,成熟商圈项目资产表现将继续向好,继而对优质品牌的吸引力持续增强。此外,多个位于非核心商圈的购物中心拟于年内开业入市,这将为零售商的选址提供更多选择并带动区域整体零售氛围的改善。

住宅 —— 政策传导仍需时日,供给收缩及季节性因素共令成交面积环比回落

· 2024年第一季度,深圳一手住宅供应面积为74.0万平方米,环比下降44.5%,同比下降23.6%。

· 季内,深圳住宅销售市场持续迎多项政策利好,如房贷利率下调、限购条件放松等。尽管如此,由于政策传导作用仍需时日,加之供给规模显著收缩及季节性因素的影响,全市季度成交面积环比下降45.1%,至52.4万平方米。

· 同期,在销售市场持续疲软的背景下,众开发商通过提高折扣优惠水平、加大营销推广力度、提高佣金水平等方式加速项目去化。全市十区中,八区季度成交均价环比回落。此外,非核心区域季度成交面积占总量比重环比提升9.2个百分点。综合上述影响因素,全市季度成交均价环比下降3.2%,至人民币每平方米59,835元。

展望

· 季末,国务院常务会议对房地产作出最新部署,明确将进一步优化房地产政策,着力构建房地产发展新模式。在此背景下,深圳住宅市场有望再迎政策优化调整,市场预期料扭转企稳。

· 短期内,市场或仍将处筑底期,但随着各项利好政策在需求端持续发力,以及房企信用的逐步修复,深圳一手住宅市场信心及成交活跃度有望边际改善,成交均价预计于年内逐步企稳。

在随后的在媒体问答环节中,第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇,华南区商业及零售服务部负责人植栋梁以及深圳商业楼宇部负责人罗志文从专业角度出发,与在场媒体围绕行业需求、商业地产、写字楼市场等方面进行深度交流,从多维度剖析行业发展路径与未来方向。

第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示:“第一季度,深圳经济继续呈现稳中向好态势,房地产市场表现亦不乏亮点。写字楼业主延续积极租赁策略,部分片区空置率再回落;零售市场平稳恢复,零售商拓店意愿逐步增强;尽管住宅市场仍处筑底期,但季内颁布的多项实质性利好政策将在需求端助力市场成交止跌回稳。展望全年,在包括深圳全年5.5%经济增长目标在内的多项政策共同发力下,市场参与者预期有望进一步改善,继而为本地房地产市场复苏注入动能。”

第一太平戴维斯华南区商业及零售服务部负责人植栋梁表示:“随着国内经济的复苏、市场需求的持续上涨、零售业REITs政策的发布以及深港‘换城消费’的升温,深圳需要进一步提升商业辐射能力,利用已有产业优势在消费层面辅以国际一流的服务作为‘引爆点’。深圳可以通过加强消费场景的创新和创建,推动场景向特色化、品质化、多元化发展,营造在地商业消费特色,将有助于深圳打造成为全国最强引流聚流的国际消费中心城市。”

第一太平戴维斯深圳商业楼宇部负责人罗志文表示:“深圳目前的写字楼市场处于通过多维变革进入高质量发展的关键阶段,供给侧进一步因应市场变化作出积极调整,同时政府也在出台产业集群政策促进企业发展,对于各相关方来说,都是一个布局长期发展策略的窗口期。我们对于深圳城市经济的发展始终充满坚定信心,也鼓励大家以更长远的视角看待市场变化,Savills商业楼宇部将继续以专业服务和创新精神参与和促进适配于经济发展的商业楼宇建设与运营,助力新质生产力发展。”

未来,第一太平戴维斯将继续发挥在房地产领域的专业特长,以区域发展规划为指引,深拓业务布局,利用专业经验和丰富资源为在深圳乃至大湾区发展的企业提供一站式的专业服务,为区域和城市布局优化提升综合价值。

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