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戴德梁行:2023上半年深圳甲级写字楼净吸纳量同比增长37.5%

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2023年7月3日,戴德梁行发布2023年上半年深圳房地产市场数据。

数据显示,深圳甲级写字楼市场迎来持续高供应,4个新项目投入使用合计新增办公面积45.7万平方米,全市总存量升至770万平方米。供应影响下整体空置率上行,年中深圳甲级写字楼市场录得24.5%的空置率,半年上升1.6个百分点。不过,另一方面集中供应也刺激需求的释放,得益于新项目的预租释放以及次新项目的持续去化,上半年全市累计净吸纳量达到22.9万平方米,同比上升37.5%。


深圳甲级写字楼历年供需走势

戴德梁行表示,租赁成本持续下调是促使企业迁址、进驻甲级写字楼的重要因素之一,新项目继续采取积极的招商和定价策略以吸引租户,而存量物业也倾向于以更优惠的价格和商务条款挽留巩固即将到期的租户。数据显示,2023上半年深圳甲级写字楼平均租金延续下行走势,半年下降3.0%至每月每平方米197.5元,对比历史高点已然下调28.6%,甚至接近跌回2013年的水平,但优质物业租赁门槛的降低也吸引一些发展势头向好的小型企业落户甲级写字楼。

从租赁需求的行业构成来看,金融业和专业服务业是上半年深圳甲级写字楼租赁需求的主力:金融业租赁成交面积占比达40.9%,专业服务业占比14.9%,多为控制成本的前提下搬迁至品质更高的楼宇。细分板块中,证券、保险、律所等传统板块占据主流,私人银行、留学和签证服务等表现也较活跃。此外,前阶段需求收缩明显的行业出现恢复性增长,建筑和房地产业的搬迁类租赁带动其占比回升至5.9%,文化娱乐业、教育培训业在甲级写字楼中的租赁需求同样出现了一定程度的恢复。而TMT、贸易零售、交通物流等行业今年上半年在甲级写字楼的租赁面积有所下降,但在优质研发、乙级写字楼等非甲级物业的租赁活跃度则相对较高。


上半年及过去两年深圳甲级写字楼分行业租赁成交面积占比

此外,上半年的租赁成交中,按面积计外资企业占比达到26.3%,较去年全年水平显著上升9.6个百分点。其中,总部位于港澳台的企业表现亮眼,占全市成交比重达到14.4%。总体而言,上半年甲级写字楼主要租户在区域上更偏好福田中心区、前海、后海和车公庙等核心片区。

展望后市,深圳甲级写字楼市场持续处于高供应阶段,年内更有近百万平方米的甲级写字楼项目计划投入使用,料将进一步推升全市空置率。竞争压力下,甲级写字楼租金的持续回调,为企业升级搬迁提供了更多选择。随着市场上各类办公型物业供应持续增多,企业的选择不断拓宽,于业主而言依托专业力量、持续提升运营维管能力、采用更灵活租赁策略才能获取更大竞争优势。

戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端认为,在供过于求等多种因素叠加影响下,深圳甲级写字楼租赁将延续租户市场,另一方面,随着写字楼资产价格较大幅度下降带动回报率提升,实业类买家以自用为目的的资产交易和问询也趋于活跃,实力企业购置自用型办公物业有望成为深圳写字楼市场的一个亮点。

租赁需求持续修复,餐饮品牌拓店相对积极

2023年前4月市域级、区域级购物中心日均客流较去年同期分别大幅增长68.0%、46.8%,深圳商业市场客流逐渐恢复。上半年,深圳万象城三期及深圳湾睿印开业,推升深圳优质商业市场存量至641.9万平方米。全市优质商业的整体空置率在年中录得9.0%,半年下降1.4个百分点,商家对于物业市场的租赁需求仍处于企稳修复阶段。


一线城市购物中心日均客流量及同比增幅

数据显示,上半年深圳全市大宗交易录得150亿元成交,相较去年同期有所增长,但未能承接去年下半年增长势头。戴德梁行华南区资本市场部主管及董事陈俊儒分析认为,从物业类型看,综合体与办公交易占整体交易85%,自用买家需求持续发力。同时,长租公寓类交易逐渐活跃于市场,约占10%。从办公楼的交易来看,自用买家维持主导地位,占上半年交易近8成。

数据来源:戴德梁行研究院

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