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网易数读 | 数字透视 深圳这个核心CBD将是置业首选区域

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确定性的深圳,确定性的南山,确定性的白石洲

如何快速了解一座城?答案之一是数字。

以刚刚结束的这场“630深圳史诗级土拍”为例,位于南山区沙河街道的深圳湾超总地块T207-0060的公开拍卖出让,创造了深圳多个记录。

1. 限售均价最高记录:限售均价13.33万/平(均不含室内装修),这也是目前深圳土拍宅地限价最高的地块;

2、起拍价和成交价最高宅地:108亿起拍,成交价125.32亿元,刷新前海宅地2020年约116亿元成交价;

3、 摇号房企、竞拍轮数、竞价速度:百轮竞拍、6家房企、竞拍超1小时,宗地吸引了市场的广泛关注。


深圳湾超级总部基地时隔20年重新出让宅地,注定是一场吸引全深圳乃至全国目光的房地产大事件,用真金白银投票,这是最大的现实。

时至今日,深超总体规划都已经确定,这将是一个“深圳未来之城”般的存在,吸引的均是世界/中国500强总部以及众多优秀强企的进驻,也是在时代的不确定性中,毋庸置疑超越一切的确定性存在。

40年前的深圳,10年前的深圳,和今天的深圳,都是不一样的。这片汇聚生机、充满活力的热土,当前的建设如火如荼,进入2023下半年,网易新闻“数读”栏目此次将用数据新闻,再次讲述深圳成绩、探索深圳价值。

01,

“什么是深圳的确定性?”

“第一;第一;第一……”

很少有一座城市像深圳这样,如此鲜明地凝结着一个时代的剪影,凝聚着一个时代的力量,是“没有梦想,何必深圳”,更是“信心,源自于硬实力”。

2月15日,中国城市规划设计研究院发布《“一带一路”倡议下的全球城市报告》,在2022年度报告关键指标“全球活力城市指数”排名中,深圳首次跻身全球前10名,属全球活力城市金字塔的“灯塔城市”。

报告显示,2022年全球活力城市TOP10排名依次为东京、上海、北京、新加坡、伦敦、纽约、深圳、首尔、旧金山、香港。


从荒凉渔村,到国际都市,短短40多年时间,深圳像乘坐火箭一般,在建市之初GDP仅为1.9亿元的基础上,创造了GDP增长1.6万倍的“深圳奇迹”,一座城市创造的GDP就抵得上一个省份。

2022年,深圳GDP达32387.68亿元,国内排名第三,而增量达到1722.83亿元,国内排名第一。

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今年一季度,深圳实现GDP7772.19亿元,实现“开门好”的同时,同比增长6.5%,这一增速远高于深圳2022年全年增速的3.3%。

从东门步行街到华强北,从罗湖口岸到南山科技园,从“三来一补”“贴牌加工”到华为、腾讯、比亚迪、大疆等自创品牌,深圳穿行于喝彩和质疑声之间,却始终踏在时代的浪尖上,用一个接一个的“第一”,阐述这座城市的超高确定性。

市统计局数据显示,2022年深圳市规上工业总产值45500.27亿元,连续四年稳居全国城市首位,全口径工业增加值11357.09亿元,总量首次跃居全国城市第一。

有人统计过,过去一年,深圳在经济、民生、社会治理、文化等领域收获了至少12项冠军。

如“社消零总额增速居一线城市首位”“出口增长13.9%,总量连续30年居内地城市首位”“工业总产值、工业增加值实现全国城市‘双第一’”“PCT国际专利申请量稳居全国城市首位”“轨道交通运营里程达559公里,线网密度居全国首位”……

2022年,深圳固定资产投资同比增长8.4%,固投增速跃居一线城市第一,以较大幅度高于全国和全省。

值得一提的是,并且,尽管深圳楼市大部分认为低迷,但实际上,数据显示,深圳去年房地产开发投资增长13.3%。

今年上半年,深圳市市场监管局最新发布的数据显示,截至2023年3月底,深圳市商事主体实现历史性跨越,突破400万户,达400.51万户,总量稳居全国第一,创业密度连续8年全国第一,达每千人227.4户。

更直接地说,平均每5个深圳人中,就有一个老板。


经济高质量发展,市场细胞持续活跃,这是一座充满未知的城市,又是一座让人如此确定的城市,你可以永远相信深圳。

02,

深圳南山——

深圳经济的“定海神针”

深圳城市格局的变化,一直是大家津津乐道的话题,用“人往哪走、钱往哪去”的数据对城市进行划分说明,是理解这座城市格局最粗暴却最直观的方式。

从各大城市人口增量看,过去十多年(2010-2022),前三的深圳、成都、广州年均人口增量都在50万以上,深圳则是“抢人大战”的最大赢家。

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根据今年泽平宏观和智联招聘联合推出的《中国城市人才吸引力排名:2022》显示,中国95后人才吸引力城市50强前三分别是:北京、深圳、上海。

《深圳市第七次全国人口普查公报》显示,深圳十年人口增长有“量”也有“质”,每10万人中有人拥有大学文化程度居全省第一,截至去年年底,深圳全市各类人才总量超662万人。

更重要的是,大数据为我们揭晓了人才们来到深圳后的流向。

截至目前,深圳南山区共有73名全职院士,占比全市达80%,经市、区认定高层次人才超1.1万余名,国家、省、市高层次人才及团队均占全市50%以上,工作和生活在南山的“海归”人才超6万名,博士约12000人,硕士约13万人。

在这个资源越来越集中、强者恒强的时代,高度聚集优质资源的南山区,各方各面天生自带“人才磁场”。

2022年,深圳南山区成为广东首个GDP超8000亿城区,实现辖区经济5年跨越4个千亿级台阶,相较1990年建区时的78亿元,32年时间狂飙超百倍,连续10年稳当“广东省经济一哥”。




根据《2022年中国城区经济高质量发展研究报告暨2022赛迪百强区》榜单,深圳市6城区上榜,其中,南山区综合实力已连续5年蝉联“中国百强区”榜首,其高质量发展水平领跑全国。

每一座充满活力和希望的超级城市,实际上都有一个定海神针,于深圳,便是“南山区”,没有之一:南山区以深圳市1/10的人口和土地,贡献了全市1/4的GDP、1/3的上市公司数量。

即使是与上海浦东新区(1210平方公里,2022年GDP16013亿元)和北京的海淀区(430.77平方公里,2022年GDP10206亿元)亿元)对比,深圳南山区平均每平方公里创造了43亿经济产值,远超浦东新区的13亿和海淀区的24亿。

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土地本身不值钱,值钱的是土地上的经济活动,地均GDP越高,说明一个地区的经济集中程度也就越高。

在这里,企业总量超43万家,上市企业达到205家,国家级高新技术企业超4500家,占深圳市总量超20%,市级总部企业80家,约占全市32%,区级总部企业114家,堪称企业、人才、资本的成长沃土。

今日的南山,对比其他区域几乎没有短板,而更重要的,是南山的下一个目标:向建成“世界级创新型滨海中心城区”迈进。

根据《深圳市南山区国土空间分区规划(2021-2035年)(草案)》,南山将联合前海打造粤港澳大湾区发展引擎,构建“双核双心、两轴三片”的城区开发格局——由南北走向,连接高新区、留仙洞、大学城等片区,设立科技创新轴,由东西方向,则贯通深圳湾、后海、蛇口、前海等片区形成总部经济轴,协同发展。

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这两条核心轴线有多重要?

应该说,既是空间框架,也是链接走廊,更是经济大心脏,无论是轴上的高新园总部基地、后海总部基地、深圳湾超级总部基地、留仙洞总部基地四大总部基地板块,还是板块之间的“轴心纽带”位置,都将在串联成带之下形成合力,同发展共繁荣。

在当前世界所有经济形态中,总部经济的地位无疑是一座“金矿”,未来10年,南山乃至深圳最具竞争力和活力的地方,就在轴上。

03,

确定性的深圳,

确定性的南山,

确定性的白石洲

深圳很快,深圳人很快,所以,在这种全员加速的城市,深圳人的资产道路同样从来没有慢过,而2023年的投资者风险偏好下降,因此,资金也正在寻找确定性和安全性更高的市场和资产。

如果说南山区的“黄金双轴”代表了深圳发展规划的最高智慧,那么在这条轴上寻求价值最高地,就是投资深圳的最优选择。

统计局数据显示,2022年,南山区固定资产投资增长7.3%,其中,房地产开发投资增长11.3%。

一方面,南山区基础设施持续加速完善,各类民生配套设施升级优化,另一方面,南山的房地产市场也持续瞩目。

尽管深圳2022年新房供求规模双双下降,开盘去化率持续低位,但同时仍有日光盘出现,表明项目分化加剧,在市场看来,资产价值更具确定性的楼盘项目如一二手倒挂+核心地段的豪宅盘显然更受看好。

价格方面,南山均价涨幅表现亮眼,过去一年,南山豪宅项目表现优异带动均价上涨,超越福田登顶第一。尽管如此,由于深圳新房仍旧限价的原因,第一区南山的房价仍旧未能完全与其实力匹配,从而也折射出巨大的资产吸引力。

年初,网易新闻客户端曾推出《深圳楼市2023置业调查》,其中关于“2023年你最关注的深圳新盘”一栏中,位于南山的一手待售项目的关注比例远超其他区域。

其中,如位于前海的深业云海湾,位于蛇口的半岛城邦五期,位于华侨城的绿景白石洲等项目呼声最高,均是被称为深圳楼市2023年为数不多的“确定性楼盘”。

按照节点,深业云海湾已于6月24日开盘,并成为深圳2023年首个开盘百亿楼盘,接下来或在三季度入市的绿景白石洲项目,近段时间的关注度越来越高,4月份该项目仅是发布一条名为“我是白石洲”的短视频,就几乎刷屏了每一个深圳人的朋友圈。

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这艘达500万方的城市航母,正位于南山区两条核心轴线的双轴交汇处,既是串联辐射四大总部基地的枢纽与轴心,实际上还在深圳的城市发展主轴深南大道的黄金分割点之上,在此次630深超总地块拍出地王之后,该项目的呼声和关注达到空前高度。

“确定性”就摆在面前,有眼光者自然不能错过。

更何况,就在深圳最优质的地段,开发商绿景这一次“交还”给深圳的,是一个堪称超级进化后的白石洲,业内的不少观点均认为:绿景白石洲,不负这座城市多年来的期待。

的确,五百万体量的深圳超级旧改,还位于城市最核心位置,所需规划的与之位置相匹配的定位和业态、配套等,可以说是既丰富又复杂,对于开发房企的眼界和格局也是一种考验。

难得的是,这个时代,匠心仍在。

据了解,绿景前后历经10余年匠心研磨,共集结了SOM、KPF、AS+GG、L&O、CCD等全球近50家世界级的顶尖设计团队,全球知名艺术制作商UAP,以及华为、联通等高新科技领军企业,真正以全球共创的方式,为深圳重绘白石洲——一个具有引领性和想象力的、以艺术与人文、科技与共享,打破原有城市的边界的“无界之城”。

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那么,未来这座无界之城,将如何打开深圳人全新的生活方式?

绿景白石洲的回答与诠释,是“共享之城”+“艺术之城”+“立体之城”。

“共享之城”,核心是延伸生活边界。打造多维共享空间系统,约1.1公里中央绿轴长廊,通过三层结构立体开发,串联商业、景观、文化艺术场所,成为深圳一条可逛、可玩、可互动的24h开放潮流街区。约30万m³架空层空中花园,打造亲子、文娱、运动等设施,无限拓展生活边界。

“艺术之城”的目标,则是成为国际艺术主场。遵循人本主义和景观都市理念,将艺术融入自然、建筑、城市公共区域、景观园林、商业与社区;联合国际顶级艺术机构、当代艺术大师等,打造具有国际视野与人文情怀的深圳公共艺术社区;邀约艺术家结合在地艺术,创作白石洲艺术品,在中央绿轴分段展览,成为未来城市艺术盛事发生地。

而“立体之城”,是创新打造地上地下多层结构立体化交通系统,不同交通系统分层互联,人行系统、城市公共道路系统、地下轨交系统快速接驳,最大程度实现人车分流,科学化疏解交通压力,提升片区通行效率。

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让城市立体生长,让时空没有边界,让生活充满艺术,这样的创造性打造,放眼全球都是绝对领先于时代的居住进化,当然,这个500万方的大城魅力还远不止于。

因为绿景白石洲,将是一个集城市级商业群、400米塔尖办公群、星级酒店群、多元人居产品、公共配套、共享空间等丰盛业态于一体的理想社区,五百万方“大成之城”的场景感瞬间拉满。

如约40万方的超大商业体量,不难想象这里将崛起一个城市旗舰级的商业中心,还有57班幼儿园和90班九年一贯制学校、6.5万平社康文化中心,以及面向业主的多元会所体系等高端而全面的生活配套系统,综合来看,绿景白石洲这样完善的五百万体量大社区,未来的社区内在不仅更能够构建出良好的居住氛围,甚至将孕育出独有的领先于深圳的一种社区文化。

不仅如此,再向外扩展,尽管已是城市最中心位置,也能够以绝对实力联动片区发展,与周边配套如万象天地、世界之窗、何香凝美术馆、华侨城文化创意园等等,形成更和谐良性的连锁反应,立足整体片区的统筹运营,让区域的各种硬件软件不仅触手可及,更能使其价值升级进化,一体化效应下满足深圳人的下一个十年的生活节奏和需求。

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如果说小盘是卖房子与配套,那么大盘就是卖生活与未来,因为大盘往往是带动和激活区域二次生命价值的钥匙,白石洲的“邻居”大冲旧改便是最好的案例。换句话说,在未来十年甚至更长时间,绿景白石洲还有很大的演变和想象空间。

当然,当下的客观现实还在于,这种超级大盘的安全系数更高。

所以,聪明的资本从不盲目出手,在深圳,不再冒进的购房者,等待的就是“不仅有可预见的城市超级十字轴心确定价值,还有放眼市场无可比拟的超级产品核心价值”,

选择绿景白石洲的意义,或许就在于此。

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目前,绿景白石洲已在千呼万唤中开启了城市巡展计划,首期住宅“绿景白石洲·璟庭”也已蓄势待发,在氛围越是充满不确定性、竞争也越激烈的当下,优质项目的光芒就越显著,资产价值最高地的首期红利,开始进入出手倒计时!

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