网易数读 | 数字透视 深圳这个核心CBD将是置业首选区域

如何快速了解一座城？答案之一是数字。

以刚刚结束的这场“630深圳史诗级土拍”为例，位于南山区沙河街道的深圳湾超总地块T207-0060的公开拍卖出让，创造了深圳多个记录。

1. 限售均价最高记录：限售均价13.33万/平（均不含室内装修），这也是目前深圳土拍宅地限价最高的地块；

2、起拍价和成交价最高宅地：108亿起拍，成交价125.32亿元，刷新前海宅地2020年约116亿元成交价；

3、 摇号房企、竞拍轮数、竞价速度：百轮竞拍、6家房企、竞拍超1小时，宗地吸引了市场的广泛关注。

深圳湾超级总部基地时隔20年重新出让宅地，注定是一场吸引全深圳乃至全国目光的房地产大事件，用真金白银投票，这是最大的现实。

时至今日，深超总体规划都已经确定，这将是一个“深圳未来之城”般的存在，吸引的均是世界/中国500强总部以及众多优秀强企的进驻，也是在时代的不确定性中，毋庸置疑超越一切的确定性存在。

40年前的深圳，10年前的深圳，和今天的深圳，都是不一样的。这片汇聚生机、充满活力的热土，当前的建设如火如荼，进入2023下半年，网易新闻“数读”栏目此次将用数据新闻，再次讲述深圳成绩、探索深圳价值。

01，

“什么是深圳的确定性？”

“第一；第一；第一……”

很少有一座城市像深圳这样，如此鲜明地凝结着一个时代的剪影，凝聚着一个时代的力量，是“没有梦想，何必深圳”，更是“信心，源自于硬实力”。

2月15日，中国城市规划设计研究院发布《“一带一路”倡议下的全球城市报告》，在2022年度报告关键指标“全球活力城市指数”排名中，深圳首次跻身全球前10名，属全球活力城市金字塔的“灯塔城市”。

报告显示，2022年全球活力城市TOP10排名依次为东京、上海、北京、新加坡、伦敦、纽约、深圳、首尔、旧金山、香港。

从荒凉渔村，到国际都市，短短40多年时间，深圳像乘坐火箭一般，在建市之初GDP仅为1.9亿元的基础上，创造了GDP增长1.6万倍的“深圳奇迹”，一座城市创造的GDP就抵得上一个省份。

2022年，深圳GDP达32387.68亿元，国内排名第三，而增量达到1722.83亿元，国内排名第一。

今年一季度，深圳实现GDP7772.19亿元，实现“开门好”的同时，同比增长6.5%，这一增速远高于深圳2022年全年增速的3.3%。

从东门步行街到华强北，从罗湖口岸到南山科技园，从“三来一补”“贴牌加工”到华为、腾讯、比亚迪、大疆等自创品牌，深圳穿行于喝彩和质疑声之间，却始终踏在时代的浪尖上，用一个接一个的“第一”，阐述这座城市的超高确定性。

市统计局数据显示，2022年深圳市规上工业总产值45500.27亿元，连续四年稳居全国城市首位，全口径工业增加值11357.09亿元，总量首次跃居全国城市第一。

有人统计过，过去一年，深圳在经济、民生、社会治理、文化等领域收获了至少12项冠军。

如“社消零总额增速居一线城市首位”“出口增长13.9%，总量连续30年居内地城市首位”“工业总产值、工业增加值实现全国城市‘双第一’”“PCT国际专利申请量稳居全国城市首位”“轨道交通运营里程达559公里，线网密度居全国首位”……

2022年，深圳固定资产投资同比增长8.4%，固投增速跃居一线城市第一，以较大幅度高于全国和全省。

值得一提的是，并且，尽管深圳楼市大部分认为低迷，但实际上，数据显示，深圳去年房地产开发投资增长13.3%。

今年上半年，深圳市市场监管局最新发布的数据显示，截至2023年3月底，深圳市商事主体实现历史性跨越，突破400万户，达400.51万户，总量稳居全国第一，创业密度连续8年全国第一，达每千人227.4户。

更直接地说，平均每5个深圳人中，就有一个老板。

经济高质量发展，市场细胞持续活跃，这是一座充满未知的城市，又是一座让人如此确定的城市，你可以永远相信深圳。

02，

深圳南山——

深圳经济的“定海神针”

深圳城市格局的变化，一直是大家津津乐道的话题，用“人往哪走、钱往哪去”的数据对城市进行划分说明，是理解这座城市格局最粗暴却最直观的方式。

从各大城市人口增量看，过去十多年（2010-2022），前三的深圳、成都、广州年均人口增量都在50万以上，深圳则是“抢人大战”的最大赢家。

根据今年泽平宏观和智联招聘联合推出的《中国城市人才吸引力排名：2022》显示，中国95后人才吸引力城市50强前三分别是：北京、深圳、上海。

《深圳市第七次全国人口普查公报》显示，深圳十年人口增长有“量”也有“质”，每10万人中有人拥有大学文化程度居全省第一，截至去年年底，深圳全市各类人才总量超662万人。

更重要的是，大数据为我们揭晓了人才们来到深圳后的流向。

截至目前，深圳南山区共有73名全职院士，占比全市达80%，经市、区认定高层次人才超1.1万余名，国家、省、市高层次人才及团队均占全市50%以上，工作和生活在南山的“海归”人才超6万名，博士约12000人，硕士约13万人。

在这个资源越来越集中、强者恒强的时代，高度聚集优质资源的南山区，各方各面天生自带“人才磁场”。

2022年，深圳南山区成为广东首个GDP超8000亿城区，实现辖区经济5年跨越4个千亿级台阶，相较1990年建区时的78亿元，32年时间狂飙超百倍，连续10年稳当“广东省经济一哥”。

根据《2022年中国城区经济高质量发展研究报告暨2022赛迪百强区》榜单，深圳市6城区上榜，其中，南山区综合实力已连续5年蝉联“中国百强区”榜首，其高质量发展水平领跑全国。

每一座充满活力和希望的超级城市，实际上都有一个定海神针，于深圳，便是“南山区”，没有之一：南山区以深圳市1/10的人口和土地，贡献了全市1/4的GDP、1/3的上市公司数量。

即使是与上海浦东新区（1210平方公里，2022年GDP16013亿元）和北京的海淀区（430.77平方公里，2022年GDP10206亿元）亿元）对比，深圳南山区平均每平方公里创造了43亿经济产值，远超浦东新区的13亿和海淀区的24亿。

土地本身不值钱，值钱的是土地上的经济活动，地均GDP越高，说明一个地区的经济集中程度也就越高。

在这里，企业总量超43万家，上市企业达到205家，国家级高新技术企业超4500家，占深圳市总量超20%，市级总部企业80家，约占全市32%，区级总部企业114家，堪称企业、人才、资本的成长沃土。

今日的南山，对比其他区域几乎没有短板，而更重要的，是南山的下一个目标：向建成“世界级创新型滨海中心城区”迈进。

根据《深圳市南山区国土空间分区规划(2021-2035年)(草案)》，南山将联合前海打造粤港澳大湾区发展引擎，构建“双核双心、两轴三片”的城区开发格局——由南北走向，连接高新区、留仙洞、大学城等片区，设立科技创新轴，由东西方向，则贯通深圳湾、后海、蛇口、前海等片区形成总部经济轴，协同发展。

这两条核心轴线有多重要？

应该说，既是空间框架，也是链接走廊，更是经济大心脏，无论是轴上的高新园总部基地、后海总部基地、深圳湾超级总部基地、留仙洞总部基地四大总部基地板块，还是板块之间的“轴心纽带”位置，都将在串联成带之下形成合力，同发展共繁荣。

在当前世界所有经济形态中，总部经济的地位无疑是一座“金矿”，未来10年，南山乃至深圳最具竞争力和活力的地方，就在轴上。

03，

确定性的深圳，

确定性的南山，

确定性的白石洲

深圳很快，深圳人很快，所以，在这种全员加速的城市，深圳人的资产道路同样从来没有慢过，而2023年的投资者风险偏好下降，因此，资金也正在寻找确定性和安全性更高的市场和资产。

如果说南山区的“黄金双轴”代表了深圳发展规划的最高智慧，那么在这条轴上寻求价值最高地，就是投资深圳的最优选择。

统计局数据显示，2022年，南山区固定资产投资增长7.3%，其中，房地产开发投资增长11.3%。

一方面，南山区基础设施持续加速完善，各类民生配套设施升级优化，另一方面，南山的房地产市场也持续瞩目。

尽管深圳2022年新房供求规模双双下降，开盘去化率持续低位，但同时仍有日光盘出现，表明项目分化加剧，在市场看来，资产价值更具确定性的楼盘项目如一二手倒挂+核心地段的豪宅盘显然更受看好。

价格方面，南山均价涨幅表现亮眼，过去一年，南山豪宅项目表现优异带动均价上涨，超越福田登顶第一。尽管如此，由于深圳新房仍旧限价的原因，第一区南山的房价仍旧未能完全与其实力匹配，从而也折射出巨大的资产吸引力。

年初，网易新闻客户端曾推出《深圳楼市2023置业调查》，其中关于“2023年你最关注的深圳新盘”一栏中，位于南山的一手待售项目的关注比例远超其他区域。

其中，如位于前海的深业云海湾，位于蛇口的半岛城邦五期，位于华侨城的绿景白石洲等项目呼声最高，均是被称为深圳楼市2023年为数不多的“确定性楼盘”。

按照节点，深业云海湾已于6月24日开盘，并成为深圳2023年首个开盘百亿楼盘，接下来或在三季度入市的绿景白石洲项目，近段时间的关注度越来越高，4月份该项目仅是发布一条名为“我是白石洲”的短视频，就几乎刷屏了每一个深圳人的朋友圈。

这艘达500万方的城市航母，正位于南山区两条核心轴线的双轴交汇处，既是串联辐射四大总部基地的枢纽与轴心，实际上还在深圳的城市发展主轴深南大道的黄金分割点之上，在此次630深超总地块拍出地王之后，该项目的呼声和关注达到空前高度。

“确定性”就摆在面前，有眼光者自然不能错过。

更何况，就在深圳最优质的地段，开发商绿景这一次“交还”给深圳的，是一个堪称超级进化后的白石洲，业内的不少观点均认为：绿景白石洲，不负这座城市多年来的期待。

的确，五百万体量的深圳超级旧改，还位于城市最核心位置，所需规划的与之位置相匹配的定位和业态、配套等，可以说是既丰富又复杂，对于开发房企的眼界和格局也是一种考验。

难得的是，这个时代，匠心仍在。

据了解，绿景前后历经10余年匠心研磨，共集结了SOM、KPF、AS+GG、L&O、CCD等全球近50家世界级的顶尖设计团队，全球知名艺术制作商UAP，以及华为、联通等高新科技领军企业，真正以全球共创的方式，为深圳重绘白石洲——一个具有引领性和想象力的、以艺术与人文、科技与共享，打破原有城市的边界的“无界之城”。

那么，未来这座无界之城，将如何打开深圳人全新的生活方式？

绿景白石洲的回答与诠释，是“共享之城”+“艺术之城”+“立体之城”。

“共享之城”，核心是延伸生活边界。打造多维共享空间系统，约1.1公里中央绿轴长廊，通过三层结构立体开发，串联商业、景观、文化艺术场所，成为深圳一条可逛、可玩、可互动的24h开放潮流街区。约30万m³架空层空中花园，打造亲子、文娱、运动等设施，无限拓展生活边界。

“艺术之城”的目标，则是成为国际艺术主场。遵循人本主义和景观都市理念，将艺术融入自然、建筑、城市公共区域、景观园林、商业与社区；联合国际顶级艺术机构、当代艺术大师等，打造具有国际视野与人文情怀的深圳公共艺术社区；邀约艺术家结合在地艺术，创作白石洲艺术品，在中央绿轴分段展览，成为未来城市艺术盛事发生地。

而“立体之城”，是创新打造地上地下多层结构立体化交通系统，不同交通系统分层互联，人行系统、城市公共道路系统、地下轨交系统快速接驳，最大程度实现人车分流，科学化疏解交通压力，提升片区通行效率。

让城市立体生长，让时空没有边界，让生活充满艺术，这样的创造性打造，放眼全球都是绝对领先于时代的居住进化，当然，这个500万方的大城魅力还远不止于。

因为绿景白石洲，将是一个集城市级商业群、400米塔尖办公群、星级酒店群、多元人居产品、公共配套、共享空间等丰盛业态于一体的理想社区，五百万方“大成之城”的场景感瞬间拉满。

如约40万方的超大商业体量，不难想象这里将崛起一个城市旗舰级的商业中心，还有57班幼儿园和90班九年一贯制学校、6.5万平社康文化中心，以及面向业主的多元会所体系等高端而全面的生活配套系统，综合来看，绿景白石洲这样完善的五百万体量大社区，未来的社区内在不仅更能够构建出良好的居住氛围，甚至将孕育出独有的领先于深圳的一种社区文化。

不仅如此，再向外扩展，尽管已是城市最中心位置，也能够以绝对实力联动片区发展，与周边配套如万象天地、世界之窗、何香凝美术馆、华侨城文化创意园等等，形成更和谐良性的连锁反应，立足整体片区的统筹运营，让区域的各种硬件软件不仅触手可及，更能使其价值升级进化，一体化效应下满足深圳人的下一个十年的生活节奏和需求。

如果说小盘是卖房子与配套，那么大盘就是卖生活与未来，因为大盘往往是带动和激活区域二次生命价值的钥匙，白石洲的“邻居”大冲旧改便是最好的案例。换句话说，在未来十年甚至更长时间，绿景白石洲还有很大的演变和想象空间。

当然，当下的客观现实还在于，这种超级大盘的安全系数更高。

所以，聪明的资本从不盲目出手，在深圳，不再冒进的购房者，等待的就是“不仅有可预见的城市超级十字轴心确定价值，还有放眼市场无可比拟的超级产品核心价值”，

选择绿景白石洲的意义，或许就在于此。

目前，绿景白石洲已在千呼万唤中开启了城市巡展计划，首期住宅“绿景白石洲·璟庭”也已蓄势待发，在氛围越是充满不确定性、竞争也越激烈的当下，优质项目的光芒就越显著，资产价值最高地的首期红利，开始进入出手倒计时！

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