高质量发展新时代，企业需“多管齐下”统筹不动产管理战略提升竞争力

今年以来，华南部分企业对于扩张持相对谨慎的态度，谋求在控制不动产成本的同时进一步提升效率。仲量联行在深入考察调研的基础上，发布《企业不动产战略——华南企业迈向高质量发展的重要革新》白皮书，提出在 “降本增效”已成为不少企业的共同诉求的背景下，企业可通过实施集中化、人性化 、数据化和与时俱进的企业不动产（Corporate Real Estate，以下简称“CRE”）管理战略，推动企业管理效能的突破与提升。

“面对高质量发展这一新时代命题，企业粗放式的发展和管理模式已经难以为继。”仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“我们观察到，广州和深圳均有租户搬迁至租赁成本更低的甲级办公楼项目，或对现有办公空间进行整合，但租赁其实只是企业不动产战略的其中一个组成部分。通过在租赁、购置、运营、退出等各环节‘多管齐下’，实行全周期统筹精细化管理，企业竞争力才能得到真正的强化，进而更好地实现战略发展目标。”

认知程度低、实践差异大，华南企业CRE管理水平仍有较大提升空间

仲量联行调研发现，华南企业在CRE管理方面主要存在理念认知程度较低、实践水平差异较大和全流程集中管理程度不高等三大问题。

首先，华南的受访企业中了解CRE概念的企业占51%，相较于全国平均水平低18%[footnoteRef:2] 。其中，了解CRE概念的企业均将 “不动产租赁与购置” 作为其首要选项列入CRE范畴中，但将“员工福祉”、“行政与房地产战略”等选项列入CRE范畴的比例明显较低。这反映了企业可能未将这些事项交予不动产管理部门进行集中管理，仍处于分散化管理的阶段。 [2: 资料来源： 2022年10月仲量联行发布的《从成本考量到资产战略——中国企业不动产管理图鉴》]

其次，在华南地区，仅50%的受访企业表示能在一天内收集到其全国企业不动产管理的相关信息， 有44%的受访企业认为自身当前的不动产管理和决策模式低效，而针对企业不动产管理效率和表现设立了统一评判标准的企业则仅有32%。这意味着有相当数量的企业CRE事务管理处于“缺位”状态。

第三，虽然受访企业中，CRE范畴内各单体领域实现集中管理的比例大部分达到55%以上，且国有企业的CRE业务集中管理水平最高，但CRE全流程集中管理的比例仍有待进一步提升。事实上，如企业内部并未建立独立的权责主体统一管理企业CRE全流程业务，则很容易陷入分散化、管理权责模糊等一系列问题中。

“降本” 、“形象”和“流程”为华南企业CRE战略执行三大关注点

白皮书指出， 长期以来，“降本”一直是企业执行CRE战略最直观、最核心的诉求；当前，部分企业利用华南地区办公楼市场短期优质供应增加且价格谈判空间加大的机会，通过企业不动产管理配合业务升级与扩张需求。广州某大型外资快消品的电商部门抓住“租户市场”的契机，搬迁至成本更低的新竣工甲级办公楼，成为今年上半年广州成交面积最大的一单租赁交易。

另外，一些专业服务业企业则较为关注CRE在提升企业品牌形象方面的作用，希望依托CRE来树立其专业化形象。在今年二季度深圳办公楼市场的搬迁交易中，约50%的企业选择从非甲级办公楼迁至甲级办公楼，显示出盈利稳定的企业正在通过营造优质办公环境，加快企业CRE管理战略中“提升企业印象”与“吸引人才”的实施。

“软硬兼施”、“绿色租赁”为华南企业CRE战略实施注入新内涵

虽然在本次调研中，仲量联行发现许多华南地区的受访企业将“增效”排在 CRE 战略关注点的末位。但拥有前瞻性思维的企业正在致力于借由“软硬兼施”来进行“增效”实践。在“硬件”方面，部分企业通过建立弹性办公制度，改善能耗管理方式、行政人员配置方案、办公空间使用方案等来提升企业不动产的使用效率；在“软件”方面，企业一方面通过大数据深入了解员工需求，打造人性化工作场所，另一方面则利用数字技术对商业资源进行搜集和录入，从而实现集中管理，让“科技创新”赋能企业经营效率提升。

此外，一些跨国企业，正通过绿色租赁推动企业内部ESG发展目标，在租赁办公楼时更倾向于选择获得LEED、WELL或绿色建筑相关认证的项目，并与业主方共同探讨净零碳排放、碳足迹数据共享、节能降耗等方面的实现路径，为可持续的CRE管理战略注入新内涵。

“当前，企业不动产与各项业务之间已经深度交融，在成本和效率管理中扮演十分重要的角色。”仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“我们呼吁华南企业给予CRE管理战略足够多的关注，将其作为落实精细化管理、提升各项资源配置和使用效率的重要路径，并以此打开企业管理效能提升的突破口”。