降息后，躁动的房地产市场还在等“一批政策措施”

情理之中，如期而至，意料之外，低于预期。

6月20日，央行宣布LRP降息：最新一期的贷款市场报价利率（LPR）一年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%。

自2019年LPR实施以来，5年期LPR共经历了7次下调，其中2022年下调最密集，达到3次。

本次房贷利率调整是2023年第一次房贷利率调整，距2022年8月22日宣布最新一期的贷款市场报价利率（LPR）时隔了10个月，本轮降息后，5年期房贷利率再次刷新了近20年来的最低值。

从减负效应来看，对于“100万贷款本金、30年期、等额本息”房贷而言，降息后首套房和二套房月供可以减少57元和60元。

靴子落地，却隔靴搔痒。

当前，楼市下行压力仍旧巨大，市场普遍认为房贷利率仍有下行的空间，甚至是一次低于市场预期的降息。

01，

躁动的市场，在期待什么？

自媒体朱罗纪表示：眼下LPR的下调幅度远远满足不了市场的期待，而市场的期待也完全不止于LPR下调。

乐有家营销总裁孟凡振认为，房贷利率的下调能降低大家的购房成本，对刺激购买需求、楼市预期有一定的积极作用，但是影响有限。如果要稳市场预期，助力市场回到正常交易水平，还是需要相关部门出台更多利好改善性需求的政策。

类似的观点不在少数。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，对房地产而言，降息最大的效应就是降低月供成本。从去年以来5年期LPR下降的效应来看，降息对带动商品房销售有一定作用。

但是，由于居民对收入和就业的预期偏谨慎，预防性储蓄需求增加，而新市民为主体的刚需、新中产为主体的改善型需求，在按揭首付和月供上的压力比较大，降息对促进商品房市场企稳的弹性下降，每月月供节约几十元，上百元解决不了支付首付和可持续支付月供的压力。

有专家认为，如果存量房贷下调的目的是希望缩小利息差，减少“提前还贷”、“转经营贷套利”，以刺激消费，是治标不治本的，相比降低存量房贷，更应该稳定地产价格并撬动经济增长。

机构同样对后市持谨慎态度。

光大证券表示，LPR随MLF降低10bp既是合理的也是合适的，并且强调对于房地产行业平稳健康发展的支持，不能完全依頼于5年以上以上LPR的降息：

当前精准有力的货币政策已经为扩大有效需求尽了全力，但单靠货币政策单打独斗可能还不足以应对当前经济形势的变化。历史上看，鲜有货币政策明显加大逆周期调节力度而财政、产业等调控政策"置身事外”的情况。

华创证券指出，在经济预期偏弱的市场环境下，降息所传达的政策信号意义大于实际意义，并且市场对5年期LPR的调降以及幅度更加关注，需关注后续政策落地情况以及调降力度是否符合预期。

不少机构都认为，降息后，“稳经济”的政策组合拳更值得期待。

摩根大通认为，“中国能否扛住这轮地产下行，坦率地说，不确定，取决于其他方面的改革的进程”。

据央视新闻报道，6月16日召开的国务院常务会议，围绕加大宏观政策调控力度、着力扩大有效需求、做强做优实体经济、防范化解重点领域风险等四个方面，研究推动经济持续回升向好的一批政策措施。

因此，市场躁动地在等风来，此次降息后，后续的“一批政策措施”相信正在路上。

02，

王石的判断与专家的警告

6月18日，万科集团创始人兼董事会名誉主席、万科公益基金会理事长王石现身2023年亚布力论坛第九届创新年会。

王石从改革开放40年的历程中看到，刚开始我国城市的人均居住面积是5平方米，40年之后已经增长到40多平方米。个人居住需求逐渐满足的情况下，王石一针见血指出，房地产高速增长、高速发展的时代将要结束，或者实际上已经结束。

“房地产市场不是结束了，而是刚刚开始。”在王石看来，房地产的调整，不是说做其他的，更多的是如何进行建筑上的经营。

近年来难得对房地产发声的王石，在主题演讲中还再次提到“活下去”这句万科的经典口号，

“其实当时有三句话，第一句话叫活下去，第二句话叫活得久，第三句话是活得好。而万科的目标，就是活得好。”

王石还称，现在来看，万科当时提出这一口号是有先见之明的。

作为万科创始人，王石对于中国房地产的认识和判断，有其道理和价值。

早在2018年的一期《十三邀》对话中，王石便曾谈到，房地产过去“谁能拿到土地谁就能赚钱”的模式，是非常扭曲的；并且坦言万科走环保方向，是有现实考虑在其中，着眼未来和着眼现在，是有区别的。

“如果未来这个世界是讲环保，讲生态，而你那时候不讲，等世界讲了，你是来不及的。”

彼时，中国房地产还未出现房企资金危机，各家开发商仍是高负债、高周转、高杠杆的高歌猛进模式，而王石已在当时的节目中判断说道：

“这么多年，有个魔咒，一般来讲超过万科的，都很快不行了。因为万科已经够大了，要超过万科，一定是变形的，会失控。”

角度不同，实际上事儿还是那个事儿，与此同时，也有不少专家在持续对行业发出警告。

近日，第十四届全国政协委员、经济委员会副主任、中央财经领导小组办公室前副主任尹艳林在谈及房地产问题时表示，房地产对经济的影响绝不可忽视，房地产市场的低迷引发了一系列的问题，不仅制约了上下游产业、市场的回升，也使货币流动性失去了向实体经济流动的渠道，还加剧了地方债务问题，加大了灰犀牛演变为黑天鹅的风险。

尹艳林提到，如不尽快改变这种状况，一些地方城投债暴露和爆雷，进而带来中小银行坏账增多，难免会引发区域性，甚至系统性金融风险。

其更建议，对不合时宜的政策要尽快调整，比如说对一些炒房热时出台的限制性政策，就要加快退出；对需要加大力度的政策要毫不犹豫，不要搞挤牙膏式的调控。

03，

施永青：《重吹房地产泡沫后患无穷》

近日，中原集团创始人，被称为“香港地产教父”、“房产中介之父”的施永青在其个人专栏发文，写道《重吹房地产泡沫后患无穷》。

“我从事地产代理生意，如果从个人利益出发的话，我当然应该支持以先救楼市的方式去挽救中国经济下行的困局。然而，这种救经济的方法，只能治标，不能治本，并非对症下药，将来后患无穷。如果从国家与人民的利益着想，绝对不应该赞成这样的挽救经济措施。”

其在文中指出，现在最需要做的，是确保开发商能依时按承诺的标准交房，这样才可以令普罗老百姓在这场地产风暴中不至于损失太大，有利于经济及早回暖。

企图利用新的泡沫去解决现时中国房地产的问题势将徒然，不如把更多的精力放在搞好实体经济的改善上，这样才能从基础上让问题得以解决。

施永青认为，五月份的新屋开工面积下跌了28.5%，显示中国房地产业未能扭转颓势，很难成为下一阶段中国经济发展的支柱产业，出现这样的情况实属正常，原因是中国房地产市场之所以出问题，归根究底是由于开发过度所造成，连续多年的开发过度已令内地房地产供应量远超于社会实际需要。

在这种情况下，社会根本不应当把更多的资源投入房地产市场，以免开发过度的情况进一步恶化。因此，现时最恰当的做法，是让那些过度建设出来的房子慢慢被市场消化，待供过于求的情况逐步扭转后，才推动新的开发投资。

施永青回忆，1997年香港房地产进入萧条期之后，一直延续到2003年，花了近6年的时间，市道才开始复苏，“看来中国房地产市场今次亦需要相当长的时间，才可以重上正轨。”

施永青文中还谈到，中国的民企其实很有竞争力，若然政府愿意减少一点他们的税务负担，并减少在营运上的限制，相信他们很快就会蓬勃地发展起来，为中国经济增长作出卓越贡献。

去年，曾有媒体采访施永青“2022年最难忘的事情是什么”，施永青坦言：对于我个人来说，我发现欠我们佣金的开发商一个跟着一个出事，10多亿元佣金都收不到，2022年是我做生意以来财政上受到损失最大的一年，希望2023年能够有所好转。