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降息后,躁动的房地产市场还在等“一批政策措施”

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情理之中,如期而至,意料之外,低于预期。

6月20日,央行宣布LRP降息:最新一期的贷款市场报价利率(LPR)一年期LPR为3.55%,5年期以上LPR为4.2%。

自2019年LPR实施以来,5年期LPR共经历了7次下调,其中2022年下调最密集,达到3次。

本次房贷利率调整是2023年第一次房贷利率调整,距2022年8月22日宣布最新一期的贷款市场报价利率(LPR)时隔了10个月,本轮降息后,5年期房贷利率再次刷新了近20年来的最低值。

从减负效应来看,对于“100万贷款本金、30年期、等额本息”房贷而言,降息后首套房和二套房月供可以减少57元和60元。

靴子落地,却隔靴搔痒。

当前,楼市下行压力仍旧巨大,市场普遍认为房贷利率仍有下行的空间,甚至是一次低于市场预期的降息。

01,

躁动的市场,在期待什么?

自媒体朱罗纪表示:眼下LPR的下调幅度远远满足不了市场的期待,而市场的期待也完全不止于LPR下调。

乐有家营销总裁孟凡振认为,房贷利率的下调能降低大家的购房成本,对刺激购买需求、楼市预期有一定的积极作用,但是影响有限。如果要稳市场预期,助力市场回到正常交易水平,还是需要相关部门出台更多利好改善性需求的政策。

类似的观点不在少数。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,对房地产而言,降息最大的效应就是降低月供成本。从去年以来5年期LPR下降的效应来看,降息对带动商品房销售有一定作用。

但是,由于居民对收入和就业的预期偏谨慎,预防性储蓄需求增加,而新市民为主体的刚需、新中产为主体的改善型需求,在按揭首付和月供上的压力比较大,降息对促进商品房市场企稳的弹性下降,每月月供节约几十元,上百元解决不了支付首付和可持续支付月供的压力。

有专家认为,如果存量房贷下调的目的是希望缩小利息差,减少“提前还贷”、“转经营贷套利”,以刺激消费,是治标不治本的,相比降低存量房贷,更应该稳定地产价格并撬动经济增长。

机构同样对后市持谨慎态度。

光大证券表示,LPR随MLF降低10bp既是合理的也是合适的,并且强调对于房地产行业平稳健康发展的支持,不能完全依頼于5年以上以上LPR的降息:

当前精准有力的货币政策已经为扩大有效需求尽了全力,但单靠货币政策单打独斗可能还不足以应对当前经济形势的变化。历史上看,鲜有货币政策明显加大逆周期调节力度而财政、产业等调控政策"置身事外”的情况。

华创证券指出,在经济预期偏弱的市场环境下,降息所传达的政策信号意义大于实际意义,并且市场对5年期LPR的调降以及幅度更加关注,需关注后续政策落地情况以及调降力度是否符合预期。

不少机构都认为,降息后,“稳经济”的政策组合拳更值得期待。

摩根大通认为,“中国能否扛住这轮地产下行,坦率地说,不确定,取决于其他方面的改革的进程”。

据央视新闻报道,6月16日召开的国务院常务会议,围绕加大宏观政策调控力度、着力扩大有效需求、做强做优实体经济、防范化解重点领域风险等四个方面,研究推动经济持续回升向好的一批政策措施。

因此,市场躁动地在等风来,此次降息后,后续的“一批政策措施”相信正在路上。

02,

王石的判断与专家的警告

6月18日,万科集团创始人兼董事会名誉主席、万科公益基金会理事长王石现身2023年亚布力论坛第九届创新年会。

王石从改革开放40年的历程中看到,刚开始我国城市的人均居住面积是5平方米,40年之后已经增长到40多平方米。个人居住需求逐渐满足的情况下,王石一针见血指出,房地产高速增长、高速发展的时代将要结束,或者实际上已经结束。

“房地产市场不是结束了,而是刚刚开始。”在王石看来,房地产的调整,不是说做其他的,更多的是如何进行建筑上的经营。

近年来难得对房地产发声的王石,在主题演讲中还再次提到“活下去”这句万科的经典口号,

“其实当时有三句话,第一句话叫活下去,第二句话叫活得久,第三句话是活得好。而万科的目标,就是活得好。”

王石还称,现在来看,万科当时提出这一口号是有先见之明的。

作为万科创始人,王石对于中国房地产的认识和判断,有其道理和价值。

早在2018年的一期《十三邀》对话中,王石便曾谈到,房地产过去“谁能拿到土地谁就能赚钱”的模式,是非常扭曲的;并且坦言万科走环保方向,是有现实考虑在其中,着眼未来和着眼现在,是有区别的。

“如果未来这个世界是讲环保,讲生态,而你那时候不讲,等世界讲了,你是来不及的。”

彼时,中国房地产还未出现房企资金危机,各家开发商仍是高负债、高周转、高杠杆的高歌猛进模式,而王石已在当时的节目中判断说道:

“这么多年,有个魔咒,一般来讲超过万科的,都很快不行了。因为万科已经够大了,要超过万科,一定是变形的,会失控。”

角度不同,实际上事儿还是那个事儿,与此同时,也有不少专家在持续对行业发出警告。

近日,第十四届全国政协委员、经济委员会副主任、中央财经领导小组办公室前副主任尹艳林在谈及房地产问题时表示,房地产对经济的影响绝不可忽视,房地产市场的低迷引发了一系列的问题,不仅制约了上下游产业、市场的回升,也使货币流动性失去了向实体经济流动的渠道,还加剧了地方债务问题,加大了灰犀牛演变为黑天鹅的风险。

尹艳林提到,如不尽快改变这种状况,一些地方城投债暴露和爆雷,进而带来中小银行坏账增多,难免会引发区域性,甚至系统性金融风险。

其更建议,对不合时宜的政策要尽快调整,比如说对一些炒房热时出台的限制性政策,就要加快退出;对需要加大力度的政策要毫不犹豫,不要搞挤牙膏式的调控。

03,

施永青:《重吹房地产泡沫后患无穷》

近日,中原集团创始人,被称为“香港地产教父”、“房产中介之父”的施永青在其个人专栏发文,写道《重吹房地产泡沫后患无穷》。

“我从事地产代理生意,如果从个人利益出发的话,我当然应该支持以先救楼市的方式去挽救中国经济下行的困局。然而,这种救经济的方法,只能治标,不能治本,并非对症下药,将来后患无穷。如果从国家与人民的利益着想,绝对不应该赞成这样的挽救经济措施。”

其在文中指出,现在最需要做的,是确保开发商能依时按承诺的标准交房,这样才可以令普罗老百姓在这场地产风暴中不至于损失太大,有利于经济及早回暖。

企图利用新的泡沫去解决现时中国房地产的问题势将徒然,不如把更多的精力放在搞好实体经济的改善上,这样才能从基础上让问题得以解决。

施永青认为,五月份的新屋开工面积下跌了28.5%,显示中国房地产业未能扭转颓势,很难成为下一阶段中国经济发展的支柱产业,出现这样的情况实属正常,原因是中国房地产市场之所以出问题,归根究底是由于开发过度所造成,连续多年的开发过度已令内地房地产供应量远超于社会实际需要。

在这种情况下,社会根本不应当把更多的资源投入房地产市场,以免开发过度的情况进一步恶化。因此,现时最恰当的做法,是让那些过度建设出来的房子慢慢被市场消化,待供过于求的情况逐步扭转后,才推动新的开发投资。

施永青回忆,1997年香港房地产进入萧条期之后,一直延续到2003年,花了近6年的时间,市道才开始复苏,“看来中国房地产市场今次亦需要相当长的时间,才可以重上正轨。”

施永青文中还谈到,中国的民企其实很有竞争力,若然政府愿意减少一点他们的税务负担,并减少在营运上的限制,相信他们很快就会蓬勃地发展起来,为中国经济增长作出卓越贡献。

去年,曾有媒体采访施永青“2022年最难忘的事情是什么”,施永青坦言:对于我个人来说,我发现欠我们佣金的开发商一个跟着一个出事,10多亿元佣金都收不到,2022年是我做生意以来财政上受到损失最大的一年,希望2023年能够有所好转。

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