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深圳城中村“统租”这笔账,究竟应该怎么算?

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无论是过去万村还是现在安居微棠,他们的人文关怀,总让人感觉带了几分居高临下。

2023年,是深圳保租房建设非常重要的一年,按计划,深圳今年将建设筹集16万套。

而因地制宜,去“统租改造城中村”,则是深圳多渠道供应保障性租赁住房的一大创新,资料显示,深圳今年计划推进4.9万套(间)城中村规模化品质化改造提升项目,选取10个宜居、宜业、宜游的“三宜小村”精品示范项目。

也就是安居微棠。从不少以往的官方公开稿件中,可以看到这样关于微棠的描述:

XXX村的微棠新青年社区集居了超过6000名青年人,平均年龄25.2岁,其中86%的青年拥有大专及以上学历,还有不少青年拥有海外留学经历,年轻、活力、多元化成了这里的标签。

还有受采访的微棠租客这样说道:“这里和想象中的城中村截然不同,很有大学校园的氛围。”

这是包括微棠、泊寓等在内的所有长租公寓都曾勾勒过的美好蓝图,也确实是我们如今印象中的长租公寓,是年轻的、时尚的、有品质的,是人以群分的。

这是长租公寓的全部,但这并不是城中村的全部。

无论改造前后,深圳城中村的租客群体从来都不是单一的,有那些有着一定生活追求也能承受略高房租的年轻人,还有对居住房屋要求不高、只求租金低廉、片瓦遮头的低收入群体,他们对握手楼改造升级的需求并不迫切,但对租金上涨50元都十分敏感。

让一部分人住进去,让一部分人搬出去,这不是城中村的胜利。

6月份,网上传出一份“深圳104个城中村的统租名单”,颇有几分围猎深圳城中村的感觉。必须肯定的是,城中村进行“统租改造”,肯定有好的方面,对比此刻的城中村来说,统租改造后,城中村会变得更加“有序”,这种有序将会体现在面貌、配套、租金、管理等等。

只是还没等来那一天,大大小小的问题都出现在了改造前,网友评论:过于简单粗暴。

再者,兜兜转转,大家都盯上了深圳最大的存量市场。可这件事有难做?这笔账有难算?

“二房东”要完成收房数量、改造质量,要持续经营要盈利要有可复制性,又要照顾房东的收租利益,还要兼顾租客的房租压力,“三方共赢”几乎是一个不可能三角,强如当年的万科也没能做到。

万科总裁祝九胜这么回应过:“我们的出发点是希望通过这些城中村的微改造和整治,让城中村当中的租户能够住得更舒服、环境更好,这里面涉及的利益相关方挺多,问题比我们一开始想象的要复杂,再好的初心也不一定能把事情解决好。”

郁亮也在业绩会上感慨过,“我们低估了社会的复杂程度,还是太天真了,并不是好事就一定能做好。二房东的模式,让万科付出了很大的代价。”

这样的复杂,这样的代价,“万”没想到,“安”能想到?

统租这笔账,究竟能否算得过来?

01,

统租前期进村收房,万村和此次白芒村都一样,首先会面临的问题,是涨租、限期搬离、学位问题等社会舆论。

尽管无论是出于探索业务转型还是其他企业目的,万科以及其他进村企业绝对不会只是单纯为深圳做公益、帮政府改造城中村那么伟大,但也必须承认,当年万村的诞生和如今的保租房,本身都是带有一定的理想主义人文色彩的,万科创始人王石当年也曾为“万村计划”站台,并毫不掩饰地表达了他对城市、对城中村的关注。

是理想主义,自然还有野心勃勃,过去现在,大家都很激进。

公开资料显示,2017年7月5日,深圳万科出资1000万成立专门的运营公司深圳市万村发展有限公司。半年不到的那年底,万科已在深圳市龙岗、宝安、福田、龙华、坪山、南山、盐田等7个片区拓展33个城中村。

又过半年,2018年6月,深圳流传的一封《致富士康员工的公开信》,将万村推至风口浪尖,直至城中村改造导致员工所住城中村租金上涨甚至翻番,高租金赶跑穷人,甚至转而要求富士康上调工资。

去年1月,深圳发布住房发展“十四五规划”时就提到,十四五期间,深圳建设筹集住房89万套(间),其中,建设商品住房35万套,建设筹集公共住房54万套(间),包括公共租赁住房6万套(间)、保障性租赁住房40万套(间)、共有产权住房8万套。

今年2月,深圳进一步提高了“十四五”规划的任务目标,将建设公共住房原目标54万套(间)提高到不少于74万套(间),其中保障性租赁住房增加了20万套(间)。

今年3月,在深圳市城中村保障性住房规模化品质化改造提升暨三宜小村建设动员会上,深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司正式揭牌,亦拉开了借助城中村“曲线救国”的序幕。

今年6月,网络上铺天盖地是房东感谢政府、租客被限期搬离、家长发愁学位的消息在刷屏,租赁矛盾上升到公共矛盾,而现实也确实是限期搬离所带来的压力,让更多住在城中村里的人其实是搬到了条件更差、更不方便的地方。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受媒体采访指出,从执行过程看,显然“量化目标、任务分解”导向的痕迹太重,导致实际操作中,按照重大政府工程的一贯逻辑,即“高举高打,浩浩荡荡”的模式在推进。这与当下要求精细化、差异化、慎重地推进这项民生工程,特别要考虑外部性的冲击等,存在很大的差别。

其次,进村收房,将面对的是形形色色的城中村房东,那种“你拆我祠堂我就收购你公司”的广东本土房东。

2018年曾有不少报道,采访没有接受万村计划统计的房东们,他们大多数的心理活动是“没必要”,并且,他们其实也不会有丝毫的竞争危机感。

如其中一个房东这样说道:“那十多栋楼都是去年万科过来谈的,一栋一栋找到房东,前前后后谈了好几次。愿意将房子租给万科的村民,大部分都是没文化的老人,或者懒得自己管理出租屋,现在房东责任可比以前大多了。”

业内人士表示,在深圳,房企与村民的谈判通常比较困难。“他们很精明,往往看重利益,防备心也很强,租赁合同期限通常比较长,村民将房子交给万科意味着失去了自由支配的权限。”

回到这个夏天的白芒村,据了解,街道办还曾在村里贴出公示:2023年6月30日(含当日)以前签约的业主,以及2023年9月10日(含当日)前腾空交付的业主可获得奖励。

后续有报道称,目前白芒村签约楼栋共80多栋,相当于此次统租的签约率仅12.5%,签约率并不算高,对统租对象进行奖励,或许与房东们签约并不积极有关。

只是箭已上弦,退无可退。

02,

而完成收房后,中后期会遇到什么问题?

2018年12月14日,彼时的万科高级副总裁、万村计划负责人张纪文回应万村计划确实按下暂停键,并表示“万村业务有四步计划,第一步是进去,这一步一年前就完成了;第二步是铺排第一阶段的规模,完成规模量,我们目前已经签约7-8万间房,达到了规模量上的目标;第三步是慢慢运营起来;第四步是,完成运营后,未来用什么方式再扩大。我们现在进行到第三阶段。”

换句话说,万村实际上已经完成了“进村拿房”的头两步,但在运营方面,依旧难以顺利走完第三步,更不用说第四步的扩大。

当年万科收房的签约租赁期一般在12年及以上,万科方面当年还曾回复媒体解释称,因改造成本较大,至少经营8年后才会开始盈利,故签约期较长。

并且,从签约的那一刻起,万科就必须为此向业主方付出租金,没有免租期,只要晚开业一个月,所消耗的钱可能需要一年才能赚回来。

至少八年不盈利,时间上又如此争分夺秒,据悉万科当年承诺给租客的策略是每三年涨租10%,折合约每年涨幅3.3%,也就是说按照这样的涨幅租金是基本覆盖不了成本的,只能半路喊停。

而本质上,二房东又是一门靠涨租金赚差价的生意,无论二房东是谁,无论房子改成什么样。

与此同时,现如今所有的长租公寓基本都还会打造有公共大厅、健身房、书吧、咖啡厅甚至是如微棠还有食堂、篮球场等,这些投入成本,最终都将传导至终端租客的身上。

统租下,租金的上涨是必然事件,签约与否实际上都会涨,当限期搬离停止了,学位问题保障了,对租客来说后期最大的影响,就只剩下租金的上涨。

更何况在城中村内,租金从2000涨到4000可能性不大,但租金要从500涨到1000,或从1000涨到2000,这样的翻倍涨在统租的城中村里而言,甚至是理所当然。


“租金差”是长租公寓们主要的收益模式。而这一次的安居微棠统租,目前则几乎未曾提到如何保持运营和收益的相关信息。

据6月5日的深圳官方回应只有——城中村保障性住房规模化品质化改造提升由政府主导筹集,改造后的租金以不涨为原则,单套租金原则上与改造前基本持平,即便个别房源因改造成本高、投入较大、建筑结构复杂,也必须严格控制成本、严格控制价格、严格加强价格监督

言下之意,似乎只剩“补贴”。

国家高端智库研究院宋丁近期也发文提到:这次不一样,这次启动的话,政府是不得不拿出很多钱来做财政补贴的,你不可能说我从业主手上收购回来并经过改造以后,把所有的这些成本全部都加在租金里面,如果这样必然导致租金太贵,跟万村计划一样走不下去。

“所以,这个缺口财政要补。而政府作为主导,起码在相当长一个阶段(前端导入阶段),需要想办法,比如补贴等,来进行平衡的。哪怕补贴不能长期下去,但是它至少要持续一个阶段,只有首先把这个缺口补起来以后,才能让市场慢慢的去接受这个租金的安排,这需要一个过程。

李宇嘉也指出,统租需要考虑的问题是“租金低,还能配套好”的保租房模式是否能持续,在李宇嘉看来,保租房是市场化运营的,政府补贴只是起到激励作用,降低前期投入成本的一种奖补,完全靠政府补贴的效率并不一定高。

而保租房由政府补贴房租的成本又是怎样的?

位于福田水围的柠盟人才公寓,是深圳市城中村改建人才公寓计划的首个试点,共改建了29栋楼,504套公寓房,面积16-50平方不等,历经一年多的改造,2018年以政府人才住房的形式面向区内重点企业和社会组织配租。

官方资料显示,作为政企村三方合作的项目,水围柠盟人才公寓的租赁模式为村股份公司以73元/平方米的均价租赁29栋农民房,在基本未加价的情况下转租给深业集团。深业集团对房屋进行改造后,以150元/平方米的价格租给福田区政府,福田区政府再以75元/平方米的价格对外配租。

即,可以看到由城中村改造成公寓,改造后的租金实际已经是翻倍,另一方面,则是区政府补贴了整整一半,所以终端租金才变化不大。

当然,《保障性租赁住房管理办法》提到,保障性租赁住房主要分为两种,一种是政府组织配租的保障性租赁住房,租金为市场价六折,水围柠盟公寓属于该类;另一种则是社会主体出租的保障性租赁住房,租金为市场价九折,也就是统租下的城中村。

所以,不是每个城中村都能改成水围柠盟,更没有这么大手笔的租金补贴,但我们可以从该案例中看出改造城中村的成本之大,也能想象到所谓补贴的无底洞与模式的痛点。

租金不能涨或涨幅有限,盈利困局的破解,这些年各家长租公寓不外乎通过缩小单个房间面积增加房源数量,用统租房项目申请银行贷款,让租客提前一次性支付一年租金甚至让租客和金融机构签订贷款等方式,但前车之鉴告诉我们,这样依旧难以支撑运营的资金链,更是危机四伏。

最终,在统租改造的最终端,究竟是谁来为“更好的城中村生活”买单,这一点牵动着很多人的心,也是目前安居微棠模式的关键问题之一。

03,

城市让人安身立命的基本,是允许最底层的人在此生活,一个成功让居住有其屋的好城市,是可以用多种不同的居住载体来呈现的。

在深圳,城中村是这座小渔村城市发展的特殊载体和重要单元,将近两千个大小城中村,居住了60%的城市人口,城村共生,包容开放。

这也让深圳的城中村更加具有烟火气息,更加地生动与灵活,在深圳,城中村向来是具备有实验性的,也是一个丰富又复杂的居住生态系统。

正是因此,在深圳市政府的高度重视下,2018年更是把城中村综合治理列为重大民生工程,启动了为期三年的“城中村”综合治理行动计划(2018-2020年)。

官方曾不止一次报道过,三年来,由深圳市城市管理和综合执法局牵头,在各部门和各区的联合发力下,深圳城中村安全隐患得到精准治理、人居环境得到显著提升、文化记忆得以传承延续、社区自治得到创新推动,1540个城中村实现美丽蝶变。

问题来了,既然如此“美丽蝶变”过,那深圳城中村的改造,2023年还需要那么迫切吗?

包括淄博在内,如今一个个网红城市凭借十八般武艺纷纷出圈,又让人不免思考:在新一轮的城市竞争中,似乎更重要的一点便是——谁更具有人情味?

高楼大厦可以为这座城市撑脸面,但城中村也可以为这座城市撑腰,拥有近两千个城中村的深圳应该有这一份自信。

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