光大证券：减值压力释放充分，经营基本面回升

报告来源：光大证券

《金地集团：减值压力释放充分，经营基本面回升》

事件：公司发布2022年年报及2023年一季报。

点评：业绩承压筑底，减值压力释放，信用保持稳定，经营基本面企稳回升。

营收保持较高增速，毛利率企稳回升：22年，公司实现营收1202亿元，同比增长21.1%，其中房地产开发业务实现营收1092亿元，同比增长23.6%，保持较高增速，主要因结转项目增加；房地产开发毛利率为19.96%，同比上升0.31pct，实现止跌企稳，主要因结算结构影响，华东、东南区域营收贡献与毛利率同比皆实现明显回升，其余区域结算毛利率仍有所承压；公司归母净利润为61亿元，同比减少35.1%，低于我们预期，主要因公司投资收益同比减少32亿、资产减值损失和信用减值损失合计同比增加33亿，资产减值准备计提充分。

23年Q1结算节奏稳健，投资收益下滑：23年一季度，公司实现营收143.6亿元，同比增长7.5%，结算进度保持稳健；综合毛利率为17.5%，同比减少2.2pct，小幅承压；归母净利润为5.1亿元，同比减少18.9%，主要因毛利率下滑、对联/合营公司的投资收益出现亏损等因素影响。整体上，毛利率边际压力逐步降低。

投资量入为出，聚焦补充核心土储：22年，公司新拿地总价368亿元，新增土储建面248万平米，拿地强度为16.5%，保持量入为出。截至22年末，公司总土储5182万平米，其中权益土储占45.3%，一二线城市土储占71%。23年1-4月，公司于上海、杭州等城市新拿地总价87.8亿元，加强聚焦高能级城市。

保持销售竞争力，销售企稳回升：22年，公司实现销售额2218亿元，同比减少22.6%，在深圳、上海、南京等地销售市占率位居当地前列。据克而瑞数据，23年1-4月，公司实现销售额591亿元，同比增长1.9%，销售情况逐步改善。

财务运营稳健，信用保持稳定：截至22年末，公司三道红线指标保持绿档；有息负债总额为1152亿元，同比下降8.3%，合理优化财务杠杆，短债占比为35.9%，融资期限结构存在优化空间；剩余银行授信额度1635亿元，银行借款渠道便利。22年，公司综合融资成本为4.53%，信用保持稳定。

盈利预测、估值与评级：考虑公司22年销售与拿地减少，以及毛利率仍有所承压，我们下调公司23-24年的EPS预测为1.57元（下调32.5%）、1.75元（下调26.4%），新增公司25年EPS预测为1.97元，当前股价对应公司23-25年PE分别为5.2/4.7/4.1倍，公司深耕一二线城市多年，销售边际改善，核心土储充裕，财务运营稳健，信用保持稳定，维持“买入”评级。