深圳非正式取消二手房指导价！

让市场回归市场。

今日下午，网传出台已满两年的深圳二手房参考价政策迎来重大转变。具体为：1、参考价价不调整；2、银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考；3、即日起执行。

目前该消息并未得到深圳住建部门的回应和文件的正式出台，但房地产行业多方渠道均已从多家银行工作人员求证、并得到相类似的回应：

“消息确实，但没有正式文件发文”；

“银行内部下达了口头指令，目前还未见到纸质文件”；

有银行人士告诉网易记者的回复是：“估计不假。”

换句话说，深圳的二手参考价实际依旧存在，没有取消也没有涨跌，但银行贷款可以不按照指导价放贷了。

但从此次调整的传闻来看，“威力”要低于市场预期。两年来，深圳楼市的普遍预期，是“取消或上调二手房参考价”。

所以今日，除了中介喊出的“深圳房价要恢复了”、“今晚深圳将有多少二手房排队签约”的声音之外，房地产业内实际也存在不少“利空”声音，毕竟，当下的深圳，已有不少二手房源是低于指导价成交的了。

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，当深圳二手房参考价向全社会发布，并明确与银行贷款评估价直接挂钩，就意味着“开弓没有回头箭”，没有办法退出，这在参考价出台之时就已经注定了。国内有14个城市推出了二手房参考价，但只有深圳做得这么明确，做得这么决绝，而上海和北京尽管也有参考价，但要么在台面下（不公布）要么公布了但银行不参考，这样上海广州这两个城市就有回旋余地。

现在，深圳面临着骑虎难下的局面：如果参考价往上调整，就意味着刺激楼市，触碰了房住不炒，这是深圳没有办法承受的；如果往下调整，就坐实了房价下跌的事实，就会导致市场预期房价会进一步下跌，从而形成房地产去杠杆和深圳房价的持续下跌，这是深圳没有办法承受的。

因此，深圳可以做的，就是参考价保持不变，在执行过程中采取灵活的办法，即银行根据参考价和网签价格孰低的原则。

这样做，一方面让银行按揭评估价格更靠拢市场价格，避免参考价失真；另一方面，也避免了调整并公布参考价导致市场形成房价轮番下跌的预期。

最后，这个政策的目的，就是希望市场价格向参考价格靠拢。不希望房价明显超出参考价格，也不希望房价明显低于参考价。如果高于参考价格，只能按照参考价格来贷款，这就是去杠杆效应。如果低于参考价格，只能按照网签价格来贷款，如果想多贷款，就要回到参考价格。

二手房参考价出台两年

深圳楼市“过冷”

2020年2月8日，深圳打响全国第一枪，3595个小区的官方参考价横空出世，有数据显示，二手房指导价出台两年，深圳约有40%左右房源以低于指导价成交，超8成房源接近参考价成交，指导价成为买卖双方出价的重要参考。

甚至到了最惨淡的2022年四季度，市场更有了“深圳的指导价定高了”的声音，只因为尽管已有近一半的深圳二手房接近指导价成交，但成交量迟迟不见起色。

过去一年，深圳部分热门区域楼盘的实际跌幅情况远超乎想象，深圳中原研究中心数据显示，不少楼盘成交价大幅下滑超20%，乐有家的数据更显示有部分小区的成交价格下跌幅度超过了30%。

一个市场共识是：当下的深圳二手楼市，已经是“过冷”，而不是“理性”。

2023年2月8日，在原则上“一年一调”的深圳二手房指导价两岁之际，深圳市住建局工作人员关于“深圳二手房参考价是否会调整”给予了最新回应：“内部已根据市场形势对参考价做了一版方案，但调整时间还没有定下来，是否发布也不一定。”

实际上，到了2022年三季度，全国已有十多个出台了二手房参考价的城市实质性取消了该制度，比较间接的取消多为“贷款已不受指导价影响”，更为直接的，则如西安，最先“官宣”暂停发布二手房参考价机制。

两年过去，该政策“始于深圳”，但仍未“终于深圳”，2023年，全国只剩下深圳的二手房指导价政策稳如磐石。

用网友的话说——深圳楼市，也最终成为了全国唯一一个“二手房指导价火葬场”。

若今日传闻将正式执行，那么，接下来就是检验深圳楼市有多少“含金量”的时候了。