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深圳非正式取消二手房指导价!

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让市场回归市场。

今日下午,网传出台已满两年的深圳二手房参考价政策迎来重大转变。具体为:1、参考价价不调整;2、银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准,参考价仅作参考;3、即日起执行。

目前该消息并未得到深圳住建部门的回应和文件的正式出台,但房地产行业多方渠道均已从多家银行工作人员求证、并得到相类似的回应:

“消息确实,但没有正式文件发文”;

“银行内部下达了口头指令,目前还未见到纸质文件”;

有银行人士告诉网易记者的回复是:“估计不假。”

换句话说,深圳的二手参考价实际依旧存在,没有取消也没有涨跌,但银行贷款可以不按照指导价放贷了。

但从此次调整的传闻来看,“威力”要低于市场预期。两年来,深圳楼市的普遍预期,是“取消或上调二手房参考价”。

所以今日,除了中介喊出的“深圳房价要恢复了”、“今晚深圳将有多少二手房排队签约”的声音之外,房地产业内实际也存在不少“利空”声音,毕竟,当下的深圳,已有不少二手房源是低于指导价成交的了。

对此,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,当深圳二手房参考价向全社会发布,并明确与银行贷款评估价直接挂钩,就意味着“开弓没有回头箭”,没有办法退出,这在参考价出台之时就已经注定了。国内有14个城市推出了二手房参考价,但只有深圳做得这么明确,做得这么决绝,而上海和北京尽管也有参考价,但要么在台面下(不公布)要么公布了但银行不参考,这样上海广州这两个城市就有回旋余地。

现在,深圳面临着骑虎难下的局面:如果参考价往上调整,就意味着刺激楼市,触碰了房住不炒,这是深圳没有办法承受的;如果往下调整,就坐实了房价下跌的事实,就会导致市场预期房价会进一步下跌,从而形成房地产去杠杆和深圳房价的持续下跌,这是深圳没有办法承受的。

因此,深圳可以做的,就是参考价保持不变,在执行过程中采取灵活的办法,即银行根据参考价和网签价格孰低的原则。

这样做,一方面让银行按揭评估价格更靠拢市场价格,避免参考价失真;另一方面,也避免了调整并公布参考价导致市场形成房价轮番下跌的预期。

最后,这个政策的目的,就是希望市场价格向参考价格靠拢。不希望房价明显超出参考价格,也不希望房价明显低于参考价。如果高于参考价格,只能按照参考价格来贷款,这就是去杠杆效应。如果低于参考价格,只能按照网签价格来贷款,如果想多贷款,就要回到参考价格。

二手房参考价出台两年

深圳楼市“过冷”

2020年2月8日,深圳打响全国第一枪,3595个小区的官方参考价横空出世,有数据显示,二手房指导价出台两年,深圳约有40%左右房源以低于指导价成交,超8成房源接近参考价成交,指导价成为买卖双方出价的重要参考。

甚至到了最惨淡的2022年四季度,市场更有了“深圳的指导价定高了”的声音,只因为尽管已有近一半的深圳二手房接近指导价成交,但成交量迟迟不见起色。

过去一年,深圳部分热门区域楼盘的实际跌幅情况远超乎想象,深圳中原研究中心数据显示,不少楼盘成交价大幅下滑超20%,乐有家的数据更显示有部分小区的成交价格下跌幅度超过了30%。

一个市场共识是:当下的深圳二手楼市,已经是“过冷”,而不是“理性”。

2023年2月8日,在原则上“一年一调”的深圳二手房指导价两岁之际,深圳市住建局工作人员关于“深圳二手房参考价是否会调整”给予了最新回应:“内部已根据市场形势对参考价做了一版方案,但调整时间还没有定下来,是否发布也不一定。”

实际上,到了2022年三季度,全国已有十多个出台了二手房参考价的城市实质性取消了该制度,比较间接的取消多为“贷款已不受指导价影响”,更为直接的,则如西安,最先“官宣”暂停发布二手房参考价机制。

两年过去,该政策“始于深圳”,但仍未“终于深圳”,2023年,全国只剩下深圳的二手房指导价政策稳如磐石。

用网友的话说——深圳楼市,也最终成为了全国唯一一个“二手房指导价火葬场”。

若今日传闻将正式执行,那么,接下来就是检验深圳楼市有多少“含金量”的时候了。

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