第一太平戴维斯：一季度深圳甲级写字楼净吸纳量环比下降55%

4月13日，第一太平戴维斯携手中集产城于深圳市中集前海国际中心城市展厅举办2023年第一季度深圳房地产市场回顾与展望暨“工业上楼”专题分享会。第一太平戴维斯权威发布《2023年第一季度深圳房地产市场回顾与展望》报告，深度解析深圳房地产市场动态，并就深圳产业空间发展与“工业上楼”未来趋势进行了深入探讨。

第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿在致辞中表示：“近年来，深圳深入实施创新驱动发展战略，持续推进产业转型升级，提升战略性新兴产业发展规模。作为城市高质量发展的重要一环，产业发展备受关注，‘工业上楼’政策的提出亦使得产业空间升级迎来全新变革。未来，第一太平戴维斯将继续以前瞻性视野及专业服务赋能深圳产业发展，携手政府及客户共同助力深圳产业空间升级转型。”

聚焦未来趋势 构建产业发展新空间

2023年2月13日，深圳市“工业上楼”项目审批实施方案的通知正式对外发布。深圳的产业空间正由过去的粗放型用地模式逐渐转变成集约型精细化用地模式。“工业上楼”具备高通用性、高集约性的特点，可以切实降低企业用房成本，提振企业投资信心；为片区发展提高产业聚集度，增强产业供应链韧性，提升公共基础服务及企业营商环境，进而叠加降低企业运营成本，为制造业达到降本增效。

第一太平戴维斯深圳产业及物流地产服务部负责人蔡子杰表示：“随着‘工业上楼’项目的推出，地方在招商方面也面临着全新变革。工业项目集约用地的方式为深圳可持续发展奠定了基础，各级政府正在积极推进工业领域的绿色发展，传统工业企业也正不断加快低碳转型步伐。第一太平戴维斯产业及物流地产服务部持续关注深圳产业园的未来发展，致力于携手政府及客户加速推动深圳成为中国经济转型及产业升级的高地。”

关注产城融合 提升深圳产业竞争力

“工业上楼”作为近期的热点政策，备受瞩目。中集产城产业研究院产业研究高级经理孔垂天认为：“对企业而言，工业上楼不仅可降低产业空间成本，更可以获得深圳在人才、技术、资本、市场等创新要素的加持，助力企业持续提升科技属性，向科创型企业迭代升级。”

第一太平戴维斯深圳产业及物流服务部负责人蔡子杰表示：“工业上楼战略计划贯彻了深圳最初的发展目标：重产业，重创新，也顺应了深圳未来十年甚至更长时间的城市空间战略发展计划。不同时期的工业化进展决定了产业空间的载体，随着深圳本土制造业的产业升级，全球顶级制造业的持续加码深圳市场，相信深圳未来的产业以及产业空间市场会有很广阔的发展空间。”

第一太平戴维斯深圳策略顾问部高级助理董事李丰荷月则提出：“工业上楼不仅仅是要解决产业发展的空间问题，而是从根本上要注重产业提质的问题。在深圳所注重发展的20+8战略新兴产业中，部份产业是属于工艺驱动型产业，如生物医药、新材料等，都是生产和研发结合度非常高的产业。工业上楼是作为以上环节的空间载体，所以产品的设计打造要注重匹配性，包括承重、防震、排污、甚至是恒温恒湿防尘等都要进行针对性的规划。为企业投产做足准备工作，才能最大限度的发挥工业上楼的价值。”

剖析热点动态 洞见市场发展潜力

发布会上，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇从写字楼、零售物业、住宅等方面深入剖析了2023年第一季度深圳房地产市场的动态并前瞻未来市场发展趋势，“2023年开年以来，深圳经济稳步复苏，商务活动逐步重启，这为本地房地产市场发展注入积极信号。尽管第一季度写字楼市场需求恢复进程较缓，零售市场净吸纳量再录负值，一手住宅供应及成交面积均处低位，但随着各项稳增长政策显效发力，本地经济及市场活跃度将加快复苏，未来各板块项目资产表现有望企稳回升。”

第一太平戴维斯2023年第一季度深圳房地产市场回顾与展望

写字楼 —— 供应高峰再现，租金增长承压

· 2023年第一季度，深圳甲级写字楼物业市场无新增供应，全市总存量仍为1,005.7万平方米。

· 季内，源自信息技术、金融及交通等行业的企业办公物业租赁需求持续释放，全市空置率因此环比下降0.5个百分点，至24.4%。但整体市场租赁需求恢复进程仍较缓慢，全市净吸纳量环比下降55.0%，至5.4万平方米，仅为过去五年季均值的31.5%。

· 季内，业主延续让渡租金以迎合市场需求、应对市场竞争，租金指数环比下降0.4%，同比下降3.8%，平均租金降至人民币每平方米每月176.0元。

展望

· 2023年，市场或再迎供应高峰，全年供应面积预计达140.5万平方米。其中，第二季度全市将迎来六个新项目入市，约为市场带来41.0万平方米甲级写字楼供应。

· 源自信息技术、金融及专业服务行业的需求有望继续增长并推动市场去化。但空前的新增供应体量将会致使全市空置率结构性上升。

· 供需结构问题将同步影响深圳甲级写字楼市场资产表现，令全市平均租金延续下降趋势。但随着市场活跃度的提高，租金跌幅或将收窄。

零售——消费市场逐渐回暖，租金指数企稳回升

· 2023年第一季度，深圳万象城（三期）开业，为市场带来3.0万平方米新增供应。季末，全市零售物业市场总存量升至约658.0万平方米。

· 季内，源自新品牌的租赁需求仍恢复较缓，加之部分品牌陆续关闭经营欠佳门店，令多数项目录得较大面积退租，全市季度净吸纳量因此跌至历史最低值-4.8万平方米。与此同时，多数商圈空置率均有上升，全市空置率随之环比上升1.2个百分点，同比上升2.2个百分点，至9.4%。

· 多数业主秉持租金企稳的态度以运营项目，减少租金再度下探的议价空间。同时，少数优质项目因客流及营业额提升而小幅上调租金，令全市平均租金环比企稳回升。截至季末，全市平均租金录得每平方米每月578.6元，租金指数环比微升0.1%，但同比仍降2.6%。

展望

· 2023年，市场将迎六个新项目入市，合计带来74.9万平方米新增供应。届时，全市总存量将增至732.8万平方米，同比扩张11.4%。其中，第二季度，位于南山的COMORROW超深活中心预计开业，为市场注入约9.5万平方米的供应面积。

· 本地消费市场居民线下消费意愿渐进提升，赋能本地商业地产市场活跃度、餐饮、休闲及娱乐、家居及生活方式等业态零售品牌的租赁活动的恢复。

· 未来，一系列促消费举措及其它政策积极干预有望推动消费市场，助力业主经营信心和全市平均租金加快回升。

住宅——市场仍处于筑底修复阶段，供求面积环比下降逾三成

· 2023年第一季度，受季节性因素扰动及购房者观望情绪长期保持浓厚的影响，众开发商推盘节奏仍趋于保守，市场供应保持低位。全市季度供应面积为73.6万平方米，环比下降37.4%；供应套数达7,689套，环比下降44.0%。

· 当前深圳一手住宅市场仍处于筑底修复阶段。此外，季内8,510套人才房配售亦吸纳了部分刚性需求。全市季度成交面积环比下降33.5%，至71.6万平方米；成交套数环比下降39.0%，至7,524套。

· 季内，核心区域成交面积占比环比提升0.6个百分点，其中福田区成交面积环比上升69.3%。有鉴于此，全市成交均价结构性环比上升3.5%至每平方米64,260元。

展望

· 房企土拍意愿有望得以增强，新项目开工节奏及推盘速度料将进一步提升，新批预售速度亦将继续加快，市场供应层面预计率先企稳。

· 随着市场信心步入修复及改善阶段，深圳住宅销售市场需求有望于今年剩余季度逐步企稳回升，持续受抑的刚性及改善性需求亦有望进一步释放。

· 短期内，尽管市场成交活跃度有望逐渐回稳，众开发商仍面临较大库存压力，多数项目仍将继续加大促销活动及优惠力度。此外，鉴于第二季度待入市项目多位于非核心区域，深圳一手住宅成交均价预计波动下降。