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申万宏源:业绩触底、投资积极 计划销售增两成

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文章来源: 申万宏源研究

中国海外发展(00688.HK):业绩触底、投资积极 计划销售增两成

22年归母净利润同比-42%、核心同比-28%,低于预期、源于存货减值及汇兑损失。2022年,公司营收1,803.2亿元,同比-25.7%;归母净利润232.6亿元,同比-42.1%;核心归母净利润244.2亿元,同比-28.0%,低于市场预期;基本每股收益2.13元,同比-42.1%;毛利率和归母净利率分别为21.3%和12.9%,同比分别-2.2pct和-3.7pct。销售及管理费用率仅3.6%,同比+0.7pct。

公司业绩下降,主要源于:1)结转规模下降,结转毛利率下降;2)计提物业存货减值准备15.2亿元,以及合营公司款减值13.3亿元;3)汇兑净亏损42.8亿元,21年同期为净收益24.6亿元。

至22年末,公司已售未结转金额2,453亿元,已售未结可覆盖22年营收1.4倍,助力公司后续业绩稳定。此外,公司22年全年拟每股派息合计80港仙,占比核心归母净利润30.8%。

22年销售额2,948亿元、同比-20%,聚焦核心一二线,23年计划销售目标+20%。2022年,公司销售金额2,948亿元,同比-20.2%;销售面积1,387万平,同比-26.6%;销售均价2.13万元/平米,同比+8.7%;销售好于同期主流50家房企的销售额同比-41%。22年,公司整体销售回款率达93.1%,境内销售回款率95.1%,销售回款率维持高位。销售金额中,东部、南部、北部、其他区域分别占比16.8%、19.0%、26.2%、38.0%;公司聚焦重点城市,一线城市销售额占比达36.9%、强二线城市占比28.3%。公司深耕市场,30个城市的市占率居当地市场前三。2023年,公司计划可售货值达7,900亿元,目标销售金额同比+20%,对应3,538亿元,销售目标积极。

22年拿地强度达41%、逆势扩张,23年拿地投资计划双位数增长、保持积极态度。2022年,中海系公司合计拿地金额1,209亿元,对应货值2,403亿元;公司自身拿地金额1,107亿元,对应拿地货值2,139亿元;拿地金额/销售金额比41%,拿地金额/货值比50%。其中,一线、强二线、其他城市拿地金额分别占比51.2%、34.2%、14.6%,一线及强二线拿地金额占比85%,拿地货值占比高达87%,拿地聚焦核心高能级城市。至22年末,公司总土地储备6,842万平,对应总货值1.15万亿元;其中,不含中海宏洋的总土地储备4,389万平,权益面积3,758万平,土储面积来看,一线城市占比21%,二线城市占比44%,一线及强二线城市合计占比达65%,公司土储充裕,并且结构优质。此外,2023年,公司计划新增土地权益投资预算双位数增长。

三条红线指标维持绿档,公司融资通畅、成本低廉助力公司逆势扩张,商业计划积极。资金端,2022年,公司平均融资成本仅3.57%,处于行业一流水平。至22年末,公司剔除预收款后资产负债率、净负债率分别为53.7%、42.9%,现金短债比2.2倍,三道红线指标处于“绿档”,助力稳健发展。

22年,公司商业收入52.6亿元,同比+1.8%,疫情下逆势增长;商业已运营管理总规模759万平,其中自持665万平米,轻资产94万平米;商业收入中,写字楼、集中商业、公寓及酒店分别占比65%、23%、12%。22H1新入市项目总建面88万平,23年计划新入市项目总建面145万平。此外,公司在业绩发布会上表示,2023年公司计划商业物业收入同比+30%,目标积极。

投资分析意见:业绩触底、投资积极,计划销售增两成,维持“买入”评级。中海外经营稳健,土储丰富,结构优质,聚焦三大都市圈及一二线城市,作为“绿档”房企,公司财务指标优异,融资成本处于行业一流水平,在供给侧改革下这将赋予公司更持续而广阔的发展空间。考虑到行业结算利润率下行,我们下调公司2023-24年每股收益预测至2.45、2.65元(原预测值为3.79、3.88元),并引入2025年每股收益预测为3.00元,目前PE仅6.8倍,同时考虑到公司23年销售和投资计划积极,并预计将持续受益于行业格局优化,维持“买入”评级。

风险提示:行业调控政策超预期收紧,公司结算利润率超预期下行,销售去化率不及预期。

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