中金公司：以敏捷之姿把握高能级城市恢复机遇与发展潜力

文章来源：中金公司

中国海外发展(00688.HK)：以敏捷之姿把握高能级城市恢复机遇与发展潜力

2022年核心净利润基本符合市场预期

中国海外发展公告2022年业绩：收入同比-26%至1803.2亿元，核心净利润同比-28%至244.2亿元。公司毛利率（21.3%）与核心净利率（13.5%）虽适度下降，但彰显强韧性、绝对水平仍领先同业。公司2022年全年派息率30.8%，末期股息0.4港元、对应股息收益率2.1%。

拿地斩获颇丰，为后续销售量、质提供支撑。公司（不含宏洋）去年拿地金额1107亿元（多元渠道如收并购项目投入超百亿元、城市更新投入约百亿元），拿地强度达43.5%，新增项目货值约2139亿元，其中87%位于一线和强二线城市，我们估计公司新增项目毛利率可达24.9%（对比2021年约20.0%）。受益于高效周转，公司新增40宗项目中的21宗已于去年开盘、截至目前已有31宗开盘。

央企财务优势支撑公司在土地市场维持积极进取之态。去年公司回款率达93.1%，三条红线稳居绿档，年末净负债率42.9%、扣预负债率53.7%、现金短债比2.2倍，境外评级展望均稳定（其中惠誉A-），平均融资成本维持3.57%之低位。资产负债表优势将为今年新增土地权益投资额双位数增长计划保驾护航。

发展趋势

2023年目标销售同比增速达20%，我们认为有超额达成可能。公司今年可售货源充裕且供货前置，我们估计含宏洋约7900亿元，其中年初带入货源4500亿元，上、下半年推新分别约2100亿元、1290亿元。不含宏洋可售货源近6700亿元，其中40%和33%位于一线和强二线城市。此外，公司“主流城市、主流地段、主流产品”的策略和强操盘能力提供去化保障。据克而瑞数据，一季度公司销售额同比+73%至835亿元。

公司盈利将重拾稳健增势。我们保守预测公司今年核心净利润增长9.4%至267亿元。我们估计去年末已售未结中约七成将于今年入账，辅以今年销售当年结算之适度补充，预计公司今年结算收入同比+10.4%，以抵御可能的结算利润率尾部轻微波动。商业不动产2022年租金仍增1.8%（减租前+6.9%），我们预计公司能够稳妥达成2023年租金增长30%的目标，主要得益于其内生增速恢复与今年计划新开业20个项目的外延补充。

盈利预测与估值

考虑到公司有望率先受益于高能级城市景气复苏，我们上调2023年核心净利润预测7.3%至267亿元、正式引入2024年核心净利润预测294亿元，对应2023/24年同比增速分别约9.4%/10.2%。公司当前股价交易于6.6/5.8倍2023/24年市盈率，考虑到投资者风偏仍待修复，我们维持跑赢行业评级和目标价26.47港元，对应9.2/8.1倍2023/24年市盈率，较当前股价有39.6%的上行空间。

风险

销售恢复进度及程度差于预期；结算规模或利润率不及预期