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国信证券:营收增长业绩平稳 多元业务表现靓眼

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文章来源:国信证券

万科A(000002):营收增长业绩平稳 多元业务表现靓眼

公司经营保持稳健,营收增长业绩平稳:2022年,公司实现营业收入5038亿元,同比增长11.3%;归母净利润226亿元,同比增长0.4%。2022年,公司实现归母净利率4.5%,较2021年略降0.5个百分点;整体毛利率19.6%,较2021年下降2.3个百分点。随着高地价低毛利项目的结算出清,公司利润率降幅收窄逐渐趋稳。

公司根据市场变化,及时调整并合理安排经营节奏:2022年,公司实现签约销售金额4170亿元,同比下降34%;销售面积2630万㎡,同比下降31%,跟市场整体下行情况一致。2022年,公司新增土储690万㎡,新增土储覆盖销售倍数为26%,投资仍谨慎。不过截至2022年末,公司总土储建面仍高达1.2亿㎡,仍能满足未来两三年的发展需要。2022年受疫情和市场低迷等因素影响,公司开发业务新开工计容面积约1568万㎡,同比下降52%,完成年初计划的82%;竣工计容面积约3629万㎡,同比增长2%,完成年初计划的93%。而在2023年,公司计划新开工及复工1673万㎡(现有项目,不含未来新获取项目),计划竣工3227万㎡。

公司多元业务发展良好:2022年,公司房地产开发业务、物业管理、其他业务占收入的比重分别为93.4%、5.1%、1.5%,占毛利润的比重分别为94.4%、3.8%、1.8%。经营服务业务均保持增长势头,持续贡献业绩:(1)物业服务方面,公司于2022Q3成功分拆万物云上市,万物云2022年实现营收303亿元,同比+26%;(2)物流仓储方面,万纬物流(含非并表项目)2022年实现营收36亿元,同比+18%;(3)租赁住宅方面,泊寓租赁住宅(含非并表项目)2022年实现营收32亿元,同比+12%;(4)商业开发与运营方面,商业业务(含非并表项目)2022年实现营收87亿元,同比+14%;其中印力管理的商业项目2022年实现营收55亿元,同比+5%。

财务健康偿债无忧,负债结构持续优化:截至2022年末,公司继续处于“绿档”,净负债率43.7%保持低位,现金短债比为2.1,短期负债占比下降至20%;2022年公司存量融资的综合成本为4.06%,而2022年新增融资的平均成本仅为3.88%。

投资建议:公司营收增长业绩平稳,多元业务表现靓眼。预计公司2022-2023年归母净利分别为241/242亿元,对应最新股本的EPS分别为2.07/2.08元,对应最新股价的PE分别为7.5/7.5倍,维持“买入”评级。

风险提示:公司开发物业销售、结算不及预期,行业基本面下行超预期,政策支持不及预期。

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