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国金证券:开发与经营服务并重 营收利润双增长

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文章来源:国金证券

万科A(000002):开发与经营服务并重 营收利润双增长

事件

2023年3月30日万科A披露2022年度报告,全年实现营业收入5038亿元,同比+11.3%;归母净利润226.2亿元,同比+0.4%。拟每10股派送人民币6.8元(含税)现金股息。

点评

营收利润双双增长,基本符合预期:公司营业收入增长主要来自于房地产开发项目的结转;在行业下行背景下,公司毛利率水平依然承压,从2021年21.8%下降至2022年的19.8%。而归母净利润保持微增,主要因为:①在2021年较大规模计提减值后,公司2022年计提减值4.5亿元,同比少计提30.6亿元;②落实精细化管理,公司2022年销管费率合计4.5%,较2021年下降0.73pct。

地产开发业务重视保交付,严守投资标准优选项目:公司2022年实现全口径销售金额4170亿元,同比-33.6%,规模收缩、城市聚焦,在西安、成都等24个城市位列第一。全年竣工面积3629万方,同比+1.6%,平稳交付34万套住宅。获取新项目36个,总拿地金额886亿元,主要位于上海、深圳、东莞等城市,新开项目投资兑现度接近90%。

经营服务业务具有韧性,已成为公司新增长极:公司2022年经营服务业务收入513亿元,同比+23.1%。万物云成功分拆上市,收入首破300亿元,同比+26.1%;长租公寓业务收入同比+12.1%,规模维持行业第一,运营管理租赁住房21.5万间;商业营业收入同比+14.3%。未来在REITs、不动产私募基金等金融工具的持续带动下,公司经营服务业务或迎来快速发展。

坚守安全经营底线,债务结构改善:公司2022年三道红线水平持续居绿档,剔除预收款后的资产负债率67.6%,净负债率43.7%,现金短债比1.4。有息负债结构改善,短期有息负债占比20.5%,同比下降1.5pct;银行借款占比60.6%,同比提升4.5pct。平均融资4.06%,同比下降5bp。

投资建议

公司开发业务销售和投资规模收缩,而经营服务业务快速发展,预计其对业绩贡献将加大,整体业绩维持小幅增长态势。我们小幅下调公司2023/2024年EPS预测至2.00/2.18元( 原为2.21/2.43元),新增2025年EPS 预测为2.33元,公司股票现价对应PE 估值为7.8/7.2/6.7倍,维持“增持”评级。

风险提示

房地产市场销售低迷;经营服务业务发展不顺;其他房企违约

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