冲刺状态的华润置地 正成为行业重塑期的新样本

3月6日，华润置地重塑品牌战略，正式发布了“为更好的城市”年度品牌主张，与城市共赴更好的未来，并迅速在全国各大城市刮起了一股“为更好的XX”的华润置地浪潮。

按照官方的说法，华润置地将以旗下多元业务为支点，去推动“更好的城市品质”、“更好的城市生活”、“更好的城市生态”、“更好的城市发展”在每个城市落地生根。

3月29日，华润置地发布2022年度业绩报告并召开业绩发布会，华润置地执行董事、董事会主席李欣，执行董事、首席运营官张大为，执行董事、首席战略官谢骥，执行董事、首席财务官郭世清等出席会议。

图：华润置地2022全年业绩发布会现场

从财报看，过去一年，华润置地全力以赴抢签约、保收入、增盈利，成功录

得核心净利润及股东回报正增长，2022全年实现综合营业额人民币2070.6亿元，扣除投资物业重估增值后的核心股东应占溢利人民币270亿元，按年增长1.5%。截至2022年12月31日，每股净资产达人民币34.22元，较2021年底的每股净资产增长7.7%，每股股息1.401元，按年增长1.5%。

2022年的确是华润置地更好的一年，在市场诸多不利因素的冲击下，其各方面数据仍旧跑赢大市，开发销售型业务实现签约额人民币3013.3亿元，签约排名首次进入行业TOP4，创下历史最好名次，并且华润置地去年逆势扩张欲望明显，稳居房企2022拿地排行榜榜首，全年新获取项目高达71个，相当于每周都在拿地，去年的新增土储计容面积1095万平方米，更厉害的是一二线城市投资占比达到92%。

业绩亮点

所以，29日的发布会，也是被市场高度关注的一场业绩发布会。

当日业绩会上，华润置地执行董事、董事会主席李欣表示：“房地产行业经历了三年调整，已经发生深度改变，房地产的长效机制正在构建，新旧模式的转变正在逐步形成，更为考验企业的战略定力。”

李欣的态度是，“从战略角度来说，华润置地并不定位为一家简单的开发商，而是城市投资开发运营商，我们坚持投资、开发、建设、运营全方位一体化的战略定位。”

的确，房地产行业尽管“最坏的时刻已经过去”似乎成为共识，但不确定性仍在，正如华润置地在财报中给出的观察——增速逐步趋缓、规模逐渐见顶，行

业进入存量竞争甚至减量竞争时期。

而在这样的行业转型期，企业如何调整状态、提升穿越周期的能力，迈向新轨道又需要做哪些准备，大部分房企包括国央企也在摸着石头过河。

从这两年看，华润置地可能就是那块调整最成功、逆势最健康的“石头”。

立足“3+1”一体化发展的业务模式，华润置地十四五的自我革新进化成为了行业一次不错的学习样本，不仅央企活力二次被激发，各版块的效率和营收也有明显提升，且在面对行业格局重塑的时候，具备非常显著的特征及差异化竞争优势，从基本盘到各个赛道，在行业低迷的大背景下均走出了高质量发展的模式。

开发业务基本盘上，华润置地坚持践行“降本、提质、增效”管理主题，开发效率大幅提升，住宅开盘和交付周期、购物中心开业周期达行业前列。

2022年，华润置地全年交付超140个项目，各项目均按期兑现，部分项目实现提前交付，并成功入选2022年首批稳交付房企白名单。

经营性不动产业务在去年疫情影响下，剔除减免后，租金收入仍实现10.5%的正增长，稳健的经营能力可见一斑。

作为优等生，华润置地的负债率和融资成本维持行业最低水平，“三道红线”保持全绿，标普、穆迪和惠誉继续维持本公司“BBB+/稳定展望”、“Baa1/稳定展望”及“BBB+/稳定展望”的信用评级。

今年1月，华润置地召开2023年度工作启动暨誓师大会，董事会主席李欣会上强调——开局即决战，起步即冲刺，2023年责任更为艰巨，任务更有挑战，大战在即，一刻都不能耽误。

“如今的华润置地，以冲刺状态一直从2022年进入到了2023年，或许又将成为一个行业、企业全新的观察窗口，正在跑出长期主义新篇的华润置地，“为更好的城市”而来，也为一个“更好的华润置地”。

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跑赢大市的生意模式

华润置地管理层在财报中指出，2023年，中国经济长期向好的基本面不会变，房地产在国民经济中的地位和作用不会变，房地产市场的巨大潜力也不会变。

虽然面临着需求实质下降、盈利空间受限、区域分化加剧等风险，但伴随着行业向新发展模式过渡，国家大力发展保障性租赁住房，行业赛道明显拓宽；长租、产业REITs迎来机遇期，经营性不动产价值将得到释放；科技创新、智慧城市建设等方面也将迎来新的发展机遇。

相对应地，华润置地也将“秘笈”在财报中坦诚相待——独特稳健、相关多元多赛道的生意模式是本集团实现长期可持续发展的核心优势和根本保障。

总的来说，业绩健康、业务更新，各赛道表现优于大市，共同支撑起了华润置地过去这一年的发展韧性和空间。

首先是华润置地业绩增长的发动机，房地产开发业务。2022年的签约排名创新高后，在积极主动的扩张策略下，华润置地在业绩会上透露，2023年可售货源达5384亿元，其中九成位于市场健康的一二线城市，并表示“按照全年60%去化计算，公司全年实际销售金额将超过3000亿元。”

其次是给华润置地提供稳定增长的经营不动产业务，这块业务上，华润置地既有固有优势，也对后续发展也有明确计划。

如截至2022年末，华润置地在营购物中心面积798万平方米，同比增加19.3%，去年新开购物中心13个，在营购物中心达到66个，而今年，华润置地计划新开10座购物中心，管理层预计，至2026年末华润置地在营购物中心将增加至110个。

行业优等生的特点，是不仅基本功扎实且能力均衡，也就是不存在明显偏科。李欣在业绩会上提到，公司坚持长期主义，地产高歌猛进时不冒险，地产低迷时也不悲观，会做一些必要的战略调整，做有质量的规模增长。

什么才算是有质量的规模增长？

华润置地的财报里也给出了答案，如轻资产管理业务中最突出的华润万象生

活，自2020年上市以来，市盈率持续保持行业第一，2022年各项核心业绩指标稳健增长，全年实现综合收入人民币120.16亿元，同比增长35.4%，实现核心净利润人民币22.25亿元，同比增长30.7%。

这是其多赛道业务优势、商业效率的另一体现，2022年在打造第二增长曲线的道路上，华润置地是地产行业内少有的“越打越顺”。

至于生态圈要素型业务，指的是华润置地产业链条中的代建、产业地产、长租公寓等业务。

此次发布的2022年度业绩报告中也显示出，华润置地从发挥先发优势、持续转型创新的角度出发，在坚持“自主经营、自负盈亏、自建能力、自建品牌”的原则下，华润置地的角色也已变得更加多元，去年其生态圈要素型业务营业额182.7亿元，其中，建筑施工营业额人民币163.9亿元，代建代运营营业额人民币10.4亿元，长租营业额人民币3.9亿元，生态圈要素型业务盈利模式和第三、第四等增长点也引发了行业对华润置地的更多观察和探讨。

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华润置地的另一种“长期主义”

从此次财报与过去两年披露的诸多信息和动作中，华润置地还有一个战略规划值得行业观察与关注学习——ESG。

在中国，ESG理念近年来迎来了黄金发展期，对房地产开发企业来说，也已不是一个新命题，一方面自然是要提质、降本、增效，从高速增长向高质量增长转变，与此同时，如何实现高质量可持续发展，ESG便是上市房企现阶段探索的关键之路。

目前，在绿色技术、双碳路径以及ESG管理、信息披露等方面上，包括华润置地在内的上市央企是行业标杆。

去年12月，根据由中国社会科学院编制、已连续发布13年的《企业社会责任蓝皮书(2021)》，在房地产行业社会责任指数评价中，华润置地得分80.1分，连续第八年位列房地产行业第一名，也是唯一一家获评五星级的企业。

一个关键点便是——ESG看似与企业的规模和盈利并无直接关系，但实际上得分高、表现好的公司，通常在业绩、品牌等各方面，也是妥妥的“优等生”。

更直白地说，长远看，ESG得分高的公司，企业状况更健康，抗风险能力更

强，品牌价值更高，发展前景更好。

世邦魏理仕今年最新的一份调查报告指出，76%的投资者已经将环境、社会与治理(ESG)纳入投资决策中，比上一年大幅提升了23个百分点，此外，近七成投资者愿意给与ESG资产一定程度的溢价。

去年12月，华润置地与中国建设银行股份有限公司香港分行、星展银行有限公司香港分行分别办理了15亿元港币、10亿元人民币(约合12亿元港币)的ESG贷款。而2022年全年仅在ESG贷款层面，华润置地就获取了近200亿港元资金。

精明的资本闻风而动之余，自然对投资标的也是有过甄别和认可的。

作为世界500强华润集团旗下负责城市建设运营的业务单元，华润置地高度重视ESG工作，建立了完善的ESG管理架构。

2020年，华润置地根据港交所《ESG指引》，结合自身业务实际，编制了行业首本《ESG管理手册》，建立和完善ESG管理架构和工作流程，明确ESG信息的指标及释义、汇报及审核、考核与评价，填补了房地产行业ESG信息量化统计的标准空白。

2021年，华润置地积极响应国家“双碳战略”，成立跨部门联合专项工作

组，探索置地双碳实施路径，并在绿色建筑、装配式住宅、能源管理、绿色融资等方面取得积极进展，当年的ESG工作得到社会各界广泛认可。

2022年，华润置地制定了ESG战略规划，明确了到2030年的ESG工作目标、

18项重点行动和推进路径。

如持续推动绿色建筑、超低能耗建筑建设和运营方面，全过程代建代运营的深圳国际低碳城会展中心两场馆获“零能耗建筑(设计标识)”认证，成为国内首个近零能耗场馆类建筑；

在社会责任范畴，2022年华润置地携手合作伙伴同舟共济，为中小微企业、个体工商户减租纾困，在疫情中承担社会责任；

包括在公司管理架构层面，华润置地亦通过管理架构变革，推动城市公司集约整合，落实“两级半”管理架构，提升城市公司全价值链组织能力和管理效能，向管理要效益，进而打造“敏捷、高效、精干、活力”的组织，实现架构精简、队伍精锐、激励精准。

因此，也是2022年，华润置地获MSCI ESG评级上调至A级，第四次获纳入恒生可持续发展企业指数成份股(HSSUS)，获国务院国资委确立为中央企业(基层企业)公司治理示范企业，入选国资委“央企ESG先锋50”系列指数。

ESG战略规划是如今每个行业、企业不可阻挡的趋势，当然更非一蹴而就的一条道路，从更高的格局和视野看，ESG领域的每一步，也是华润置地坚持长期主义的另一种诠释。

行胜于言，是“更好的华润置地”。