前海卷王再次席卷而来！万科瑧湾悦打响前海2023年楼市第一炮

昨晚，万科瑧湾悦二期取证，作为前海2023年第一个取证项目，打响了前海豪宅客户抢夺第一枪。去年底万科瑧湾悦首批次开盘，开盘去化接近90%左右，截至1月17日已经全部售罄！瑧湾悦此次突然取证，大家都在讨论，瑧湾悦是否值得购买。从对市场的了解及去瑧湾悦现场了解的情况来看，瑧湾悦这次加推，热销肯定跑不了！

第一：市场已经回暖，前海抢跑市场！

从近期新房数据来看，深圳2月新房住宅成交2041套，环比增长25.4%；3月截止到上周日（3月19日），新房住宅已经成交1997套，本月环比势必是大幅上涨。截至3月23日，本月已有9个住宅项目入市，新盘不但抢预售，也在抢业绩，整体市场热度很高。

东部的万科金域学府去年11月入市的一期整体产品比上一期上涨了3000元/平！涨幅约10%，部分景观朝向好的优质房源涨幅接近15%！据悉，该项目于3月14日突然取证，留给购房者诚意登记的时间只有2天，在如此节点紧迫的情况下，实现了去化8成、热销约6.3亿的好成绩。

同样，3月23日，位于龙华宇宙中心的华润超核中心线下开盘，热销33亿，去化九成。并且，在一众“打折生”中依旧骄傲的选择了不打折。

从二手房数据来看，深圳2月二手房成交2509套，较1月增长80.37%，成为2022年以来的最高值；3月截止到上周（3月19日），已经成交2253套，压抑两年的二手市场终于迎来实质性反弹，根据一线人员反馈，由于二手房网签滞后性，本月真实二手房的签约量预计会突破4000套！

从豪宅市场数据来看，丽兹行豪宅渠道的数据显示，2月二手豪宅实时成交38套，环比1月增幅153%。实际上，深圳上月豪宅真实的成交，又跑出了新高度。尤其是南山、福田的豪宅。

2月香蜜湖豪宅水榭花都三期楼王成交一套272平左右房源，成交总价6900万，比去年11月份同户型涨价600万。

（数据仅供参考）

至于南山豪宅的表现就更加明显了。据市场不完全统计，2月南山区的豪宅如华侨城片区的红树西岸、瑧湾汇、中信红树湾，深圳湾的恒裕滨城、三湘海尚、卓越维港、翡翠海岸、曦湾天馥等都集中出现了成交。

（数据仅供参考）

除了豪宅出现抢跑，法拍房的热度也冲上了深圳人的话题榜。比如2月鸿威海怡湾一套165㎡双拼户型，从1881万起拍，历经114轮竞拍；最终以2446万成交，折算单价14.8万/平，溢价565万，一拍即出。3月14日位于深圳湾纯海岸雅居的一套住宅拍卖，超2.2万人次围观，经过96轮厮杀，最终以总价1358.88万成交，折合单价约16万/㎡，溢价高达544万！（数据来源阿里拍卖网）

很明显，市场氛围已经开始躁动起来！客户买房热情已经被激起！

而其实【前海】是第一个感知到市场回暖的区域！早在年初，位于桂湾的天健悦湾府一反过去周均去化3-5套的常态，每周成交量达到30-40套，远超其他区域的住宅项目。并且，悦湾府也坚守开盘时承诺的原则，绝不打折！

前海核心地段小户型刚需盘，两个多月涨幅已经超过了10%。比如诺德国际48㎡两房，从去年底约530万涨到现在约610万（数据来源：腾讯网https://new.qq.com/rain/a/20230318A00CTL00），这是真实能成交的价格，并且小区在售的房子不多，大部分业主都处于惜售状态，找到一套价格合理，能签合同的房子并不容易。

这也说明了，在市场正常情况下，前海的价格和走量是非常坚挺的。

据深圳中原研究中心统计，今年前海预计入市的项目有5个，分别是万科瑧湾悦二期、前海时代三期、深业云海湾、招商前海玺、创意世纪公馆。前海时代三期和创意世纪公馆网传今年入市，但从其现场施工进度来看，年底前能否入市还有待商榷。因此，前海今年真正能入市的项目只有三个。而且今年前海没有拍地，也就意味着明年前海没有新供应。每年入住前海的机会只有一次，2023年是前海派送大礼包。

所以，在这种市场环境下，万科瑧湾悦二期作为今年前海第一个拿预售的项目，没有了年底回款的压力，又顶着前海首个新盘“前海001号”的压力，不管是从政府层面还是万科层面，都不会像去年一样做大幅度价格让利，但也不排除会有小惊喜。

但去过现场后认为，不管瑧湾悦这次会不会让利，他的热销都并将是定局！

第二：瑧湾悦在产品打造、价值兑现上仍是卷王，现场人满为患，客户肯为价格买单！

产品方面：瑧湾悦本次加推的产品仍然深受客户欢迎的是建面115㎡、174㎡4房产品，主力是289套115㎡四房两厅两卫户型，占比87.5%。

约115㎡户型示意图

万科，这个始终讲究产品主义的“卷王”，兼具着“人性化的关爱视角”和“叠加在经验上的专业”。所以，市面上很多特别好的高分户型，大概率都出自万科。就像瑧湾悦这一批“更大尺度感的全生命周期户型”，拿捏了深圳高知人群的真实居住需求。

相比三房，四房的实用性更高，拥有宽敞的空间，可以满足家庭成员更多的生活需求，如设立儿童房、书房、娱乐室等，使得家庭成员可以拥有更多的私密性和活动空间。并且，由于四房在市场上的稀缺性，在未来市场流通时，其价值更高更具有竞争力。

纵观前海市面上的几个楼盘，110-130平的产品都是3房。也就是说，瑧湾悦是前海目前入市住宅中，唯一一个做到了在110平的区间内实现4房的产品，非常稀缺，属于错位产品，实用性很强，就算是以后出售也有优势。并且，项目并没有为了实现高使用率而舍弃掉居住的舒适性。

价值兑现方面：此次瑧湾悦二批次住宅加推，周边的各项配套也迎来价值兑现。对购房者来说，所见即所享。

其一：3月15日，前海铁路公园正式举行开工仪式，并计划于2025年6月完工。铁路公园作为“大南山-前海湾”山海通廊道重要节点，采用前海特有的立体开发模式，打造人文公共空间和艺术走廊。

铁路公园示意图

未来，在瑧湾悦可以通过24小时社区公共连廊（规划中）串联公园等二层玻璃连廊，将印里商业、社区出入口、月亮湾大道连桥、地铁口等全部链接起来，真正打造一个互联场景、开放共享、绿色生态的城市理想公园社区。

整体而言，瑧湾悦四周被公园和绿意环绕，可以说是住在公园里的社区：周边除了有铁路公园包围，还紧邻水廊道公园和露营花园，再往外，衔接丝路长廊，眺望大小南山，可谓一片活力和生机。

其二：片区内规划的九年一贯制公立学校确定

妈湾十九单元九年一贯制学校（规划中）已确定归属于南二外（集团）前海创新集团，规划按54班规模新建。

去年12月底，南山正式揭牌两大新基础教育集团，其中一个便是此次的南山区第二外国语学校（集团）前海创新集团。

其三，交通价值兑现，妈湾跨海隧道将于年底通（来源： 深圳新闻网）

大家讨论得最热烈的月亮湾大道噪音问题，这确实是无可避免的事情。好消息是2023年底后妈湾过海隧道通车，将会分流部分大货车走过海隧道上沿江高速。

未来的变数有两个，一个是宝鹏通道，就近的话就是搏南坪二期沿江海底段，通车后有望把月亮湾大道的大车从妈湾引流到大铲湾再转海底南坪北上。

前湾地下通道禁行大车，不过大铲湾——海底通道——南坪段是可以行驶大车的，届时可能会对桂湾北有影响。

通过观察现场客户量及几个客户的采访可以明显感受到，客户对于瑧湾悦的价格预期明显高于去年，一是客户也感知到了市场回暖的讯号，对深圳楼市、对前海板块信心较足，认为前海作为市场敏感且最能趁风而起的板块，想象空间很大。二是客户对于瑧湾悦此次加推的产品认可度非常高，瑧湾悦作为万科高端瑧系2.0产品，项目的配套、产品和细节在不断迭代和提升，万科服务也一直在为客户满意度不断提升自我。

春江水暖鸭先知，市场回暖前海先行！楼市不缺房子，只缺好房子！相信4月1日万科瑧湾悦开盘能打响前海2023年楼市第一炮！