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“骑虎难下”的深圳二手房指导价

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最初,没有人在意这个“指导价”,

这不过是一个参考价,一个接近参考价的成交个例,一个网红二手盘的价格腰斩,一个月的全市二手房成交低迷。

直到这个指导价,和每个深圳买房人卖房人息息相关。

2023年2月8日,原则上“一年一调”的深圳二手房指导价,两岁了。

本周,深圳市住建局工作人员关于“深圳二手房参考价是否会调整”给予了最新回应:“内部已根据市场形势对参考价做了一版方案,但调整时间还没有定下来,是否发布也不一定。”

去年同期,深圳住建局方面的官方回应是:“会视调控要求和市场形势适时对价格做出相应调整,并于近期发布”,

当然,至今仍没到“近期”。

01,

2023年了,

全国仅剩深圳的指导价政策稳如磐石

深圳二手房参考价是否会调整?会如何调整?起码,在出台两周年的这一星期里,指导价政策的走向尤其受到关注。

市场的声音存在两种观点,

一种认为:深圳楼市已经低位横盘两年,该挤的投机泡沫已经清得差不多了,市场投资需求大幅减少,所以指导价应该有所放松了,甚至是取消。

另一种认为,深圳当下的政策依旧是房住不炒,支持的依旧是刚需和改善性住房需求,两年来二手房指导价呈现出的威力明显,事实也证明深圳的房子可以按指导价成交,所以不应该动摇,应该坚持。

两年前,深圳打响全国第一枪,3595个小区的官方参考价横空出世,但因为这样的政策前所未有,深圳的二手房市场开始进入了买卖双方的互相观望状态中。

深圳真的有房子会按指导价卖房吗?

那时候,连苦于深圳高房价的刚需购房者都会质疑:根本不可能!

大概1个月之后,位于深圳东边的龙岗率先打破僵局,出现了首个按照指导价卖房的二手房业主。

彼时,从中介传出的现场视频看,该房源确实吸引了多批客户,卖房现场你来我往十分热闹,最终,7位愿意一次性付款的买家,只能现场以抓阄的方式,抽签决定房子归属。

(网传视频截图)


那个时候,所有人依旧只是以看热闹、看新闻的方式,关注这一单指导价卖房的交易。

后来,一年过去了,一年半过去了……

实际上,到了2022年三季度,全国已有十多个出台了二手房参考价的城市实质性取消了该制度,比较间接的取消多为“贷款已不受指导价影响”,更为直接的,则如西安,最先“官宣”暂停发布二手房参考价机制。

换句话说,两年过去了,该政策“始于深圳”,但仍未“终于深圳”。2023年了,全国只剩下深圳的二手房指导价政策稳如磐石。

用网友的话说——深圳楼市,

也最终成为了全国唯一一个“二手房指导价火葬场”。

02,

二手房指导价出台两年,

给深圳楼市带来了什么?

二手房指导价出台之初,有中介这样形容过横盘下的市场双方:客户心态不太稳定,不少客户觉得房价会跌,但业主的心态又比较好。

两年后的结果表示,接近八成楼盘的深圳业主还是选择了降价。

深圳中原最新的数据显示,在监测的470多个深圳二手楼盘中,最新业主挂盘均价相比新政前下调的楼盘比例,高达78.1%。

过去两年,深圳楼市的成交量一直在向下狂飙。

二手房指导价出台当年,深圳二手住宅成交量同比下滑了57%,并且2022年继续腰斩,成交量同比下滑47%,

仅2万套出头的全年二手房成交量,创近二十年最低记录。

乐有家研究中心数据显示,二手房指导价出台经过短暂过渡后,成交量开始接连断崖式下跌,由单月7000套左右,下跌至4000多套、3000套、2500套。

二手房指导价实行半年后,市场成交量跌至月均2000套,此后1年半时间里,多在2000套左右徘徊,部分月份甚至低于1000套。

对于一个一线城市来说,这不是正常的楼市现象。

来自深圳房地产中介协会的统计数据显示,2022年2月,全市二手房网签套数906套(含自助),是去年全年的单月成交最低谷。

而在2020年,深圳二手房曾在当年7月份创下月度网签量(含自助网签)的历史高点,达到了21317套,创下历史新高。

政策出台的前后,仅用数据对比来看,21317套,与去年2月成交的906套竟有23倍之差。

与此同时,卖房指导价,一个传染俩。

乐有家研究中心数据显示,二手房指导价出台两年,深圳约有40%左右房源以低于指导价成交,超8成房源接近参考价成交,指导价成为买卖双方出价的重要参考。

目前,深圳市场上为数不多的购房者,依旧是奔着“在指导价基础上砍一刀”去的。

美联物业向网易表示,接近参考价出售的房源成为主流,同时,在平台上有一些二手房源,业主更是直接以低于参考价的价格挂牌,“但也不是说卖就能卖掉的,不少房源还标注了X天内降价XX万元的标识。”

过去一年,深圳部分热门区域楼盘的实际情况远超乎想象,深圳中原研究中心数据显示,不少楼盘成交价大幅下滑超20%,乐有家的数据更显示有部分小区的成交价格下跌幅度超过了30%。

甚至到了最惨淡的2022年四季度,市场更有了“深圳的指导价定高了”的声音,只因为尽管已有近一半的深圳二手房接近指导价成交,但成交量迟迟不见起色。

在这样的情况下,深圳一手住宅的成交占比反超二手,2022年反超幅度继续拉大,一二手住宅的成交比例约为6:4,二者此前多年一直是三七开。

并且,尽管已经一个非常态化的一二手市场表现,但实际上去年深圳的新房也并不乐观,去年全年只有四个开盘“日光盘”,而2020年是30个,2021年是36个。

03,

调还是不调?

上调还是下调?

一个市场共识是:当下的深圳楼市,已经是“过冷”,而不是“理性”。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,指导价不管上调还是下调,都是骑虎难下。

近两年,实际二手房价下跌不少,上调的话,与实际不符,而且给市场传达的信号是,政府希望涨价?这违背了房住不炒、不以房地产作为短期刺激经济的手段。下调的话,尽管符合实际,但可能加剧市场对于房价下跌的预期。

中原地产(中国内地)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦表示,新指导价最终发布与否可能更多取决于未来房地产走势。以目前政府对于房地产的态度看,如果市场仍然保持低迷,调整的概率可能较大。

美联物业全国研究中心总监何倩茹预计,2023年深圳楼市将会呈现“前低后高”的走势,上半年延续调整,下半年企稳并回升,成交量会率先回升,唯价格方面仍有小幅下降的趋势。

至于价格指导方面,希望相关部门能放松调控,交由市场的供求关系来调节价格,这也将更有利于行业长远发展。

《朱罗纪》创始人朱文策近日发文认为,现在深圳的市况,可以说早就调整到底了,所谓物极必反,即便是二手房参考价未来不做任何调整,房地产市场自身也已经在积蓄修复的动能。

随着宏观环境的转温,市场成交量出现恢复是必然的事,2023比2022一定会好,只是好多少的问题。这个反而让现在调整参考价,又变得举棋不定了。

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