“骑虎难下”的深圳二手房指导价

最初，没有人在意这个“指导价”，

这不过是一个参考价，一个接近参考价的成交个例，一个网红二手盘的价格腰斩，一个月的全市二手房成交低迷。

直到这个指导价，和每个深圳买房人卖房人息息相关。

2023年2月8日，原则上“一年一调”的深圳二手房指导价，两岁了。

本周，深圳市住建局工作人员关于“深圳二手房参考价是否会调整”给予了最新回应：“内部已根据市场形势对参考价做了一版方案，但调整时间还没有定下来，是否发布也不一定。”

去年同期，深圳住建局方面的官方回应是：“会视调控要求和市场形势适时对价格做出相应调整，并于近期发布”，

当然，至今仍没到“近期”。

01，

2023年了，

全国仅剩深圳的指导价政策稳如磐石

深圳二手房参考价是否会调整？会如何调整？起码，在出台两周年的这一星期里，指导价政策的走向尤其受到关注。

市场的声音存在两种观点，

一种认为：深圳楼市已经低位横盘两年，该挤的投机泡沫已经清得差不多了，市场投资需求大幅减少，所以指导价应该有所放松了，甚至是取消。

另一种认为，深圳当下的政策依旧是房住不炒，支持的依旧是刚需和改善性住房需求，两年来二手房指导价呈现出的威力明显，事实也证明深圳的房子可以按指导价成交，所以不应该动摇，应该坚持。

两年前，深圳打响全国第一枪，3595个小区的官方参考价横空出世，但因为这样的政策前所未有，深圳的二手房市场开始进入了买卖双方的互相观望状态中。

深圳真的有房子会按指导价卖房吗？

那时候，连苦于深圳高房价的刚需购房者都会质疑：根本不可能！

大概1个月之后，位于深圳东边的龙岗率先打破僵局，出现了首个按照指导价卖房的二手房业主。

彼时，从中介传出的现场视频看，该房源确实吸引了多批客户，卖房现场你来我往十分热闹，最终，7位愿意一次性付款的买家，只能现场以抓阄的方式，抽签决定房子归属。

（网传视频截图）

02，

二手房指导价出台两年，

给深圳楼市带来了什么？

二手房指导价出台之初，有中介这样形容过横盘下的市场双方：客户心态不太稳定，不少客户觉得房价会跌，但业主的心态又比较好。

两年后的结果表示，接近八成楼盘的深圳业主还是选择了降价。

深圳中原最新的数据显示，在监测的470多个深圳二手楼盘中，最新业主挂盘均价相比新政前下调的楼盘比例，高达78.1%。

过去两年，深圳楼市的成交量一直在向下狂飙。

二手房指导价出台当年，深圳二手住宅成交量同比下滑了57%，并且2022年继续腰斩，成交量同比下滑47%，

仅2万套出头的全年二手房成交量，创近二十年最低记录。

乐有家研究中心数据显示，二手房指导价出台经过短暂过渡后，成交量开始接连断崖式下跌，由单月7000套左右，下跌至4000多套、3000套、2500套。

二手房指导价实行半年后，市场成交量跌至月均2000套，此后1年半时间里，多在2000套左右徘徊，部分月份甚至低于1000套。

对于一个一线城市来说，这不是正常的楼市现象。

来自深圳房地产中介协会的统计数据显示，2022年2月，全市二手房网签套数906套（含自助），是去年全年的单月成交最低谷。

而在2020年，深圳二手房曾在当年7月份创下月度网签量（含自助网签）的历史高点，达到了21317套，创下历史新高。

政策出台的前后，仅用数据对比来看，21317套，与去年2月成交的906套竟有23倍之差。

与此同时，卖房指导价，一个传染俩。

乐有家研究中心数据显示，二手房指导价出台两年，深圳约有40%左右房源以低于指导价成交，超8成房源接近参考价成交，指导价成为买卖双方出价的重要参考。

目前，深圳市场上为数不多的购房者，依旧是奔着“在指导价基础上砍一刀”去的。

美联物业向网易表示，接近参考价出售的房源成为主流，同时，在平台上有一些二手房源，业主更是直接以低于参考价的价格挂牌，“但也不是说卖就能卖掉的，不少房源还标注了X天内降价XX万元的标识。”

过去一年，深圳部分热门区域楼盘的实际情况远超乎想象，深圳中原研究中心数据显示，不少楼盘成交价大幅下滑超20%，乐有家的数据更显示有部分小区的成交价格下跌幅度超过了30%。

甚至到了最惨淡的2022年四季度，市场更有了“深圳的指导价定高了”的声音，只因为尽管已有近一半的深圳二手房接近指导价成交，但成交量迟迟不见起色。

在这样的情况下，深圳一手住宅的成交占比反超二手，2022年反超幅度继续拉大，一二手住宅的成交比例约为6:4，二者此前多年一直是三七开。

并且，尽管已经一个非常态化的一二手市场表现，但实际上去年深圳的新房也并不乐观，去年全年只有四个开盘“日光盘”，而2020年是30个，2021年是36个。

03，

调还是不调？

上调还是下调？

一个市场共识是：当下的深圳楼市，已经是“过冷”，而不是“理性”。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，指导价不管上调还是下调，都是骑虎难下。

近两年，实际二手房价下跌不少，上调的话，与实际不符，而且给市场传达的信号是，政府希望涨价？这违背了房住不炒、不以房地产作为短期刺激经济的手段。下调的话，尽管符合实际，但可能加剧市场对于房价下跌的预期。

中原地产（中国内地）华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦表示，新指导价最终发布与否可能更多取决于未来房地产走势。以目前政府对于房地产的态度看，如果市场仍然保持低迷，调整的概率可能较大。

美联物业全国研究中心总监何倩茹预计，2023年深圳楼市将会呈现“前低后高”的走势，上半年延续调整，下半年企稳并回升，成交量会率先回升，唯价格方面仍有小幅下降的趋势。

至于价格指导方面，希望相关部门能放松调控，交由市场的供求关系来调节价格，这也将更有利于行业长远发展。

《朱罗纪》创始人朱文策近日发文认为，现在深圳的市况，可以说早就调整到底了，所谓物极必反，即便是二手房参考价未来不做任何调整，房地产市场自身也已经在积蓄修复的动能。

随着宏观环境的转温，市场成交量出现恢复是必然的事，2023比2022一定会好，只是好多少的问题。这个反而让现在调整参考价，又变得举棋不定了。