今年深圳楼市会迎来政策上的“大动作”吗

作为经济的重要支柱和消费的重要组成部分，2022年全国房地产陷入集体低迷。百城新建及二手住宅价格均由涨转跌，百强房企销售量下滑超四成，全国商品房销售面积和销售额均下降，一线城市北上广深也未能幸免，行业陷入深度调整。

不仅在资金端，调控端也持续松绑，政策全面转向。2022年全国各地区发布房地产调控政策超512次，放宽城市从三四线向二线新一线逐步扩散，政策也涵盖至限购、限贷、限售等各方面，上半年武汉、广州、南京等主要城市政策一日游的场景，下半年已明显减少。但以北上广深为代表的一线城市政策变动不大，未见明显的松动。

由此可见，虽然调控松绑深化依然是主要方向，但房住不炒原则依然不动摇。

深圳市场来看，2022年房地产行业可以说是最为困难的一年。政策未见松动，市场观望情绪浓厚，预期走弱信心不足，无论是新房还是二手房都表现不佳，量价齐跌。

新房去化率全面走低，2021年日光盘频现的场景不再，取而代之的是降价大甩卖，除极少数的网红盘能开盘售罄外，大多数楼盘即便折扣不小依然销量不佳。开发商内卷也愈加严重，热点区域折扣也普遍较大。

二手市场更是陷入持续的历史低谷，全年二手住宅月度成交都没有超过2400套，平均月度成交仅1808套。

成交量如此低迷的深圳楼市，背后有非常多的深圳刚需买房人没有解决住房需求问题，在208政策的强压下，深圳楼市量价齐跌，利好政策呼声非常高。

深圳中原认为，2023年社会经济活动有望逐步恢复正常，经济有望迎来快速复苏，也有利于提振大家对于经济增长的信心，提振大家消费的信心。

随着11、12月融资端四箭齐发，加上深圳单身宿舍放开限购的传言影响，深圳成交开始回升，虽然尚处于低位，但相信最困难的时期已经过去，2023年深圳市场将筑底企稳回升。

2022年，深圳的楼市成交量大幅下滑。翘首以盼的宽松政策并未到来，尽管小道消息风传一时，实际上仅出台了一些影响较小的调整性政策。从二月开始传播的“指导价或将调整”的消息，过去一年一直没有落实。

业内人士指出，如果指导价在今年发生上调，可能会有效稳定市场预期，推动二手市场的复苏进程。去年12月中旬市场上有传闻单身公寓限购放开，限贷依旧的消息，并且确实有新开盘的单身公寓成为了“不限购的住宅”，如果这个传闻最终落实，虽然影响面很小，但也确实是深圳政策释放的一个宽松信号，可以提振市场信心。

与此同时，至于市场关心的“房产税或将落地”传闻，短期内同样影响着深圳的市场情绪。

2022年3月，财政部有关负责人就房地产税改革试点问题做出答复：今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。试点暂缓是出于稳地产、稳增长的考量，到2023年，由于宽松的信贷环境和限购限售条件的放开，情况会逐渐好转，房地产试点或将扩大征收范围，而深圳必占一席。

业内分析，短期来看，房地产税的落地将会冲击深圳房地产市场，造成卖房挂盘的不断增加，二手房价格将进一步下跌，但为了平抑市场波动，可能会出台一些宽松政策来对冲影响。中长期来看，征收房地产税符合“房住不炒”的宗旨，可以改善一二手房价格倒挂的现状，有利于引导住房合理消费，降低住房空置率，提高资源利用率，减少系统性风险，促进房地产市场平稳健康运行。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁也发文指出，深圳在过去这两年里，之所以没有对楼市推出更多的政策扶持，是基于更加深刻的发展考量，它的基本战略思路是：积极、稳妥处理稳增长和调结构的关系，不把房地产作为短期刺激经济增长的手段，而是积极探索房地产新的发展模式，着眼于产业的转型升级，让科技创新等国家战略性新兴产业成为支撑深圳经济再成长的先锋性、主角性支柱产业，而房地产则退让为基础性、民生性的支柱产业，以稳定、健康生长的态势来支撑国民经济向更高的层级发展。

其认为，深圳的这种不依赖房地产的发展态势，在四大一线城市中间是最突出的，这凸显了深圳经济转型升级的战略定力，它需要在政策方向上适度弱化对于房地产的正面、强力扶持。

“当然，由于深圳房地产和楼市相比其他一线城市显得过于低迷，近期深圳在推进楼市复苏和活跃方面也有可能推出若干适度性的扶持政策，这种可能性不能完全排除。但我要强调的是，即便有扶持政策出来，也是应急性的，有选择的，不应该是过大力度的”，宋丁表示。

自媒体朱罗纪也发文建议——不建议今天的买房人对政策抱有太高的期待的。买不买房子，现在应该变成一个很微观的选项，并且从改善生活的角度出发去做选盘。升值的意图不会有人放弃，但是要优先注意风控。