住房保障政策调整 深圳楼市过了个好年

数据显示，2022年，深圳新房批售量为55128套，同比2021的61684套低了10.6%。而新房成交量只有34441套，同比2021年的52417套成交，大跌34.3%，显示出成交量的下跌，远远超过供应量的下跌。

深圳新房库存量时隔7年再次突破了400万平米，截至2022年底，深圳新房库存404万平米，是2015年以来的高峰。

2022年的新房+二手房总成交量，比此前成交最差的2008年，减少了超过35%。

在此大背景下，1月17日，深圳市住房和建设局联合深圳市司法局发布关于公开征求《深圳市保障性住房规划建设管理办法（征求意见稿）》《深圳市公共租赁住房管理办法（征求意见稿）》《深圳市保障性租赁住房管理办法（征求意见稿）》《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》意见的通告，面向社会公开征求意见。

据悉，4个管理办法分别对保障性住房的建设筹集主体和渠道、用地保障、建设标准、供应对象、申请条件、供应分配方式、租售价格标准、监督管理等进行了规范，还提出要加大用地供应，鼓励多主体多渠道建设保障性住房，居住用地供应比例原则上不低于30%。

其中，有关深圳共有产权住房的内容最为引人关注。

《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》提到，为建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善住房保障体系，深圳将推出共有产权住房。共有产权住房按照土地出让时市场参考价格的50%左右确定，购房者需持有的产权份额原则上不低于50%，其余部分为政府产权份额。

此次深圳住房政策调整所带来的影响，业内认为，共有产权房价格较低、门槛较低、服务均等。只要有一定年限社保缴纳、无房的人群，基本上都能申请，极大地降低了购房门槛，对深圳广大无房户来说，是一大福利。

中短期内，当房价预期稳定，这类型房源会分流购房需求。但是，其封闭流转、交易限制的弊端，使得市民在考虑购置这类型住房时，有诸多顾虑。不过，共有产权房是真正面向全体住房困难人群的，而不是仅限于人才的，这是政府公共职能回归的体现。

世联行发布的深圳共有产权住房政策分析中认为，

第一，通过封闭流转打掉套利空间，筛选真实的保障房受众，同时政府可以一直主导这些房屋，为暂时买房困难的夹心层捉供支持但又不至于让房屋沉淀，终结了在此类住房领域的投机心理和投机行为，让保障性住房更具公共利益属性，更具公平属性。

第二，政策提出连续三年未提出认购申请、选房顺序到位两次奔选即退出共有产权住房轮候册，对于 “等等党”可谓是大杀器，有效消除轮候库积压，利好新入册申请家庭。

第三，政策提出从办法施行之日起，不再安排建设安居型商品房，已签订土地使用权出让合同的安居型商品房，继续按照原规定执行，同时共有产权住房接序安居型商品房轮候库。由于定向人才配售的可售型人才住房及同等申请条件、价格的安居型商品房10年后可获得完全产权，对于申请家庭而言更具吸引力，预计目前已签订土地使用权出让合同的可售型人才住房和安居型商品房，将成为末来几年的市场热点。

去除投资属性的共有产权房的客户群体区别于大部分商品房的客户，将是真正的刚需，整体来看，共有产权房对商品房市场的冲击不大。

其次，共有产权房的推出实质上是深圳住房双轨制建立的标志，参照深圳学习的新加坡住房模式，公共住房与商品房市场双轨并行，多层次、全覆盖的满足全体居民的居住需求。随着共有产权房规模的不断增加，保障面的不断扩大，商品房市场的政府管控或将得到一定的放开，市场化程度或越来越高。

共有产权住房的市场前景如何？

另一方面，也有专家指出，不少人可能对共有产权住房形成新的期待，不过，按照这次公布的文件精神，其认为深圳推出的共有产权住房这类住房存在未来市场空间收窄的可能性。

因为，一方面共有产权住房主要面向符合条件的户籍居民供应，其市场面本来就不宽，另一方面，过去人们热衷于购买此类发售型保障性住房，很重要的原因在于，在经过若干年限制后，可以进入市场自由交易。根据市场实际表现，过去此类住房的增值空间大都在10倍甚至更高收益以上，这无疑具有极大的诱惑性。而这次推出的共有产权住房实施产权封闭流转，这等于堵死了未来自由上市交易的空间，也就堵死了通过这条路发财的梦想，因此，很多本来够条件的人可能不再选择进入这个封闭的市场，转而继续存款伺机购买普通商品住房，或者寻求公租房居住，这必然导致共有产权住房市场的空间收缩。

由于共有产权住房涉及的范围比较有限，只是户籍家庭，甚至由于其封闭模式，还可能导致其原有的市场收缩，因此共有产权房的推出，对当前的深圳房地产及楼市的住宅产品结构会有一定的改变，但不会产生多大的影响，无论是正面影响还是负面影响，都不会明显。

1月17日的政策调整，在发展共有产权住房的同时，此次政策的另一个重大变化，便是停建安居型商品房。

张茂荣律师指出，深圳安居型商品房退市利好还是利空楼市？其理解为利好。

安居型商品房退市后的共有产权住房不能上市交易流通，公共租赁住房、保障性租赁住房不具有产权，深圳再无产权全部属于自己的保障房。

张律师表示，中国人是把房子定义为“家”的，“无房不家”，由此导致共有产权住房和无论何种性质的租赁住房都只是过渡：只要将来赚了钱买得起，都还会买属于自己的商品房，这等于把原来打算买安居型商品房过一辈子的人赶到了商品房领域，买商品房的人多了，楼市自然迎来利好。