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仲量联行报告:2022年深圳甲级写字楼净吸纳量仅为2021年六成

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1月10日,仲量联行发布《2022年深圳房地产市场回顾与2023年展望》,2022年,深圳经济保持韧性,持续恢复向好,甲级办公楼市场全年新增供应约145万平方米,总部项目自用需求和金融行业租赁需求成去化主力,前海子市场表现亮眼;过去一年全市共有7个优质零售物业项目入市,新增供应约56万平方米,轻食餐饮类保持热度不减并获资本加持,户外运动品牌加速门店扩张。

仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示:“随着金融十六条的颁布和中央经济工作会议的举行,稳经济和提信心将成为2023年经济发展的主要基调。针对房地产行业,政府加码金融支持房地产软着陆,通过‘保交楼’帮助恢复市场信心,从而提振经济复苏动力。深圳将遵循经济发展坚持以稳字当头,稳中求进,充分提振市场信心释放需求,进一步促进高质量发展。防疫措施不断优化,人员出行和经济活动有望自二季度起逐步恢复正常。经济发展持续作为国家战略发展重心,投资与消费的信心重建,预期不少企业会逐渐走出困境,各行业政策方向出现转机,企业盈利预期将得到改善,对业务增长保持谨慎乐观。

另外,备受期待的深港口岸已于1月8日开始分阶段有序恢复内地与香港人员正常往来,我们预期全面免检疫‘通关’将有助于促进社会复常、提振深港两地跨境流量经济。”

01,甲级办公楼

*深圳办公楼市场指深圳甲级办公楼市场

2022年,深圳经济发展受内外多重不确定性因素的影响,1-9月GDP同比增长仍达3.3%,超过全省和全国平均水平。从外部来看,美联储加息、供应链混乱等因素使得国际经济前景不明朗,外部需求减弱,深圳外向型经济受到一定影响。从内部来看,国内多点散发的局部疫情影响人员流动和企业经营活动的开展,企业收入预期有所降低。

在此背景下,部分企业经营效益减弱,经营策略上更加注重降本增效。一方面,部分企业取消原有的扩租计划,使得新增需求减少。另一方面,出现企业搬回自有物业、精简业务导致缩租、退租的现象,削弱了存量办公楼的需求。新增需求和存量需求“两弱”的情况下,叠加疫情对租赁活动的影响,深圳全年甲级办公楼的净吸纳量约为83万平方米,整体去化仅为2021年的六成左右,其中超50%为总部自用需求。

与此同时,深圳办公楼市场需求格局也发生改变。大型互联网企业持续结构性调整,租赁策略也相应调整,除了因精简业务选择退租或取消扩租计划之外,也有整合零散的老旧物业,集中搬迁到性价比更高的新楼宇。而作为办公楼去化主力之一的金融行业租赁需求则相对稳健,其中银行、证券、基金和保险等传统金融业租赁成交表现坚挺。另外,半导体芯片、新能源汽车和游戏等新兴高科技行业在租赁市场的表现也较为亮眼,成交量占比均有显著上升。

新兴子市场方面,前海成绩较为突出。逆周期下,前海的进出口额,特别是前海跨境电商关区进出口额同比增长迅猛。截至2022年12月5日,前海已吸引了80家风投创投、私募证券投资、国际资管等机构进驻,在多个产业领域实现了快速发展。前海全年净吸纳量近23万平方米,在深圳新兴子市场中遥遥领先。

本年度共录得新增供应约145万平方米,其中约七成供应来自南山区,近两成位于福田区。深圳多个科技、金融类企业总部项目相继落成,如安信、深创投及大疆等企业纷纷搬迁回新建成的总部大厦,这些自用项目一定程度上支撑了办公楼市场的有效去化。四季度新增供应压力仍在,共三栋楼宇约41万平方米入市,分别是位于南山区的时间广场和华海金融创新中心以及位于福田区的中洲湾。供需失衡加剧,四季度空置率较三季度上升1.4个百分点,至年末录得23.1%,同比上涨约2.8个百分点。

全年深圳甲级办公楼整体租金同比下降6.5%,相比上半年,下半年租金降幅有所加大。一方面,面对缩租退租,业主的空置压力加大,尤其是部分体量较大的标杆性核心项目面临大面积退租的情况,租金下调幅度较大。另一方面,在业务不景气的情况下,租户承租能力有所下降,部分租户在续约甚至租约未到期时主动要求与业主谈判降租;与此同时,为了维持租户稳定,业主向客户提供提前续租等多种优惠方案。多重因素作用下,相当部分业主降租以价换量和挽留租户。四季度约有一半的楼宇租金有所下调,其他项目保持租金不变,仅极少数优质楼宇租金上升。

市场展望

仲量联行深圳商业地产部总监李文杰表示:“展望2023年,经济的复苏以及高质量发展,将有效支撑深圳办公楼市场长期向好,保持稳健复苏。企业租赁需求将有效释放,助力办公楼市场恢复活力,净吸纳量有望较2022年上升,预计超过100万平方米。”

再则,随着香港与内地全面通关,人员、资金、商业贸易等交流活动也将逐步恢复正常。李文杰指出,这将有利于跨境业务的重启,对前海等区域的跨境金融和服务业合作平台业务起到积极作用,并拉动相关区域和相关行业的办公楼需求。另外,“全面通关”将有利于提高外资投资营商便利,推动来自外资的办公楼需求。

2023年将有超过200万平方米的新增供应入市,创有记录以来历史新高。其中约70%为可租赁型项目,供大于求的现象将持续。需求回暖无法立刻消化大量新增供应,且预计受一季度疫情波动影响,需求端恢复相对滞后。因此,预计全年整体空置率将上升超过3个百分点。全市空置压力增大导致租金持续处于下行区间,但随着需求逐步修复,预计下半年跌幅逐步收窄,或有望企稳。基于2022年净吸纳量处于较低水平,预计2023年整体去化速度加快。不同楼宇间分化走势明显,核心地段的优质项目由于配套设施完善、产业成熟聚集,往往在经济恢复时将优先重启对租金的话语权;而新入市楼宇面临较大空置压力和竞争压力,租金上涨难度高。

02,优质零售物业

*指深圳优质购物中心市场

2022年,受居民消费意愿降低与防疫措施收紧影响,尽管深圳消费市场展现了一定的韧性,但整体表现较2021年相对疲弱,1-11月,深圳社会零售商品销售总额同比增长仅2.3%。尤其是进入下半年以来,面对实体零售客流量下滑、成本上升造成的效益不佳,一些连锁品牌零售商接连缩减线下销售网点规模、关停经营不及预期的门店。

关注各细分业态,餐饮行业整体受到疫情管控影响较大,堂食消费与相关租赁需求均有待进一步恢复。轻食餐饮类凭借其对线上消费的高适应性和强社交属性,在当下经济周期保持热度不减并获得资本加持,成为餐饮业态中的一抹亮色。2022年,咖啡茶饮、中式简餐、面包甜点位列全市餐饮类子业态租赁成交数量的前三位。三者合计租赁成交占餐饮行业整体租赁成交数量的比例同比增长近10个百分点,达到50%以上。

服饰业态整体受大众消费模式转变影响,利润率下滑导致租赁需求有所缩减。然而,随着滑板、滑雪、露营等户外运动逐渐成为潮流生活方式,周边装备销售额顺势大涨,Descente、Aigle等户外运动品牌纷纷加速门店扩张。2022年运动品类占服饰类租赁成交数量比例上升至17%,为增幅最为明显的子业态。

为了吸引客流并快速填补空置,不少商场积极引入体验类消费场景。例如,更多专注于室内蹦极、室内滑板等专业运动的中大型场馆入驻优质购物中心,吸引各年龄层消费者之余,有效帮助商场去化。自助游戏厅、便利美容美发、快餐小吃等平价消费品类则填补了小面积的空铺。

2022年全市共迎来7个优质零售项目入市,新增供应约56万平方米,其中包括美国铁狮门及新加坡仁恒置地在深圳的首个商业项目。市场整体租赁需求不振的背景下,部分新项目开业率较为不理想。以四季度新开业的四家商场为例,平均开业率较2021年同期新入市项目下降超过4个百分点。截至四季度末,全市空置率同比上升0.6个百分点至3.2%,为近四年来最高值,但仍远低于其他三个一线城市。

租金方面,尽管核心商圈的优质项目依旧凭借优越的区位和坚实的运营实力保持租金水平相对平稳,但由于持续的空置压力软化业主信心、零售商承租能力有所下滑,大部分业主选择调低租金以维持入驻率。因此,截至四季度末全市租金同比下降4.8%。

市场展望

随着防疫措施调整、香港内地恢复正常通关,区域内外人员出行和经济活动的有序恢复将显著带动商场客流回升,预计2023年深圳商业活动将渐回正轨。2022年12月召开的中央经济工作会议明确表示,2023年全国将以扩大内需作为经济工作主基调。仲量联行华南区研究部总监曾丽表示:“消费作为内需最重要的组成部分,提振消费也将被放在优先位置。随着就业及收入预期向好,消费信心增强,深圳全市零售物业租赁需求将整体向暖。”

随着房地产市场重塑进程推进,资管模式也加快在深圳零售物业市场的渗透。例如,自2021年以来,华润万象生活在深圳接连签约5个轻资产输出项目,预计未来5年将为全市带来近35万平方米的新增供应;2022年7月,万达在深圳的第三个商管项目光明万达广场正式开业。未来,更多优质商管企业将有望通过品牌与服务输出的模式进入深圳,带来更多具有竞争力的新项目之余,也为存量项目焕新升级提供更多可能。

2023年深圳全市新增供应将突破90万平方米的历史高位,其中近一半新增供应面积来自于仍待进一步建设的市郊商圈,从而小幅推高全市空置率。租金方面,随着消费意愿逐步恢复,商户营收回归正常区间,部分零售商或将重启线下业务拓展计划。市区核心商圈的优质零售项目业主率先重塑信心,全市租金水平筑底期有望于2023年末迎来尾声。

03,华南物流地产市场

2022年,经济下行压力有所增加,经济增长减速加之严格的疫情管控政策均对消费市场造成了一定程度的影响。以广东省为例, 1-10月,广东实现社会消费品零售总额3.73万亿元,同比增长幅度仅为2.4%。由于消费市场仍未全面恢复,整体而言,全年华南非保税物流仓储租赁市场需求亦有小幅波动。

与此同时,租赁需求结构也出现了较为明显的变化。首先,此前表现相对活跃的生鲜电商对非保税物流仓储租赁市场的需求减弱。这些企业更倾向于配置社区型、靠近终端门店及客户的配送中心,以提升自身在“最后一公里”社区配送环节的灵活性,对于区域性的、高标准配送中心的需求有所降低。另外,个别国内头部电商也优先将其仓储配送中心从外部租赁型项目迁至其已竣工的自建项目中,上述因素均一定程度上影响了非保税物流仓储市场的租赁需求。

非保税物流仓储租赁需求虽偶有波动,但总体仍维持相对稳定,跨境电商、第三方物流等行业在全年经济增长放缓的大环境之下,依然保持着逆周期扩张的动力,为租赁市场提供了有力的支撑。

随着某电商巨头向着跨境电商行业大步“进军”,过去由某本地即时零售龙头“一枝独秀”的行业格局正在被逐渐打破。特别是下半年,两者对于优质仓储空间的争夺日益激烈,有效推动了佛山、东莞等仓储市场的去化和租金增长。

总的来说,2022年华南五个主要非保税物流仓储市场(包括广州、深圳、东莞、佛山和惠州),总净吸纳量合计约为85万平方米,同比下降约13%。华南五市非保税仓空置率基本维持在10%以下,但数个城市空置率与2021年相比有一定上升;除了深圳以外,各城市的非保税仓租金同比增幅也稳定于2.5%-4.5%的范围内。虽然2022年华南物流市场整体呈现空置上升和租金增速放缓的势头,从市场需求与资产表现稳定性来看,仍居全国前列。

值得一提的是, 2022年外资投资者对于华南物流资产的热情丝毫不减,甚至呈现“扎堆”的迹象,全年完成了多笔大宗成交,广州、佛山、深圳、东莞、清远等城市的物流资产备受外资投资机构青睐。对于这些投资者而言,华南物流市场的稳定表现,是相关资产价值的有力保障;另外,2022年经济的下行压力增大、华南地区租赁需求出现波动的背景,使华南物流项目业主对于项目的预期价值有所降低,推动了业主与外资买方重回谈判桌及促使年内各个交易的达成。

市场展望

随着我国对新冠病毒的防控方针正式调整为“乙类乙管”,疫情防控措施的持续优化预计会给国内经济恢复带来积极影响,加快经济活力的释放。仲量联行深圳产业与物流服务部总监古振鹏表示:“短期来看,随着生产生活秩序逐步恢复正常,消费市场的逐渐复苏有望持续支持华南非保税物流仓储租赁市场,租赁需求预计仍将保持大体稳定。”

从市场供应来看, 2023年华南非保税物流仓储市场的新增供应预计将逐渐抬头。在个别供应集中、空置去化压力较大的城市或区域,项目的集中入市可能会加剧区域短期空置去化的压力,削弱项目业主的议价能力,并给市场整体表现造成一定影响。因此,华南五市2023年租金增长幅度短期内可能会进一步放缓。

物流资产投资市场方面,预计短期之内,外资投资者依然会持续重点关注华东、华南地区的投资机会;部分外资机构在近期完成了资金筹备、制定了未来相关资产的投资规划。因此,资本对于华南地区物流资产的追捧有望继续推动物流资产价值走高,相关标的投资收益率也大概率将延续当前的下压趋势。

04,房地产投资市场

自2022年3月美元加息抵御通胀、俄乌冲突、国内疫情反复等多重因素影响下,国内房地产市场投资交易变得谨慎,交易量有所下跌。全年整体华南区以广深为主的地产大宗交易录得的数据约为230亿元,交易方面办公楼占比仍然最高,达到65%, 其中深圳92亿元,办公楼77亿元,占比84%,交易面积14万平方米,成交以自用为主导,行业包括金融、科技、医疗及零售等,  较为活跃交易区域在南山区。

经济环境影响下,地产交易量下降,保本变现急售的项目增加,租赁需求持续下降,拖累经营性类别的商业地产项目资产价值出现下调,深圳办公楼价格对比2021年整体资本值下降4.4%个百分点。

除经营性类别的商业地产外,工业地产板块的交易相对活跃并有所上升,物流仓储、运营中成熟的产业园、具备升级改造增加营收的工业项目仍然是投资机构的关注热点板块,价格对比2021年相对平稳。

市场展望

尽管2022年的经济环境严峻,但随着国内以科学精准调整疫情防控政策,内地与香港恢复通关,保国内经济增长实现2023年内目标,预计会陆续更多的政策出台支持企业经济发展为经济增长的提供助力。

仲量联行华南区投资及资本市场部总监卢盛表示,“在经济预期向好的预期下,商业租赁需求会释放并逐步增加,这将利好经营性类别的商业资产,商业资产价格将回稳并向好,洽谈中未能在2022实现的潜在交易预计会在2023上半年实现交易,在经济增长的预期下,推动房地产大宗交易量的上升。”

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